Звіт про ринок нерухомості - Оренда та продаж

Наш регулярний звіт про ринок має на меті надати загальний огляд і допомогти вам скласти власне уявлення про розвиток ринку та загальні дані про ринок нерухомості Мюнхена.

• Ринок житла та нерухомості в Мюнхені залишається дуже напруженим у 2016 році
• Ринок мебльованої нерухомості - низька пропозиція, високий попит, низький рівень вакантності
• Продажі нерухомості від Mr. Lodge - 2016 з найвищими цінами
• Короткі новини на ринку житлової та офісної нерухомості
• Ринок праці в Мюнхені
• Процентні ставки по іпотеці

Якщо Ви бажаєте тимчасово здати або продати власну мебльовану нерухомість, ми, звичайно, завжди будемо раді допомогти Вам особисто, щоб розглянути Вашу індивідуальну ситуацію та знайти рішення.

Цього року Мюнхен знову переживає дуже сильний приріст населення завдяки стабільно високій економіці та притоку біженців. Тому ринок житла та нерухомості залишається надзвичайно напруженим. Ціни продовжують зростати і продовжуватимуть зростати.

Пропозиція оренди квартир на різних порталах нерухомості в цілому значно зменшується. Це стосується не лише мебльованих квартир, але й, насамперед, квартир без меблів. Зростання населення зменшує пропозицію.

Однією з головних проблем є те, що пропозиції стають все менш помітними. Це означає, що порівняно з минулими роками, багато пропозицій квартир більше не з'являються на порталах нерухомості, а все частіше розміщуються "під столом". Через зростання орендної плати також зменшилася кількість переїздів у межах міста. Ті, хто має житло, утримують його на власних умовах.

Mr. Lodge бачить чітку тенденцію в секторі мебльованої нерухомості: Пропонується все менше нових мебльованих квартир. Падіння порівняно з попереднім роком виражається двозначним числом. Ця тенденція спостерігається у всіх німецьких мегаполісах.

Причини падіння багатогранні. З одного боку, менше квартир стає доступними в цілому. З іншого боку, зросли маркетингові витрати - з 1 червня 2015 року комісію платить вже не орендар, а орендодавець. Крім того, орендарі все частіше залишаються в мебльованій квартирі на довший термін, оскільки проекти продовжуються і/або знайти підходящу квартиру без меблів стає дуже складно. Крім того, все більше орендарів визнають переваги мебльованих квартир: Ви заощаджуєте на дорогому і трудомісткому обладнанні квартири на певний час.

Так само, як орендарі все частіше орендують мебльовану нерухомість, орендодавці також небезпідставно віддають перевагу оренді з меблюванням. Одним з аргументів на користь оренди мебльованої нерухомості є, як і раніше, перш за все, краща доступність об'єкта - як власник, ви залишаєтеся більш гнучкими. Крім того, професійні та особисті причини часто є вирішальними на користь тимчасової оренди, а багато власників також зосереджуються на більшій прибутковості.

У 2016 році попит на мебльовані квартири дещо зріс. Як і на ринку купівлі, де кількість угод зменшується, а оборотність зростає, на ринку оренди спостерігається схожий сценарій. Через меншу пропозицію, особливо 1-кімнатних квартир, у 2016 році було укладено менше угод, ніж у 2015/2014 роках, незважаючи на зростання попиту на житло, що призвело до зниження рівня вакантності.

Як наслідок, рівень вакантності знижується. Ця тенденція збережеться і в 2017 році, якщо економічна ситуація залишатиметься позитивною. Пропозиція 3-5-кімнатних квартир і будинків залишалася стабільною в абсолютному вираженні.

• Пропозиція 1-кімнатних квартир залишається абсолютно недостатньою в усіх цінових діапазонах. У 3-му кварталі вакансій практично не було.
• У випадку з 2-кімнатними квартирами спостерігається нестача пропозицій, особливо в хороших районах і в цінових діапазонах до 1 700 євро.
• Спостерігався сезонний дефіцит 3-5-кімнатних квартир і будинків.

Ми очікуємо, що протягом наступних трьох місяців попит на житло дещо знизиться порівняно з попередніми роками. У 2017 році ми прогнозуємо подальший дефіцит мебльованих квартир у всіх сегментах.

Орендодавець зобов'язаний протягом двох тижнів письмово підтвердити заселення орендаря.

Тут ви знайдете бланк, який використовується містом Мюнхеном для підтвердження.

Підтвердження про виселення було знову скасовано у вересні.

Ви також можете скористатися нашим досвідом, якщо хочете продати свою нерухомість. Ваші переваги:

• Поради щодо продажу надаються перевіреними експертами з нерухомості з багаторічним досвідом.
• Якість фото- та відеоматеріалів для презентації об'єктів нерухомості перевірена компанією Mr Lodge на найвищому рівні.
• Ми готуємо нерухомість до продажу за допомогою домашньої постановки, якщо це доречно і бажано.
• Це безкоштовно для продавця до певного рівня.
• Ми пропонуємо поради щодо фінансування та брокерські послуги з одного джерела.
• На додаток до звичайних оголошень на звичайних інтернет-порталах і на нашій домашній сторінці, ми пропонуємо нашим продавцям розширену групу потенційних покупців завдяки нашим численним контактам з орендодавцями (наприклад, наші нинішні орендодавці, які зацікавлені в покупці, та/або розклеювання листівок поблизу об'єкта, що продається, для того, щоб звернутися до латентно зацікавлених покупців з околиць).

Ми винагороджуємо рекомендації: з 1 листопада 2016 року ми будемо винагороджувати рекомендації сторонніх об'єктів (тобто власник яких нам невідомий) у розмірі 10% від заробленої та сплаченої комісійної винагороди. Якщо рекомендація стосується об'єкта нерухомості, власник якого нам відомий, ми виплачуватимемо 5% від заробленої та сплаченої комісії.

Наш відділ продажів буде радий проконсультувати вас - ваша перша контактна особа з питань продажу:

Петро Сарта, менеджер з продажу
Т.: 089 340 823 541 | М.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. чисельність населення Мюнхена до 31.12.2016:
Очікується, що до кінця року населення Мюнхена досягне майже 1 550 000. Це перевищує всі оптимістичні прогнози. Частка іноземних мешканців зросла непропорційно і до кінця року сягне близько 440 000, тобто збільшиться приблизно до 28%.

2. різке збільшення кількості домогосподарств, що складаються з однієї особи, у 2013-2030 роках:
У столиці землі Мюнхен очікується збільшення кількості приватних домогосподарств на 115 000 до 2030 року. Очікується, що майже дві третини з них будуть домогосподарствами з однієї особи (+ приблизно 73 000 домогосподарств). Для більших домогосподарств, що складаються з чотирьох і більше осіб, очікується збільшення приблизно на 13 000 домогосподарств.
Наразі в Мюнхені не вистачає потужностей, а планування відстає від реальності. Потрібні не лише 1000 додаткових квартир, але й відповідна інфраструктура з яслами, дитячими садками, школами, адміністрацією, дорогами, громадським транспортом і, звичайно ж, багато-багато додаткового персоналу - це величезний виклик.

3. контроль над орендною платою: подальші зміни на горизонті
Друга поправка до закону про оренду житла, що передбачає посилення контролю за орендною платою, поки що не буде введена в дію. Однак, серед іншого, планується запровадити обов'язок надавати інформацію про попередню орендну плату при укладанні нових договорів оренди, а також повернення надмірно сплаченої орендної плати.
Перегляд або посилення індексу орендної плати все ще очікується.

4. зростання цін на нерухомість:
З цінами понад 10 000 євро/кв.м у деяких випадках на існуючі об'єкти нерухомості в найкращих місцях, Мюнхен є безумовно найвищим рівнем у Німеччині.
Навіть у Парижі ціни в хороших районах "лише" трохи вищі. Багато років тому Мюнхен все ще залишався інсайдерською інформацією, навіть для паризьких інвесторів.

Портал Immoscout показує дуже високі, інфляційні річні темпи зростання пропозицій нерухомості:
Зміна цін на житлову нерухомість в Schwabing:

• червень 2014 року порівняно з попереднім роком + 10,87
• червень 2015 року порівняно з попереднім роком + 9,93 %
• червень 2016 року порівняно з попереднім роком + 13,02 %.

За останні 10 років вартість нерухомості зросла на 100 - 200 % для власників

5. дозволів на будівництво + 46 %:
У 2015 році кількість дозволів на будівництво все ще значно зросла в четвертому кварталі, що означає, що результат у 7 489 дозволених квартир все ще є пристойним, хоча не очікується, що це принесе значне полегшення для ринку житла.
У період з 1 січня по 31 серпня 2016 року кількість дозволів на будівництво зросла на неймовірні 46% порівняно з аналогічним періодом минулого року (5 503 порівняно з 3 767 у 2014 році). На жаль, високі темпи зростання є дещо оманливими, оскільки порівняльний показник за перші 8 місяців 2015 року був дуже низьким. Очікується, що в цілому за 2016 рік буде видано більше ліцензій.

Подальші значення 01.01.- 31.08.2016 у розрізі округів
(у дужках вказано попередній період):

• Еберсберг 412 (385) + 7 %.
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3
• Мюнхен (LK) 1007 (879) + 14,6 %.
• Starnberg 453 (382) + 18,6
• Мюнхен 5 503 (3 767) + 46,1 %.

Джерело: Баварське державне статистичне управління

6 Будівельні проекти в центрі міста:
Район Пауланер: Найбільший будівельний проект у центрі міста в найближчі кілька років буде реалізований на місці пивоварні Пауланер в районі Ау. Компанія Bayerische Hausbau планує побудувати 1 500 квартир для понад 3 500 осіб. Початок будівництва запланований на 2017 рік.

Werksviertel біля Ostbahnhof: Новий мюнхенський концертний зал у Werksviertel біля Ostbahnhof буде побудований разом з очікуваними 1 500 новими квартирами з 2018/2019 року (початок будівництва).

7. пропозиції на Immobilienscout24:
Квартири та будинки на продаж - Опубліковані пропозиції на продаж зросли на 11% у порівнянні з весною.

• Пропозиція продажу кондомініумів:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Пропозиція продажу кондомініумів вартістю до 200 000 євро:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Пропозиція продажу кондомініумів вартістю до 250 000 євро:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Пропозиція продажу кондомініумів вартістю до 500 000 євро:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Пропозиції з продажу кондомініумів вартістю до 1 000 000 євро:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Пропонуємо будинки для продажу:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8-й офісний ринок 1-й - 3-й квартал 2016 року:
COLLIERS International повідомляє про 9 % збільшення обсягу поглинання (552 400 кв.м) за перші 3 квартали 2016 року, при цьому рівень вакантності в районі Мюнхена (включаючи прилеглі райони) знизився до 3,1 %, а в межах міста - лише до 2,2 %. Експерти очікують подальшого падіння рівня вакантності, нижчої за середню активності нового будівництва в сегменті комерційної нерухомості та зростання орендних ставок.

Ринок праці Мюнхена залишається в дуже хорошій формі. Рівень безробіття у вересні склав 42 058 осіб (4,2%), що значно нижче, ніж у тому ж місяці минулого року (4,5%). Кількість вакансій (загалом 13 376) на 14,5 % вища, ніж торік. Кількість нових зареєстрованих робочих місць у вересні дещо нижча, ніж торік. Очікування залишаються дуже позитивними. (Джерело: Федеральне агентство зайнятості Мюнхена)

Достовірні дані про загальну зайнятість доступні станом на 31 березня 2016 року. В окрузі Мюнхенської служби зайнятості налічується 1 028 755 працівників, які сплачують внески на соціальне страхування. У порівнянні з 2015 роком їх стало на 29 970 більше (+ 3 % у порівнянні з попереднім роком). Для порівняння, у Гамбурзі, наприклад, налічується 927 500 працівників, які сплачують внески на соціальне страхування (+ 1,8 % порівняно з попереднім роком).

Цього літа кредити на будівництво досягли нового історичного мінімуму. З літа умови кредитування рухаються в бік історично низького рівня і в деяких випадках опускаються нижче 1%. Нижче ми наводимо поточні найкращі значення від 15 жовтня 2016 року (ефективна відсоткова ставка). Ці (найкращі) значення стосуються 50% співвідношення кредиту до вартості при ціні покупки 200 000 євро та 2% амортизації і є орієнтовними. (Джерело: Interhyp - www. interhyp.de)