Na jedné straně regulace nájemného a ekonomické obavy, na druhé straně nezmenšená vysoká poptávka po bydlení, nízké úrokové sazby hypoték a již klesající počet stavebních povolení. Nejdůležitější novinky z oblasti dočasného bydlení a prodeje nemovitostí a aktuální trendy na trhu jsme pro vás shrnuli v naší zprávě o trhu níže.
Trh se zařízeným bydlením 3. čtvrtletí 2019: silná poptávka
Třetí čtvrtletí roku 2019 se v Mnichově vyznačovalo velmi silnou poptávkou po zařízených bytech, která oproti předchozímu roku vzrostla o 15 procent. V médiích hojně diskutovaný hospodářský pokles se zatím neprojevil. Velmi dobrá poptávka se dotkla všech segmentů. Jednopokojových bytů bylo stále velmi málo a nabídka byla nedostatečná. Stejně jako v předchozích letech očekáváme, že ve 4. čtvrtletí se nabídka zvýší v důsledku čtvrtletně nižší poptávky, která je pro toto roční období typická.
Jste vlastníkem nemovitosti a chtěli byste ji dočasně pronajmout? Těšíme se na nové nabídky.
Vaše kontaktní osoba: Mgr:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
Tel.: 089 340 823-44 | E-mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Poradenství pro pronajímatele | DAS LUDWIG 7 | 80333 Mnichov
Další zpřísnění kontroly nájemného
Od srpna 2019 platí v Bavorsku opět zmrazení nájemného. Významné je však nové vládní usnesení. To stanoví výrazné zpřísnění zmrazení nájemného. Očekává se, že bude schváleno parlamentem a Spolkovou radou nejpozději v prosinci, což znamená, že pravděpodobně vstoupí v platnost 1. ledna 2020. Níže jsme stručně shrnuli, co by to pro vás mohlo znamenat.
Nejdůležitější zpřísnění:
Přeplatek na nájemném lze vymáhat až dva a půl roku. Do budoucna je tedy třeba mít na paměti, že nájemce může přeúčtované nájemné požadovat zpět až dva a půl roku po uzavření nájemní smlouvy.
Další změny:
- Zmrazení nájemného bude prodlouženo do roku 2025.
- Sledované období pro místní srovnávací nájemné bude prodlouženo ze 4 na 6 let.
- V budoucnu bude možné dohodnout nižší příplatek za modernizaci.
Na zmrazení nájemného se nadále vztahují následující výjimky:
- U novostaveb s prvním užíváním nebo prvním pronájmem od října 2014, kde lze nájemné stále volně sjednat, a to i pro následné pronájmy.
- První pronájem po rozsáhlé modernizaci.
- Zmrazení nájemného se nevztahuje na pronájmy k dočasnému užívání.
Kompas makléřů CAPITAL: Mr. Lodge mezi deseti nejlepšími
Obchodní časopis Capital již pošesté testoval kvalitu realitních makléřů v Německu a hodnotil téměř 1 500 makléřů ze 100 měst. V letošním roce se společnost Mr Lodge GmbH umístila mezi deseti nejlepšími v celostátním žebříčku, který je založen na kritériích kvalifikace, kvality procesů, expozice a smlouvy a také služeb. V Mnichově se společnost Mr. Lodge dostala dokonce mezi 3 nejlepší realitní kanceláře.
Nová regulace nákladů na zprostředkování prodeje
Německá vláda rovněž schválila návrh zákona (návrh zákona o rozdělení nákladů na zprostředkování při zprostředkování kupních smluv na byty a rodinné domy), který má reorganizovat náklady na zprostředkování. Cílem nového zákona je zajistit, aby v budoucnu alespoň polovinu provize nesl prodávající. V Mnichově bylo dosud obvyklé, že provizi platil pouze kupující.
To se v návrhu uvádí:
- Pokud realitní kancelář vystupuje jako zástupce zájmů kupujícího i prodávajícího na základě dvou zprostředkovatelských smluv, může požadovat provizi pouze od obou stran rovným dílem.
- Pokud se naopak pro zprostředkování rozhodla pouze jedna strana, je povinna zaplatit odměnu za zprostředkování. Dohody s cílem přenést náklady na druhou stranu jsou platné pouze tehdy, pokud přenesené náklady nepřesáhnou 50 % celkové odměny za zprostředkování, která má být zaplacena.
V praxi je třeba předpokládat, že v budoucnu budou náklady na zprostředkování v Mnichově činit 1,5 až 2 procenta + DPH na obou stranách.
Prodej nemovitosti panem Mr. Lodge:
Druhé a třetí čtvrtletí roku 2019 se vyznačovalo silnou poptávkou a lepší nabídkou. Nákupní ceny se nadále vyvíjely pozitivně. Podle analýzy banky UBS je riziko globální bubliny nejvyšší v Mnichově, ale i nadále pozorujeme stabilní poptávku na velmi vysoké úrovni. Při posuzování nákupních cen by navíc nemělo být opomíjeno financování. Struktury financování, zejména pro nákupy soukromých nemovitostí, jsou v Mnichově i v Německu velmi solidní. Dlužníci přispívají velkou částí vlastního kapitálu a volí dlouhé fixní úrokové období a vysoké splátky. Ti, kteří nakoupili a nejsou pod tlakem prodeje, vyčkají budoucí stagnace cen nebo jejich korekce. Nepředpokládáme žádné dominové efekty na prodeje, alespoň na straně soukromých vlastníků. Nicméně dosažená vysoká cenová úroveň může být pro vás jako vlastníka dobrým impulsem k tomu, abyste uvažovali o prodeji nyní a realizovali zisky.
Vaše výhody při prodeji prostřednictvím pana Lodge v kostce:
- Poradenství při prodeji poskytují prověření odborníci na nemovitosti s dlouholetými zkušenostmi.
- Vynikající prezentace nemovitosti pomocí špičkových fotografií od pana Lodge.
- Virtuální prohlídky s 360° a 3D pohledy
- Připravíme nemovitosti k prodeji prostřednictvím home stagingu, pokud je to vhodné a žádoucí. To je pro prodávajícího do určité míry zdarma.
- Nabízíme poradenství v oblasti financování a zprostředkování prodeje z jedné ruky.
Kromě obvyklých publikací na obvyklých internetových portálech a na naší domovské stránce nabízíme prodávajícím díky mnoha kontaktům na pronajímatele rozšířenou, potenciální skupinu kupujících (např. naše současné pronajímatele, kteří mají zájem o koupi).
Naše prodejní oddělení vám rádo poradí.
Vaše kontaktní osoba:
Peter Sarta, manažer prodeje.
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Stavební povolení na byty klesají
Ve městě Mnichov bylo v období od 1. ledna do 31. srpna 2019 vydáno o více než 30 % méně stavebních povolení na byty a v okrese Mnichov se jejich počet snížil téměř o 50 % (ve srovnání s předchozím rokem). Dramaticky špatná čísla a nepříliš dobrá zpráva pro trh s bydlením ve městě Mnichov pro ty, kteří hledají naléhavě potřebné bydlení. Pro majitele má však klesající počet stavebních povolení stabilizační vliv na ceny.
Období od 01.01. do 31.08.2019 v detailu:
(změna oproti stejnému období předchozího roku)
- Město Mnichov: 5 838 (8 358) -30,1 %.
- Okres Mnichov: 964 (1 884) -48,8 %.
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1%
- Dachau: 518 (507) +2,2%
- Ebersberg: 487 (263) +85,2%
- Erding: 583 (483) +20,7%
- Freising: 722 (1 137) -36,5%
- Starnberg: 434 (516) -15,9%
Zdroj: Bavorský zemský statistický úřad
Vývoj populace
Růst počtu obyvatel se v průběhu uplynulého čtvrtletí opět zrychlil. K 30. září 2019 bylo v Mnichově evidováno 1 552 762 obyvatel. Od začátku roku to představuje nárůst o 10 551 osob.
Trh práce v Mnichově květen 2019:
Mnichovský trh práce zůstává stabilní. Nezaměstnanost v květnu 2019 činila 29 836 osob (míra 3,4 %), což je méně než ve stejném měsíci loňského roku (míra 3,7 %). Počet volných pracovních míst (celkem 10 377) je mírně nižší než v předchozím roce.
Zdroj: Spolková agentura práce Mnichov
Úrokové sazby hypoték zůstávají na minimu
Potenciální zájemci o koupi nemovitosti s požadavky na financování nadále těží z politiky nízkých úrokových sazeb centrálních bank a rostoucích ekonomických obav, které způsobily pokles úrokových sazeb. Financování s úrokovými sazbami kolem 0,5 % není v současné době ničím neobvyklým. Aktuálně nejlepší hodnoty od října 2019 (efektivní úroková sazba). Hodnoty vycházejí z 50procentního poměru úvěru k hodnotě nemovitosti při pořizovací ceně 400 000 eur a splátce 2 % a jsou určeny jako orientační (zdroj: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termín | Únor '08 | Říjen '12 | Listopad '13 | Duben '15 | Září '16 | březen '17 | březen '18 | Květen '19 | září '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 let | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 let | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 let | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 let | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Rádi bychom vám touto cestou poděkovali za dobrou spolupráci a těšíme se na další úspěšné období.
Norbert Verbücheln, generální ředitel
T.: 089 340 823 16 | norbert. verbuecheln@mrlodge.de