Rapport om ejendomsmarkedet - udlejning og salg

Vores regelmæssige markedsrapport har til formål at give et generelt overblik og hjælpe dig med at danne dit eget billede af markedsudviklingen og de generelle data om Münchens ejendomsmarked.

• Bolig- og ejendomsmarkedet i München er fortsat meget stramt i 2016
• Det møblerede ejendomsmarked - lavt udbud, stor efterspørgsel, lav tomgang
• Ejendomssalg af Mr. Lodge - 2016 med toppriser
• Kortfattede nyheder om bolig- og kontorejendomsmarkedet
• Arbejdsmarkedet i München
• Renter på realkreditlån

Hvis du ønsker at udleje eller sælge din egen møblerede ejendom på midlertidig basis, vil vi naturligvis altid gerne hjælpe dig personligt for at tage hånd om din individuelle situation og finde løsninger.

München oplever igen i år en meget stærk stigning i befolkningstallet på grund af den fortsat stærke økonomi og tilstrømningen af flygtninge. Bolig- og ejendomsmarkedet er derfor fortsat ekstremt stramt. Priserne er fortsat med at stige og vil fortsat gøre det.

Udbuddet af udlejningslejligheder på de forskellige ejendomsportaler er generelt faldet markant. Det gælder ikke kun for møblerede lejligheder, men frem for alt for umøblerede lejligheder. Befolkningstilvæksten reducerer udbuddet.

Et af hovedproblemerne er, at tilbuddene bliver mindre og mindre synlige. Det betyder, at mange lejlighedstilbud i forhold til tidligere år ikke længere finder vej til ejendomsportaler, men i stigende grad bliver lagt under bordet. På grund af de stigende huslejer er der også færre flytninger i byen. De, der har en lejlighed, beholder den på deres egne betingelser.

Mr. Lodge kan se en klar tendens i den møblerede sektor: Der udbydes færre nye møblerede lejligheder. Faldet i forhold til året før er tocifret. Denne tendens findes i alle Tysklands metropoler.

Årsagerne til tilbagegangen er mange. På den ene side bliver der generelt færre lejligheder til rådighed. På den anden side er markedsføringsomkostningerne steget - siden 1. juni 2015 er det ikke længere lejeren, der betaler provisionen, men udlejeren. Desuden bliver lejerne i stigende grad boende i en møbleret lejlighed i længere tid, fordi projekterne forlænges, og/eller fordi det er meget vanskeligt at finde en passende umøbleret lejlighed. Desuden får flere og flere lejere øjnene op for fordelene ved en møbleret lejlighed: Man sparer den dyre og tidskrævende indretning og udstyring af en lejlighed i første omgang.

Ligesom lejere i stigende grad lejer møblerede boliger af gode grunde, vælger udlejere også møbleret udlejning af gode grunde. Et argument for møbleret udlejning er stadig primært den bedre tilgængelighed af ejendommen - som ejer er man mere fleksibel. Desuden er professionelle og private årsager ofte udslagsgivende for midlertidig udlejning, og mange ejere fokuserer også på bedre rentabilitet.

Efterspørgslen efter møblerede lejligheder steg en smule i 2016. Ligesom på købsmarkedet, hvor transaktionerne er faldende og omsætningen stigende, tegner der sig et lignende scenarie på udlejningsmarkedet. På grund af det lavere udbud, især af 1-værelses lejligheder, er der indtil videre blevet formidlet færre lejligheder i 2016 sammenlignet med 2015/2014, på trods af den stigende efterspørgsel.

Som følge heraf falder tomgangen. Denne tendens vil fortsætte i 2017, hvis økonomien forbliver positiv. Formidlingen af 3- til 5-værelses lejligheder og huse forblev stabil i absolutte tal.

• Udbuddet af 1-værelses lejligheder er fortsat helt utilstrækkeligt i alle prisklasser. Der var stort set ingen ledige lejligheder i 3. kvartal.
• Når det gælder 2-værelses lejligheder, er der mangel på tilbud, især på gode beliggenheder og i prisklasser op til ca. 1.700 euro.
• Der var sæsonbestemt mangel på 3- til 5-værelses lejligheder og huse.

Vi forventer en lille lettelse for de boligsøgende i de næste tre måneder, hvilket vil være en lille lettelse sammenlignet med tidligere år. I 2017 forventer vi en yderligere mangel på møblerede lejligheder i alle segmenter.

Udlejeren er forpligtet til at bekræfte lejerens indflytning skriftligt inden for to uger.

Her kan du finde den formular, der skal bruges af byen München til bekræftelsen.

Bekræftelse af fraflytning blev afskaffet igen i september.

Du kan også drage fordel af vores erfaring, hvis du vil sælge din ejendom. Dine fordele:

• Salgsrådgivning leveres af dokumenterede ejendomseksperter med mange års erfaring.
• Kvaliteten af fotos og videoer til præsentation af ejendommene er dokumenteret Mr. Lodge topkvalitet.
• Vi forbereder ejendomme til salg ved hjælp af home staging, hvis det er hensigtsmæssigt og ønsket.
• Dette er gratis for sælgeren op til et vist niveau.
• Vi tilbyder finansieringsrådgivning og mæglervirksomhed fra en enkelt kilde.
• Ud over de sædvanlige annoncer på de sædvanlige internetportaler og vores hjemmeside tilbyder vi vores sælgere en udvidet, potentiel gruppe af købere på grund af vores mange udlejerkontakter (f.eks. vores nuværende udlejere, der er interesserede i at købe og/eller flyer-annoncering i nærheden af den ejendom, der er til salg, for at adressere latent interesserede købere fra nabolaget).

Vi belønner anbefalinger: Fra 1. november 2016 belønner vi anbefalinger af en tredjepartsejendom (dvs. ejeren er ikke kendt af os) med 10 % af den optjente og udbetalte provision. Hvis anbefalingen drejer sig om en ejendom, hvis ejer vi kender, betaler vi 5 % af den optjente og udbetalte provision.

Vores salgsafdeling vil med glæde rådgive dig - dit første kontaktpunkt i forbindelse med salget:

Peter Sarta, salgschef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. Indbyggertal i München indtil 31.12.2016:
Münchens indbyggertal forventes at nå op på næsten 1.550.000 ved årets udgang. Det overgår alle optimistiske prognoser. Andelen af udenlandske indbyggere er vokset uforholdsmæssigt meget og vil nå op på ca. 440.000 ved årets udgang - en stigning til ca. 28 %.

2. Kraftig stigning i antallet af husstande med kun én person 2013 - 2030:
Delstatshovedstaden München forventer en stigning på omkring 115.000 private husholdninger frem til 2030. Næsten to tredjedele af disse forventes at være enpersonshusstande (+ ca. 73.000 husstande). For større husstande på fire eller flere personer forventes en stigning på omkring 13.000 husstande.
Der er i øjeblikket utilstrækkelig kapacitet i München, og planlægningen halter bagefter virkeligheden. Der vil ikke kun være brug for tusindvis af ekstra lejligheder, men også en tilsvarende infrastruktur med vuggestuer, børnehaver, skoler, administration, veje, offentlig transport og selvfølgelig masser af ekstra personale - det er en kæmpe udfordring.

3. Huslejekontrol: yderligere ændringer i horisonten
Den anden ændring af lejeloven med den påtænkte stramning af huslejeloftet vil ikke blive indført foreløbig. Men der er/vil være planer om bl.a. en forpligtelse til at oplyse om den tidligere husleje ved nye lejemål og tilbagebetaling af for meget betalt husleje.
En revision eller stramning af huslejeindekset er stadig undervejs.

4. Stigning i ejendomspriserne:
Med priser på over 10.000 euro/kvadratmeter i nogle tilfælde for eksisterende ejendomme på de bedste beliggenheder er München langt det højeste niveau i Tyskland.
Selv i Paris er priserne på gode beliggenheder "kun" lidt højere. For nogle år siden var München stadig et insidertip, selv for parisiske investorer.

Immoscout-portalen viser meget høje, inflationære årlige vækstrater for ejendomstilbud:
Prisændringer boligejendomme i Schwabing:

• Juni 2014 sammenlignet med året før + 10,87 %.
• Juni 2015 sammenlignet med året før + 9,93 %.
• Juni 2016 sammenlignet med året før + 13,02 %.

Ejendomsejere har oplevet værdistigninger på 100 - 200 % i løbet af de sidste 10 år

5. Byggetilladelser + 46 %:
I 2015 steg antallet af godkendte lejligheder stadig markant i fjerde kvartal, hvilket betød, at resultatet på 7.489 godkendte lejligheder stadig var respektabelt, selv om det ikke forventes at give meget lettelse for boligmarkedet.
I perioden fra 1. januar til 31. august 2016 steg antallet af byggetilladelser med hele 46 % i forhold til samme periode året før (5.503 i forhold til 3.767 i 2014). Desværre er den høje vækst noget vildledende, da sammenligningstallet for de første 8 måneder af 2015 var meget lavt. Der forventes et højt antal licenser for 2016 som helhed.

Yderligere værdier 01.01.-31.08.2016 fra distrikterne
(foregående års periode i parentes):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %.
• Erding 435 (579) - 24 %.
• Freising 671 (505) + 32,9 %.
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %.
• München (LK) 1007 (879) + 14,6 %.
• Starnberg 453 (382) + 18,6
• München by 5.503 (3.767) + 46,1 %.

Kilde: Bayerns statslige kontor for statistik

6 Byggeprojekter i bymidten:
Paulaner Areal: Det største byggeprojekt i den indre by i de næste par år vil finde sted på Paulaner-bryggeriets område i Au. 1.500 lejligheder til over 3.500 mennesker er planlagt af Bayerische Hausbau. Byggeriet skal efter planen starte i 2017.

Werksviertel nær Ostbahnhof: Den nye koncertsal i München i Werksviertel ved Ostbahnhof vil blive bygget sammen med 1.500 nye lejligheder fra 2018/2019 (byggestart).

7. Tilbud på Immobilienscout24:
Lejligheder og huse til salg - Det offentliggjorte udbud til salg er steget med 11 % i forhold til foråret.

• Udbud af salg af ejerlejligheder:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Udbud af salg af ejerlejligheder op til 200.000 euro:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24. 04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Udbud af salg af ejerlejligheder op til 250.000 euro:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24. 04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Udbud af salg af ejerlejligheder op til 500.000 euro:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Udbud af salg af ejerlejligheder op til €1.000.000:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Tilbud på salg af huse:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24. 04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8. kontormarked 1. - 3. kvartal 2016:
COLLIERS International rapporterer om en stigning på 9 % i udlejningen (552.400 m2) i de første tre kvartaler af 2016, hvor tomgangen i München-området (inklusive de omkringliggende områder) faldt til 3,1 % og kun 2,2 % inden for bygrænsen. Eksperter forventer et yderligere fald i tomgangen, en nybygningsaktivitet inden for erhvervsejendomme under gennemsnittet og stigende huslejer.

Arbejdsmarkedet i München er fortsat i meget god form. Med 42.058 (4,2 %) var arbejdsløsheden i september betydeligt lavere end i samme måned sidste år (4,5 %). Antallet af ledige stillinger (13.376 i alt) er 14,5 % højere end året før. Nyregistrerede job for september måned ligger lidt under det foregående år. Forventningerne er fortsat meget positive. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)

Der foreligger pålidelige tal for den samlede beskæftigelse pr. 31. marts 2016. Der er 1.028.755 bidragspligtige medarbejdere i Münchens arbejdsformidlingsdistrikt. Sammenlignet med 2015 er der 29.970 flere medarbejdere (+ 3 % i forhold til året før). Til sammenligning har Hamborg f.eks. 927.500 medarbejdere, der skal betale socialsikringsbidrag (+ 1,8 % i forhold til året før).

Byggelånene har nået et nyt lavpunkt denne sommer. Betingelserne for lån har bevæget sig sidelæns på et historisk lavt niveau siden sommeren og er i nogle tilfælde under 1 %. Her er de aktuelt bedste værdier fra 15. oktober 2016 (effektiv rente). De (bedste) værdier refererer til en belåningsgrad på 50 % med en købspris på 200.000 euro og 2 % amortisering og er ment som en vejledning. (Kilde: Interhyp - www.interhyp.de)