Marktdeelnemers hebben zich aangepast aan de nieuwe situatie na de wetswijziging (1 juni 2015): Het zijn niet langer de huurders die de bemiddelingsvergoeding betalen, maar de verhuurders. Het was een moeilijk aanpassingsproces voor alle marktdeelnemers, maar het lijkt grotendeels te zijn voltooid. Mr. Lodge kon zijn positie als marktleider voor de bemiddeling van gemeubileerde flats en huizen in het eerste kwartaal van 2016 behouden en uitbreiden en noteerde een stijgende vraag na een wat zwakkere tweede helft van 2015.
De markt voor gemeubileerde appartementen in het 1e kwartaal van 2016 - Mr. Lodge registreert een stijgende vraag
In het segment van 2- tot 4-slaapkamerappartementen lag het aantal verkopen ongeveer op hetzelfde niveau als vorig jaar. Door een ontoereikend aanbod in het segment van de 1-slaapkamerappartementen konden de zeer goede resultaten van vorig jaar hier niet worden behaald. Er was met name een gebrek aan appartementen met 1 slaapkamer in de prijsklasse tot ongeveer €1000. Verrassend genoeg heeft de markt het aanbod van nieuwe, grote flatgebouwen grotendeels geabsorbeerd. Er zijn geen grote opleveringen gepland voor 2016, wat betekent dat het aanbod dit jaar naar verwachting ontoereikend en erg duur zal blijven.
Vacatureperiodes:
In de wintermaanden was het, net als in voorgaande jaren, niet altijd mogelijk om te garanderen dat de appartementen zonder leegstand verhuurd zouden worden. In sommige huurappartementen was er een overschot aan aanbiedingen en leegstand.
Hier zijn veel redenen voor:
- Stadslocaties waar minder vraag naar is
- De inrichting van de appartementen is niet up-to-date
- Geen internet
- geen wasmachine/droger in de flat (voor 2-kamerappartementen en groter)
- Geen 2e slaapkamer (voor 3-kamerappartementen)
- Te hoge huur
- Restrictieve eisen van de verhuurder
- andere redenen
Vooruitzichten:
De vooruitzichten voor de komende maanden zijn gunstig. De ervaring leert dat het aanbod van appartementen bijzonder krap is in september, dus renovaties van bestaande appartementen of de inrichting van nieuwe woningen moeten zo vroeg mogelijk worden afgerond om op tijd in het aanbod te worden opgenomen. De vraag is gematigder in het vierde kwartaal.
Prijsklassen:
De prijzen zijn gestabiliseerd op een hoog niveau. De huurprijzen van de woningen die we aanbieden variëren afhankelijk van de grootte, locatie en inrichting. Je kunt uitgaan van de volgende prijsklassen (definitieve prijzen: inclusief alle bijkomende kosten en internet en elektriciteit):
- 1-kamerappartementen:
gemiddeld/goede inrichting: € 950 tot € 1.200
zeer goede/exclusieve inrichting: € 1.200 tot € 1.700 - 2-kamerappartementen:
gemiddeld/goede inrichting: € 1.300 tot € 1.560
zeer goed/exclusief ingericht: € 1.560 tot € 2.600 - 3-kamerappartementen:
gemiddeld/goed ingericht: € 1.800 tot € 2.300
Zeer goede/exclusieve inrichting: € 2.300 tot € 5.000 - 4+kamer appartementen:
gemiddeld/goede inrichting: € 2.600 tot € 3.600
Zeer goede/exclusieve inrichting: € 2.800 tot € 6.000 - Gemeubileerde huizen:
gemiddeld/goede inrichting: € 2.300 tot € 3.000
Zeer goede/exclusieve inrichting: € 3.000 tot € 8.000
Meer informatie vindt u op onze website: Huurprijsberekening
Wekelijkse verhuurdersinformatie voor aangeboden flats:
Mr. Lodge heeft onlangs een belangrijke innovatie geïntroduceerd en informeert zijn huidige verhuurders over belangrijke kerngegevens in een wekelijks rapport: Hoe vaak de flat is bekeken op internet, hoe vaak de flat is aangeboden door Mr. Lodge en hoe vaak de flat is bekeken.
Het kopersprincipe maakt verhuren moeilijker:
De fundamenteel gewijzigde marktsituatie was een grote uitdaging voor alle marktdeelnemers. De rendementen die vóór de wetswijziging werden behaald, konden niet altijd worden behaald bij de verhuur van gemeubileerde appartementen na 1 juni 2016, en waren in sommige gevallen zelfs aanzienlijk lager. Sommige verhuurders kozen voor andere verkoopkanalen met wisselend en soms onvoldoende succes. Mr. Lodge bleef een zeer stabiele verkooppartner voor meer dan 85% van de flatbezitters.
Tweede wijziging van de huurwet 2016:
De nog steeds zeer gespannen situatie op de woningmarkt in veel metropolen zet politici ertoe aan om verdere aanscherping van het huurrecht te overwegen. Aan de ene kant zijn de maatregelen bedoeld om huurders grotendeels te beschermen en de stijging van de huren te beperken, maar aan de andere kant brengen ze de dringend noodzakelijke investeringen in de woningbouw in gevaar - een paradoxale situatie. Dit jaar plant het federale ministerie van Justitie een tweede wijziging van het huurrecht, die onder andere voorziet in ernstige wijzigingen van de huurindex. De huurindex is momenteel gebaseerd op huurovereenkomsten van de afgelopen 4 jaar. De federale minister van Justitie wil de beoordelingsbasis uitbreiden naar 8 jaar. Dit zou de toegestane huurprijs verder verlagen met 1 tot 2 euro per vierkante meter. Voor alle nieuwe verhuringen waarbij de huur berekend wordt op basis van de huurindex, zou dit een aanzienlijke negatieve impact kunnen hebben op verhuurders. In de toekomst zullen moderniseringen alleen tegen een gereduceerd tarief kunnen worden doorberekend in de huurprijs.
De volgende woningen blijven vrijgesteld van de huurprijsgrens: Nieuwbouw eerste bewoning (geldt voor eerste en volgende verhuringen) en verhuringen voor tijdelijke behoeften.
Verkoop van onroerend goed - verkoopafdeling bij Mr. Lodge:
De verkoopafdeling onder leiding van bedrijfskundige en bankier Peter Sarta ontwikkelt zich zeer succesvol.
Sinds oktober vorig jaar bieden we onze eigenaars ook de verkoop van hun eigendommen aan. Er zijn al talloze verkopen afgerond tot grote tevredenheid van alle betrokken partijen. Flats in verschillende grootteklassen hebben topprijzen behaald. Door het over het algemeen aanhoudende tekort zijn de prijzen van onroerend goed opnieuw aanzienlijk gestegen.
De bouwvergunningen daalden sterk:
Volgens de krant Immobilien-Zeitung van 25 februari 2016 zijn de bouwvergunningen in de eerste drie kwartalen van 2015 verrassend met ongeveer 30% gedaald. Dit is een fatale ontwikkeling gezien de toenemende vraag naar woningen als gevolg van de sterke instroom en de noodzaak om vluchtelingen te huisvesten. Om de trend in het aantal bouwvergunningen te keren, werden in maart 2016 66 extra functies gecreëerd voor de planning- en bouwvergunningautoriteit. Deze verbeterde personeelsbezetting van de autoriteit, die al jaren nodig is, zal waarschijnlijk pas in 2017 voelbaar zijn op de markt als gevolg van hogere vergunningscijfers en een groter aanbod van nieuwbouwwoningen.
De vastgoedmarkt kan daarom voorlopig nog rekenen op een zeer krap aanbod en uitstekende prijzen voor verkopers. Alleen in het geval van een economische vertraging moet worden uitgegaan van een daling van de vraag naar woningen. Een stijging van de rente zou de financieringsmogelijkheden van kopers van onroerend goed in de toekomst kunnen beperken. De aanstaande tweede wijziging van het huurrecht kan een negatief effect hebben op de investeringsbereidheid en op de vermogensprijzen van tweedehands onroerend goed.
Als u overweegt om uw woning te verkopen, is er veel voor te zeggen om niet te lang te wachten.
Onze verkoopafdeling adviseert u graag:
Peter Sarta, Verkoopmanager
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta[a]mrlodge.de
Toegevoegde waarde door home staging:
Mr. Lodge biedt verkopers van onroerend goed speciale ondersteuning door middel van home staging. Het doel is om de woning te optimaliseren voor de verkoop om zo een betere verkoopprijs te bereiken. Onze ervaren
adviseurs en interieurontwerpers zorgen op verzoek voor de perfecte presentatie van de te koop staande woning.
Neem direct contact op met onze collega Evelyne Lelowski van de afdeling interieurontwerp: einrichtungsberatung[a]mrlodge.de | Tel. 089 340 823 71
Korte verslagen over de huizen- en kantorenmarkt:
1e aanbiedingen op Immobilienscout24:
Appartementen en huizen te koop - Het aantal gepubliceerde aanbiedingen voor verkoop blijft dalen (-7%) - met een zeer significante -38% jaar-op-jaar voor appartementen tot EUR 250.000.
- Aanbod van te koop staande appartementen:
10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 - Verkoopaanbiedingen van appartementen tot 200.000 euro:
10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 - Verkoopaanbod van appartementen tot 250.000 euro:
29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 - Verkoopaanbod van appartementen tot 500.000 euro:
24.04.2016: 765 - Verkoopaanbod van appartementen tot 1.000.000 euro:
22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 - Aanbod verkoophuizen:
29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279
2. Parkstadt Schwabing:
In de zomer verhuist Microsoft zijn Duitse hoofdkantoor van Unterschleißheim naar Parkstadt Schwabing in München, waar IBM ook belangrijke onderzoeksactiviteiten naartoe verplaatst: "IBM opent het hoofdkantoor van zijn Watson IoT-divisie en zijn eerste Europese Watson Innovation Centre in de HighLight Towers in München / er worden 1.000 nieuwe banen gecreëerd rond cognitive computing en IoT (Internet of Things). Het nieuwe Watson IoT-hoofdkantoor vertegenwoordigt IBM's grootste investering in Europa in meer dan 20 jaar."
3. Bavaria Towers in Bogenhausen:
In het oosten van München is de bouw begonnen van de Bavaria Towers aan het einde van de Prinzregentenstrasse en de Einsteinstrasse. Er worden 4 torenflats tussen 46 en 83 meter hoog gebouwd: 1 RAMADA hotel en 3 kantoorgebouwen.
4e kantorenmarkt 1e kwartaal 2016:
SAVILLS meldt verhuurcijfers voor het 1e kwartaal die iets lager zijn dan vorig jaar (177.000 m² voor Q1 vergeleken met 187.000 in 2015). De verhuur ontwikkelde zich zeer positief in de 2e helft van 2015, met bijna 440.000 m² aanzienlijk meer dan de 275.000 m² van het jaar ervoor. De leegstand blijft dalen en bereikt een problematisch laag niveau van 4,7% en 2% op locaties in het stadscentrum en binnen de centrale ring.
5. München meer dan 1.500.000 inwoners:
Op 31 december 2015 telde München 1.521.678 inwoners. München beleeft een record geboortecijfer en een geboorteoverschot dat sinds de jaren 1960 niet meer is voorgekomen. De toename in 2015 ten opzichte van 2005 was +18,1%. De aangrenzende districten profiteren van de buitengewone aantrekkingskracht van München. Hier wordt een sterke instroom geregistreerd. De agglomeratie München - de stad München en alle aangrenzende districten en het district Landsberg am Lech zijn in de afgelopen 10 jaar met 270.000 tot 2,8 miljoen inwoners gegroeid Prognose voor 2034: +400.000 tot 3.200.000 inwoners.
Arbeidsmarkt in München - nog steeds positief:
De arbeidsmarkt in München presteerde zeer goed in april 2016. Met 44.223 (percentage 4,5%) was de werkloosheid opnieuw lager dan in dezelfde maand vorig jaar. Het aantal vacatures (11.555 in totaal) is 7,1% hoger dan vorig jaar. Daarentegen lag het aantal nieuw geregistreerde banen voor de maand april 14,2% lager dan een jaar eerder. Verwacht wordt dat de economie voor het hele jaar gunstig zal blijven. (Bron: Bundesagentur für Arbeit München)
Hypotheekrente - iets hoger:
Hier zijn de huidige beste waarden van 24/04/2016 (effectieve rentevoet). De (beste) waarden verwijzen naar een loan-to-value ratio van 50 % met een aankoopprijs van 200.000 euro en een afschrijving van 2 % en zijn bedoeld als richtlijn (bron: Interhyp - www.interhyp.de)