Контроль над орендною платою та економічні побоювання з одного боку - незмінно високий попит на житлову площу, низькі відсоткові ставки за іпотечними кредитами та вже зменшувана кількість дозволів на будівництво з іншого. Ми зібрали для вас найважливіші новини зі сфер тимчасового проживання та продажу нерухомості, а також поточні ринкові тенденції у нашому звіті про ринок нижче.
Ринок мебльованого житла у 3 кварталі 2019 року: високий попит
Третій квартал 2019 року характеризувався дуже високим попитом на мебльовані квартири в Мюнхені: кількість запитів зросла на 15 відсотків порівняно з попереднім роком. Економічний спад, про який багато говорили в ЗМІ, ще не матеріалізувався. Дуже хороший попит торкнувся всіх сегментів. Однокімнатні квартири все ще дуже дефіцитні, а пропозиція була недостатньою. Як і в попередні роки, ми очікуємо, що в 4-му кварталі пропозиція збільшиться через щоквартальне зниження попиту, що є типовим для цієї пори року.
Ви власник нерухомості і хотіли б тимчасово здати свою нерухомість в оренду? Ми з нетерпінням чекаємо на нові пропозиції.
Ваша контактна особа:
Ліза Гесснер | Стівен Майєр | Вероніка Шимон
Дітмар Шлютер | Норберт Вербюхельн
Тел.: 089 340 823-44 | E-mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Консультації для орендодавців | DAS LUDWIG, 7 | 80333 Мюнхен
Контроль за орендною платою буде посилено і надалі
З серпня 2019 року в Баварії знову діє мораторій на підвищення орендної плати. Однак нова постанова уряду є важливою. Вона передбачає значне посилення мораторію на підвищення орендної плати. Очікується, що вона буде прийнята парламентом і Бундесратом найпізніше до грудня, а це означає, що вона, ймовірно, набуде чинності 1 січня 2020 року. Нижче ми коротко підсумували, що це може означати для вас.
Найважливіше посилення:
Завищену орендну плату можна вимагати протягом двох з половиною років. Тому в майбутньому слід звернути увагу на те, що орендар може вимагати повернення завищеної орендної плати протягом двох з половиною років після укладення договору оренди.
Інші зміни:
- Замороження орендної плати буде продовжено до 2025 року.
- Період спостереження за місцевою порівняльною орендною платою буде продовжено з 4 до 6 років.
- У майбутньому може бути узгоджена нижча надбавка за модернізацію.
Наступні винятки продовжують застосовуватися до заморожування орендної плати:
- Новобудови з першим використанням або першою здачею в оренду з жовтня 2014 року, де орендна плата все ще може бути вільно узгоджена, в тому числі для наступних орендних угод.
- Перша здача в оренду після масштабної модернізації.
- Замороження орендної плати не поширюється на оренду в тимчасове користування.
Брокерський компас КАПІТАЛУ: Mr. Lodge увійшов до топ-10
Діловий журнал Capital вже вшосте перевіряє якість роботи агентів з нерухомості в Німеччині, оцінюючи майже 1 500 агентів зі 100 міст. Цього року компанія "Mr. Lodge GmbH" увійшла в топ-10 загальнонаціонального рейтингу, який базується на критеріях кваліфікації, якості процесу, експозиції та контракту, а також сервісу. У Мюнхені компанія "Mr. Lodge" навіть увійшла до топ-3 найкращих агентів з нерухомості.
Нове регулювання брокерських витрат у продажах
Уряд Німеччини також ухвалив законопроект (проект закону про розподіл брокерських витрат на укладення договорів купівлі-продажу квартир та односімейних будинків) щодо реорганізації брокерських витрат. Метою нового закону є забезпечення того, щоб у майбутньому щонайменше половину комісійної винагороди брав на себе продавець. Раніше в Мюнхені було прийнято, що комісію сплачував лише покупець.
Про це йдеться в проекті закону:
- Якщо агент з нерухомості виступає представником інтересів як покупця, так і продавця на підставі двох брокерських договорів, він може вимагати комісійну винагороду тільки від обох сторін у рівних частках.
- Якщо ж тільки одна сторона вирішила залучити брокера, вона зобов'язана сплатити брокерську винагороду. Угоди з метою перекладання витрат на іншу сторону є дійсними лише в тому випадку, якщо перекладені витрати не перевищують 50 відсотків загальної брокерської винагороди, що підлягає сплаті.
На практиці слід виходити з того, що в майбутньому брокерські витрати в Мюнхені становитимуть від 1,5 до 2 відсотків + ПДВ з обох сторін.
Продаж майна Mr. Lodge:
2-й та 3-й квартали 2019 року характеризувалися високим попитом та покращенням пропозиції. Закупівельні ціни продовжують позитивно розвиватися. Згідно з аналізом банку UBS, ризик виникнення глобальної бульбашки в Мюнхені найвищий, але ми продовжуємо спостерігати стабільний попит на дуже високому рівні. Крім того, не слід ігнорувати фінансування при розгляді цін на купівлю. Структури фінансування, особливо для купівлі приватної власності, є дуже надійними як у Мюнхені, так і в Німеччині. Позичальники вносять багато власного капіталу і обирають тривалі періоди з фіксованою процентною ставкою і високими виплатами. Ті, хто купив житло і не відчуває тиску з боку продавців, перечекають майбутню стагнацію або корекцію цін. Ми не очікуємо жодного ефекту доміно на продажі, принаймні з боку приватних власників. Тим не менш, досягнутий високий рівень цін може стати для вас, як власника, гарним поштовхом до того, щоб подумати про продаж зараз і реалізувати прибуток.
Ваші переваги при продажу через Mr. Lodge з першого погляду:
- Консультації з продажу надаються перевіреними експертами з нерухомості з багаторічним досвідом.
- Відмінна презентація нерухомості з високоякісними фотографіями від Mr Lodge.
- Віртуальні тури з оглядом на 360° та 3D
- Ми готуємо нерухомість до продажу за допомогою домашньої підготовки, якщо це доречно і бажано. До певної міри це безкоштовно для продавця.
- Ми пропонуємо поради щодо фінансування та брокерські послуги з одного джерела.
На додаток до звичайних публікацій на звичайних інтернет-порталах і на нашій домашній сторінці, ми пропонуємо нашим продавцям розширену групу потенційних покупців (наприклад, наших нинішніх орендодавців, які зацікавлені в покупці) завдяки нашим численним контактам з орендодавцями.
Наш відділ продажів буде радий проконсультувати вас.
Ваша контактна особа:
Дипл.-Kfm., банкір Петер Сарта, менеджер з продажу
Т.: 089 340 823 541 | М.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Кількість дозволів на будівництво квартир зменшується
У місті Мюнхен за період з 1 січня по 31 серпня 2019 року було видано більш ніж на 30% менше дозволів на будівництво квартир, а в районі Мюнхена цей показник впав майже на 50% (порівняно з попереднім роком). Драматично погані показники і не дуже хороші новини для ринку житла в Мюнхені для тих, хто шукає терміново необхідну житлову площу. Для власників, однак, зменшення кількості дозволів на будівництво має стабілізуючий вплив на ціни.
Період з 01.01. по 31.08.2019 детально:
(зміна у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року)
- Місто Мюнхен: 5,838 (8,358) -30,1
- Район Мюнхена: 964 (1 884) -48,8
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1
- Dachau: 518 (507) +2,2
- Еберсберг: 487 (263) +85,2
- Erding: 583 (483) +20,7
- Freising: 722 (1 137) -36,5
- Starnberg: 434 (516) -15,9
Джерело: Баварське державне статистичне управління
Розвиток населення
Зростання населення знову прискорилося протягом останнього кварталу. Станом на 30 вересня 2019 року в місті Мюнхен було зареєстровано 1 552 762 особи. З початку року це на 10 551 особу більше.
Ринок праці в Мюнхені, травень 2019 року:
Ринок праці Мюнхена залишається стабільним. Рівень безробіття у травні 2019 року становив 29 836 осіб (3,4%), що менше, ніж у тому ж місяці минулого року (3,7%). Кількість вакансій (загалом 10 377) дещо нижча за минулорічний показник.
Джерело: Федеральне агентство зайнятості Мюнхена
Іпотечні ставки залишаються на низькому рівні
Потенційні покупці нерухомості, які потребують фінансування, продовжують отримувати вигоду від політики низьких відсоткових ставок центральних банків і зростання економічних побоювань, які призвели до різкого падіння відсоткових ставок. Фінансування за відсотковими ставками близько 0,5% наразі не є рідкістю. Поточні найкращі значення з жовтня 2019 року (ефективна відсоткова ставка). Наведені значення ґрунтуються на 50-відсотковому співвідношенні кредиту до вартості нерухомості при купівельній ціні 400 000 євро та виплаті 2 відсотків і є орієнтовними (джерело: Interhyp - www.interhyp.de).
| Термін | Лютий '08 | жовтень '12 | Листопад '13 | Квітень '15 | Вересень '16 | Березень '17 | Березень '18 | Травень '19 | Вересень '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 років | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 років | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 років | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 років | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Ми хотіли б скористатися цією можливістю, щоб подякувати вам за плідну співпрацю і сподіваємося на подальшу успішну роботу.
Норберт Вербюхельн, виконавчий директор
Т.: 089 340 823 16 | norbert. verbuecheln@mrlodge.de