Raport z rynku nieruchomości - wynajem i sprzedaż

Nasz regularny raport rynkowy ma na celu zapewnienie ogólnego przeglądu i pomóc w stworzeniu własnego obrazu rozwoju rynku i ogólnych danych dotyczących rynku nieruchomości w Monachium.

• Rynek mieszkaniowy i nieruchomości w Monachium pozostaje bardzo napięty w 2016 r.
• Rynek nieruchomości umeblowanych - niska podaż, wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów
• Sprzedaż nieruchomości przez Mr. Lodge - 2016 rok z najwyższymi cenami
• Wiadomości w skrócie na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i biurowych
• Rynek pracy w Monachium
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych

Jeśli chcesz tymczasowo wynająć lub sprzedać własną umeblowaną nieruchomość, oczywiście zawsze chętnie pomożemy Ci osobiście, aby zająć się Twoją indywidualną sytuacją i znaleźć rozwiązania.

Monachium po raz kolejny doświadcza bardzo silnego wzrostu liczby ludności w tym roku ze względu na utrzymującą się silną gospodarkę i napływ uchodźców. Rynek mieszkaniowy i nieruchomości pozostaje zatem niezwykle napięty. Ceny nadal rosną i nadal będą rosnąć.

Podaż mieszkań na wynajem dostępnych na różnych portalach nieruchomości znacznie spada. Dotyczy to nie tylko mieszkań umeblowanych, ale przede wszystkim mieszkań nieumeblowanych. Wzrost liczby ludności zmniejsza podaż.

Jednym z głównych problemów jest to, że oferty stają się coraz mniej widoczne. Oznacza to, że w porównaniu z poprzednimi latami, wiele ofert mieszkań nie trafia już na portale nieruchomościowe, ale coraz częściej są one umieszczane pod stołem. Ze względu na wzrost czynszów zmniejsza się również liczba przeprowadzek w obrębie miasta. Ci, którzy mają mieszkanie, zatrzymują je na własnych warunkach.

Mr. Lodge dostrzega wyraźny trend w sektorze mieszkań umeblowanych: Oferowanych jest mniej nowych umeblowanych mieszkań. Spadek w porównaniu do poprzedniego roku jest dwucyfrowy. Tendencja ta występuje we wszystkich niemieckich metropoliach.

Przyczyny tego spadku są wielorakie. Z jednej strony, mniej mieszkań staje się ogólnie dostępnych. Z drugiej strony wzrosły koszty marketingu - od 1 czerwca 2015 r. to już nie najemca płaci prowizję, ale wynajmujący. Ponadto, najemcy coraz częściej pozostają w umeblowanych mieszkaniach na dłużej, ponieważ projekty są przedłużane i/lub znalezienie odpowiedniego nieumeblowanego mieszkania okazuje się bardzo trudne. Ponadto coraz więcej najemców dostrzega zalety umeblowanego mieszkania: Oszczędza się na kosztownym i czasochłonnym umeblowaniu i wyposażeniu mieszkania.

Tak jak najemcy nie bez powodu coraz częściej wynajmują umeblowane nieruchomości, tak i wynajmujący nie bez powodu decydują się na umeblowany wynajem. Jednym z argumentów przemawiających za umeblowanym najmem jest nadal przede wszystkim lepsza dostępność nieruchomości - jako właściciel pozostajesz bardziej elastyczny. Co więcej, względy zawodowe i prywatne często decydują o wynajmie tymczasowym, a wielu właścicieli stawia również na lepszą rentowność.

Popyt na umeblowane mieszkania nieznacznie wzrósł w 2016 roku. Podobnie jak na rynku zakupu, gdzie transakcje maleją, a obroty rosną, podobny scenariusz rysuje się na rynku wynajmu. Ze względu na niższą podaż, zwłaszcza mieszkań 1-pokojowych, w 2016 r. pośredniczono w wynajmie mniejszej liczby mieszkań niż w latach 2015/2014, pomimo wzrostu popytu.

W rezultacie wskaźnik pustostanów spada. Tendencja ta utrzyma się w 2017 r., jeśli koniunktura gospodarcza pozostanie pozytywna. Oferty mieszkań 3-5-pokojowych i domów utrzymały się na stabilnym poziomie w wartościach bezwzględnych.

• Podaż mieszkań 1-pokojowych pozostaje całkowicie niewystarczająca we wszystkich przedziałach cenowych. Pustostany były praktycznie nieznane w trzecim kwartale.
• W przypadku mieszkań 2-pokojowych brakuje ofert, szczególnie w dobrych lokalizacjach i w przedziałach cenowych do około 1700 euro
• Odnotowano sezonowe niedobory mieszkań i domów od 3- do 5-pokojowych.

W najbliższych trzech miesiącach spodziewamy się lekkiego złagodzenia sytuacji osób poszukujących mieszkań, które będzie nieznaczne w porównaniu z poprzednimi latami. W 2017 r. spodziewamy się dalszego niedoboru umeblowanych mieszkań we wszystkich segmentach.

Wynajmujący jest zobowiązany do pisemnego potwierdzenia wprowadzenia się najemcy w ciągu dwóch tygodni.

Tutaj można znaleźć formularz używany przez miasto Monachium do potwierdzenia.

Potwierdzenie wyprowadzki zostało ponownie zniesione we wrześniu.

Ty również możesz skorzystać z naszego doświadczenia, jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość. Twoje korzyści:

• Doradztwo w zakresie sprzedaży zapewniają sprawdzeni eksperci ds. nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem.
• Jakość zdjęć i filmów do prezentacji nieruchomości jest sprawdzona Mr. Lodge na najwyższym poziomie.
• Przygotowujemy nieruchomości do sprzedaży poprzez home staging, jeśli jest to właściwe i pożądane.
• Jest to bezpłatne dla sprzedającego do pewnego poziomu.
• Oferujemy doradztwo finansowe i pośrednictwo z jednego źródła.
• Oprócz zwykłych ogłoszeń na zwykłych portalach internetowych i naszej stronie głównej, oferujemy naszym sprzedawcom rozszerzoną, potencjalną grupę nabywców dzięki naszym licznym kontaktom z właścicielami (np. nasi obecni właściciele, którzy są zainteresowani zakupem i/lub ulotkami reklamowymi w pobliżu nieruchomości na sprzedaż, aby zwrócić się do ukrytych zainteresowanych nabywców z sąsiedztwa).

Wynagradzamy rekomendacje: od 1 listopada 2016 r. będziemy wynagradzać rekomendacje nieruchomości osób trzecich (tj. których właściciel nie jest nam znany) w wysokości 10% zarobionej i wypłaconej prowizji. Jeśli rekomendacja dotyczy nieruchomości, której właściciel jest nam znany, wypłacimy 5% uzyskanej i wypłaconej prowizji.

Nasz dział sprzedaży z przyjemnością udzieli porady - jest to pierwszy punkt kontaktu w sprawie sprzedaży:

Peter Sarta, kierownik ds. sprzedaży
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. populacja w Monachium do 31.12.2016 r:
Oczekuje się, że populacja Monachium osiągnie prawie 1 550 000 do końca roku. Przekracza to wszelkie optymistyczne prognozy. Odsetek mieszkańców z zagranicy wzrósł nieproporcjonalnie i osiągnie około 440 000 do końca roku - wzrost do około 28%.

2. gwałtowny wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych w latach 2013-2030:
Stolica kraju związkowego Monachium przewiduje wzrost o około 115 000 prywatnych gospodarstw domowych do 2030 roku. Oczekuje się, że prawie dwie trzecie z nich będzie gospodarstwami jednoosobowymi (+ ok. 73 000 gospodarstw domowych). W przypadku większych gospodarstw domowych, składających się z czterech lub więcej osób, spodziewany jest wzrost o około 13 000 gospodarstw domowych.
Obecnie w Monachium nie ma wystarczającej liczby mieszkań, a planowanie nie nadąża za rzeczywistością. Potrzebne będą nie tylko tysiące dodatkowych mieszkań, ale także odpowiednia infrastruktura ze żłobkami, przedszkolami, szkołami, administracją, drogami, transportem publicznym i oczywiście wieloma dodatkowymi pracownikami - to ogromne wyzwanie.

3. Kontrola czynszów: dalsze zmiany na horyzoncie
Druga poprawka do prawa najmu z zamierzonym zaostrzeniem limitu czynszu nie zostanie na razie wprowadzona. W planach jest jednak m.in. obowiązek podawania informacji o poprzednim czynszu w przypadku nowych umów najmu oraz zwrot nadpłaconego czynszu.
Rewizja lub zaostrzenie wskaźnika czynszu jest nadal na porządku dziennym.

4. wzrost cen nieruchomości:
Z cenami powyżej 10.000 EUR/mkw. w niektórych przypadkach za istniejące nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, Monachium jest zdecydowanie najwyższym poziomem w Niemczech.
Nawet w Paryżu ceny w dobrych lokalizacjach są "tylko" nieznacznie wyższe. Lata temu Monachium wciąż było mało znaną lokalizacją, nawet dla paryskich inwestorów.

Portal Immoscout pokazuje bardzo wysokie, inflacyjne roczne stopy wzrostu dla ofert nieruchomości:
Zmiany cen nieruchomości mieszkalnych w Schwabing:

• czerwiec 2014 w porównaniu do poprzedniego roku + 10,87 %
• Czerwiec 2015 w porównaniu do poprzedniego roku + 9,93 %
• Czerwiec 2016 w porównaniu do poprzedniego roku + 13,02 %

Właściciele nieruchomości cieszyli się wzrostem wartości o 100 - 200 % w ciągu ostatnich 10 lat.

5. pozwolenia na budowę + 46 %:
W 2015 r. liczba zatwierdzonych mieszkań nadal znacznie wzrosła w czwartym kwartale, co oznacza, że wynik 7 489 zatwierdzonych mieszkań był nadal godny szacunku, choć nie oczekuje się, że przyniesie to dużą ulgę dla rynku mieszkaniowego.
W okresie od 1 stycznia do 31 sierpnia 2016 r. liczba pozwoleń na budowę wzrosła o niewiarygodne 46% w porównaniu do tego samego okresu w poprzednim roku (5 503 w porównaniu do 3 767 w 2014 r.). Niestety, wysoki wzrost jest nieco zwodniczy, ponieważ liczba porównawcza za pierwsze 8 miesięcy 2015 r. była bardzo niska. W całym 2016 r. spodziewana jest wysoka liczba zezwoleń.

Dalsze wartości 01.01.-31.08.2016 z powiatów
(w nawiasach okres z poprzedniego roku):

• Ebersberg 412 (385) + 7 proc.
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• Monachium (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Miasto Monachium 5 503 (3 767) + 46,1%

Źródło: Bawarski Urząd Statystyczny

6 Projekty budowy centrów miast:
Paulaner Areal: Największy śródmiejski projekt budowlany w ciągu najbliższych kilku lat będzie realizowany na terenie browaru Paulaner w Au. Firma Bayerische Hausbau planuje budowę 1 500 mieszkań dla ponad 3 500 osób. Budowa ma rozpocząć się w 2017 roku.

Werksviertel w pobliżu Ostbahnhof: Nowa monachijska sala koncertowa w Werksviertel przy Ostbahnhof zostanie wybudowana wraz z 1.500 nowymi mieszkaniami w latach 2018/2019 (rozpoczęcie budowy).

7. oferty na Immobilienscout24:
Mieszkania i domy na sprzedaż - Opublikowana oferta sprzedaży wzrosła o 11% w porównaniu do wiosny.

• Podaż mieszkań na sprzedaż:
  10 .03. 2013 : 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 200 000 EUR:
  10 .03. 2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 250 000 EUR:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 500 000 EUR:
  24 .04 .2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Sprzedaż ofertowa mieszkań własnościowych do 1 000 000 EUR:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Oferowane domy sprzedaży:
  29 .10 . 2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8 rynek biurowy 1 - 3 kwartał 2016 r:
COLLIERS International informuje o 9-procentowym wzroście popytu (552 400 m2) w pierwszych 3 kwartałach 2016 r., przy czym wskaźnik pustostanów w rejonie Monachium (wraz z okolicami) spadł do 3,1%, a w granicach miasta wyniósł zaledwie 2,2%. Eksperci przewidują dalszy spadek wskaźnika pustostanów, aktywność budowlaną w sektorze nieruchomości komercyjnych poniżej średniej i wzrost czynszów.

Rynek pracy w Monachium pozostaje w bardzo dobrej kondycji. Bezrobocie we wrześniu wyniosło 42 058 (4,2%) i było znacznie niższe niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku (4,5%). Liczba wolnych miejsc pracy (łącznie 13 376) jest o 14,5% wyższa niż w poprzednim roku. Liczba nowo zarejestrowanych miejsc pracy we wrześniu jest nieco niższa niż rok wcześniej. Oczekiwania pozostają bardzo pozytywne. (Źródło: Federalna Agencja Pracy w Monachium)

Wiarygodne dane dotyczące całkowitego zatrudnienia są dostępne na dzień 31 marca 2016 r. W monachijskim okręgu agencji pracy tymczasowej zatrudnionych jest 1 028 755 pracowników podlegających składkom na ubezpieczenie społeczne. W porównaniu z rokiem 2015, liczba ta wzrosła o 29 970 pracowników (+ 3% w porównaniu z rokiem poprzednim). Dla porównania, na przykład w Hamburgu składkom na ubezpieczenie społeczne podlega 927 500 pracowników (+ 1,8% w porównaniu z rokiem poprzednim).

Kredyty budowlane osiągnęły tego lata nowy rekordowo niski poziom. Warunki dla kredytów od lata poruszają się w bok na historycznie niskim poziomie i w niektórych przypadkach wynoszą poniżej 1%. Oto aktualne najlepsze wartości z 15 października 2016 r. (efektywna stopa procentowa). (Najlepsze) wartości odnoszą się do 50-procentowego stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości przy cenie zakupu wynoszącej 200 000 euro i 2-procentowej amortyzacji i mają charakter orientacyjny. (Źródło: Interhyp - www.interhyp.de)