시장 참여자들은 법 개정(2015년 6월 1일) 이후 새로운 상황에 적응해 왔습니다: 중개 수수료를 지불하는 주체는 더 이상 세입자가 아니라 임대인이 되었습니다. 모든 시장 참여자에게 어려운 적응 과정이었지만 대부분 완료된 것으로 보입니다. Mr. Lodge는 2016년 1분기에 가구가 비치된 아파트 및 주택 중개 시장 리더로서의 위치를 유지하고 확대할 수 있었으며 2015년 하반기에 다소 약세를 보였던 수요가 증가세를 기록했습니다.
2016 년 1 분기 가구가 비치 된 아파트 시장-Mr. Lodge는 수요 증가를 기록합니다.
2~4베드룸 플랫 부문에서는 판매 건수가 전년과 거의 비슷한 수준이었습니다. 1베드룸 아파트 부문에서는 공급 부족으로 인해 전년도의 좋은 성과를 달성하지 못했습니다. 특히 약 1,000유로 이하의 가격대에서는 1베드룸 아파트가 부족했습니다. 놀랍게도 시장은 신규 대형 아파트 공급을 대부분 흡수했습니다. 2016년에는 대규모 완공이 예정되어 있지 않아 올해도 공급이 부족하고 가격이 매우 비쌀 것으로 예상됩니다.
공석 기간:
겨울철에는 전년도와 마찬가지로 아파트가 공실 없이 임대된다는 보장이 항상 가능하지 않았습니다. 일부 임대 아파트에는 초과 공급과 공실이 발생했습니다.
여기에는 여러 가지 이유가 있습니다:
- 수요가 적은 도시 위치
- 아파트의 가구와 비품이 최신 상태가 아닌 경우
- 인터넷이 없는 경우
- 아파트에 세탁기와 건조기가 없음(2룸 이상 아파트의 경우)
- 2번째 침실이 없음(3룸 아파트의 경우)
- 임대료가 너무 높음
- 집주인의 제한적인 요구 사항
- 기타 이유
Outlook:
앞으로 몇 달간의 전망은 우호적입니다. 경험에 따르면 9월에는 아파트 공급이 특히 타이트하기 때문에 기존 아파트의 리노베이션이나 새 아파트의 가구 구성을 가능한 한 빨리 완료해야 제때 공급에 포함될 수 있습니다. 4분기에는 수요가 더욱 감소합니다.
가격 범위:
가격은 높은 수준에서 안정되었습니다. 저희가 제공하는 숙소의 임대료는 크기, 위치, 가구 구비 여부에 따라 다릅니다. 주요 가격 범위는 다음과 같습니다(최종 가격: 모든 부대 비용과 인터넷 및 전기료 포함):
- 원룸형 아파트:
평균/좋은 시설: 950~1,200유로
매우 좋음/최고급 가구: €1,200 ~ €1,700 - 방 2개짜리 아파트:
평균/좋은 가구: € 1,300 ~ € 1,560
매우 좋음/특급 가구: € 1,560 ~ € 2,600 - 방 3개짜리 아파트:
평균/좋은 가구: € 1,800 ~ € 2,300
매우 좋음/특급 가구: € 2,300 ~ € 5,000 - 방 4개 이상의 아파트:
평균/좋은 시설: € 2,600 ~ € 3,600
매우 좋음/특급 가구: € 2,800 ~ € 6,000 - 가구가 완비된 주택:
평균/좋은 가구: € 2,300 ~ € 3,000
매우 좋음/특급 가구: € 3,000 ~ € 8,000
자세한 정보는 웹사이트에서 확인하세요: 임대료 계산하기
매물로 나온 아파트의 주간 임대인 정보를 확인하세요:
Mr Lodge는 최근 중요한 혁신을 도입하여 현재 집주인에게 주간 보고서를 통해 중요한 주요 데이터를 알려줍니다: 인터넷에서 해당 아파트가 얼마나 자주 조회되었는지, Mr Lodge가 얼마나 자주 해당 아파트를 제공했는지, 얼마나 자주 해당 아파트를 조회했는지 등입니다.
구매자 원칙은 허용을 더 어렵게 만듭니다:
근본적으로 변화된 시장 상황은 모든 시장 참여자에게 큰 도전이었습니다. 2016년 6월 1일 이후 가구가 비치된 아파트를 임대할 때는 법 개정 이전에 달성한 수익률을 항상 달성할 수 없었고, 경우에 따라서는 현저히 낮은 수익률도 있었습니다. 일부 집주인은 다른 판매 채널을 선택했지만 성공 여부는 다양하고 때로는 불충분했습니다. Mr. Lodge는 계속해서 85% 이상의 아파트 소유주에게 매우 안정적인 판매 파트너였습니다.
2016년 임대차법 2차 개정안:
많은 대도시의 주택 시장이 여전히 매우 긴장된 상황으로 인해 정치인들은 임대차법을 더욱 강화하는 방안을 고려하고 있습니다. 한편으로는 세입자를 보호하고 임대료 상승을 제한하기 위한 조치이지만, 다른 한편으로는 긴급히 필요한 주택 건설 투자를 위태롭게 하는 역설적인 상황입니다. 올해 연방 법무부는 무엇보다도 임대료 지수에 대한 심각한 변화를 제공하는 두 번째 임대차법 개정을 계획하고 있습니다. 임대료 지수는 현재 지난 4년간의 임대 계약을 기준으로 합니다. 연방 법무부 장관은 평가 기준을 8년으로 연장하고자 합니다. 이렇게 되면 허용 임대료가 평방미터당 최대 1유로에서 2유로까지 더 낮아질 것입니다. 임대료 지수를 기준으로 임대료가 산정되는 모든 신규 임대 계약의 경우 임대인에게 상당한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 앞으로는 현대화 공사는 임대료에 할인된 비율로만 전가될 수 있습니다.
임대료 상한제에서 제외되는 경우는 다음과 같습니다: 신축 건물 최초 입주(첫 번째 및 후속 임대에 적용) 및 임시 요건을 위한 임대.
부동산 판매 - Mr Lodge의 영업 부서:
경영학과 졸업생이자 은행가인 피터 사르타가 이끄는 영업 부서는 매우 성공적으로 발전하고 있습니다.
작년 10월부터는 소유주들에게도 부동산 매각을 제안하고 있습니다. 이미 관련된 모든 당사자들의 큰 만족으로 수많은 판매가 완료되었습니다. 다양한 크기의 아파트가 최고가를 기록했습니다. 일반적으로 계속되는 공급 부족 상황으로 인해 부동산 가격은 다시 한 번 눈에 띄게 상승했습니다.
건축 허가가 급격히 감소했습니다:
2016년 2월 25일자 <이모빌리엔 차이퉁> 신문에 따르면, 2015년 1분기 건축 허가가 놀랍게도 약 30% 감소했습니다. 이는 난민 유입과 난민 수용의 필요성으로 인한 주택 수요 증가를 고려할 때 치명적인 상황입니다. 건축 허가 건수의 추세를 반전시키기 위해 2016년 3월에 계획 및 건축 허가 당국에 66개의 직책을 추가로 신설했습니다. 수년 동안 필요했던 이 당국의 인력 충원은 허가 건수 증가와 신축 주택 공급 증가로 인해 2017년에야 시장에서 체감할 수 있을 것으로 보입니다.
따라서 부동산 시장은 당분간 매우 타이트한 공급과 높은 판매자 가격을 계속 기대할 수 있습니다. 경기 침체가 발생할 경우에만 주택 수요 감소를 가정해야 합니다. 금리가 상승하면 향후 부동산 구매자의 자금 조달 범위가 제한될 수 있습니다. 다가오는 2차 임대차법 개정안은 투자 의향과 중고 부동산의 자산 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산 매각을 고려하고 계신다면 너무 오래 기다리지 않는 것이 좋습니다.
저희 영업팀에서 기꺼이 조언해 드리겠습니다:
피터 사르타, 영업 매니저
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge.de
홈 스테이징을 통한 부가가치 창출:
Mr. Lodge는 홈 스테이징을 통해 부동산 판매자에게 특별한 지원을 제공합니다. 더 나은 판매 가격을 달성하기 위해 부동산을 최적화하는 것이 목표입니다. 경험이 풍부한 인테리어
컨설턴트와 인테리어 디자이너가 요청 시 매물을 완벽하게 연출해 드립니다.
인테리어 디자인 부서의 에블린 렐로우스키 부인에게 직접 문의하세요: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | 전화: 089 340 823 71
주택 및 오피스 시장에 대한 간략한 보고서입니다:
Immobilienscout24에 등록된 첫 번째 매물:
아파트 및 주택 매물 - 게시된 매물 수가 계속 감소(-7%)하고 있으며, 최대 25만 유로의 아파트의 경우 전년 대비 -38%로 매우 큰 폭으로 감소했습니다.
- 판매용 콘도 공급:
10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - 최대 200,000유로까지 콘도미니엄을 판매합니다:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - 최대 250,000유로까지 콘도미니엄 판매 제공:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - 최대 500,000유로까지 콘도미니엄을 판매합니다:
24.04.2016: 765 - 최대 1,000,000유로까지 콘도 판매 제공:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - 분양 주택 제공:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279
2. 파크스타트 슈바빙(Parkstadt Schwabing):
올 여름, 마이크로소프트는 독일 본사를 뮌헨의 언터슐라이스하임(Unterschleißheim)에서 뮌헨의 파크스타트 슈바빙으로 이전하고, IBM도 중요한 연구 활동을 이전한다: "IBM은 뮌헨의 하이라이트 타워에 왓슨 IoT 부문 본사와 첫 유럽 왓슨 혁신센터를 오픈 / 인지 컴퓨팅과 IoT(사물 인터넷) 관련 1000개의 새로운 일자리가 창출될 것이다. 새로운 왓슨 IoT 본부는 IBM이 유럽에 투자한 20여 년 중 가장 큰 규모입니다."
3.뮌헨 동쪽,Bogenhausen의 바이에른 타워:
뮌헨의 동쪽 프린츠제겐텐슈트라세와 아인슈타인슈트라세 끝에 있는 바이에른 타워가 착공에 들어갔습니다. 46~83미터 높이의 타워 블록 4개가 건설 중이며, 1개의 라마다 호텔과 3개의 오피스 블록이 들어설 예정입니다.
2016년 1분기 오피스 시장:
SAVILLS는 1분기 임대 수치가 전년보다 약간 낮은 수준(2015년의 187,000m²에 비해 1분기에는 177,000m²)이라고 보고했습니다. 2015년 하반기에는 전년도의 275,000m²를 크게 상회하는 약 440,000m²로 매우 긍정적으로 발전했습니다. 공실률은 계속 하락하여 도심 지역과 중앙 순환도로 내에서는 4.7%와 2%로 매우 낮은 수준에 도달했습니다.
5 인구 1,500,000명 돌파한 뮌헨:
2015년 12월 31일 기준 인구는 1,521,678명입니다. 뮌헨은 1960년대 이후 볼 수 없었던 기록적인 출산율과 출생 흑자를 경험하고 있습니다. 2005년 대비 2015년의 증가율은 +18.1%입니다. 인근 지역들은 뮌헨의 특별한 매력으로부터 혜택을 받고 있습니다. 이곳에 강력한 유입이 기록되고 있습니다. 뮌헨 근교 - 뮌헨 시와 인근 지역, 란츠베르크 암 레흐 지역 인구는 지난 10년 동안 27만 명에서 280만 명으로 증가했습니다. 2034년 예상 인구: +40만 명에서 320만 명으로 증가 전망.
뮌헨의 노동 시장 - 여전히 긍정적입니다:
2016년 4월 뮌헨 노동 시장은 매우 좋은 성과를 거두었습니다. 실업률은 44,223명(실업률 4.5%)으로 작년 같은 달보다 다시 낮아졌습니다. 구인 건수(총 11,555건)는 전년 동월 대비 7.1% 증가한 수치입니다. 반면, 4월 한 달간 신규 등록된 일자리 수는 전년 대비 14.2% 감소했습니다. 올해 경제는 전반적으로 양호한 흐름을 유지할 것으로 예상됩니다. (출처: 뮌헨 연방 고용청)
모기지 이자율 - 약간 높습니다:
다음은 2016년 4월 24일(유효 이자율)의 현재 최고 가치입니다. (최고) 값은 구매 가격 200,000유로, 상환율 2%, 대출 대 가치 비율 50%를 기준으로 한 것이며 참고용으로 제공됩니다(출처: Interhyp - www.interhyp.de).