한편으로는 임대료 규제와 경제적 우려, 다른 한편으로는 주거 공간에 대한 높은 수요, 낮은 모기지 이자율, 이미 감소하고 있는 건축 허가 건수 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 아래 시장 보고서에서 임시 거주 및 부동산 매매 분야의 가장 중요한 뉴스와 현재 시장 동향을 정리해 보았습니다.

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임대료 관리가 더욱 강화됩니다.

바이에른에서는 2019년 8월부터 임대료 동결이 다시 시행되고 있습니다. 그러나 새로운 정부 결의안은 중요한 의미를 지니고 있습니다. 임대료 동결이 상당히 강화될 것으로 예상되기 때문입니다. 늦어도 12월까지 의회와 연방의회에서 통과될 것으로 예상되며, 2020년 1월 1일부터 시행될 것으로 보입니다. 아래에서 임대료 동결이 여러분에게 어떤 의미가 있는지 간략하게 정리해 보았습니다.

가장 중요한 규제 강화:

과다 청구된 임대료는 최대 2년 반까지 환급받을 수 있습니다. 따라서 앞으로는 임차인이 임대 계약이 체결된 후 최대 2년 반까지 과다 청구된 임대료를 돌려받을 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

추가 개정 사항:

• 임대료 동결은 2025년까지 연장됩니다.
• 현지 비교 임대료에 대한 관찰 기간이 4년에서 6년으로 연장됩니다.
• 향후에는 현대화를 위해 더 낮은 추가 요금에 합의할 수 있습니다.

임대료 동결에는 다음과 같은 예외 사항이 계속 적용됩니다:

• 2014년 10월 이후 최초 사용 또는 최초 임대가 이루어진 신축 건물은 후속 임대를 포함하여 임대료를 자유롭게 결정할 수 있습니다.
• 대규모 현대화 공사 후 첫 임대.
• 임대료 동결은 임시 사용을 위한 임대에는 적용되지 않습니다.

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판매 시 중개 비용에 대한 새로운 규제

독일 정부도 중개 수수료 개편을 위한 법안(아파트 및 단독주택 구매 계약 중개에 대한 중개 수수료 배분에 관한 법률 초안)을 통과시켰습니다. 새 법의 목적은 앞으로 중개 수수료의 절반 이상을 판매자가 부담하도록 하는 것입니다. 뮌헨에서는 이전에는 매수인만 수수료를 지불하는 것이 관례였습니다.

초안의 내용은 이렇습니다:

• 부동산 중개인이 두 개의 중개 계약에 따라 구매자와 판매자 모두의 이익을 대변하는 역할을하는 경우, 그는 양 당사자에게 동일한 지분으로 만 수수료를 요구할 수 있습니다.
• 반면에 한 당사자만 중개인을 고용하기로 결정한 경우에는 중개 수수료를 지불할 의무가 있습니다. 상대방에게 비용을 전가하는 것을 목적으로 하는 계약은 전가된 비용이 지불해야 할 총 중개 수수료의 최대 50%를 차지할 경우에만 유효합니다.

실제로 향후 뮌헨의 중개 수수료는 양측 모두 1.5~2% + 부가가치세가 될 것이라고 가정해야 합니다.

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Mr Lodge의 부동산 판매:

2019년 2분기와 3분기는 수요 강세와 공급 개선이 특징이었습니다. 구매 가격은 계속해서 긍정적으로 발전하고 있습니다. UBS 은행의 분석에 따르면 글로벌 버블의 위험은 뮌헨에서 가장 높지만 매우 높은 수준의 안정적인 수요가 계속되고 있습니다. 또한 구매 가격을 고려할 때 자금 조달도 무시해서는 안 됩니다. 특히 사유 부동산 구매를 위한 금융 구조는 독일뿐만 아니라 뮌헨에서도 매우 견고합니다. 대출자는 많은 자기 자본을 제공하고 긴 고정 이자 기간과 높은 상환 할부를 선택합니다. 주택을 구입하고 매도 압력이 없는 사람들은 향후 가격 침체나 가격 조정을 기다릴 것입니다. 적어도 개인 소유자 측면에서는 매도 시 도미노 효과를 예상하지 않습니다. 그럼에도 불구하고 달성한 높은 가격 수준은 소유자가 지금 당장 매각을 고려하고 수익을 실현하는 데 좋은 계기가 될 수 있습니다.

Mr. Lodge를 통해 판매할 때의 장점을 한 눈에 살펴보세요:

• 다년간의 경험을 갖춘 검증된 부동산 전문가가 판매 조언을 제공합니다.
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• 원하시는 경우 홈 스테이징을 통해 매물을 준비해 드립니다. 이는 어느 정도까지는 판매자에게 무료로 제공됩니다.
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일반적인 인터넷 포털과 홈페이지에 게시되는 일반적인 홍보물 외에도 많은 집주인 연락처를 통해 잠재적인 구매자 그룹(예: 구매에 관심이 있는 현재 집주인)을 판매자에게 제공합니다.

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감소 추세에 있는 아파트 건축 허가

뮌헨시에서는 2019년 1월 1일부터 8월 31일까지 아파트 건축 허가가 30% 이상 감소했으며, 뮌헨 지구에서는 전년 대비 50% 가까이 감소했습니다. 긴급하게 거주 공간을 찾는 사람들에게는 매우 나쁜 수치이며 뮌헨시의 주택 시장에 좋은 소식이 아닙니다. 그러나 건축주 입장에서는 건축 허가 건수 감소가 가격 안정에 영향을 미치고 있습니다.

기간 01.01.2019 ~ 31.08.2019 자세히 보기:
(전년 동기 대비 변화)

• 뮌헨시: 5,838건(8,358건) -30.1%
• 뮌헨 지구: 964(1,884) -48.8%
• Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25.1%
• Dachau: 518 (507) +2.2 %
• 에버스베르크: 487 (263) +85.2%
• Erding: 583 (483) +20.7%
• Freising: 722 (1,137) -36.5%
• Starnberg: 434 (516) -15.9%

출처: 바이에른 주 통계청

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