Bir yanda kira kontrolleri ve ekonomik korkular, diğer yanda yaşam alanlarına olan yüksek talep, düşük mortgage faiz oranları ve halihazırda azalan inşaat ruhsatları. Geçici yaşam ve mülk satışı alanlarındaki en önemli haberleri ve mevcut piyasa eğilimlerini aşağıdaki piyasa raporumuzda sizler için özetledik.
Mobilyalı konut piyasası 2019 3. Çeyrek: güçlü talep
2019'un üçüncü çeyreği, Münih'te mobilyalı dairelere yönelik çok güçlü bir taleple geçti ve talepler bir önceki yıla göre yüzde 15 arttı. Medyada çokça tartışılan ekonomik gerileme henüz gerçekleşmedi. Çok iyi talep tüm segmentleri etkiledi. Tek yatak odalı daireler hala çok azdı ve arz yetersizdi. Önceki yıllarda olduğu gibi, yılın bu dönemi için tipik olan üç aylık düşük talep nedeniyle arzın 4. çeyrekte artmasını bekliyoruz.
Mülk sahibi misiniz ve mülkünüzü geçici olarak kiraya vermek mi istiyorsunuz? Yeni teklifler almak için sabırsızlanıyoruz.
İrtibat kişiniz:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
Tel.: 089 340 823-44 | E-Mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Ev Sahibi Danışmanlığı | DAS LUDWIG 7 | 80333 Münih
Kira kontrolü daha da sıkılaştırılacak
Kira dondurma uygulaması Ağustos 2019'dan bu yana Bavyera'da yeniden yürürlükte. Bununla birlikte, yeni bir hükümet kararı önemlidir. Bu karar, kira dondurma uygulamasının önemli ölçüde sıkılaştırılmasını öngörüyor. Kararın en geç Aralık ayına kadar parlamento ve Federal Konsey tarafından kabul edilmesi bekleniyor, yani muhtemelen 1 Ocak 2020'de yürürlüğe girecek. Aşağıda bunun sizin için ne anlama gelebileceğini kısaca özetledik.
En önemli sıkılaştırma:
Fazla tahsil edilen kira iki buçuk yıla kadar geri alınabilir. Bu nedenle gelecekte kiracının, kira sözleşmesinin imzalanmasından iki buçuk yıl sonrasına kadar fazla tahsil edilen kirayı geri alabileceği unutulmamalıdır.
Diğer değişiklikler:
- Kira dondurma uygulaması 2025 yılına kadar uzatılacaktır.
- Yerel karşılaştırmalı kira için gözlem süresi 4 yıldan 6 yıla uzatılacaktır.
- Gelecekte, modernizasyon için daha düşük bir ek ücret kabul edilebilir.
Kira dondurma uygulamasında aşağıdaki istisnalar geçerli olmaya devam etmektedir:
- Ekim 2014'ten itibaren ilk kullanımı veya ilk kiralaması yapılan ve sonraki kiralamalar da dahil olmak üzere kira bedelinin serbestçe kararlaştırılabildiği yeni binalar.
- Kapsamlı modernizasyondan sonra ilk kiralama.
- Kira dondurma geçici kullanım amaçlı kiralamalar için geçerli değildir.
CAPITAL Broker Pusulası: Mr. Lodge ilk 10 arasında
Ekonomi dergisi Capital, 100 şehirden yaklaşık 1.500 emlakçıyı değerlendirerek Almanya'daki emlakçıların kalitesini altıncı kez test etti. Bu yıl Mr. Lodge GmbH, yeterlilik, süreç kalitesi, teşhir ve sözleşme ile hizmet kriterlerine dayanan ülke çapındaki sıralamada ilk 10 arasında yer aldı. Bay Lodge, Münih'te en iyi emlakçılar arasında ilk 3'e bile girmeyi başardı.
Satışlarda aracılık maliyetlerine ilişkin yeni düzenleme
Alman hükümeti ayrıca aracılık maliyetlerini yeniden düzenlemek için bir yasa tasarısını (daire ve müstakil evler için satın alma sözleşmelerinde aracılık maliyetlerinin dağıtımına ilişkin yasa tasarısı) kabul etti. Yeni yasanın amacı, gelecekte komisyonun en az yarısının satıcı tarafından karşılanmasını sağlamaktır. Münih'te daha önce komisyonu sadece alıcının ödemesi alışılagelmiş bir durumdu.
Taslakta böyle yazıyor:
- Emlakçı, iki aracılık sözleşmesi temelinde hem alıcı hem de satıcının çıkarlarının temsilcisi olarak hareket ederse, her iki taraftan da yalnızca eşit paylarda komisyon talep edebilir.
- Öte yandan, yalnızca bir taraf komisyoncu tutmaya karar vermişse, komisyonculuk ücretini ödemekle yükümlüdür. Masrafların karşı tarafa aktarılması amacıyla yapılan anlaşmalar, ancak aktarılan masrafların ödenecek toplam aracılık ücretinin yüzde 50'sini aşmaması halinde geçerlidir.
Uygulamada, gelecekte Münih'teki aracılık maliyetlerinin her iki taraf için de yüzde 1,5 ila 2 + KDV olacağı varsayılmalıdır.
Mr. Lodge tarafından mülk satışı:
2019'un 2. ve 3. çeyreği güçlü talep ve iyileşen arz ile karakterize edildi. Satın alma fiyatları olumlu yönde gelişmeye devam ediyor. UBS Bank tarafından yapılan bir analize göre, küresel balon riski Münih'te en yüksek seviyededir, ancak çok yüksek seviyede istikrarlı bir talep görmeye devam ediyoruz. Ayrıca, satın alma fiyatları değerlendirilirken finansman da göz ardı edilmemelidir. Özellikle özel mülk alımları için finansman yapıları, Almanya'da olduğu gibi Münih'te de çok sağlam. Borçlular büyük miktarda öz sermaye koymakta ve uzun sabit faiz dönemleri ile yüksek geri ödeme taksitlerini tercih etmektedir. Satın alan ve satma baskısı altında olmayanlar gelecekteki fiyat durgunluklarını veya fiyat düzeltmelerini bekleyeceklerdir. En azından özel mülk sahipleri tarafında satışlar üzerinde herhangi bir domino etkisi beklemiyoruz. Bununla birlikte, ulaşılan yüksek fiyat seviyesi, bir mal sahibi olarak şimdi satış yapmayı düşünmeniz ve kâr elde etmeniz için iyi bir tetikleyici olabilir.
Bir bakışta Mr. Lodge aracılığıyla satış yaparken avantajlarınız:
- Satış danışmanlığı, uzun yıllara dayanan deneyime sahip kendini kanıtlamış emlak uzmanları tarafından sağlanmaktadır.
- Bay Lodge tarafından en kaliteli fotoğraflarla mülkün mükemmel sunumu.
- 360° ve 3D görünümlü sanal turlar
- Uygun olması ve istenmesi halinde evleri ev dekorasyonu yoluyla satışa hazırlıyoruz. Bu, satıcı için belirli bir dereceye kadar ücretsizdir.
- Tek bir kaynaktan finansman danışmanlığı ve aracılık hizmeti sunuyoruz.
Alışılagelmiş internet portalları ve ana sayfamızdaki olağan yayınlara ek olarak, çok sayıda ev sahibi bağlantımız sayesinde satıcılarımıza daha geniş, potansiyel bir alıcı grubu (örneğin satın almakla ilgilenen mevcut ev sahiplerimiz) sunuyoruz.
Satış departmanımız size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyacaktır.
İrtibat kişiniz:
Dipl.-Kfm., Bankacı Peter Sarta, Satış Müdürü
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Apartman daireleri için inşaat ruhsatları düşüşte
Münih şehrinde, 1 Ocak - 31 Ağustos 2019 tarihleri arasında daireler için yüzde 30'dan fazla daha az inşaat ruhsatı verildi ve Münih bölgesinde rakamlar neredeyse yüzde 50 oranında düştü (bir önceki yıla kıyasla). Bu rakamlar, acil yaşam alanı arayanlar için oldukça kötü ve Münih kentindeki konut piyasası için iyi bir haber değil. Ancak konut sahipleri için inşaat ruhsatı sayısındaki düşüş fiyatlar üzerinde dengeleyici bir etki yaratıyor.
01.01. - 31.08.2019 dönemi ayrıntılı olarak:
(bir önceki yılın aynı dönemine göre değişim)
- Münih Şehri: 5.838 (8.358) -%30,1
- Münih bölgesi: 964 (1.884) -%48,8
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -%25,1
- Dachau: 518 (507) +%2,2
- Ebersberg: 487 (263) +%85,2
- Erding: 583 (483) +%20,7
- Freising: 722 (1.137) -%36,5
- Starnberg: 434 (516) -%15,9
Kaynak: Bavyera Eyaleti İstatistik Ofisi
Nüfus gelişimi
Nüfus artışı geçtiğimiz çeyrekte yeniden hızlandı. 30 Eylül 2019 tarihi itibariyle Münih şehrinde 1.552.762 kişi kayıtlıdır. Bu rakam, yılın başından bu yana 10.551 kişilik bir artışa işaret etmektedir.
Münih işgücü piyasası Mayıs 2019:
Münih'in işgücü piyasası istikrarını korumaktadır. Mayıs 2019'da işsizlik 29.836 (oran %3,4) ile geçen yılın aynı ayına göre (oran %3,7) düşüş göstermiştir. Açık iş sayısı (toplam 10.377) bir önceki yılki rakamın biraz altındadır.
Kaynak: Münih Federal İş Ajansı
Mortgage faiz oranları düşük seviyelerde seyrediyor
Finansman ihtiyacı olan potansiyel mülk alıcıları, merkez bankalarının düşük faiz politikasından ve faiz oranlarının düşmesine neden olan artan ekonomik korkulardan faydalanmaya devam ediyor. Şu anda yüzde 0,5 civarında faiz oranlarıyla finansman nadir değildir. Ekim 2019'dan itibaren geçerli en iyi değerler (efektif faiz oranı). Değerler, 400.000 Avroluk bir satın alma fiyatı ve yüzde 2'lik bir geri ödeme ile yüzde 50'lik bir kredi-değer oranına dayanmaktadır ve bir rehber niteliğindedir (kaynak: Interhyp - www.interhyp.de).
| Dönem | Şubat '08 | Ekim '12 | Kasım '13 | Nisan '15 | Eylül '16 | Mart '17 | Mart '18 | Mayıs '19 | Eylül '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 yıl | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 yıl | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 yıl | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 yıl | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Bu vesileyle, iyi işbirliğiniz için teşekkür ediyor ve başarılı bir dönemin devamını diliyoruz.
Norbert Verbücheln, Genel Müdür
T.: 089 340 823 16 | norbert. verbuecheln@mrlodge.de