Egyrészt a bérleti díjak ellenőrzése és a gazdasági félelmek - másrészt a lakhatás iránti töretlenül magas kereslet, az alacsony jelzáloghitel-kamatlábak és a már most is csökkenő számú építési engedélyek. Az alábbi piaci jelentésünkben összefoglaltuk Önnek a legfontosabb híreket az ideiglenes lakhatás és az ingatlanértékesítés területéről , valamint az aktuális piaci trendeket.
Bútorozott lakáspiac 2019 harmadik negyedéve: erős kereslet
2019 harmadik negyedévét nagyon erős kereslet jellemezte a bútorozott lakások iránt Münchenben, az érdeklődés 15 százalékkal nőtt az előző évhez képest. A médiában sokat emlegetett gazdasági visszaesés egyelőre nem következett be. A nagyon jó kereslet minden szegmenst érintett. Az egy hálószobás lakások továbbra is nagyon szűkösek voltak, és a kínálat nem volt elegendő. A korábbi évekhez hasonlóan a 4. negyedévben is a kínálat növekedésére számítunk az évszakra jellemző negyedéves alacsonyabb kereslet miatt.
Ön ingatlantulajdonos és szeretné ideiglenesen bérbe adni ingatlanát? Várjuk az új ajánlatokat.
Az Ön kapcsolattartója:
Lisa Hessner | Steven Meyer | Veronika Schimon
Dietmar Schlüter | Norbert Verbücheln
Tel.: 089 340 823-44 | E-mail: vermieterberatung@mrlodge.de
Mr. Lodge GmbH | Landlord Consultancy | Ludwig-Str. 7 | 80333 München
Tovább szigorítják a bérleti díjak ellenőrzését
Bajorországban 2019 augusztusától ismét érvényben van a bérleti díjak befagyasztása. Jelentős azonban egy új kormányhatározat. Ez a bérleti díj befagyasztásának jelentős szigorításáról rendelkezik. Ezt a parlament és a Bundesrat várhatóan legkésőbb decemberben elfogadja, így várhatóan 2020. január 1-jén lép hatályba. Az alábbiakban röviden összefoglaljuk, hogy ez mit jelenthet az Ön számára.
A legfontosabb szigorítás:
A túlszámlázott bérleti díj akár két és fél évig is visszaigényelhető. A jövőben tehát figyelembe kell venni, hogy a bérlő a túlszámlázott bérleti díjat a bérleti szerződés megkötésétől számított két és fél évig követelheti vissza.
További módosítások:
- A bérleti díjak befagyasztása 2025-ig meghosszabbításra kerül.
- A helyi összehasonlító bérleti díj megfigyelési időszakát 4 évről 6 évre hosszabbítják.
- A jövőben a korszerűsítésre alacsonyabb felárat lehet megállapítani.
A bérleti díjak befagyasztása alól továbbra is a következő kivételek érvényesek:
- Az új épületek első használatba vétele vagy első bérbeadása 2014 októbere után történik, ahol a bérleti díj továbbra is szabadon megállapítható, beleértve a későbbi bérbeadásokat is.
- Első bérbeadás kiterjedt korszerűsítés után.
- A bérleti díj befagyasztása nem vonatkozik az ideiglenes használatra történő bérbeadásra.
CAPITAL Broker Compass: Mr Lodge az első 10 között
A Capital üzleti magazin hatodik alkalommal tette próbára a németországi ingatlanügynökök minőségét, 100 város közel 1500 ügynökét értékelve. Idén a Mr. Lodge GmbH az első 10 közé került az országos rangsorban, amely a képesítés, a folyamatminőség, az expozíció és a szerződés, valamint a szolgáltatás kritériumai alapján készült. Münchenben a Mr. Lodge még a legjobb 3 ingatlanügynök közé is bekerült.
A brókerköltségek új szabályozása az értékesítésben
A német kormány is elfogadott egy törvénytervezetet (törvénytervezet a lakások és családi házak adásvételi szerződéseinek közvetítésével kapcsolatos közvetítői költségek megosztásáról) a közvetítői költségek újraszervezése érdekében. Az új törvény célja, hogy a jövőben a jutalék legalább fele az eladót terhelje. Münchenben korábban az volt a szokás, hogy a jutalékot csak a vevő fizette.
Ezt mondja ki a tervezet:
- Ha az ingatlanközvetítő két közvetítői szerződés alapján a vevő és az eladó érdekeinek képviselőjeként jár el, akkor csak egyenlő arányban követelhet jutalékot mindkét féltől.
- Ha viszont csak az egyik fél döntött a közvetítő megbízása mellett, akkor köteles a közvetítői díjat megfizetni. A költségek másik félre való áthárítására irányuló megállapodások csak akkor érvényesek, ha az áthárított költségek nem haladják meg a teljes fizetendő közvetítői díj 50 százalékát.
A gyakorlatban abból kell kiindulni, hogy a jövőben a közvetítői költségek Münchenben mindkét oldalon 1,5-2 százalék + ÁFA lesz.
Ingatlaneladás Mr. Lodge által:
2019 2. és 3. negyedévét erős kereslet és javuló kínálat jellemezte. A beszerzési árak továbbra is kedvezően alakulnak. A UBS Bank elemzése szerint a globális buborék kockázata Münchenben a legmagasabb, de továbbra is stabil, nagyon magas szintű keresletet látunk. Emellett a vételárakat vizsgálva nem szabad figyelmen kívül hagyni a finanszírozást sem. A finanszírozási struktúrák, különösen a magán ingatlanvásárlások esetében, Münchenben és Németországban is nagyon szilárdak. A hitelfelvevők sok saját tőkével járulnak hozzá, és hosszú fix kamatperiódusokat és magas törlesztőrészleteket választanak. Azok, akik már vásároltak, és nem kényszerülnek eladásra, a jövőbeni árstagnálást vagy árkorrekciót is ki fogják várni. Nem számítunk dominóhatásokra az eladáskor, legalábbis a magántulajdonosok oldalán. Mindazonáltal az elért magas árszint jó kiváltó ok lehet arra, hogy Ön tulajdonosként most elgondolkodjon az eladáson, és nyereséget realizáljon.
Az Ön előnyei a Mr. Lodge-on keresztül történő eladáskor egy pillantásra:
- Az értékesítési tanácsadást sokéves tapasztalattal rendelkező, bizonyított ingatlanszakértők végzik.
- Az ingatlan kiváló bemutatása a Mr Lodge által készített kiváló minőségű fotókkal.
- Virtuális túrák 360°-os és 3D-s nézetekkel
- Az ingatlanokat home staging segítségével készítjük elő az eladásra, ha ez megfelelő és kívánatos. Ez az eladó számára bizonyos mértékig ingyenes.
- Finanszírozási tanácsadást és közvetítést kínálunk egy kézből.
A szokásos internetes portálokon és a honlapunkon történő szokásos közzétételeken túlmenően a számos bérbeadói kapcsolatunknak köszönhetően az eladóknak egy kibővített, potenciális vevői kört kínálunk (pl. a jelenlegi bérbeadóinkat, akik érdeklődnek a vásárlás iránt).
Értékesítési részlegünk szívesen ad Önnek tanácsot.
Az Ön kapcsolattartója:
Peter Sarta, értékesítési vezető, értékesítési vezető
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26
peter.sarta@mrlodge.de
A lakásépítési engedélyek száma csökken
München városában több mint 30 százalékkal kevesebb lakásépítési engedélyt adtak ki a 2019. január 1. és augusztus 31. közötti időszakra, München kerületében pedig közel 50 százalékkal csökkentek a számok (az előző évhez képest). Drámaian rossz számok és nem jó hírek a müncheni lakáspiac számára azok számára, akik sürgősen lakhatást keresnek. A tulajdonosok számára azonban az építési engedélyek csökkenő száma stabilizálóan hat az árakra.
A 2019.01.01. és 2019.08.31. közötti időszak részletesen:
(változás az előző év azonos időszakához képest)
- München városa: 5.838 (8.358) -30,1%
- Müncheni kerület: 964 (1.884) -48,8%
- Fürstenfeldbruck: 576 (769) -25,1%
- Dachau: 518 (507) +2,2%
- Ebersberg: 487 (263) +85,2%
- Erding: 583 (483) +20,7%
- Freising: 722 (1,137) -36,5%
- Starnberg: 434 (516) -15,9%
Forrás: Bajor Statisztikai Hivatal
Népességfejlődés
A népességnövekedés az elmúlt negyedév során ismét felgyorsult. 2019. szeptember 30-án 1 552 762 főt tartottak nyilván München városában. Az év eleje óta ez 10 551 fős növekedést jelent.
Munkaerőpiac Münchenben 2019. május:
München munkaerőpiaca továbbra is stabil. A munkanélküliség 2019 májusában 29 836 fő volt (3,4%-os ráta), ami alacsonyabb az előző év azonos hónapjához képest (3,7%-os ráta). Az üres álláshelyek száma (összesen 10 377) kissé elmarad az előző évi értéktől.
Forrás: Müncheni Szövetségi Munkaügyi Ügynökség
A jelzáloghitel-kamatlábak továbbra is alacsonyak
A finanszírozási igényekkel rendelkező leendő ingatlanvásárlók továbbra is élvezik a központi bankok alacsony kamatpolitikájának és a növekvő gazdasági félelmeknek köszönhetően a kamatlábak zuhanórepülését. A 0,5 százalék körüli kamatlábak melletti finanszírozás jelenleg nem ritka. A jelenlegi legjobb értékek 2019 októberétől (effektív kamatláb). Az értékek 50 százalékos hitel/érték arányon alapulnak 400 000 eurós vételár és 2 százalékos törlesztés mellett, és tájékoztató jellegűek (forrás: Interhyp - www.interhyp.de).
| Futamidő | Február '08 | Október 12. | november 13. | április 15. | Szept '16 | március '17 | március '18 | május '19 | szeptember '19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 év | 4,19 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | 0,71% | 0,89 % | 0,95 % | 0,70 % | 0,45 % |
| 10 év | 4,48 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | 0,90% | 1,31 % | 1,19 % | 0,86 % | 0,50 % |
| 15 év | 4,63 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | 1,34% | 1,75 % | 1,69 % | 1,19 % | 0,80 % |
| 20 év | 3,30 % | 1,70 % | 1,57% | 2,02 % | 1,93 % | 1,49 % | 1,10 % |
Szeretnénk megragadni az alkalmat, hogy megköszönjük a jó együttműködést, és várjuk a további sikeres időszakot.
Norbert Verbücheln, ügyvezető igazgató
T.: 089 340 823 16 | norbert. verbuecheln@mrlodge.de