Uczestnicy rynku dostosowali się do nowej sytuacji po zmianie prawa (1 czerwca 2015 r.): to już nie najemcy płacą prowizję agencji, ale wynajmujący. Był to trudny proces dostosowawczy dla wszystkich uczestników rynku, ale wydaje się, że został on w dużej mierze zakończony. Mr. Lodge był w stanie utrzymać i rozszerzyć swoją pozycję lidera na rynku pośrednictwa w wynajmie umeblowanych mieszkań i domów w pierwszym kwartale 2016 roku i odnotował rosnący popyt po nieco słabszej drugiej połowie 2015 roku.
Rynek mieszkań umeblowanych w I kwartale 2016 roku - Mr. Lodge odnotowuje rosnący popyt
W segmencie mieszkań z 2 do 4 sypialniami liczba sprzedanych mieszkań była mniej więcej taka sama jak w poprzednim roku. Ze względu na niewystarczającą podaż w segmencie mieszkań z 1 sypialnią, nie udało się tu osiągnąć bardzo dobrych wyników z poprzedniego roku. W szczególności brakowało mieszkań z 1 sypialnią w przedziale cenowym do około 1000 euro. Co zaskakujące, rynek w dużej mierze wchłonął podaż nowych, dużych bloków mieszkalnych. Na 2016 r. nie zaplanowano żadnych większych inwestycji, co oznacza, że podaż w tym roku pozostanie niewystarczająca i bardzo droga.
Okresy wakatów:
W miesiącach zimowych, podobnie jak w poprzednich latach, nie zawsze można było zagwarantować, że mieszkania zostaną wynajęte bez pustostanów. Pojawiły się nadwyżki ofert i wolne miejsca w niektórych mieszkaniach na wynajem.
Złożyło się na to wiele przyczyn:
- Lokalizacje miejskie, na które jest mniejszy popyt
- Meble i wyposażenie mieszkań nie są aktualne
- Brak internetu
- Brak pralko-suszarki w mieszkaniu (w przypadku mieszkań 2-pokojowych i większych)
- Brak drugiej sypialni (w przypadku mieszkań 3-pokojowych)
- Zbyt wysoki czynsz
- Restrykcyjne wymagania wynajmującego
- inne powody
Perspektywy:
Perspektywy na nadchodzące miesiące są korzystne. Doświadczenie pokazuje, że podaż mieszkań jest szczególnie ograniczona we wrześniu, więc remonty istniejących mieszkań lub wyposażanie nowych nieruchomości powinny być zakończone jak najwcześniej, aby mogły zostać uwzględnione w podaży w odpowiednim czasie. W czwartym kwartale popyt jest bardziej stonowany.
Zakres cen:
Ceny ustabilizowały się na wysokim poziomie. Ceny wynajmu oferowanych przez nas nieruchomości różnią się w zależności od wielkości, lokalizacji i wyposażenia. Należy spodziewać się następujących głównych przedziałów cenowych (ceny końcowe: w tym wszystkie koszty dodatkowe, a także internet i energia elektryczna):
- Mieszkania 1-pokojowe:
średnie/dobre wyposażenie: od 950 € do 1 200 €
bardzo dobre/ekskluzywne wyposażenie: 1,200 € do 1,700 € - Mieszkania 2-pokojowe:
średnie/dobre wyposażenie: € 1,300 do € 1,560
Bardzo dobre/ekskluzywne wyposażenie: € 1,560 do € 2,600 - Mieszkania 3-pokojowe:
średnie/dobre wyposażenie: od 1 800 EUR do 2 300 EUR
Bardzo dobre/ekskluzywne umeblowanie: € 2,300 do € 5,000 - Mieszkania 4+ pokojowe:
średnie/dobre wyposażenie: od 2 600 do 3 600 EUR
Bardzo dobre/ekskluzywne wyposażenie: 2.800 € do 6.000 € - Umeblowane domy:
Przeciętne/dobre wyposażenie: od 2 300 EUR do 3 000 EUR
Bardzo dobre/ekskluzywne wyposażenie: 3.000 € do 8.000 €
Więcej informacji można znaleźć na naszej stronie internetowej: Kalkulacja czynszu
Cotygodniowe informacje o wynajmującym dla mieszkań w ofercie:
Mr. Lodge wprowadził ostatnio ważną innowację i informuje swoich obecnych wynajmujących o ważnych kluczowych danych w cotygodniowym raporcie: Jak często mieszkanie było oglądane w Internecie, jak często mieszkanie było oferowane przez Mr. Lodge i jak często mieszkanie było oglądane.
Zasada kupującego utrudnia wynajem:
Zasadniczo zmieniona sytuacja marketingowa była dużym wyzwaniem dla wszystkich uczestników rynku. Stopy kapitalizacji osiągnięte przed zmianą prawa nie zawsze mogły zostać osiągnięte przy wynajmie umeblowanych mieszkań po 1 czerwca 2016 r., a w niektórych przypadkach były nawet znacznie niższe. Niektórzy wynajmujący wybierali inne kanały sprzedaży z różnym, a czasem niewystarczającym powodzeniem. Mr. Lodge nadal był bardzo stabilnym partnerem sprzedażowym dla ponad 85% właścicieli mieszkań.
Druga nowelizacja ustawy o najmie lokali z 2016 r:
Wciąż bardzo napięta sytuacja na rynku mieszkaniowym w wielu metropoliach skłania polityków do rozważenia dalszego zaostrzenia prawa najmu. Z jednej strony środki te mają w dużej mierze chronić najemców i ograniczać wzrost czynszów, ale z drugiej strony zagrażają pilnie potrzebnym inwestycjom w budownictwo mieszkaniowe - paradoksalna sytuacja. W tym roku Federalne Ministerstwo Sprawiedliwości planuje drugą nowelizację prawa najmu, która między innymi przewiduje poważne zmiany w indeksie czynszów. Wskaźnik czynszu jest obecnie oparty na umowach najmu z ostatnich 4 lat. Federalny Minister Sprawiedliwości chciałby rozszerzyć podstawę oceny do 8 lat. Spowodowałoby to dalsze obniżenie dopuszczalnego czynszu nawet o 1 do 2 euro za metr kwadratowy. W przypadku wszystkich nowych wynajmów, w których czynsz jest obliczany na podstawie wskaźnika czynszu, może to mieć znaczący negatywny wpływ na wynajmujących. W przyszłości modernizacje będą mogły być przenoszone na czynsz tylko po obniżonej stawce.
Następujące nieruchomości pozostają wyłączone z limitu czynszu Pierwsze zasiedlenie nowego budynku (dotyczy pierwszego i kolejnych wynajmów) oraz wynajem na potrzeby tymczasowe.
Sprzedaż nieruchomości - dział sprzedaży w Mr. Lodge:
Dział sprzedaży kierowany przez absolwenta biznesu i bankiera Petera Sartę rozwija się bardzo pomyślnie.
Od października ubiegłego roku oferujemy również naszym właścicielom sprzedaż ich nieruchomości. Liczne transakcje sprzedaży zostały już sfinalizowane ku wielkiemu zadowoleniu wszystkich zaangażowanych stron. Mieszkania w różnych kategoriach wielkości osiągnęły najwyższe ceny. Ze względu na ogólnie utrzymującą się sytuację niedoboru podaży, ceny nieruchomości ponownie wyraźnie wzrosły.
Pozwolenia na budowę gwałtownie spadły:
Według gazety Immobilien-Zeitung z 25 lutego 2016 r., liczba pozwoleń na budowę spadła o około 30% w pierwszych trzech kwartałach 2015 roku. Jest to fatalne zjawisko w świetle rosnącego popytu na mieszkania ze względu na silny napływ ludności i potrzebę przyjęcia uchodźców. Aby odwrócić trend w liczbie pozwoleń na budowę, w marcu 2016 r. utworzono dodatkowe 66 stanowisk w urzędzie ds. planowania i pozwoleń na budowę. Ulepszona obsada kadrowa urzędu, która była konieczna od lat, prawdopodobnie nie będzie odczuwalna na rynku do 2017 r. ze względu na wyższe liczby pozwoleń i większą podaż nowych budynków mieszkalnych.
Rynek nieruchomości może zatem nadal oczekiwać bardzo ograniczonej podaży i doskonałych cen dla sprzedających. Jedynie w przypadku spowolnienia gospodarczego należałoby założyć spadek popytu na mieszkania. Wzrost stóp procentowych może ograniczyć możliwości finansowania nabywców nieruchomości w przyszłości. Zbliżająca się druga nowelizacja prawa najmu może mieć negatywny wpływ na skłonność do inwestowania i ceny używanych nieruchomości.
Jeśli rozważasz sprzedaż swojej nieruchomości, wiele przemawia za tym, aby nie czekać zbyt długo.
Nasz dział sprzedaży chętnie doradzi:
Peter Sarta, kierownik ds. sprzedaży
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge.de
Wartość dodana dzięki home stagingowi:
Mr. Lodge oferuje sprzedającym nieruchomości specjalne wsparcie poprzez home staging. Celem jest optymalizacja nieruchomości na sprzedaż w celu osiągnięcia lepszej ceny sprzedaży. Nasi doświadczeni konsultanci
i projektanci wnętrz zapewnią idealną prezentację nieruchomości na sprzedaż na życzenie.
Prosimy o bezpośredni kontakt z naszą koleżanką, panią Evelyne Lelowski z działu projektowania wnętrz: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Krótkie raporty na temat rynku mieszkaniowego i biurowego:
Pierwsze oferty na Immobilienscout24:
Mieszkania i domy na sprzedaż - Liczba opublikowanych ofert sprzedaży nadal spada (-7%) - o bardzo znaczące -38% rok do roku w przypadku mieszkań do 250.000 EUR.
- Podaż mieszkań własnościowych na sprzedaż:
10 . 03 .2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 200 000 euro:
10 . 03. 2013 : 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 250 000 euro:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 500 000 euro:
24.04.2016: 765 - Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 1 000 000 euro:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - Domy sprzedaży ofert:
29 . 10 . 2013 : 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
Latem Microsoft przenosi swoją niemiecką siedzibę z Unterschleißheim do Parkstadt Schwabing w Monachium, gdzie IBM również przenosi ważne działania badawcze: "IBM otwiera siedzibę swojego oddziału Watson IoT i pierwsze europejskie centrum innowacji Watson w monachijskim HighLight Towers / 1000 nowych miejsc pracy zostanie utworzonych wokół obliczeń kognitywnych i IoT (Internet of Things). Nowa siedziba Watson IoT stanowi największą inwestycję IBM w Europie od ponad 20 lat."
3. Bavaria Towers w Bogenhausen:
We wschodniej części Monachium rozpoczęła się budowa Bavaria Towers na końcu Prinzregentenstrasse i Einsteinstrasse. Powstają 4 wieżowce o wysokości od 46 do 83 metrów: 1 hotel RAMADA i 3 biurowce.
4. rynek biurowy 1. kwartał 2016:
SAVILLS podaje dane dotyczące wynajmu w 1. kwartale, które są nieco niższe niż w poprzednim roku (177 000 m² w 1. kwartale w porównaniu do 187 000 w 2015 r.). Druga połowa 2015 r. była bardzo udana pod względem wynajmu powierzchni - prawie 440 000 m² znacznie przekroczyło 275 000 m² z poprzedniego roku. Wskaźnik pustostanów nadal spada, osiągając problematycznie niski poziom 4,7% i 2% w centrum miasta i w obrębie centralnej obwodnicy.
5. Monachium powyżej 1 500 000 mieszkańców:
W dniu 31 grudnia 2015 r. liczba ludności wynosiła 1 521 678. Monachium doświadcza rekordowego wskaźnika urodzeń i nadwyżki urodzeń niespotykanej od lat 60-tych. Wzrost w 2015 r. w porównaniu do 2005 r. wyniósł +18,1%. Sąsiednie okręgi korzystają z niezwykłej atrakcyjności Monachium. Odnotowuje się tu silny napływ ludności. Aglomeracja Monachium - miasto Monachium i wszystkie sąsiednie dzielnice, a także dzielnica Landsberg am Lech wzrosły o 270 000 do 2,8 miliona mieszkańców w ciągu ostatnich 10 lat Prognoza na rok 2034: +400 000 do 3 200 000 mieszkańców.
Rynek pracy w Monachium - wciąż pozytywnie:
Rynek pracy w Monachium radził sobie bardzo dobrze w kwietniu 2016 roku. Bezrobocie wyniosło 44 223 (stopa 4,5%) i ponownie było niższe niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Liczba wolnych miejsc pracy (łącznie 11 555) jest o 7,1% wyższa niż rok wcześniej. Z kolei liczba nowo zarejestrowanych miejsc pracy w kwietniu była o 14,2% niższa niż rok wcześniej. Oczekuje się, że gospodarka pozostanie korzystna w całym roku. (Źródło: Federalna Agencja Pracy w Monachium)
Oprocentowanie kredytów hipotecznych - nieco wyższe:
Oto aktualne najlepsze wartości z 24/04/2016 (efektywna stopa procentowa). (Najlepsze) wartości odnoszą się do 50-procentowego stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości przy cenie zakupu wynoszącej 200 000 euro i 2-procentowej amortyzacji i mają charakter orientacyjny (źródło: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termin | Czerwiec '05 | Czerwiec '06 | Luty '08 | Kwiecień '10 | Luty '11 | Październik '12 | Listopad '13 | Kwiecień '15 | Kwiecień '16 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 lat | 2,91 % | 4,02 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,96 % |
| 10 lat | 3,49 % | 4,27 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 1,23 % |
| 15 lat | 3,75 % | 4,47 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,64 % |
| 20 lat | 3,30 % | 1,70 % | 1,87 % |