От една страна, контролът върху наемите и икономическите страхове, а от друга - нестихващото високо търсене на жилищна площ, ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и вече намаляващият брой разрешителни за строеж. В нашия пазарен доклад по-долу сме обобщили за вас най-важните новини от сферата на временното обитаване и продажбите на имоти, както и актуалните пазарни тенденции.

---

---

Контролът върху наемите ще бъде допълнително затегнат

Замразяването на наемите в Бавария отново е в сила от август 2019 г. Новото правителствено постановление обаче е важно. То предвижда значително затягане на замразяването на наемите. Очаква се то да бъде прието от парламента и Бундесрата най-късно до декември, което означава, че вероятно ще влезе в сила на 1 януари 2020 г. По-долу сме обобщили накратко какво би могло да означава това за Вас.

Най-важното затягане:

Надвзетият наем може да бъде възстановен за период до две години и половина. Ето защо в бъдеще трябва да се отбележи, че наемателят може да си възстанови надвзетия наем до две години и половина след сключването на договора за наем.

Допълнителни изменения:

• Замразяването на наемите ще бъде удължено до 2025 г.
• Периодът на наблюдение на местния сравнителен наем ще бъде удължен от 4 на 6 години.
• В бъдеще ще може да се договаря по-ниска надбавка за модернизация.

За замразяването на наемите продължават да се прилагат следните изключения:

• Нови сгради с първа употреба или първо отдаване под наем от октомври 2014 г., където наемът все още може да бъде свободно договорен, включително за последващо отдаване под наем.
• Първото отдаване под наем след мащабна модернизация.
• Замразяването на наемите не се прилага за отдаване под наем за временно ползване.

---

---

Ново регулиране на разходите за посредничество при продажби

Германското правителство също така прие проектозакон (проектозакон за разпределение на разходите за посредничество при договори за покупка на апартаменти и еднофамилни къщи) за реорганизиране на разходите за посредничество. Целта на новия закон е да се гарантира, че в бъдеще поне половината от комисионата ще се поема от продавача. В Мюнхен досега беше обичайно комисионата да се плаща само от купувача.

Това се казва в проекта:

• Ако агентът по недвижими имоти действа като представител на интересите на купувача и продавача въз основа на два договора за посредничество, той може да изисква комисионна само от двете страни в равни части.
• Ако, от друга страна, само едната страна е взела решение да ангажира брокер, тя е длъжна да плати брокерското възнаграждение. Споразумения с цел прехвърляне на разходите върху другата страна са валидни само ако прехвърлените разходи не надвишават 50 % от общата сума на брокерското възнаграждение, което трябва да се плати.

На практика трябва да се приеме, че в бъдеще разходите за посредничество в Мюнхен ще бъдат 1,5 до 2 процента + ДДС и за двете страни.

---

Продажба на имот от Mr. Lodge:

Второто и третото тримесечие на 2019 г. се характеризираха със силно търсене и подобрено предлагане. Покупните цени продължават да се развиват положително. Според анализ на банка UBS рискът от глобален балон е най-висок в Мюнхен, но продължаваме да наблюдаваме стабилно търсене на много високо ниво. Освен това при разглеждането на покупните цени не трябва да се пренебрегва финансирането. Структурите за финансиране, особено при покупките на частни имоти, са много стабилни както в Мюнхен, така и в Германия. Кредитополучателите внасят голяма част от собствения си капитал и избират дълги периоди с фиксирана лихва и високи погасителни вноски. Тези, които са купили и не са подложени на натиск да продават, ще изчакат бъдещата стагнация или корекция на цените. Не очакваме никакви ефекти на доминото при продажба, поне от страна на частните собственици. Въпреки това постигнатото високо ценово равнище може да бъде добър стимул за вас като собственик да помислите за продажба сега и да реализирате печалба.

Вашите предимства при продажба чрез Mr. Lodge накратко:

• Консултации за продажби се предоставят от доказани експерти по недвижими имоти с дългогодишен опит.
• Отлично представяне на имота с висококачествени снимки от г-н Лодж.
• Виртуални обиколки с 360° и 3D изгледи
• Подготвяме имотите за продажба чрез home staging, ако това е подходящо и желано. Това е безплатно за продавача до определена степен.
• Предлагаме консултации за финансиране и посредничество от един източник.

В допълнение към обичайните публикации в обичайните интернет портали и на нашата начална страница предлагаме на нашите продавачи разширена, потенциална група от купувачи (напр. нашите настоящи наемодатели, които се интересуват от покупка) благодарение на многобройните ни контакти с наемодатели.

---

---

Разрешителните за строеж на апартаменти намаляват

В град Мюнхен за периода от 1 януари до 31 август 2019 г. са издадени с над 30% по-малко разрешителни за строеж на апартаменти, а в област Мюнхен броят им е намалял с почти 50% (в сравнение с предходната година). Драматично лоши цифри и недобри новини за жилищния пазар в град Мюнхен за тези, които търсят спешно необходима жилищна площ. За собствениците обаче намаляващият брой разрешителни за строеж оказва стабилизиращ ефект върху цените.

Период от 01.01. до 31.08.2019 г. в детайли:
(промяна спрямо същия период на предходната година)

• Град Мюнхен: 5 838 (8 358) -30,1%
• Област Мюнхен: 964 (1 884) -48,8%
• Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1%
• Dachau: 518 (507) +2,2%
• Еберсберг: 487 (263) +85,2%
• Erding: 583 (483) +20,7%
• Freising: 722 (1,137) -36,5%
• Starnberg: 434 (516) -15,9%

Източник: Статистическа служба на провинция Бавария

---

---

---