Kontrola czynszów i obawy gospodarcze z jednej strony - niesłabnący wysoki popyt na przestrzeń życiową, niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i już malejąca liczba pozwoleń na budowę z drugiej. W poniższym raporcie rynkowym podsumowaliśmy najważniejsze wiadomości z obszarów tymczasowego zamieszkania i sprzedaży nieruchomości oraz aktualne trendy rynkowe.
Rynek mieszkań umeblowanych Q3 2019: silny popyt
Trzeci kwartał 2019 r. charakteryzował się bardzo dużym popytem na umeblowane mieszkania w Monachium, a liczba zapytań wzrosła o 15 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Spowolnienie gospodarcze, o którym wiele mówiono w mediach, jeszcze się nie zmaterializowało. Bardzo dobry popyt dotyczył wszystkich segmentów. Mieszkania z jedną sypialnią były nadal bardzo rzadkie, a podaż niewystarczająca. Podobnie jak w poprzednich latach, spodziewamy się wzrostu podaży w IV kwartale ze względu na kwartalny niższy popyt, który jest typowy dla tej pory roku.
Jesteś właścicielem nieruchomości i chciałbyś ją tymczasowo wynająć? Czekamy na nowe oferty.
Osoba do kontaktu:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
Tel.: 089 340 823-44 | E-Mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Landlord Consultancy | Prinz-Ludwig-Str. 7 | 80333 Monachium
Kontrola czynszów ma zostać jeszcze bardziej zaostrzona
Od sierpnia 2019 r. w Bawarii ponownie obowiązuje zamrożenie czynszów. Istotna jest jednak nowa uchwała rządu. Przewiduje ona znaczne zaostrzenie zamrożenia czynszów. Oczekuje się, że zostanie ona przyjęta przez parlament i Bundesrat najpóźniej w grudniu, co oznacza, że prawdopodobnie wejdzie w życie 1 stycznia 2020 r. Poniżej krótko podsumowaliśmy, co może to oznaczać dla Ciebie.
Najważniejsze zaostrzenie:
Nadpłacony czynsz można odzyskać przez okres do dwóch i pół roku. W przyszłości należy zatem zauważyć, że najemca może odzyskać nadpłacony czynsz do dwóch i pół roku po zawarciu umowy najmu.
Dalsze zmiany:
- Zamrożenie czynszu zostanie przedłużone do 2025 roku.
- Okres obserwacji lokalnego czynszu porównawczego zostanie wydłużony z 4 do 6 lat.
- W przyszłości będzie można uzgodnić niższą dopłatę za modernizację.
Następujące wyjątki nadal mają zastosowanie do zamrożenia czynszu:
- Nowe budynki z pierwszym użytkowaniem lub pierwszym wynajmem od października 2014 r., w których czynsz może być nadal swobodnie uzgadniany, w tym dla kolejnych wynajmów.
- Pierwszy wynajem po gruntownej modernizacji.
- Zamrożenie czynszu nie ma zastosowania do najmu do użytku tymczasowego.
CAPITAL Broker Compass: Mr. Lodge w pierwszej dziesiątce
Magazyn biznesowy Capital po raz szósty przetestował jakość pośredników w obrocie nieruchomościami w Niemczech, oceniając prawie 1500 agentów ze 100 miast. W tym roku firma Mr. Lodge GmbH znalazła się w pierwszej dziesiątce w ogólnokrajowym rankingu, który opiera się na kryteriach kwalifikacji, jakości procesu, ekspozycji i umowy oraz usług. W Monachium Mr. Lodge znalazł się nawet w pierwszej trójce najlepszych agentów nieruchomości.
Nowe regulacje dotyczące kosztów pośrednictwa w sprzedaży
Niemiecki rząd przyjął również projekt ustawy (projekt ustawy o podziale kosztów pośrednictwa przy pośrednictwie w zawieraniu umów kupna-sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych) mający na celu reorganizację kosztów pośrednictwa. Celem nowego prawa jest zapewnienie, że co najmniej połowa prowizji będzie w przyszłości ponoszona przez sprzedającego. Wcześniej w Monachium zwyczajowo prowizję płacił wyłącznie kupujący.
Oto, co przewiduje projekt:
- Jeśli agent nieruchomości działa jako przedstawiciel interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego na podstawie dwóch umów pośrednictwa, może on żądać prowizji od obu stron tylko w równych częściach.
- Jeżeli natomiast tylko jedna ze stron podjęła decyzję o zaangażowaniu pośrednika, jest ona zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo. Umowy mające na celu przeniesienie kosztów na drugą stronę są ważne tylko wtedy, gdy przeniesione koszty nie przekraczają 50% całkowitej opłaty maklerskiej do zapłaty.
W praktyce należy założyć, że w przyszłości koszty pośrednictwa w Monachium będą wynosić od 1,5 do 2% + VAT po obu stronach.
Sprzedaż nieruchomości przez Mr. Lodge:
Drugi i trzeci kwartał 2019 r. charakteryzowały się silnym popytem i poprawą podaży. Ceny zakupu nadal kształtują się pozytywnie. Według analizy banku UBS ryzyko globalnej bańki jest najwyższe w Monachium, ale nadal obserwujemy stabilny popyt na bardzo wysokim poziomie. Ponadto przy rozważaniu cen zakupu nie należy ignorować finansowania. Struktury finansowania, szczególnie w przypadku zakupu nieruchomości prywatnych, są bardzo solidne zarówno w Monachium, jak i w całych Niemczech. Kredytobiorcy wnoszą duży wkład własny i decydują się na długie okresy stałego oprocentowania i wysokie raty spłaty. Ci, którzy już kupili i nie są pod presją sprzedaży, będą czekać na przyszłą stagnację lub korektę cen. Nie przewidujemy żadnego efektu domina w zakresie sprzedaży, przynajmniej po stronie prywatnych właścicieli. Niemniej jednak osiągnięty wysoki poziom cen może być dobrym bodźcem dla właściciela, aby pomyśleć o sprzedaży teraz i zrealizować zyski.
Zalety sprzedaży za pośrednictwem Mr. Lodge w skrócie:
- Doradztwo w zakresie sprzedaży świadczone przez sprawdzonych ekspertów ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem.
- Doskonała prezentacja nieruchomości dzięki najwyższej jakości zdjęciom Mr.
- Wirtualne wycieczki z widokami 360° i 3D
- Przygotowujemy nieruchomości do sprzedaży poprzez home staging, jeśli jest to właściwe i pożądane. Do pewnego stopnia jest to bezpłatne dla sprzedającego.
- Oferujemy doradztwo finansowe i pośrednictwo z jednego źródła.
Oprócz zwykłych publikacji na zwykłych portalach internetowych i naszej stronie internetowej, oferujemy naszym sprzedawcom rozszerzoną, potencjalną grupę nabywców (np. naszych obecnych właścicieli, którzy są zainteresowani zakupem) dzięki naszym licznym kontaktom z właścicielami.
Nasz dział sprzedaży chętnie doradzi.
Osoba kontaktowa:
Dipl.-Kfm., Bankier Peter Sarta, Kierownik ds. Sprzedaży
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Spadek liczby pozwoleń na budowę mieszkań
W Monachium w okresie od 1 stycznia do 31 sierpnia 2019 r. wydano o ponad 30 procent mniej pozwoleń na budowę mieszkań, a w powiecie monachijskim liczba ta spadła o prawie 50 procent (w porównaniu z rokiem poprzednim). Dramatycznie złe dane i niezbyt dobre wieści dla rynku mieszkaniowego w Monachium dla osób poszukujących pilnie potrzebnej przestrzeni życiowej. Dla właścicieli spadająca liczba pozwoleń na budowę ma jednak stabilizujący wpływ na ceny.
Okres od 01.01. do 31.08.2019 r. w szczegółach:
(zmiana w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku)
- Miasto Monachium: 5 838 (8 358) -30,1%
- Okręg Monachium: 964 (1 884) -48,8%
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1%
- Dachau: 518 (507) +2,2%
- Ebersberg: 487 (263) +85,2%
- Erding: 583 (483) +20,7%
- Freising: 722 (1 137) -36,5%
- Starnberg: 434 (516) -15,9%
Źródło: Bawarski Urząd Statystyczny
Rozwój populacji
Wzrost liczby ludności ponownie przyspieszył w ciągu ostatniego kwartału. Na dzień 30 września 2019 r. w Monachium zameldowanych było 1 552 762 osób. Od początku roku oznacza to wzrost o 10 551 osób.
Rynek pracy w Monachium w maju 2019 r:
Rynek pracy w Monachium pozostaje stabilny. Bezrobocie w maju 2019 r. wyniosło 29 836 (stopa 3,4%) i było niższe niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku (stopa 3,7%). Liczba wolnych miejsc pracy (łącznie 10 377) jest nieco niższa niż w poprzednim roku.
Źródło: Federalna Agencja Pracy w Monachium
Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje na niskim poziomie
Potencjalni nabywcy nieruchomości z wymaganiami finansowymi nadal korzystają z polityki niskich stóp procentowych banków centralnych i rosnących obaw gospodarczych, które spowodowały gwałtowny spadek stóp procentowych. Finansowanie przy stopach procentowych wynoszących około 0,5% nie jest obecnie rzadkością. Aktualne najlepsze wartości od października 2019 r. (efektywna stopa procentowa). Wartości oparte są na 50-procentowym stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości przy cenie zakupu wynoszącej 400 000 euro i spłacie w wysokości 2% i mają charakter orientacyjny (źródło: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termin | Luty '08 | Październik '12 | Listopad '13 | Kwiecień '15 | Wrzesień '16 | 17 marca | Marzec '18 | maj '19 | Wrzesień '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 lat | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 lat | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 lat | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 lat | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Chcielibyśmy skorzystać z okazji, aby podziękować za dobrą współpracę i mamy nadzieję na dalszy udany okres.
Norbert Verbücheln, Dyrektor Zarządzający
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de