Na jednej strane kontrola nájomného a ekonomické obavy, na druhej strane nezmenšený vysoký dopyt po obytných priestoroch, nízke úrokové sadzby hypoték a už klesajúci počet stavebných povolení. Najdôležitejšie správy z oblasti dočasného bývania a predaja nehnuteľností a aktuálne trhové trendy sme pre vás zhrnuli v našej správe o trhu nižšie.
Trh so zariadeným bývaním v 3. štvrťroku 2019: silný dopyt
Tretí štvrťrok 2019 sa vyznačoval veľmi silným dopytom po zariadených bytoch v Mníchove, pričom počet dopytov vzrástol oproti predchádzajúcemu roku o 15 %. Hospodársky pokles, o ktorom sa veľa diskutovalo v médiách, sa zatiaľ neprejavil. Veľmi dobrý dopyt ovplyvnil všetky segmenty. Jednoizbových bytov bolo stále veľmi málo a ponuka bola nedostatočná. Podobne ako v predchádzajúcich rokoch očakávame, že ponuka sa vo 4. štvrťroku zvýši v dôsledku štvrťročne nižšieho dopytu, ktorý je pre toto ročné obdobie typický.
Ste vlastníkom nehnuteľnosti a chceli by ste svoju nehnuteľnosť dočasne prenajať? Tešíme sa na nové ponuky.
Vaša kontaktná osoba:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
Tel.: 089 340 823-44 | E-Mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Landlord Consultancy | DAS LUDWIG 7 | 80333 Mníchov
Ďalšie sprísnenie kontroly nájomného
V Bavorsku od augusta 2019 opäť platí zmrazenie nájomného. Významné je však nové uznesenie vlády. To stanovuje výrazné sprísnenie zmrazenia nájomného. Očakáva sa, že parlament a Spolková rada ho schvália najneskôr v decembri, čo znamená, že pravdepodobne nadobudne účinnosť 1. januára 2020. Nižšie sme stručne zhrnuli, čo by to pre vás mohlo znamenať.
Najdôležitejšie sprísnenie:
Preplatené nájomné je možné vymáhať až dva a pol roka. V budúcnosti by sa preto malo upozorniť na to, že nájomca môže požadovať vrátenie preplateného nájomného až dva a pol roka po uzavretí nájomnej zmluvy.
Ďalšie zmeny a doplnenia:
- Zmrazenie nájomného sa predĺži do roku 2025.
- Obdobie pozorovania pre miestne porovnateľné nájomné sa predĺži zo 4 na 6 rokov.
- V budúcnosti bude možné dohodnúť nižší príplatok za modernizáciu.
Na zmrazenie nájomného sa naďalej vzťahujú nasledujúce výnimky:
- Nové budovy s prvým použitím alebo prvým prenájmom od októbra 2014, kde sa nájomné môže naďalej voľne dohodnúť, a to aj pre ďalšie prenájmy.
- Prvý prenájom po rozsiahlej modernizácii.
- Zmrazenie nájomného sa nevzťahuje na prenájmy na dočasné užívanie.
Kompas CAPITAL Broker: Mr. Lodge medzi desiatimi najlepšími
Podnikateľský časopis Capital už po šiesty raz testoval kvalitu realitných maklérov v Nemecku a hodnotil takmer 1 500 maklérov zo 100 miest. Tento rok sa spoločnosť Mr Lodge GmbH umiestnila medzi desiatimi najlepšími v celoštátnom rebríčku, ktorý sa zostavuje na základe kritérií kvalifikácie, kvality procesov, expozícií a zmlúv, ako aj služieb. V Mníchove sa spoločnosť Mr. Lodge dokonca dostala medzi 3 najlepšie realitné kancelárie.
Nová regulácia nákladov na sprostredkovanie predaja
Nemecká vláda tiež prijala návrh zákona (návrh zákona o rozdelení nákladov na sprostredkovanie pri sprostredkovaní kúpnych zmlúv na byty a rodinné domy), ktorý má reorganizovať náklady na sprostredkovanie. Cieľom nového zákona je zabezpečiť, aby v budúcnosti aspoň polovicu provízie znášal predávajúci. V Mníchove bolo doteraz zvykom, že províziu platil len kupujúci.
Takto sa to uvádza v návrhu:
- Ak realitná kancelária koná ako zástupca záujmov kupujúceho aj predávajúceho na základe dvoch sprostredkovateľských zmlúv, môže požadovať províziu len od oboch strán rovnakým dielom.
- Na druhej strane, ak sa pre sprostredkovateľa rozhodla len jedna strana, je povinná zaplatiť odmenu za sprostredkovanie. Dohody s cieľom preniesť náklady na druhú stranu sú platné len vtedy, ak prenesené náklady nepresiahnu 50 % celkovej odmeny za sprostredkovanie, ktorá sa má zaplatiť.
V praxi treba predpokladať, že v budúcnosti budú náklady na sprostredkovanie v Mníchove predstavovať 1,5 až 2 percentá + DPH na oboch stranách.
Predaj nehnuteľnosti pánom Lodgeom:
Druhý a tretí štvrťrok 2019 sa vyznačovali silným dopytom a lepšou ponukou. Nákupné ceny sa naďalej vyvíjali pozitívne. Podľa analýzy banky UBS je riziko globálnej bubliny najvyššie v Mníchove, ale naďalej pozorujeme stabilný dopyt na veľmi vysokej úrovni. Okrem toho by sa pri posudzovaní nákupných cien nemalo ignorovať financovanie. Štruktúry financovania, najmä pri nákupe súkromných nehnuteľností, sú v Mníchove, ako aj v Nemecku, veľmi solídne. Dlžníci prispievajú veľkým podielom vlastného kapitálu a volia dlhé fixné úrokové obdobia a vysoké splátky. Tí, ktorí nakúpili a nie sú pod tlakom predaja, vydržia budúcu stagnáciu cien alebo ich korekciu. Neočakávame žiadne domino efekty na predaj, aspoň na strane súkromných vlastníkov. Napriek tomu môže byť dosiahnutá vysoká cenová úroveň dobrým impulzom na to, aby ste ako vlastníci uvažovali o predaji teraz a realizovali zisky.
Vaše výhody pri predaji prostredníctvom Mr. Lodge v skratke:
- Poradenstvo pri predaji poskytujú osvedčení odborníci na nehnuteľnosti s dlhoročnými skúsenosťami.
- Vynikajúca prezentácia nehnuteľnosti s fotografiami najvyššej kvality od pána Lodge.
- Virtuálne prehliadky s 360° a 3D zobrazením
- Pripravíme nehnuteľnosti na predaj prostredníctvom home stagingu, ak je to vhodné a žiaduce. Do určitej miery je to pre predávajúceho bezplatné.
- Ponúkame poradenstvo v oblasti financovania a sprostredkovania z jednej ruky.
Okrem bežných publikácií na obvyklých internetových portáloch a našej domovskej stránke ponúkame našim predávajúcim vďaka našim početným kontaktom na prenajímateľov rozšírenú, potenciálnu skupinu kupujúcich (napr. našich súčasných prenajímateľov, ktorí majú záujem o kúpu).
Naše obchodné oddelenie vám ochotne poradí.
Vaša kontaktná osoba:
Peter Sarta, vedúci predaja
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
Počet stavebných povolení na výstavbu bytov klesá
V meste Mníchov bolo v období od 1. januára do 31. augusta 2019 vydaných o viac ako 30 % menej stavebných povolení na výstavbu bytov a v okrese Mníchov klesli tieto počty takmer o 50 % (v porovnaní s predchádzajúcim rokom). Dramaticky zlé čísla a nie dobré správy pre trh s bývaním v meste Mníchov pre tých, ktorí hľadajú naliehavo potrebný priestor na bývanie. Pre majiteľov má však klesajúci počet stavebných povolení stabilizujúci vplyv na ceny.
Obdobie od 01.01. do 31.08.2019 podrobne:
(zmena v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka)
- Mesto Mníchov: 5 838 (8 358) -30,1 %
- Okres Mníchov: 964 (1 884) -48,8
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1
- Dachau: 518 (507) +2,2%
- Ebersberg: 487 (263) +85,2%
- Erding: 583 (483) +20,7%
- Freising: 722 (1 137) -36,5%
- Starnberg: 434 (516) -15,9%
Zdroj: Bavorský štátny štatistický úrad
Vývoj populácie
Rast počtu obyvateľov sa v priebehu uplynulého štvrťroka opäť zrýchlil. K 30. septembru 2019 bolo v meste Mníchov evidovaných 1 552 762 obyvateľov. Od začiatku roka to predstavuje nárast o 10 551 osôb.
Trh práce v Mníchove máj 2019:
Mníchovský trh práce zostáva stabilný. Nezamestnanosť v máji 2019 bola 29 836 osôb (miera 3,4 %), čo je menej ako v rovnakom mesiaci minulého roka (miera 3,7 %). Počet voľných pracovných miest (spolu 10 377) je mierne nižší ako v predchádzajúcom roku.
Zdroj: Spolkový úrad práce v Mníchove
Úrokové sadzby hypoték zostávajú na minimách
Potenciálni kupujúci nehnuteľností s požiadavkami na financovanie naďalej profitujú z politiky nízkych úrokových sadzieb centrálnych bánk a rastúcich ekonomických obáv, ktoré spôsobili pokles úrokových sadzieb. Financovanie s úrokovými sadzbami okolo 0,5 % nie je v súčasnosti ničím výnimočným. Aktuálne najlepšie hodnoty od októbra 2019 (efektívna úroková sadzba). Hodnoty vychádzajú z 50-percentného pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti pri obstarávacej cene 400 000 eur a splátke 2 % a sú určené ako orientačné (zdroj: Interhyp - www.interhyp.de).
| Termín | Február '08 | Október '12 | Nov '13 | Apr '15 | september '16 | Marec '17 | Marec '18 | Máj '19 | september '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 rokov | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 rokov | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 rokov | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 rokov | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Radi by sme využili túto príležitosť a poďakovali vám za dobrú spoluprácu a tešíme sa na ďalšie úspešné obdobie.
Norbert Verbücheln, generálny riaditeľ
T.: 089 340 823 16 | norbert. verbuecheln@mrlodge.de