Raportul privind piața imobiliară - închirierea și vânzarea

În segmentul apartamentelor cu 2 până la 4 camere, numărul de vânzări a fost aproximativ egal cu cel din anul precedent. Din cauza unei oferte insuficiente în segmentul apartamentelor cu 1 dormitor, rezultatele foarte bune din anul precedent nu au putut fi atinse aici. În special, a existat o lipsă de apartamente cu un dormitor în gama de prețuri de până la aproximativ 1 000 EUR. În mod surprinzător, piața a absorbit în mare măsură oferta de blocuri de apartamente noi, de mari dimensiuni. Nu sunt programate finalizări majore pentru 2016, ceea ce înseamnă că se așteaptă ca oferta să rămână insuficientă și foarte scumpă în acest an.

În lunile de iarnă, ca și în anii anteriori, nu a fost întotdeauna posibil să se garanteze că apartamentele vor fi închiriate fără locuri libere. Au existat oferte excedentare și locuri libere în unele dintre apartamentele de închiriat.

Există mai multe motive pentru aceasta:

• Locații urbane pentru care există mai puțină cerere
• Mobilierul și dotările apartamentelor nu sunt la zi
• Nu există internet
• Nu există mașină de spălat și uscător de rufe în apartament (pentru apartamentele cu 2 camere și mai mari)
• lipsa unui al doilea dormitor (pentru apartamentele cu 3 camere)
• Chirie prea mare
• Cerințe restrictive ale proprietarului
• alte motive

Perspectivele pentru lunile următoare sunt favorabile. Experiența arată că oferta de apartamente este deosebit de restrânsă în septembrie, astfel încât renovarea apartamentelor existente sau mobilarea proprietăților noi ar trebui să fie finalizate cât mai curând posibil pentru a fi incluse în ofertă în timp util. Cererea este mai scăzută în trimestrul al patrulea.

Prețurile s-au stabilizat la un nivel ridicat. Prețurile de închiriere ale proprietăților pe care le oferim variază în funcție de mărime, locație și dotări. Trebuie să vă așteptați la următoarele intervale de prețuri principale (prețuri finale: inclusiv toate costurile auxiliare, precum și internetul și electricitatea):

• apartamente cu 1 cameră:
  Dotări medii/bune: 950 € până la 1.200 €
  mobilier foarte bun/exclusiv: de la 1.200 la 1.700 de euro
• Apartamente cu 2 camere:
  dotări medii/bune: de la 1.300 € la 1.560 €
  Mobilier foarte bun/exclusiv: 1.560 € - 2.600 €
• Apartamente cu 3 camere:
  Mobilier mediu/bun: 1.800 € - 2.300 €
  Mobilier foarte bun/exclusiv: 2.300 € - 5.000 €
• Apartamente cu 4+camere:
  dotări medii/bune: 2.600 € până la 3.600 €
  Mobilier foarte bun/exclusiv: 2.800 €-6.000 €
• Case mobilate:
  Dotări medii/bune: 2.300 € - 3.000 €
  Mobilier foarte bun/exclusiv: 3.000 € - 8.000 €

Puteți găsi mai multe informații pe site-ul nostru: Calcularea chiriei

Mr. Lodge a introdus recent o inovație importantă și își informează proprietarii actuali cu privire la date cheie importante într-un raport săptămânal: Cât de des a fost vizualizat apartamentul pe internet, cât de des a fost oferit apartamentul de către Mr. Lodge și cât de des a fost vizualizat apartamentul.

Schimbarea fundamentală a situației de comercializare a reprezentat o provocare majoră pentru toți participanții la piață. Randamentele obținute înainte de modificarea legislației nu au putut fi întotdeauna atinse la închirierea apartamentelor mobilate după 1 iunie 2016, iar în unele cazuri au fost chiar semnificativ mai mici. Unii proprietari au ales alte canale de vânzare, cu succes variabil și uneori insuficient. Mr. Lodge a continuat să fie un partener de vânzări foarte stabil pentru peste 85% dintre proprietarii de apartamente.

Situația încă foarte tensionată de pe piața imobiliară din multe metropole determină politicienii să ia în considerare înăsprirea legislației privind închirierea. Pe de o parte, măsurile sunt menite să protejeze în mare măsură chiriașii și să limiteze creșterea chiriilor, dar, pe de altă parte, pun în pericol investițiile urgent necesare în construcția de locuințe - o situație paradoxală. Anul acesta, Ministerul Federal al Justiției are în vedere o a doua modificare a legislației privind închirierea, care, printre altele, prevede schimbări serioase ale indicelui chiriei. În prezent, contractele de închiriere din ultimii 4 ani sunt utilizate în acest scop. Ministrul federal al justiției dorește să extindă baza de evaluare la 8 ani. Acest lucru ar reduce și mai mult chiria admisă cu până la 1 până la 2 euro pe metru pătrat. Pentru toate închirierile noi în care chiria este calculată pe baza indicelui chiriilor, acest lucru ar putea avea un impact negativ considerabil asupra proprietarilor. În viitor, modernizările vor putea fi transferate în chirie doar la o rată redusă.
Următoarele categorii rămân exceptate de la plafonarea chiriei: Prima ocupare a clădirii noi (se aplică primei închirieri și închirierilor ulterioare) și închirierile pentru nevoi temporare.

Potrivit ziarului Immobilien-Zeitung din 25 februarie 2016, autorizațiile de construcție au scăzut surprinzător cu aproximativ 30 % în primele trei trimestre ale anului 2015. Aceasta este o evoluție fatală având în vedere creșterea cererii de locuințe ca urmare a afluxului puternic și a necesității de a găzdui refugiați. Pentru a inversa tendința în ceea ce privește numărul de autorizații de construcție, în martie 2016 au fost create 66 de posturi suplimentare pentru autoritatea de planificare și autorizare a construcțiilor. Această îmbunătățire a dotării cu personal a autorității, care a fost necesară de ani de zile, nu se va resimți probabil pe piață până în 2017, din cauza cifrelor mai mari de autorizare și a unei oferte mai mari de locuințe nou construite.

Prin urmare, piața imobiliară se poate aștepta în continuare la o ofertă foarte restrânsă și la prețuri excelente pentru vânzători pentru moment. Numai în cazul unei încetiniri economice ar fi necesar să se presupună o scădere a cererii de locuințe. O creștere a ratelor dobânzilor ar putea restrânge posibilitățile de finanțare ale cumpărătorilor de proprietăți în viitor. Viitoarea a doua modificare a legislației privind închirierea ar putea avea un impact negativ asupra dorinței de a investi și asupra prețului bunurilor imobiliare second-hand.

Dacă vă gândiți să vă vindeți proprietatea, ar fi bine să nu așteptați prea mult.

Departamentul nostru de vânzări va fi bucuros să vă consilieze:

Peter Sarta, director de vânzări
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge.de

Primele listări pe Immobilienscout24:
Apartamente și case de vânzare - Numărul de oferte de vânzare publicate continuă să scadă (-7%) - cu un procent foarte semnificativ de -38% de la an la an pentru apartamentele de până la 250.000 EUR.

• Oferta de condominii de vânzare:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739
• Oferte de vânzare a condominiilor până la 200.000 euro:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64
• Oferte de vânzare de apartamente până la 250.000 euro:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136
• Oferte de vânzare a condominiilor până la 500.000 euro:
  24.04.2016: 765
• Oferte de vânzare a condominiilor de până la 1.000.000 euro:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511
• Ofertă case de vânzări:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279

2. Parkstadt Schwabing:
În vară, Microsoft își mută sediul central din Germania de la Unterschleißheim la Parkstadt Schwabing din Munchen, unde și IBM își mută importante activități de cercetare: "IBM deschide sediul diviziei Watson IoT și primul său centru european de inovare Watson în HighLight Towers din Munchen / 1.000 de noi locuri de muncă vor fi create în domeniul calculului cognitiv și IoT (Internet of Things). Noul sediu Watson IoT reprezintă cea mai mare investiție a IBM în Europa din ultimii peste 20 de ani."

3. Bavaria Towers în Bogenhausen:
În estul Munchenului, a început construcția Bavaria Towers la capătul străzilor Prinzregentenstrasse și Einsteinstrasse. Sunt construite 4 blocuri turn cu înălțimi cuprinse între 46 și 83 de metri: 1 hotel RAMADA și 3 blocuri de birouri.

Piața de birouri nr. 4 Trimestrul I 2016:
SAVILLS raportează cifre privind închirierile pentru trimestrul I, care sunt ușor sub nivelul anului precedent (177 000 m² pentru trimestrul I față de 187 000 în 2015). Închirierile au evoluat foarte pozitiv în a doua jumătate a anului 2015, cu aproape 440 000 m², semnificativ peste cei 275 000 m² din anul precedent. Rata spațiilor neocupate continuă să scadă, atingând niveluri problematic de scăzute de 4,7% și 2% în locațiile din centrul orașului și în interiorul inelului central.

5 München peste 1.500.000 de locuitori:
La 31 decembrie 2015, populația era de 1.521.678. München se confruntă cu o rată record a natalității și cu un surplus de nașteri care nu s-a mai înregistrat din anii 1960. Creșterea în 2015 față de 2005 a fost de +18,1 %. Raioanele învecinate beneficiază de atractivitatea extraordinară a Münchenului. Aici se înregistrează un aflux puternic. Conurbația München - orașul München și toate districtele învecinate, precum și districtul Landsberg am Lech au crescut cu 270 000 până la 2,8 milioane de locuitori în ultimii 10 ani Previziuni pentru 2034: +400 000 până la 3 200 000 de locuitori.

Piața muncii din Munchen a înregistrat rezultate foarte bune în aprilie 2016. Cu 44 223 de persoane (rata de 4,5%), șomajul a fost din nou mai scăzut decât în aceeași lună a anului trecut. Numărul locurilor de muncă vacante (11 555 în total) este cu 7,1% mai mare decât cel din anul precedent. În schimb, numărul locurilor de muncă nou înregistrate în luna aprilie a fost cu 14,2 % mai mic decât în anul precedent. Se așteaptă ca economia să rămână favorabilă pentru întregul an. (Sursa: Agenția Federală pentru Ocuparea Forței de Muncă München)

Iată cele mai bune valori actuale din 24.04.2016 (rata efectivă a dobânzii). Valorile (cele mai bune) se referă la un raport împrumut/valoare de 50 % cu un preț de achiziție de 200 000 de euro și o amortizare de 2 % și sunt orientative (sursa: Interhyp - www.interhyp.de)