Fastighetsmarknadsrapport - Uthyrning och försäljning

Vår regelbundna marknadsrapport är avsedd att ge en allmän överblick och hjälpa dig att skapa dig en egen bild av marknadsutvecklingen och de allmänna uppgifterna om fastighetsmarknaden i München.

• Bostads- och fastighetsmarknaden i München är fortsatt mycket stram under 2016
• Marknaden för möblerade fastigheter - lågt utbud, hög efterfrågan, låg vakansgrad
• Fastighetsförsäljning av Mr. Lodge - 2016 med toppriser
• Nyheter i korthet om bostads- och kontorsfastighetsmarknaden
• Arbetsmarknaden i München
• Räntor på bostadslån

Om du vill hyra ut eller sälja din egen möblerade fastighet på tillfällig basis, hjälper vi dig naturligtvis alltid gärna personligen för att ta itu med din individuella situation och hitta lösningar.

München upplever återigen en mycket stark befolkningsökning i år på grund av den fortsatt starka ekonomin och flyktingströmmen. Bostads- och fastighetsmarknaden är därför fortsatt extremt ansträngd. Priserna har fortsatt att stiga och kommer att fortsätta att göra det.

Utbudet av hyreslägenheter som finns tillgängliga på de olika fastighetsportalerna minskar betydligt överlag. Detta gäller inte bara möblerade lägenheter, utan framför allt omöblerade lägenheter. Befolkningstillväxten minskar utbudet.

Ett av de största problemen är att erbjudandena blir allt mindre synliga. Detta innebär att många lägenhetserbjudanden jämfört med tidigare år inte längre hittar vägen till fastighetsportaler utan i allt högre grad läggs under bordet. På grund av de stigande hyrorna är det också färre som flyttar inom staden. De som har en lägenhet behåller den på sina egna villkor.

Mr. Lodge kan se en tydlig trend i den möblerade sektorn: Färre nya möblerade lägenheter erbjuds. Nedgången jämfört med föregående år är tvåsiffrig. Denna trend finns i alla Tysklands metropoler.

Orsakerna till nedgången är flera. Å ena sidan blir färre lägenheter tillgängliga i allmänhet. Å andra sidan har marknadsföringskostnaderna ökat - sedan den 1 juni 2015 är det inte längre hyresgästen som betalar provisionen, utan hyresvärden. Hyresgästerna stannar också allt längre i en möblerad lägenhet, eftersom projekten förlängs och/eller det är mycket svårt att hitta en lämplig omöblerad lägenhet. Dessutom inser allt fler hyresgäster fördelarna med en möblerad lägenhet: Du sparar in på den dyra och tidskrävande möbleringen och utrustningen av en lägenhet för tillfället.

Precis som hyresgäster i allt högre grad hyr möblerade fastigheter av goda skäl, väljer hyresvärdar också möblerade uthyrningar av goda skäl. Ett argument för möblerad uthyrning är fortfarande i första hand den bättre tillgängligheten till bostaden - som ägare är man mer flexibel. Dessutom är ofta professionella och privata skäl avgörande för en tillfällig uthyrning och många ägare fokuserar också på bättre lönsamhet.

Efterfrågan på möblerade lägenheter ökade något under 2016. Precis som på köpmarknaden, där transaktionerna minskar och omsättningen ökar, ser vi ett liknande scenario på hyresmarknaden. På grund av det lägre utbudet, särskilt av lägenheter med 1 sovrum, har färre lägenheter förmedlats hittills under 2016 jämfört med 2015/2014, trots den ökade efterfrågan.

Som ett resultat av detta sjunker vakansgraden. Denna trend kommer att fortsätta under 2017 om konjunkturen är fortsatt positiv. Placeringar av lägenheter och hus med 3-5 rum och kök var fortsatt stabila i absoluta tal.

• Utbudet av lägenheter med 1 sovrum är fortfarande helt otillräckligt i alla prisklasser. Vakanserna var praktiskt taget okända under det 3:e kvartalet.
• När det gäller 2-rumslägenheter saknas det erbjudanden, särskilt i bra lägen och i prisklasser upp till cirka 1 700 euro.
• Det rådde säsongsbrist på lägenheter och hus med 3 till 5 rum och kök.

Vi förväntar oss en viss lättnad för bostadssökande under de kommande tre månaderna, vilket kommer att vara en liten lättnad jämfört med tidigare år. Under 2017 förväntar vi oss en fortsatt brist på möblerade lägenheter inom alla segment.

Hyresvärden är skyldig att skriftligen bekräfta hyresgästens inflyttning inom två veckor.

Här hittar du det formulär som staden München ska använda för bekräftelsen.

Bekräftelse av utflyttning avskaffades igen i september.

Du kan också dra nytta av vår erfarenhet om du vill sälja din fastighet. Dina fördelar:

• Försäljningsrådgivning tillhandahålls av beprövade fastighetsexperter med många års erfarenhet.
• Kvaliteten på foton och videor för presentation av fastigheterna är bevisad Mr Lodge toppkvalitet.
• Vi förbereder fastigheter för försäljning genom home staging om detta är lämpligt och önskvärt.
• Detta är kostnadsfritt för säljaren upp till en viss nivå.
• Vi erbjuder finansieringsrådgivning och mäkleri från en enda källa.
• Utöver sedvanlig annonsering på de vanliga internetportalerna och vår hemsida erbjuder vi våra säljare en utökad, potentiell köparkrets genom våra många hyresvärdskontakter (t.ex. våra nuvarande hyresvärdar som är intresserade av att köpa och/eller flygbladsannonsering i närheten av den fastighet som är till salu för att nå latent intresserade köpare från grannskapet).

Vi belönar rekommendationer: från och med den 1 november 2016 kommer vi att belöna rekommendationer av en fastighet från tredje part (dvs. ägaren är inte känd av oss) med 10 % av den intjänade och betalda provisionen. Om rekommendationen gäller en fastighet vars ägare är känd för oss, betalar vi 5 % av den intjänade och utbetalda provisionen.

Vår försäljningsavdelning ger gärna råd till dig - din första kontaktpunkt för försäljningen:

Peter Sarta, försäljningschef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-post: peter.sarta@mrlodge.de

1. Befolkning i München fram till 31.12.2016:
Münchens befolkning förväntas uppgå till nästan 1.550.000 vid årets slut. Detta överträffar alla optimistiska prognoser. Andelen utländska invånare har ökat oproportionerligt och kommer att uppgå till cirka 440.000 i slutet av året - en ökning till cirka 28%.

2. Kraftig ökning av antalet enpersonshushåll 2013 - 2030:
I delstatshuvudstaden München räknar man med en ökning med cirka 115.000 privata hushåll fram till 2030. Nästan två tredjedelar av dessa väntas vara enpersonshushåll (+ ca 73.000 hushåll). För större hushåll med fyra eller fler personer väntas en ökning med cirka 13.000 hushåll.
För närvarande är kapaciteten i München otillräcklig och planeringen släpar efter verkligheten. Det kommer inte bara att behövas 1000-tals nya lägenheter, utan också en motsvarande infrastruktur med daghem, förskolor, skolor, administration, vägar, kollektivtrafik och naturligtvis massor av extra personal - det är en enorm utmaning.

3. Hyresreglering: ytterligare förändringar på horisonten
Den andra ändringen av hyreslagen med den avsedda skärpningen av hyrestaket kommer inte att införas för närvarande. Det finns dock planer på bland annat en skyldighet att tillhandahålla information om den tidigare hyran för nya hyreskontrakt och återbetalning av för mycket betald hyra.
En revidering eller skärpning av hyresindex är ännu inte aktuell.

4. Ökade fastighetspriser:
Med priser på över 10.000 euro/kvm i vissa fall för befintliga fastigheter i bästa läge är München den överlägset högsta nivån i Tyskland.
Till och med i Paris är priserna i bra lägen "bara" något högre. För några år sedan var München fortfarande ett insidertips, även för investerare i Paris.

Immoscout-portalen visar mycket höga, inflationära årliga tillväxttakter för fastighetserbjudanden:
Prisförändringar bostadsfastigheter i Schwabing:

• Juni 2014 jämfört med föregående år + 10,87 %.
• Juni 2015 jämfört med föregående år + 9,93 %.
• Juni 2016 jämfört med föregående år + 13,02 %.

Fastighetsägarna har haft värdeökningar på 100 - 200 % under de senaste 10 åren

5. Bygglov + 46 %:
Under 2015 ökade antalet godkända lägenheter fortfarande markant under det fjärde kvartalet, vilket innebar att resultatet på 7.489 godkända lägenheter fortfarande var respektabelt, även om det inte förväntas ge någon större lättnad för bostadsmarknaden.
Under perioden 1 januari till 31 augusti 2016 ökade antalet bygglov med otroliga 46% jämfört med samma period föregående år (5.503 jämfört med 3.767 under 2014). Tyvärr är den höga tillväxten något bedräglig, eftersom jämförelsesiffran för de första 8 månaderna 2015 var mycket låg. Ett högt antal licenser förväntas för 2016 som helhet.

Ytterligare värden 01.01.-31.08.2016 från distrikten
(föregående års period inom parentes):

• Ebersberg 412 (385) + 7
• Erding 435 (579) - 24 %.
• Freising 671 (505) + 32,9
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3
• München (LK) 1007 (879) + 14,6
• Starnberg 453 (382) + 18,6 % München
• München stad 5.503 (3.767) + 46,1

Källa: Bayerska delstatens statistikbyrå

6 Byggprojekt i stadskärnan:
Paulaner Areal: Det största byggprojektet i innerstaden under de närmaste åren kommer att äga rum på Paulanerbryggeriets område i Au. 1 500 lägenheter för över 3 500 personer planeras av Bayerische Hausbau. Byggstart är planerad till 2017.

Werksviertel nära Ostbahnhof: Münchens nya konserthus i Werksviertel vid Ostbahnhof kommer att byggas tillsammans med 1 500 nya lägenheter från 2018/2019 (byggstart).

7. erbjudanden på Immobilienscout24:
Lägenheter och hus till salu - Det publicerade utbudet till försäljning har ökat med 11% jämfört med våren.

• Utbud av bostadsrättsförsäljningar:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 200.000 euro:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 250.000 euro:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24. 04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 500.000 euro:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Erbjudande om försäljning av bostadsrätter upp till 1.000.000 euro:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Erbjudande försäljningshus:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24. 04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8:e kontorsmarknaden 1:a - 3:e kvartalet 2016:
COLLIERS International rapporterar en 9-procentig ökning av uthyrningsgraden (552 400 kvm) för de första tre kvartalen 2016, med vakanser i Münchenområdet (inklusive omgivande områden) som sjönk till 3,1 procent och endast 2,2 procent inom stadens gränser. Experter förväntar sig en ytterligare minskning av vakansgraden, en nybyggnadsaktivitet inom kommersiella fastigheter som ligger under genomsnittet och stigande hyror.

Arbetsmarknaden i München är fortsatt i mycket gott skick. Med 42.058 (4,2%) var arbetslösheten i september betydligt lägre än under samma månad förra året (4,5%). Antalet lediga platser (totalt 13.376) är 14,5% högre än föregående år. Nyanmälda platser för september månad ligger något under föregående år. Förväntningarna är fortsatt mycket positiva. (Källa: Federal Employment Agency München)

Tillförlitliga siffror om den totala sysselsättningen finns tillgängliga per den 31 mars 2016. Det finns 1 028 755 anställda som omfattas av socialförsäkringsavgifter i Münchens arbetsförmedlingsdistrikt. Jämfört med 2015 är det 29 970 fler anställda (+ 3 % jämfört med föregående år). Som jämförelse kan nämnas att det i Hamburg finns 927.500 anställda som omfattas av socialförsäkringsavgifter (+ 1,8 % jämfört med föregående år).

Byggnadslånen har nått en ny lägstanivå i sommar. Lånevillkoren har sedan i somras rört sig sidledes på en historiskt låg nivå och ligger i vissa fall under 1%. Här är de nuvarande bästa värdena från den 15 oktober 2016 (effektiv ränta). De (bästa) värdena avser en belåningsgrad på 50 % med en köpeskilling på 200 000 euro och 2 % amortering och är avsedda som en vägledning. (Källa: Interhyp - www.interhyp.de)