Marknadsaktörerna har anpassat sig till den nya situationen efter lagändringen (1 juni 2015): Det är inte längre hyresgästerna som betalar förmedlingsprovisionen, utan hyresvärdarna. Det var en svår omställningsprocess för alla marknadsaktörer, men den verkar i stort sett vara genomförd. Mr. Lodge kunde behålla och utöka sin position som marknadsledare för förmedling av möblerade lägenheter och hus under det första kvartalet 2016 och noterade en ökande efterfrågan efter ett något svagare andra halvår 2015.
Marknaden för möblerade lägenheter under 1:a kvartalet 2016 - Mr. Lodge noterar ökad efterfrågan
I segmentet 2- till 4-rumslägenheter var antalet försäljningar ungefär på samma nivå som föregående år. På grund av ett otillräckligt utbud av lägenheter med 1 sovrum kunde de mycket goda resultaten från föregående år inte uppnås här. Framför allt var det brist på lägenheter med 1 sovrum i prisklassen upp till ca 1000 euro. Överraskande nog har marknaden i stort sett absorberat utbudet av nya, stora lägenhetskomplex. Inga större färdigställanden är planerade under 2016, vilket innebär att utbudet förväntas förbli otillräckligt och mycket dyrt i år.
Vakansperioder:
Under vintermånaderna var det, liksom tidigare år, inte alltid möjligt att garantera att lägenheterna skulle bli uthyrda utan vakanser. Det fanns överskott av erbjudanden och lediga platser i vissa av hyreslägenheterna.
Det finns många anledningar till detta:
- Citylägen där efterfrågan är mindre
- Inredning och utrustning i lägenheterna är inte tidsenlig
- Inget internet
- Ingen tvättmaskin/torktumlare i lägenheten (för lägenheter med 2 rum och kök och större)
- Avsaknad av ett andra sovrum (för 3-rumslägenheter)
- Hyran är för hög
- Restriktiva krav från hyresvärden
- andra skäl
Outlook:
Utsikterna för de kommande månaderna är gynnsamma. Erfarenheten visar att utbudet av lägenheter är särskilt hårt i september, varför renoveringar av befintliga lägenheter eller inredning av nya fastigheter bör slutföras så tidigt som möjligt för att i god tid komma med i utbudet. Efterfrågan är mer dämpad under det fjärde kvartalet.
Prisintervall:
Priserna har stabiliserats på en hög nivå. Hyrespriserna för de fastigheter som vi erbjuder varierar beroende på storlek, läge och inredning. Du kan förvänta dig följande huvudsakliga prisintervall (slutpriser: inklusive alla tillhörande kostnader samt internet och el):
- Lägenheter med 1 rum och kök:
genomsnittlig/bra utrustning: 950 till 1 200 euro
mycket bra/exklusiv inredning: 1 200 till 1 700 euro - Lägenheter med 2 rum och kök:
genomsnittlig/god inredning: 1 300-1 560 euro
Mycket bra/exklusiv inredning: 1.560-2.600 euro - Lägenheter med 3 rum och kök:
genomsnittlig/god inredning: 1 800-2 300 euro
Mycket bra/exklusiv inredning: 2 300-5 000 euro - Lägenheter med 4+ rum och kök:
genomsnittlig/god utrustning: 2 600-3 600 euro
Mycket bra/exklusiv inredning: 2 800-6 000 euro - Möblerade hus:
genomsnittlig/god inredning: 2 300-3 000 euro
Mycket bra/exklusiv inredning: 3 000 till 8 000 euro
Du hittar mer information på vår webbplats: Hyresberäkning
Veckovis hyresvärdsinformation för lägenheter som erbjuds:
Mr. Lodge har nyligen introducerat en viktig innovation och informerar sina nuvarande hyresvärdar om viktiga nyckeltal i en veckorapport: Hur ofta lägenheten visades på Internet, hur ofta lägenheten erbjöds av Mr. Lodge och hur ofta lägenheten visades.
Köparprincipen försvårar uthyrning:
Den i grunden förändrade marknadssituationen var en stor utmaning för alla marknadsaktörer. Den avkastning som uppnåddes före lagändringen kunde inte alltid uppnås vid uthyrning av möblerade lägenheter efter den 1 juni 2016, och i vissa fall var den till och med betydligt lägre. Vissa hyresvärdar valde andra försäljningskanaler med varierande och ibland otillräcklig framgång. Mr. Lodge fortsatte att vara en mycket stabil försäljningspartner för över 85% av lägenhetsinnehavarna.
Andra ändringen av hyreslagen 2016:
Den fortfarande mycket ansträngda situationen på bostadsmarknaden i många storstäder får politikerna att överväga ytterligare skärpningar av hyreslagstiftningen. Å ena sidan är åtgärderna avsedda att i stor utsträckning skydda hyresgästerna och begränsa hyreshöjningarna, men å andra sidan äventyrar de de angelägna investeringarna i bostadsbyggande - en paradoxal situation. I år planerar det federala justitieministeriet en andra ändring av hyreslagen, som bland annat innebär allvarliga förändringar av hyresindexet. Hyresindexet baseras för närvarande på hyresavtal från de senaste 4 åren. Den federala justitieministern vill utöka bedömningsgrunden till 8 år. Detta skulle ytterligare sänka den tillåtna hyran med upp till 1 till 2 euro per kvadratmeter. För alla nyuthyrningar där hyran beräknas på grundval av hyresindex kan detta ha en betydande negativ inverkan på hyresvärdarna. I framtiden kommer moderniseringar endast att kunna föras vidare till hyran med en reducerad skattesats.
Följande är fortfarande undantagna från hyrestaket: Nybyggnation med första inflyttning (gäller första och efterföljande uthyrning) och uthyrning för tillfälliga behov.
Fastighetsförsäljning - försäljningsavdelningen på Mr. Lodge:
Försäljningsavdelningen under ledning av civilekonomen och bankmannen Peter Sarta utvecklas mycket framgångsrikt.
Sedan oktober förra året erbjuder vi även våra ägare att sälja sina fastigheter. Ett stort antal försäljningar har redan genomförts till alla parters stora belåtenhet. Lägenheter i olika storlekskategorier har uppnått toppriser. På grund av den allmänt rådande bristen på bostäder har fastighetspriserna återigen stigit märkbart.
Byggloven föll kraftigt:
Enligt tidningen Immobilien-Zeitung från den 25 februari 2016 föll byggloven överraskande med cirka 30% under de tre första kvartalen 2015. Detta är en ödesdiger utveckling med tanke på den ökande efterfrågan på bostäder till följd av den starka tillströmningen och behovet av att ta emot flyktingar. För att vända trenden i antalet bygglov inrättades ytterligare 66 tjänster på plan- och bygglovsmyndigheten i mars 2016. Denna förbättrade bemanning av myndigheten, som har varit nödvändig i flera år, kommer troligen inte att märkas på marknaden förrän 2017 på grund av högre godkännandesiffror och ett större utbud av nybyggda bostäder.
Fastighetsmarknaden kan därför tills vidare fortsätta att förvänta sig ett mycket begränsat utbud och utmärkta priser för säljarna. Endast vid en ekonomisk avmattning skulle man behöva räkna med en minskad efterfrågan på bostäder. En ränteuppgång kan komma att begränsa fastighetsköparnas finansieringsmöjligheter framöver. Den kommande andra ändringen av hyreslagstiftningen kan ha en negativ inverkan på investeringsviljan och på tillgångspriserna på begagnade fastigheter.
Om du funderar på att sälja din fastighet finns det mycket som talar för att inte vänta för länge.
Vår försäljningsavdelning ger dig gärna råd:
Peter Sarta, försäljningschef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-post: peter.sarta[a]mrlodge.de
Mervärde genom home staging:
Mr. Lodge erbjuder fastighetssäljare särskilt stöd genom home staging. Syftet är att optimera fastigheten för försäljning för att uppnå ett bättre försäljningspris. Våra erfarna inredningskonsulter
inredningskonsulter och inredningsarkitekter kan på begäran se till att bostaden presenteras på ett perfekt sätt.
Vänligen kontakta vår kollega Evelyne Lelowski på inredningsavdelningen direkt: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Korta rapporter om bostads- och kontorsmarknaden:
1: a listor på Immobilienscout24:
Lägenheter och hus till salu - Antalet publicerade erbjudanden till försäljning fortsätter att minska (-7%) - med en mycket betydande -38% jämfört med föregående år för lägenheter upp till 250 000 euro.
- Utbud av bostadsrätter till salu:
10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 200.000 euro:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 250.000 euro:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 500.000 euro:
24.04.2016: 765 - Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 1.000.000 euro:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - Erbjudande försäljningshus:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24. 04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
I sommar flyttar Microsoft sitt tyska huvudkontor från Unterschleißheim till Parkstadt Schwabing i München, dit även IBM flyttar viktig forskningsverksamhet: "IBM öppnar huvudkontoret för sin Watson IoT-division och sitt första europeiska Watson Innovation Centre i HighLight Towers i München / 1.000 nya jobb kommer att skapas kring kognitiv databehandling och IoT (Internet of Things). Det nya huvudkontoret för Watson IoT är IBM:s största investering i Europa på mer än 20 år."
3. Bavaria Towers i Bogenhausen:
I östra München har byggandet av Bavaria Towers påbörjats i slutet av Prinzregentenstrasse och Einsteinstrasse. Här byggs 4 tornhus som är mellan 46 och 83 meter höga: 1 RAMADA-hotell och 3 kontorshus.
4:e kontorsmarknaden 1:a kvartalet 2016:
SAVILLS rapporterar uthyrningssiffror för 1:a kvartalet som ligger något under föregående år (177.000 m² för Q1 jämfört med 187.000 för 2015). Uthyrningen utvecklades mycket positivt under 2:a halvåret 2015 med nästan 440.000 m², vilket är betydligt högre än föregående års 275.000 m². Vakansgraden fortsätter att sjunka och nådde problematiskt låga nivåer på 4,7% och 2% i stadskärnan och inom den centrala ringvägen.
5 München över 1.500.000 invånare:
Den 31 december 2015 uppgick befolkningen till 1.521.678. München har rekordhöga födelsetal och ett födelseöverskott som inte setts sedan 1960-talet. Ökningen 2015 jämfört med 2005 var +18,1 %. De angränsande distrikten drar nytta av Münchens extraordinära attraktionskraft. En stark inflyttning registreras här. Storstadsregionen München - staden München och alla angränsande distrikt samt distriktet Landsberg am Lech har vuxit med 270.000 till 2,8 miljoner invånare under de senaste 10 åren Prognos för 2034: +400.000 till 3.200.000 invånare.
Arbetsmarknaden i München - fortsatt positiv:
Arbetsmarknaden i München utvecklades mycket väl i april 2016. Med 44.223 personer (4,5%) var arbetslösheten återigen lägre än under samma månad förra året. Antalet lediga jobb (totalt 11.555) är 7,1% högre än föregående års siffra. Däremot var antalet nyanmälda platser för april månad 14,2% lägre än föregående år. Konjunkturen förväntas vara fortsatt gynnsam för året som helhet. (Källa: Federal Employment Agency München)
Bolåneräntorna - något högre:
Här är de bästa aktuella värdena från 2016-04-24 (effektiv ränta). De (bästa) värdena avser en belåningsgrad på 50 % med ett inköpspris på 200 000 euro och en amortering på 2 % och är avsedda som vägledning (källa: Interhyp - www.interhyp.de)