Emlak piyasası raporu - Kiralama ve satış

Düzenli olarak hazırladığımız piyasa raporumuzun amacı, genel bir bakış sağlamak ve piyasadaki gelişmeler ile Münih emlak piyasasına ilişkin genel veriler hakkında kendi resminizi oluşturmanıza yardımcı olmaktır.

• Münih'teki konut ve emlak piyasası 2016 yılında da çok sıkı
• Mobilyalı emlak piyasası - düşük arz, yüksek talep, düşük boşluk oranı
• Mr. Lodge tarafından yapılan emlak satışları - 2016 en yüksek fiyatlarla
• Konut ve ofis emlak piyasasına ilişkin kısa haberler
• Münih'te işgücü piyasası
• Mortgage faiz oranları

Kendi mobilyalı mülkünüzü geçici olarak kiraya vermek veya satmak istiyorsanız, kişisel durumunuzu ele almak ve çözümler bulmak için size kişisel olarak yardımcı olmaktan elbette her zaman mutluluk duyacağız.

Münih, devam eden güçlü ekonomi ve mülteci akını nedeniyle bu yıl bir kez daha çok güçlü bir nüfus artışı yaşıyor. Bu nedenle konut ve emlak piyasası son derece sıkı olmaya devam ediyor. Fiyatlar yükselmeye devam etti ve etmeye de devam edecek.

Çeşitli emlak portallarında mevcut kiralık daire arzı genel olarak önemli ölçüde azalmaktadır. Bu durum sadece mobilyalı daireler için değil, özellikle mobilyasız daireler için de geçerlidir. Nüfus artışı arzı azaltmaktadır.

Ana sorunlardan biri, tekliflerin giderek daha az görünür hale gelmesidir. Bu, önceki yıllara kıyasla, birçok daire teklifinin artık emlak portallarında yer bulamadığı, ancak giderek daha fazla masanın altına yerleştirildiği anlamına geliyor. Kiralardaki artış nedeniyle şehir içinde de daha az taşınma gerçekleşiyor. Bir daireye sahip olanlar bunu kendi koşullarında tutuyor.

Mr. Lodge, mobilyalı sektörde net bir eğilim görebiliyor: Daha az sayıda yeni mobilyalı daire sunuluyor. Bir önceki yıla kıyasla düşüş 2 basamaklı aralıkta. Bu eğilim Almanya'nın tüm metropollerinde mevcut.

Düşüşün nedenleri çok yönlüdür. Bir yandan, genel olarak daha az daire satışa sunulmaktadır. Diğer yandan, pazarlama maliyetleri artmıştır - 1 Haziran 2015'ten bu yana, komisyonu ödeyen artık kiracı değil, ev sahibidir. Buna ek olarak, projeler uzatıldığından ve/veya uygun bir mobilyasız daire bulmak çok zor olduğundan, kiracılar giderek daha uzun süre mobilyalı bir dairede kalmaktadır. Buna ek olarak, giderek daha fazla kiracı mobilyalı bir dairenin avantajlarının farkına varmaktadır: Bir dairenin pahalı ve zaman alıcı döşenmesi ve donatılmasından şimdilik tasarruf edersiniz.

Kiracıların mobilyalı mülkleri giderek daha fazla kiralamasının iyi bir nedeni olduğu gibi, ev sahipleri de iyi bir nedenden dolayı mobilyalı kiralamayı tercih ediyor. Eşyalı kiralamanın lehine olan argümanlardan biri hala öncelikle mülkün daha iyi kullanılabilirliğidir - bir mal sahibi olarak daha esnek kalırsınız. Ayrıca, mesleki ve özel nedenler genellikle geçici kiralama lehine belirleyici olur ve birçok mal sahibi de daha iyi karlılığa odaklanır.

Eşyalı dairelere yönelik talep 2016 yılında biraz artmıştır. İşlemlerin azaldığı ve cironun arttığı satın alma piyasasında olduğu gibi, kiralama piyasasında da benzer bir senaryo ortaya çıkmaktadır. Özellikle 1 yatak odalı dairelerdeki düşük arz nedeniyle, talepteki artışa rağmen 2016'da 2015/2014'e kıyasla daha az daire kiralanmıştır.

Sonuç olarak, boşluk oranları düşmektedir. Ekonominin olumlu seyretmesi halinde bu eğilim 2017 yılında da devam edecektir. 3 ila 5 odalı dairelerin ve evlerin plasmanları mutlak anlamda sabit kalmıştır.

• Tüm fiyat aralıklarında 1 yatak odalı daire arzı tamamen yetersiz kalmaktadır. Boş daireler 3. çeyrekte neredeyse yok denecek kadar azdı.
• İki odalı daireler söz konusu olduğunda, özellikle iyi konumlarda ve yaklaşık 1.700 €'ya kadar olan fiyat aralıklarında teklif eksikliği söz konusudur.
• Mevsimsel olarak 3 ila 5 odalı daire ve ev sıkıntısı yaşanmıştır.

Önümüzdeki üç ayda daire arayanlar için önceki yıllara kıyasla hafif bir rahatlama bekliyoruz. 2017 yılında tüm segmentlerde eşyalı daire sıkıntısının devam edeceğini öngörüyoruz.

Ev sahibi, kiracının taşındığını iki hafta içinde yazılı olarak teyit etmekle yükümlüdür.

Münih Belediyesi tarafından onay için kullanılacak formuburada bulabilirsiniz.

Taşınma onayı Eylül ayında tekrar kaldırılmıştır.

Mülkünüzü satmak istiyorsanız siz de deneyimlerimizden yararlanabilirsiniz. Avantajlarınız:

• Satış danışmanlığı, uzun yıllara dayanan deneyime sahip kanıtlanmış emlak uzmanları tarafından sağlanmaktadır.
• Mülklerin tanıtımı için kullanılan fotoğraf ve videoların kalitesi, Mr. Lodge'un en yüksek kalitesiyle kanıtlanmıştır.
• Eğer uygunsa ve isteniyorsa, mülkleri ev dekorasyonu yoluyla satışa hazırlıyoruz.
• Bu, satıcı için belirli bir seviyeye kadar ücretsizdir.
• Tek bir kaynaktan finansman danışmanlığı ve aracılık hizmeti sunuyoruz.
• Alışılagelmiş internet portallarındaki ve ana sayfamızdaki olağan ilanlara ek olarak, satıcılarımıza birçok ev sahibi bağlantımız (örneğin, satın almakla ilgilenen mevcut ev sahiplerimiz ve / veya mahalleden gizli ilgilenen alıcılara hitap etmek için satılık mülkün çevresindeki el ilanı reklamları) nedeniyle daha geniş, potansiyel bir alıcı grubu sunuyoruz.

Tavsiyeleri ödüllendiriyoruz: 1 Kasım 2016'dan itibaren, üçüncü şahıslara ait (yani sahibi tarafımızca bilinmeyen) bir mülk için yapılan tavsiyeleri, kazanılan ve ödenen komisyonun %10'u ile ödüllendireceğiz. Eğer tavsiye, sahibi tarafımızdan bilinen bir mülk içinse, kazanılan ve ödenen komisyonun %5'ini ödeyeceğiz.

Satış departmanımız size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyacaktır - satış için ilk temas noktanız:

Peter Sarta, Satış Müdürü
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. 31.12.2016 tarihine kadar Münih'teki nüfus:
Münih'in nüfusunun yıl sonuna kadar yaklaşık 1.550.000'e ulaşması beklenmektedir. Bu rakam tüm iyimser tahminleri aşmaktadır. Yabancı sakinlerin oranı orantısız bir şekilde artmıştır ve yıl sonuna kadar yaklaşık 440.000'e ulaşacaktır - yaklaşık %28'lik bir artış.

2. Tek kişilik hanelerde keskin artış 2013 - 2030:
Eyalet başkenti Münih, 2030 yılına kadar yaklaşık 115.000 özel hane artışı öngörmektedir. Bunların neredeyse üçte ikisinin tek kişilik haneler olması beklenmektedir (+ yaklaşık 73.000 hane). Dört veya daha fazla kişiden oluşan daha büyük haneler için yaklaşık 13.000 hanelik bir artış beklenmektedir.
Münih'te şu anda yeterli kapasite bulunmamaktadır ve planlama gerçeğin gerisinde kalmaktadır. Sadece 1000'lerce ek daireye değil, aynı zamanda kreşler, anaokulları, okullar, yönetim, yollar, toplu taşıma ve elbette çok sayıda ek personel ile ilgili bir altyapıya da ihtiyaç duyulacaktır - bu çok büyük bir zorluktur.

3. ki̇ra kontrolü: ufukta başka deği̇şi̇kli̇kler var
Kira üst sınırının sıkılaştırılmasını öngören kira yasasındaki 2. değişiklik şimdilik yapılmayacaktır. Ancak, diğer hususların yanı sıra, yeni kiralamalar için önceki kiraya ilişkin bilgi verme zorunluluğu ve fazla ödenen kiranın geri ödenmesi planlanmaktadır/planlanmaktadır.
Kira endeksinin gözden geçirilmesi ya da sıkılaştırılması halen beklemededir.

4. Emlak fiyatlarında artış:
En iyi konumlardaki mevcut mülkler için bazı durumlarda 10.000 Avro/metrekare'yi aşan fiyatlarla Münih, Almanya'daki en yüksek seviyedir.
Paris'te bile iyi konumlardaki fiyatlar "sadece" biraz daha yüksektir. Yıllar önce Münih, Parisli yatırımcılar için bile hala içeriden bir ipucuydu.

Immoscout portalı, emlak teklifleri için çok yüksek, enflasyonist yıllık büyüme oranları göstermektedir:
Schwabing'de konut fiyat değişiklikleri:

• Haziran 2014 bir önceki yıla göre + %10,87
• Haziran 2015 bir önceki yıla göre + %9,93
• Haziran 2016'da bir önceki yıla göre + %13,02

Mülk sahipleri son 10 yılda % 100 - 200 oranında değer artışı elde etmiştir

5. İnşaat ruhsatları + %46:
2015 yılının dördüncü çeyreğinde onaylanan daire sayısı yine de önemli ölçüde artmıştır, yani 7.489 onaylı daire sonucu yine de saygıdeğerdir, ancak bunun konut piyasası için fazla bir rahatlama sağlaması beklenmemektedir.
İnşaat ruhsatları 1 Ocak - 31 Ağustos 2016 döneminde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %46 gibi inanılmaz bir oranda artış göstermiştir (2014'te 3.767 olan ruhsat sayısı 5.503'e yükselmiştir). Ne yazık ki, 2015'in ilk 8 ayındaki karşılaştırmalı rakam çok düşük olduğu için yüksek büyüme biraz aldatıcıdır. Genel olarak 2016 yılı için yüksek sayıda ruhsat beklenmektedir.

İlçelerden gelen 01.01.- 31.08.2016 tarihleri arasındaki diğer değerler
(parantez içinde önceki yılın dönemi):

• Ebersberg 412 (385) + %7
• Erding 435 (579) - %24
• Freising 671 (505) + %32,9
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + %3
• Münih (LK) 1007 (879) + %14,6
• Starnberg 453 (382) + %18,6
• Münih şehri 5.503 (3.767) + %46,1

Kaynak: Bavyera Eyaleti İstatistik Ofisi

6 Şehir merkezi inşaat projeleri:
Paulaner Areal: Önümüzdeki birkaç yılın en büyük şehir içi inşaat projesi Au'daki Paulaner bira fabrikasının yerinde gerçekleşecek. Bayerische Hausbau tarafından 3.500'den fazla kişi için 1.500 daire planlanmaktadır. İnşaatın 2017 yılında başlaması planlanıyor.

Ostbahnhof yakınındaki Werksviertel: Ostbahnhof'taki Werksviertel'deki yeni Münih konser salonu, 2018/2019'dan itibaren (inşaatın başlaması) beklenen 1.500 yeni daireyle birlikte inşa edilecek.

7. Immobilienscout24'teki teklifler:
Satılık daire ve evler - Yayınlanan satış teklifleri ilkbahara kıyasla %11 oranında artmıştır.

• Kat mülkiyeti satış arzı:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Kat mülkiyeti satışları 200.000 €'ya kadar:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Teklif 250.000 €'ya kadar kat mülkiyeti satışları:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Kat mülkiyeti satışları 500.000 €'ya kadar:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Kat mülkiyeti satışları 1.000.000 €'ya kadar:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Teklif satış evleri:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8. ofis pazarı 1. - 3. çeyrek 2016:
COLLIERS International, 2016'nın ilk 3 çeyreğinde ofis alımlarında %9'luk bir artış (552.400 m²) olduğunu, Münih bölgesinde (çevre bölgeler dahil) boşluk oranının %3,1'e, şehir sınırları içinde ise sadece %2,2'ye düştüğünü bildirmektedir. Uzmanlar boşluk oranlarının daha da düşeceğini, ticari mülklerde yeni inşaat faaliyetlerinin ortalamanın altında kalacağını ve kiraların yükseleceğini öngörüyor.

Münih işgücü piyasası çok iyi durumda olmaya devam ediyor. Eylül ayında işsizlik 42.058 (%4,2) ile geçen yılın aynı ayına göre (%4,5) önemli ölçüde düşüktür. Açık iş sayısı (toplam 13.376) bir önceki yıla göre %14,5 daha yüksektir. Eylül ayı için yeni kaydedilen işler bir önceki yılın biraz altındadır. Beklentiler çok olumlu olmaya devam ediyor. (Kaynak: Münih Federal İş Ajansı)

Toplam istihdama ilişkin güvenilir rakamlar 31 Mart 2016 tarihi itibariyle mevcuttur. Münih İş Ajansı bölgesinde sosyal güvenlik primine tabi 1.028.755 çalışan bulunmaktadır. Bu rakam 2015 yılına kıyasla 29.970 kişi daha fazladır (bir önceki yıla kıyasla + %3). Buna karşılık, örneğin Hamburg'da sosyal güvenlik primine tabi 927.500 çalışan bulunmaktadır (bir önceki yıla kıyasla + %1,8).

İnşaat kredileri bu yaz tüm zamanların en düşük seviyesine ulaştı. Krediler için koşullar yazdan bu yana tarihsel olarak düşük bir seviyede yatay hareket ediyor ve bazı durumlarda %1'in altında seyrediyor. İşte 15 Ekim 2016 tarihli güncel en iyi değerler (efektif faiz oranı). (En iyi) değerler, 200.000 avroluk bir satın alma fiyatı ve %2 amortisman ile %50 kredi-değer oranını ifade etmektedir ve bir rehber olarak tasarlanmıştır. (Kaynak: Interhyp - www. interhyp.de)