Markedsdeltagerne har tilpasset sig den nye situation efter lovændringen (1. juni 2015): Det er ikke længere lejerne, der betaler formidlingsprovisionen, men udlejerne. Det var en vanskelig tilpasningsproces for alle markedsdeltagere, men den ser ud til at være stort set afsluttet. Mr. Lodge var i stand til at fastholde og udbygge sin position som markedsleder inden for formidling af møblerede lejligheder og huse i første kvartal af 2016 og registrerede en stigende efterspørgsel efter et noget svagere andet halvår af 2015.
Markedet for møblerede lejligheder i 1. kvartal 2016 - Mr. Lodge registrerer stigende efterspørgsel
I segmentet for 2- til 4-værelses lejligheder var antallet af salg stort set på niveau med året før. På grund af et utilstrækkeligt udbud i segmentet for 1-værelses lejligheder kunne de meget gode resultater fra året før ikke opnås her. Der var især mangel på 1-værelses lejligheder i prisklassen op til ca. 1.000 euro. Overraskende nok har markedet stort set absorberet udbuddet af nye, store boligblokke. Der er ikke planlagt nogen større færdiggørelser i 2016, hvilket betyder, at udbuddet forventes at forblive utilstrækkeligt og meget dyrt i år.
Ledige stillinger i perioder:
I vintermånederne var det ligesom tidligere år ikke altid muligt at garantere, at lejlighederne ville blive udlejet uden ledighed. Der var overskud af tilbud og ledige pladser i nogle af lejlighederne.
Det er der mange grunde til:
- Beliggenhed i byen, hvor der er mindre efterspørgsel
- Møblering og inventar i lejlighederne er ikke tidssvarende
- Intet internet
- Ingen vaskemaskine/tørretumbler i lejligheden (for 2-værelses lejligheder og større)
- Mangel på et 2. soveværelse (for 3-værelses lejligheder)
- Huslejen er for høj
- Restriktive krav fra udlejeren
- andre grunde
Outlook:
Udsigterne for de kommende måneder er gode. Erfaringen viser, at udbuddet af lejligheder er særligt stramt i september, så renoveringer af eksisterende lejligheder eller indretning af nye ejendomme bør afsluttes så tidligt som muligt for at komme med i udbuddet i god tid. Efterspørgslen er mere afdæmpet i fjerde kvartal.
Prisintervaller:
Priserne har stabiliseret sig på et højt niveau. Lejepriserne på de ejendomme, vi tilbyder, varierer afhængigt af størrelse, beliggenhed og indretning. Du kan forvente følgende hovedprisintervaller (endelige priser: inklusive alle ekstraomkostninger samt internet og elektricitet):
- 1-værelses lejligheder:
gennemsnitlige/gode faciliteter: € 950 til € 1.200
meget god/eksklusiv indretning: €1.200 til €1.700 - 2-værelses lejligheder:
gennemsnitlig/god indretning: € 1.300 til € 1.560
Meget god/eksklusiv indretning: € 1.560 til € 2.600 - 3-værelses lejligheder:
gennemsnitlig/god indretning: € 1.800 til € 2.300
Meget god/eksklusiv møblering: € 2.300 til € 5.000 - 4+-værelses lejligheder:
gennemsnitlig/god indretning: € 2.600 til € 3.600
Meget god/eksklusiv møblering: € 2.800 til € 6.000 - Møblerede huse:
gennemsnitlig/god indretning: € 2.300 til € 3.000
Meget god/eksklusiv møblering: € 3.000 til € 8.000
Du kan finde flere oplysninger på vores hjemmeside: Beregning af husleje
Ugentlig udlejerinformation for udbudte lejligheder:
Mr. Lodge har for nylig indført en vigtig nyskabelse og informerer sine nuværende udlejere om vigtige nøgledata i en ugentlig rapport: Hvor ofte lejligheden blev set på internettet, hvor ofte lejligheden blev tilbudt af Mr. Lodge, og hvor ofte lejligheden blev set.
Køberprincippet gør det sværere at udleje:
Den fundamentalt ændrede markedsføringssituation var en stor udfordring for alle markedsdeltagere. De afkast, der blev opnået før lovændringen, kunne ikke altid opnås ved udlejning af møblerede lejligheder efter 1. juni 2016, og i nogle tilfælde var de endda betydeligt lavere. Nogle udlejere valgte andre salgskanaler med varierende og til tider utilstrækkelig succes. Mr. Lodge fortsatte med at være en meget stabil salgspartner for over 85 % af lejlighedsejerne.
Anden ændring af lejeloven 2016:
Den stadig meget anspændte situation på boligmarkedet i mange storbyer får politikerne til at overveje yderligere stramninger af lejeloven. På den ene side skal foranstaltningerne i vid udstrækning beskytte lejerne og begrænse huslejestigningerne, men på den anden side bringer de de hårdt tiltrængte investeringer i boligbyggeri i fare - en paradoksal situation. I år planlægger det føderale justitsministerium en anden ændring af lejeloven, som blandt andet indeholder alvorlige ændringer af huslejeindekset. Huslejeindekset er i øjeblikket baseret på lejeaftaler fra de sidste 4 år. Forbundsjustitsministeren vil gerne udvide vurderingsgrundlaget til 8 år. Dette vil yderligere reducere den tilladte leje med op til 1 til 2 euro pr. kvadratmeter. For alle nye udlejninger, hvor lejen beregnes på grundlag af lejeindekset, kan dette have en betydelig negativ indvirkning på udlejerne. Fremover vil moderniseringer kun kunne overføres til lejen med en reduceret sats.
Følgende er fortsat undtaget fra huslejeloftet: Nybyggeri ved første indflytning (gælder for første og efterfølgende udlejning) og udlejning til midlertidige behov.
Ejendomssalg - salgsafdelingen hos Mr. Lodge:
Salgsafdelingen, som ledes af Peter Sarta, der er uddannet civiløkonom og bankmand, udvikler sig med stor succes.
Siden oktober sidste år har vi også tilbudt vores ejere at sælge deres ejendomme. Der er allerede gennemført mange salg til stor tilfredshed for alle involverede parter. Lejligheder i forskellige størrelseskategorier har opnået toppriser. På grund af den generelt fortsatte mangel på boliger er ejendomspriserne igen steget mærkbart.
Byggetilladelser faldt kraftigt:
Ifølge avisen Immobilien-Zeitung fra 25. februar 2016 faldt antallet af byggetilladelser overraskende nok med omkring 30 % i de første tre kvartaler af 2015. Det er en fatal udvikling i betragtning af den stigende efterspørgsel efter boliger på grund af den store tilstrømning og behovet for at huse flygtninge. For at vende udviklingen i antallet af byggetilladelser blev der i marts 2016 oprettet yderligere 66 stillinger i myndigheden for planlægning og byggetilladelser. Denne forbedrede bemanding af myndigheden, som har været nødvendig i årevis, vil sandsynligvis ikke kunne mærkes på markedet før 2017 på grund af højere godkendelsestal og et større udbud af nybyggede boliger.
Ejendomsmarkedet kan derfor fortsat forvente et meget stramt udbud og gode priser for sælgerne indtil videre. Kun i tilfælde af en økonomisk afmatning vil det være nødvendigt at antage et fald i efterspørgslen efter boliger. En rentestigning kan begrænse boligkøbernes muligheder for finansiering i fremtiden. Den kommende anden ændring af lejeloven kan have en negativ indvirkning på investeringsviljen og på aktivpriserne på brugte ejendomme.
Hvis du overvejer at sælge din ejendom, er der meget, der taler for ikke at vente for længe.
Vores salgsafdeling rådgiver dig gerne:
Peter Sarta, salgschef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta[a]mrlodge.de
Merværdi gennem home staging:
Mr. Lodge tilbyder ejendomssælgere særlig støtte gennem home staging. Målet er at optimere boligen til salg for at opnå en bedre salgspris. Vores erfarne indretningskonsulenter
interiørkonsulenter og indretningsarkitekter vil sikre den perfekte præsentation af ejendommen til salg efter anmodning.
Kontakt venligst vores kollega fru Evelyne Lelowski i indretningsafdelingen direkte: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Korte rapporter om bolig- og kontormarkedet:
Første udbud på Immobilienscout24:
Lejligheder og huse til salg - Antallet af offentliggjorte udbud til salg fortsætter med at falde (-7%) - med meget markante -38% i forhold til året før for lejligheder op til 250.000 euro.
- Udbud af ejerlejligheder til salg:
10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Udbud af salg af ejerlejligheder op til 200.000 euro:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Udbud af salg af ejerlejligheder op til 250.000 euro:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Udbud af salg af ejerlejligheder op til 500.000 euro:
24.04.2016: 765 - Udbud af salg af ejerlejligheder op til 1.000.000 euro:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - Udbud af salgshuse:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24. 04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
Til sommer flytter Microsoft sit tyske hovedkvarter fra Unterschleißheim til Parkstadt Schwabing i München, hvor IBM også flytter vigtige forskningsaktiviteter: "IBM åbner hovedkvarteret for sin Watson IoT-division og sit første europæiske Watson Innovation Centre i Münchens HighLight Towers / 1.000 nye job vil blive skabt omkring kognitiv computing og IoT (Internet of Things). Det nye Watson IoT-hovedkvarter er IBM's største investering i Europa i mere end 20 år."
3. Bavaria Towers i Bogenhausen:
I den østlige del af München er byggeriet af Bavaria Towers for enden af Prinzregentenstrasse og Einsteinstrasse gået i gang. Der bygges 4 højhuse på mellem 46 og 83 meter: 1 RAMADA-hotel og 3 kontorbygninger.
4. kontormarked 1. kvartal 2016:
SAVILLS rapporterer udlejningstal for 1. kvartal, som ligger lidt under det foregående år (177.000 m² for 1. kvartal sammenlignet med 187.000 i 2015). Udlejningen udviklede sig meget positivt i 2. halvår af 2015 med næsten 440.000 m², hvilket er betydeligt over det foregående års 275.000 m². Tomgangen fortsætter med at falde og ligger nu på et problematisk lavt niveau på 4,7 % og 2 % i bymidten og inden for den centrale ringvej.
5. München over 1.500.000 indbyggere:
Den 31. december 2015 var indbyggertallet 1.521.678. München oplever en rekordhøj fødselsrate og et fødselsoverskud, der ikke er set siden 1960'erne. Stigningen i 2015 i forhold til 2005 var på +18,1 %. Nabokommunerne nyder godt af Münchens ekstraordinære tiltrækningskraft. Her registreres en stærk tilstrømning. Oplandet til München - byen München og alle nabokommuner samt Landsberg am Lech-distriktet er vokset med 270.000 til 2,8 millioner indbyggere i løbet af de sidste 10 år Prognose for 2034: +400.000 til 3.200.000 indbyggere.
Arbejdsmarkedet i München - stadig positivt:
Arbejdsmarkedet i München klarede sig rigtig godt i april 2016. Med 44.223 (4,5 %) var arbejdsløsheden igen lavere end i samme måned sidste år. Antallet af ledige stillinger (11.555 i alt) er 7,1 % højere end året før. Derimod var antallet af nyregistrerede job i april måned 14,2 % lavere end året før. Økonomien forventes at forblive gunstig for året som helhed. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)
Realkreditrenter - lidt højere:
Her er de aktuelt bedste værdier fra 24/04/2016 (effektiv rente). De (bedste) værdier henviser til en belåningsgrad på 50 % med en købspris på 200.000 euro og en afskrivning på 2 % og er vejledende (kilde: Interhyp - www.interhyp.de).