Nadzor nad najemninami in gospodarski strahovi na eni strani ter nezmanjšano visoko povpraševanje po stanovanjih, nizke obrestne mere za hipotekarna posojila in že tako ali tako vse manjše število gradbenih dovoljenj na drugi strani. Najpomembnejše novice s področij začasnega bivanja in prodaje nepremičnin ter trenutne tržne trende smo za vas povzeli v spodnjem tržnem poročilu.
Trg opremljenih stanovanj 3. četrtletje 2019: veliko povpraševanje
Tretje četrtletje leta 2019 je zaznamovalo zelo veliko povpraševanje po opremljenih stanovanjih v Münchnu, saj se je število povpraševanj v primerjavi s prejšnjim letom povečalo za 15 odstotkov. Gospodarska recesija, o kateri se je veliko govorilo v medijih, se še ni uresničila. Zelo dobro povpraševanje je vplivalo na vse segmente. Enosobna stanovanja so bila še vedno zelo redka, ponudba pa nezadostna. Tako kot v prejšnjih letih pričakujemo, da se bo ponudba v 4. četrtletju povečala zaradi četrtletno manjšega povpraševanja, ki je značilno za ta letni čas.
Ste lastnik nepremičnine in bi želeli svojo nepremičnino začasno oddati v najem? Z veseljem pričakujemo nove ponudbe.
Vaša kontaktna oseba:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
Tel.: 089 340 823-44 | E-naslov: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Svetovanje najemodajalcem | DAS LUDWIG 7 | 80333 München
Nadaljnja zaostritev nadzora nad najemninami
Na Bavarskem od avgusta 2019 ponovno velja zamrznitev najemnin. Vendar pa je pomembna nova vladna resolucija. Ta predvideva znatno zaostritev zamrznitve najemnin. Pričakuje se, da jo bosta parlament in Bundesrat sprejela najpozneje decembra, kar pomeni, da bo verjetno začela veljati 1. januarja 2020. V nadaljevanju smo na kratko povzeli, kaj bi to lahko pomenilo za vas.
Najpomembnejša zaostritev:
Previsoko zaračunano najemnino je mogoče zahtevati do dveh let in pol. Zato je treba v prihodnje upoštevati, da lahko najemnik zahteva vračilo preveč zaračunane najemnine še dve leti in pol po sklenitvi najemne pogodbe.
Nadaljnje spremembe:
- Zamrznitev najemnin bo podaljšana do leta 2025.
- Obdobje opazovanja za lokalno primerljivo najemnino se bo podaljšalo s 4 na 6 let.
- V prihodnosti se bo mogoče dogovoriti o nižjem doplačilu za modernizacijo.
Za zamrznitev najemnin še naprej veljajo naslednje izjeme:
- V novih stavbah, ki se prvič uporabljajo ali prvič oddajajo v najem od oktobra 2014, se je o najemnini še vedno mogoče svobodno dogovoriti, tudi za poznejše oddaje v najem.
- Prva oddaja v najem po obsežni posodobitvi.
- Zamrznitev najemnin ne velja za najemnine za začasno uporabo.
CAPITAL Broker Compass: Mr. Lodge med 10 najboljšimi
Poslovna revija Capital je že šestič preizkusila kakovost nepremičninskih posrednikov v Nemčiji in ocenila skoraj 1 500 posrednikov iz 100 mest. Letos se je podjetje Mr. Lodge GmbH uvrstilo med 10 najboljših na nacionalni lestvici, ki temelji na merilih usposobljenosti, kakovosti postopka, izpostavljenosti in pogodbe ter storitev. V Münchnu se je podjetje Mr. Lodge uvrstilo celo med tri najboljše nepremičninske posrednike.
Nova ureditev stroškov posredovanja pri prodaji
Nemška vlada je sprejela tudi osnutek zakona (osnutek zakona o porazdelitvi stroškov posredovanja pri posredovanju pri nakupu stanovanj in enodružinskih hiš), ki naj bi reorganiziral stroške posredovanja. Cilj novega zakona je zagotoviti, da bo v prihodnje vsaj polovico provizije nosil prodajalec. V Münchnu je bilo prej običajno, da je provizijo plačal le kupec.
To je zapisano v osnutku:
- Če nepremičninski posrednik na podlagi dveh posredniških pogodb zastopa interese kupca in prodajalca, lahko od obeh strank zahteva provizijo le v enakih deležih.
- Če pa se je za posrednika odločila le ena stranka, je dolžna plačati posredniško provizijo. Dogovori z namenom prenosa stroškov na drugo stranko so veljavni le, če preneseni stroški ne presegajo 50 odstotkov celotne posredniške provizije, ki jo je treba plačati.
V praksi je treba predvidevati, da bodo v prihodnje stroški posredovanja v Münchnu znašali 1,5 do 2 odstotka + DDV na obeh straneh.
Prodaja nepremičnine s strani Mr. Lodgea:
Drugo in tretje četrtletje leta 2019 sta zaznamovala močno povpraševanje in izboljšana ponudba. Nabavne cene se še naprej pozitivno razvijajo. Po analizi banke UBS je tveganje globalnega balona največje v Münchnu, vendar še naprej opažamo stabilno povpraševanje na zelo visoki ravni. Poleg tega pri obravnavi nakupnih cen ne smemo zanemariti financiranja. Strukture financiranja, zlasti za nakupe zasebnih nepremičnin, so tako v Münchnu kot v Nemčiji zelo trdne. Posojilojemalci prispevajo veliko lastniškega kapitala in se odločajo za dolga obdobja s fiksno obrestno mero ter visoke odplačilne obroke. Tisti, ki so kupili in niso pod pritiskom, da bi prodali, bodo v prihodnosti preživeli stagnacijo ali popravke cen. Vsaj na strani zasebnih lastnikov ne pričakujemo domino učinkov na prodajo. Kljub temu je lahko dosežena visoka raven cen dobra spodbuda, da kot lastnik razmislite o prodaji zdaj in uresničite dobiček.
Vaše prednosti pri prodaji prek Mr. Lodgea na kratko:
- Svetovanje pri prodaji zagotavljajo preverjeni strokovnjaki za nepremičnine z dolgoletnimi izkušnjami.
- Odlična predstavitev nepremičnine z vrhunskimi fotografijami gospoda Lodgea.
- Virtualni ogledi s 360° in 3D pogledi
- Nepremičnine pripravimo za prodajo s postavitvijo doma, če je to primerno in zaželeno. To je za prodajalca do določene mere brezplačno.
- Ponujamo svetovanje pri financiranju in posredovanje iz enega vira.
Poleg običajnih objav na običajnih spletnih portalih in naši domači strani prodajalcem zaradi naših številnih stikov z najemodajalci ponujamo razširjeno, potencialno skupino kupcev (npr. naši trenutni najemodajalci, ki se zanimajo za nakup).
Naš prodajni oddelek vam bo z veseljem svetoval.
Vaša kontaktna oseba:
Peter Sarta, vodja prodaje
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Število gradbenih dovoljenj za stanovanja upada
V mestu München je bilo za obdobje od 1. januarja do 31. avgusta 2019 izdanih več kot 30 odstotkov manj gradbenih dovoljenj za stanovanja, v okrožju München pa so se številke zmanjšale za skoraj 50 odstotkov (v primerjavi s prejšnjim letom). Dramatično slabe številke in nič kaj dobre novice za stanovanjski trg v mestu München za tiste, ki iščejo nujno potreben stanovanjski prostor. Za lastnike pa zmanjšanje števila gradbenih dovoljenj vpliva na stabilizacijo cen.
Obdobje od 01.01. do 31.08.2019 v podrobnostih:
(sprememba v primerjavi z enakim obdobjem prejšnjega leta)
- Mesto München: 5.838 (8.358) -30,1 %
- Okrožje München: 964 (1.884) -48,8
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1
- Dachau: 518 (507) +2,2
- Ebersberg: 487 (263) +85,2
- Erding: 583 (483) +20,7
- Freising: 722 (1 137) -36,5
- Starnberg: 434 (516) -15,9
Vir: Bavarski državni statistični urad
Razvoj prebivalstva
Rast prebivalstva se je v zadnjem četrtletju ponovno pospešila. Na dan 30. septembra 2019 je bilo v mestu München registriranih 1.552.762 prebivalcev. Od začetka leta se je tako število prebivalcev povečalo za 10.551.
Trg dela v Münchnu maj 2019:
Trg dela v Münchnu ostaja stabilen. Brezposelnost je maja 2019 znašala 29.836 oseb (stopnja 3,4 %), kar je manj kot v istem mesecu lani (stopnja 3,7 %). Število prostih delovnih mest (skupaj 10.377) je nekoliko nižje od lanskega leta.
Vir: Zvezni zavod za zaposlovanje v Münchnu
Hipotekarne obrestne mere ostajajo na nizkih ravneh
Potencialni kupci nepremičnin z zahtevami po financiranju imajo še naprej koristi od politike nizkih obrestnih mer centralnih bank in vse večjih gospodarskih strahov, zaradi katerih so obrestne mere padle. Financiranje po obrestnih merah okoli 0,5 odstotka trenutno ni redkost. Trenutno najboljše vrednosti od oktobra 2019 (efektivna obrestna mera). Vrednosti temeljijo na 50-odstotnem razmerju med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri nakupni ceni 400.000 EUR in 2-odstotnem odplačilu ter so namenjene kot vodilo (vir: Interhyp - www.interhyp.de).
| Rok | Februar '08 | Oktober '12 | november '13 | april '15 | september '16 | marec '17 | marec '18 | maj '19 | september '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 let | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 let | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 let | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 let | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Ob tej priložnosti bi se vam radi zahvalili za dobro sodelovanje in se veselimo nadaljnjega uspešnega obdobja.
Norbert Verbücheln, generalni direktor
T.: 089 340 823 16 | norbert. verbuecheln@mrlodge.de