Ingatlanpiaci jelentés - Bérbeadás és eladás

Rendszeres piaci jelentésünk célja, hogy általános áttekintést nyújtson, és segítsen Önnek abban, hogy saját képet alkothasson a piaci fejleményekről és a müncheni ingatlanpiac általános adatairól.

• A müncheni lakás- és ingatlanpiac 2016-ban is nagyon feszített marad
• A bútorozott ingatlanok piaca - alacsony kínálat, nagy kereslet, alacsony üresedési arány
• Ingatlaneladások Mr. Lodge által - 2016-ban csúcsárakkal
• Rövid hírek a lakó- és irodai ingatlanpiacról
• Munkaerőpiac Münchenben
• Jelzáloghitel-kamatlábak

Ha Ön saját bútorozott ingatlanát szeretné ideiglenesen bérbe adni vagy értékesíteni, természetesen mindig szívesen segítünk Önnek személyesen, hogy az Ön egyéni helyzetével foglalkozzunk és megoldásokat találjunk.

Münchenben idén ismét nagyon erős népességnövekedés tapasztalható a továbbra is erős gazdaságnak és a menekültek beáramlásának köszönhetően. A lakás- és ingatlanpiac ezért továbbra is rendkívül feszített. Az árak tovább emelkedtek, és ez a tendencia folytatódni fog.

A különböző ingatlanportálokon elérhető bérlakások kínálata összességében jelentősen csökken. Ez nemcsak a bútorozott lakásokra, hanem mindenekelőtt a bútorozatlan lakásokra vonatkozik. A népesség növekedése csökkenti a kínálatot.

Az egyik fő probléma az, hogy az ajánlatok egyre kevésbé láthatóak. Ez azt jelenti, hogy a korábbi évekhez képest sok lakásajánlat már nem kerül fel az ingatlanportálokra, hanem egyre inkább az asztal alá kerül. A bérleti díjak emelkedése miatt a városon belül is kevesebb a költözés. Akinek van lakása, az a saját feltételei szerint tartja meg azt.

Mr. Lodge egyértelmű tendenciát lát a bútorozott szektorban: Kevesebb új bútorozott lakást kínálnak. A csökkenés az előző évhez képest 2 számjegyű. Ez a tendencia Németország valamennyi nagyvárosában megfigyelhető.

A csökkenés okai sokrétűek. Egyrészt általában véve kevesebb lakás áll rendelkezésre. Másrészt a marketingköltségek növekedtek - 2015. június 1. óta már nem a bérlő, hanem a bérbeadó fizeti a jutalékot. Ezenkívül a bérlők egyre hosszabb ideig maradnak bútorozott lakásban, mivel a projektek meghosszabbodnak és/vagy nagyon nehéz megfelelő bútorozatlan lakást találni. Emellett egyre több bérlő ismeri fel a bútorozott lakás előnyeit: Egyelőre megspórolják a lakás drága és időigényes berendezését és felszerelését.

Ahogy a bérlők is egyre inkább bútorozott ingatlanokat bérelnek, úgy a bérbeadók is jó okkal választják a bútorozott bérbeadást. A bútorozott bérbeadás mellett szóló egyik érv még mindig elsősorban az ingatlan jobb elérhetősége - tulajdonosként Ön rugalmasabb marad. Emellett gyakran szakmai és magánéleti okok is döntenek az időszakos bérbeadás mellett, és sok tulajdonos a jobb jövedelmezőséget is szem előtt tartja.

A bútorozott lakások iránti kereslet 2016-ban enyhén nőtt. Ahogy a vásárlási piacon, ahol a tranzakciók csökkennek, a forgalom pedig nő, a bérleti piacon is hasonló forgatókönyv rajzolódik ki. A kisebb kínálat miatt, különösen az 1 szobás lakások esetében, a kereslet növekedése ellenére 2016-ban eddig kevesebb lakást közvetítettek, mint 2015/2014-ben.

Ennek eredményeként az üresedési ráták csökkennek. Ez a tendencia 2017-ben is folytatódni fog, ha a gazdaság továbbra is pozitív marad. A 3-5 szobás lakások és házak közvetítése abszolút értékben stabil maradt.

• Az 1 szobás lakások kínálata továbbra is teljesen elégtelen minden árkategóriában. Az üres lakások száma a 3. negyedévben gyakorlatilag ismeretlen volt.
• A 2 szobás lakások esetében hiányoznak az ajánlatok, különösen a jó elhelyezkedésű helyeken és az 1 700 euró körüli árkategóriákban.
• A 3-5 szobás lakások és házak esetében szezonális hiány mutatkozott.

A következő három hónapban a lakáskeresők esetében enyhe enyhülésre számítunk, ami a korábbi évekhez képest csekély mértékű lesz. 2017-ben minden szegmensben további hiányra számítunk a bútorozott lakásokból.

A bérbeadó köteles két héten belül írásban visszaigazolni a bérlő beköltözését.

Itt találja a München város által a visszaigazoláshoz használandó nyomtatványt.

A kiköltözés visszaigazolását szeptemberben ismét eltörölték.

Tapasztalatainkból Ön is profitálhat, ha el szeretné adni ingatlanát. Az Ön előnyei:

• Az értékesítési tanácsadást sokéves tapasztalattal rendelkező, bizonyított ingatlanszakértők végzik.
• Az ingatlanok bemutatására szolgáló fotók és videók minősége bizonyítottan Mr. Lodge csúcsminőségű.
• Az ingatlanokat home staginggel készítjük elő az eladásra, ha ez megfelelő és kívánatos.
• Ez az eladó számára egy bizonyos szintig ingyenes.
• Finanszírozási tanácsadást és közvetítést kínálunk egy kézből.
• A szokásos internetes portálokon és a honlapunkon történő hirdetéseken túlmenően a számos bérbeadói kapcsolatunknak köszönhetően (pl. jelenlegi bérbeadóink, akik érdeklődnek a vásárlás iránt és/vagy szórólapos hirdetések az eladó ingatlan környékén, hogy a környékről látens érdeklődőket szólítsunk meg) egy kibővített, potenciális vevői kört kínálunk eladóinknak.

Jutalmazzuk az ajánlásokat: 2016. november 1-jétől a harmadik féltől származó (azaz a tulajdonos általunk nem ismert) ingatlanok ajánlásait a megkeresett és kifizetett jutalék 10%-ával jutalmazzuk. Ha az ajánlás olyan ingatlanra vonatkozik, amelynek tulajdonosa ismert számunkra, akkor a megkeresett és kifizetett jutalék 5 %-át fizetjük.

Értékesítési osztályunk szívesen ad Önnek tanácsot - az Ön első kapcsolattartási pontja az eladással kapcsolatban:

Peter Sarta, értékesítési vezető
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. lakosság Münchenben 2016.12.31-ig:
München lakossága az év végére várhatóan megközelíti az 1 550 000 főt. Ez minden optimista előrejelzést felülmúl. A külföldi lakosok aránya aránytalanul nagymértékben nőtt, és az év végére eléri a 440 000 főt, ami mintegy 28%-os növekedést jelent.

2. Az egyszemélyes háztartások erőteljes növekedése 2013 - 2030:
Az állam fővárosa, München 2030-ra mintegy 115 000 magánháztartás növekedésével számol. Ezek közel kétharmada várhatóan egyszemélyes háztartás lesz (+ kb. 73 000 háztartás). A nagyobb, négy vagy több fős háztartások esetében mintegy 13 000 háztartás növekedése várható.
Münchenben jelenleg nincs elegendő kapacitás, és a tervezés elmarad a valóságtól. Nemcsak több ezer új lakásra lesz szükség, hanem a megfelelő infrastruktúrára is, bölcsődékkel, óvodákkal, iskolákkal, közigazgatással, utakkal, tömegközlekedéssel és természetesen sok-sok plusz személyzettel - ez hatalmas kihívás.

3. Lakbérszabályozás: további változások a láthatáron
A bérleti jog 2. módosítása a bérleti díjplafon tervezett szigorításával egyelőre nem kerül bevezetésre. Tervben van/lenne azonban többek között a korábbi bérleti díjról való tájékoztatási kötelezettség az új bérleti szerződések esetében, valamint a túlfizetett bérleti díj visszafizetése.
A lakbérindex felülvizsgálata vagy szigorítása még függőben van.

4. Az ingatlanárak emelkedése:
Az első osztályú helyszíneken lévő, meglévő ingatlanok esetében a 10 000 euró/négyzetméter feletti árakkal Münchenben van messze a legmagasabb szint Németországban.
Még Párizsban is "csak" valamivel magasabbak az árak a jó lokációkban. Évekkel ezelőtt München még a párizsi befektetők számára is bennfentes tippnek számított.

Az Immoscout portál nagyon magas, inflációs jellegű éves növekedési ütemet mutat az ingatlanajánlatok esetében:
Árváltozások lakóingatlanok Schwabingban:

• 2014 júniusában az előző évhez képest + 10,87 %.
• 2015. június az előző évhez képest + 9,93 %.
• 2016. június az előző évhez képest + 13,02 %.

Az ingatlantulajdonosok az elmúlt 10 évben 100-200 %-os értéknövekedést értek el.

5. Építési engedélyek + 46 %:
2015-ben a negyedik negyedévben még jelentősen nőtt az engedélyezett lakások száma, így a 7489 engedélyezett lakás eredménye még mindig tiszteletre méltó, bár ez várhatóan nem jelent nagy könnyebbséget a lakáspiacon.
A 2016. január 1. és augusztus 31. közötti időszakban az építési engedélyek száma az előző év azonos időszakához képest hihetetlenül nagy mértékben, 46%-kal nőtt (503 darab a 2014-es 3767 darabhoz képest). Sajnos a magas növekedés némileg csalóka, mivel 2015 első 8 hónapjának összehasonlító adatai nagyon alacsonyak voltak. A 2016-os év egészére magas engedélyszám várható.

További értékek 2016.01.01.-2016.08.31. a körzetekből
(zárójelben az előző évi időszak):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %.
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• München (LK) 1007 (879) + 14,6 % + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• München városa 5053 (3767) + 46,1 %

Forrás: Bajor Statisztikai Hivatal

6 Városközpont-építési projektek:
Paulaner Areal: A következő évek legnagyobb belvárosi építkezési projektje az au-i Paulaner sörgyár területén valósul meg. A Bayerische Hausbau 1500 lakást tervez több mint 3500 ember számára. Az építkezés a tervek szerint 2017-ben kezdődik.

Werksviertel az Ostbahnhof közelében: Az Ostbahnhof melletti Werksviertelben az új müncheni koncertterem és várhatóan 1500 új lakás épül 2018/2019-től (építés kezdete).

7. Ajánlatok az Immobilienscout24 oldalon:
Eladó lakások és házak - A közzétett eladási ajánlat 11%-kal nőtt tavaszhoz képest.

• A társasházi lakáseladások kínálata:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Ajánlatok eladása társasházi lakások 200.000 euróig:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Társasházi lakások eladása 250 000 euróig:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Ajánlati értékesítés társasházi lakások 500 000 euróig:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Társasházi lakások eladása 1.000.000 euróig: 24.24.24.24:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Ajánlat értékesítési házak:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8. irodapiac 1. - 3. negyedév 2016:
A COLLIERS International jelentése szerint 2016 első 3 negyedévében 9 %-kal nőtt a kihasználtság (552 400 m2), az üresedési ráta München területén (a környező területeket is beleértve) 3,1 %-ra, a városhatáron belül pedig mindössze 2,2 %-ra csökkent. A szakértők az üresedési ráták további csökkenésére, az átlagosnál alacsonyabb új építési aktivitásra számítanak a kereskedelmi ingatlanok terén, valamint növekvő bérleti díjakra.

A müncheni munkaerőpiac továbbra is nagyon jó állapotban van. A munkanélküliség szeptemberben 42 058 fővel (4,2%) jelentősen alacsonyabb volt, mint az előző év azonos hónapjában (4,5%). Az üres álláshelyek száma (összesen 13.376) 14,5%-kal magasabb, mint egy évvel korábban. A szeptember hónapban újonnan bejelentett munkahelyek száma kissé elmarad az egy évvel korábbitól. A várakozások továbbra is nagyon pozitívak. (Forrás: Müncheni Szövetségi Munkaügyi Ügynökség)

A teljes foglalkoztatásra vonatkozó megbízható adatok 2016. március 31-én álltak rendelkezésre. A müncheni munkaközvetítői körzetben 1 028 755 társadalombiztosítási járulékfizetésre kötelezett munkavállaló van. A 2015-ös évhez képest 29 970 fővel több munkavállaló van (+ 3 % az előző évhez képest). Ehhez képest például Hamburgban 927.500 társadalombiztosítási járulékköteles munkavállaló van (+ 1,8 % az előző évhez képest).

Az építési hitelek idén nyáron új történelmi mélypontot értek el. A hitelek kondíciói nyár óta történelmi mélyponton mozognak oldalazva, egyes esetekben 1% alatt vannak. Íme a jelenlegi legjobb értékek 2016. október 15-től (effektív kamatláb). A (legjobb) értékek 50 %-os hitel/érték arányra vonatkoznak 200 000 eurós vételár és 2 %-os törlesztés mellett, és tájékoztató jellegűek. (Forrás: Interhyp - www. interhyp.de)