Hyresregleringar och ekonomiska farhågor å ena sidan - oförminskad hög efterfrågan på bostäder, låga bolåneräntor och ett redan minskande antal bygglov å andra sidan. Vi har sammanfattat de viktigaste nyheterna från områdena tillfälligt boende och fastighetsförsäljning samt aktuella marknadstrender för dig i vår marknadsrapport nedan.

---

---

Hyresregleringen ska skärpas ytterligare

Hyresstoppet har varit i kraft igen i Bayern sedan augusti 2019. En ny regeringsresolution är dock viktig. Det innebär en avsevärd skärpning av hyresstoppet. Det förväntas antas av parlamentet och Bundesrat senast i december, vilket innebär att det troligen kommer att träda i kraft den 1 januari 2020. Nedan har vi kort sammanfattat vad detta kan innebära för dig.

Den viktigaste åtstramningen:

För mycket debiterad hyra kan återkrävas i upp till två och ett halvt år. Det bör därför i fortsättningen noteras att en hyresgäst kan återkräva hyra som har debiterats för mycket upp till två och ett halvt år efter det att hyresavtalet ingicks.

Ytterligare ändringar:

• Hyresstoppet förlängs till 2025.
• Observationsperioden för den lokala jämförelsehyran förlängs från 4 till 6 år.
• I framtiden kan man komma överens om ett lägre påslag för modernisering.

Följande undantag fortsätter att gälla för hyresstoppet:

• Nybyggnader med första användning eller första uthyrning från oktober 2014, där hyran fortfarande kan avtalas fritt, inklusive för efterföljande uthyrningar.
• Den första uthyrningen efter omfattande modernisering.
• Hyresstoppet gäller inte för uthyrning för tillfälligt bruk.

---

---

Ny reglering av förmedlingskostnader vid försäljning

Den tyska regeringen har också antagit ett lagförslag (lagförslag om fördelning av förmedlingskostnader vid förmedling av köpekontrakt för lägenheter och enfamiljshus) för att omorganisera förmedlingskostnaderna. Syftet med den nya lagen är att säkerställa att minst hälften av provisionen i framtiden ska bäras av säljaren. I München var det tidigare brukligt att endast köparen betalade provisionen.

Detta är vad som står i utkastet:

• Om mäklaren på grundval av två förmedlingsuppdrag företräder både köparens och säljarens intressen, kan han endast kräva provision från båda parter i lika stora delar.
• Om däremot endast den ena parten har fattat beslut om att anlita en mäklare, är denne skyldig att betala förmedlingsarvodet. Avtal som syftar till att övervältra kostnaderna på den andra parten är giltiga endast om de övervältrade kostnaderna inte överstiger 50 procent av det totala förmedlingsarvodet som ska betalas.

I praktiken måste man räkna med att förmedlingskostnaderna i München i framtiden kommer att ligga på 1,5-2 procent + moms på båda sidor.

---

Fastigheten säljs av Mr. Lodge:

Andra och tredje kvartalet 2019 präglades av stark efterfrågan och förbättrat utbud. Köpeskillingarna fortsätter att utvecklas positivt. Enligt en analys från UBS Bank är risken för en global bubbla störst i München, men vi fortsätter att se en stabil efterfrågan på en mycket hög nivå. Dessutom bör man inte bortse från finansieringen när man tittar på köpeskillingarna. Finansieringsstrukturerna, särskilt för privata fastighetsköp, är mycket solida i München såväl som i Tyskland. Låntagarna bidrar med mycket eget kapital och väljer långa räntebindningstider och höga amorteringar. De som har köpt och inte har någon press på sig att sälja kommer att avvakta framtida prisstagnation eller priskorrigeringar. Vi räknar inte med några dominoeffekter vid försäljning, åtminstone inte på privatägarsidan. Den höga prisnivå som uppnåtts kan dock vara en bra trigger för dig som ägare att fundera på att sälja nu och realisera vinster.

Dina fördelar när du säljer genom Mr. Lodge i korthet:

• Försäljningsrådgivning ges av beprövade fastighetsexperter med många års erfarenhet.
• Utmärkt presentation av fastigheten med foton av högsta kvalitet från Mr. Lodge.
• Virtuella turer med 360°- och 3D-vyer
• Vi förbereder fastigheter för försäljning genom home staging om det är lämpligt och önskvärt. Detta är kostnadsfritt för säljaren upp till en viss nivå.
• Vi erbjuder finansieringsrådgivning och mäkleri från en och samma källa.

Utöver de vanliga publiceringarna på de vanliga internetportalerna och vår hemsida erbjuder vi våra säljare en utökad, potentiell grupp av köpare (t.ex. våra nuvarande hyresvärdar som är intresserade av att köpa) tack vare våra många hyresvärdskontakter.

---

---

Bygglov för lägenheter på tillbakagång

I staden München utfärdades mer än 30 procent färre bygglov för lägenheter för perioden 1 januari till 31 augusti 2019 och i distriktet München sjönk siffrorna med nästan 50 procent (jämfört med föregående år). Dramatiskt dåliga siffror och inga goda nyheter för bostadsmarknaden i staden München för dem som letar efter akut behov av bostadsyta. För ägarna har dock det sjunkande antalet bygglov en stabiliserande effekt på priserna.

Perioden 01.01. till 31.08.2019 i detalj:
(förändring jämfört med samma period föregående år)

• Staden München: 5.838 (8.358) -30,1%.
• München-distriktet: 964 (1 884) -48,8%.
• Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1%.
• Dachau: 518 (507) +2,2%.
• Ebersberg: 487 (263) +85,2%.
• Erding: 583 (483) +20,7%.
• Freising: 722 (1.137) -36,5
• Starnberg: 434 (516) -15,9

Källa: Bayerska statens statistikkontor

---

---

---