Έκθεση για την αγορά ακινήτων - Εκμίσθωση και πώληση

Η τακτική μας έκθεση για την αγορά έχει ως στόχο να σας δώσει μια γενική εικόνα και να σας βοηθήσει να σχηματίσετε τη δική σας εικόνα για τις εξελίξεις στην αγορά και τα γενικά δεδομένα της αγοράς ακινήτων του Μονάχου.

• Η αγορά κατοικιών και ακινήτων στο Μόναχο παραμένει πολύ σφιχτή το 2016
• Η αγορά επιπλωμένων ακινήτων - χαμηλή προσφορά, υψηλή ζήτηση, χαμηλό ποσοστό κενών κατοικιών
• Πωλήσεις ακινήτων από τον Mr. Lodge - 2016 με κορυφαίες τιμές
• Σύντομες ειδήσεις για την αγορά ακινήτων κατοικιών και γραφείων
• Αγορά εργασίας στο Μόναχο
• Επιτόκια στεγαστικών δανείων

Εάν επιθυμείτε να εκμισθώσετε ή να πουλήσετε το δικό σας επιπλωμένο ακίνητο σε προσωρινή βάση, θα χαρούμε φυσικά πάντα να σας βοηθήσουμε προσωπικά, προκειμένου να αντιμετωπίσουμε την ατομική σας κατάσταση και να βρούμε λύσεις.

Το Μόναχο γνωρίζει και φέτος μια πολύ μεγάλη αύξηση του πληθυσμού λόγω της συνεχιζόμενης ισχυρής οικονομίας και της εισροής προσφύγων. Ως εκ τούτου, η αγορά κατοικίας και ακινήτων παραμένει εξαιρετικά σφιχτή. Οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται και θα συνεχίσουν να αυξάνονται.

Η προσφορά ενοικιαζομένων διαμερισμάτων που διατίθενται στις διάφορες πύλες ακινήτων μειώνεται συνολικά σημαντικά. Αυτό ισχύει όχι μόνο για τα επιπλωμένα διαμερίσματα, αλλά κυρίως για τα μη επιπλωμένα διαμερίσματα. Η αύξηση του πληθυσμού μειώνει την προσφορά.

Ένα από τα κύρια προβλήματα είναι ότι οι προσφορές γίνονται όλο και λιγότερο ορατές. Αυτό σημαίνει ότι, σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, πολλές προσφορές διαμερισμάτων δεν βρίσκουν πλέον το δρόμο τους στις πύλες ακινήτων, αλλά τοποθετούνται όλο και περισσότερο κάτω από το τραπέζι. Λόγω της αύξησης των ενοικίων, υπάρχουν επίσης λιγότερες μετακινήσεις εντός της πόλης. Όσοι έχουν διαμέρισμα το διατηρούν με τους δικούς τους όρους.

Ο Mr. Lodge μπορεί να διακρίνει μια σαφή τάση στον τομέα των επιπλωμένων κατοικιών: Προσφέρονται λιγότερα νέα επιπλωμένα διαμερίσματα. Η μείωση σε σχέση με το προηγούμενο έτος είναι διψήφια. Η τάση αυτή υπάρχει σε όλες τις μητροπόλεις της Γερμανίας.

Οι λόγοι της μείωσης είναι πολλαπλοί. Αφενός, διατίθενται γενικά λιγότερα διαμερίσματα. Αφετέρου, το κόστος μάρκετινγκ έχει αυξηθεί - από την 1η Ιουνίου 2015, δεν είναι πλέον ο ενοικιαστής που πληρώνει την προμήθεια, αλλά ο ιδιοκτήτης. Επιπλέον, οι ενοικιαστές παραμένουν όλο και περισσότερο σε ένα επιπλωμένο διαμέρισμα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, καθώς τα έργα επεκτείνονται ή/και η εύρεση κατάλληλου μη επιπλωμένου διαμερίσματος αποδεικνύεται πολύ δύσκολη. Επιπλέον, όλο και περισσότεροι ενοικιαστές αναγνωρίζουν τα πλεονεκτήματα ενός επιπλωμένου διαμερίσματος: Γλιτώνουν την ακριβή και χρονοβόρα επίπλωση και τον εξοπλισμό ενός διαμερίσματος για την ώρα.

Ακριβώς όπως οι ενοικιαστές νοικιάζουν όλο και περισσότερο επιπλωμένα ακίνητα για καλό λόγο, έτσι και οι ιδιοκτήτες επιλέγουν τις επιπλωμένες ενοικιάσεις για καλό λόγο. Ένα επιχείρημα υπέρ της επιπλωμένης μίσθωσης εξακολουθεί να είναι πρωτίστως η καλύτερη διαθεσιμότητα του ακινήτου - ως ιδιοκτήτης, παραμένετε πιο ευέλικτος. Επιπλέον, επαγγελματικοί και ιδιωτικοί λόγοι είναι συχνά ο καθοριστικός παράγοντας υπέρ της προσωρινής μίσθωσης, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες εστιάζουν επίσης στην καλύτερη κερδοφορία.

Η ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα αυξήθηκε ελαφρώς το 2016. Όπως και στην αγορά αγοράς, όπου οι συναλλαγές μειώνονται και ο κύκλος εργασιών αυξάνεται, παρόμοιο σενάριο διαμορφώνεται και στην αγορά ενοικίασης. Λόγω της μειωμένης προσφοράς, ιδίως διαμερισμάτων 1 υπνοδωματίου, έχουν μεσολαβήσει λιγότερα διαμερίσματα μέχρι στιγμής το 2016 σε σύγκριση με το 2015/2014, παρά την αύξηση της ζήτησης.

Ως αποτέλεσμα, τα ποσοστά κενών κατοικιών μειώνονται. Η τάση αυτή θα συνεχιστεί και το 2017, εάν η οικονομία παραμείνει θετική. Οι διαμεσολαβήσεις διαμερισμάτων και κατοικιών 3 έως 5 δωματίων παρέμειναν σταθερές σε απόλυτους αριθμούς.

• Η προσφορά διαμερισμάτων 1 υπνοδωματίου παραμένει εντελώς ανεπαρκής σε όλες τις κατηγορίες τιμών. Οι κενές κατοικίες ήταν σχεδόν άγνωστες το 3ο τρίμηνο.
• Στην περίπτωση των διαμερισμάτων 2 δωματίων, υπάρχει έλλειψη προσφορών, ιδίως σε καλές τοποθεσίες και σε κατηγορίες τιμών έως περίπου 1.700 ευρώ
• Υπήρξαν εποχικές ελλείψεις σε διαμερίσματα και κατοικίες 3 έως 5 δωματίων.

Αναμένουμε μια μικρή χαλάρωση για τους αναζητούντες διαμέρισμα τους επόμενους τρεις μήνες, η οποία θα είναι μικρή σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Το 2017, αναμένουμε περαιτέρω έλλειψη επιπλωμένων διαμερισμάτων σε όλα τα τμήματα.

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιβεβαιώσει εγγράφως τη μετακόμιση του ενοικιαστή εντός δύο εβδομάδων.

Εδώ μπορείτε να βρείτε το έντυπο που πρέπει να χρησιμοποιηθεί από την πόλη του Μονάχου για την επιβεβαίωση.

Η επιβεβαίωση της μετακόμισης καταργήθηκε και πάλι τον Σεπτέμβριο.

Μπορείτε να επωφεληθείτε και εσείς από την εμπειρία μας αν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας. Τα πλεονεκτήματά σας:

• Οι συμβουλές πώλησης παρέχονται από αποδεδειγμένους ειδικούς σε θέματα ακινήτων με πολυετή εμπειρία.
• Η ποιότητα των φωτογραφιών και των βίντεο για την παρουσίαση των ακινήτων είναι αποδεδειγμένα κορυφαίας ποιότητας Mr. Lodge.
• Προετοιμάζουμε τα ακίνητα για πώληση μέσω home staging, εάν αυτό είναι κατάλληλο και επιθυμητό.
• Αυτό είναι δωρεάν για τον πωλητή μέχρι ενός συγκεκριμένου επιπέδου.
• Προσφέρουμε συμβουλές χρηματοδότησης και διαμεσολάβηση από μία μόνο πηγή.
• Εκτός από τις συνήθεις διαφημίσεις στις συνήθεις διαδικτυακές πύλες και την αρχική μας σελίδα, προσφέρουμε στους πωλητές μας μια διευρυμένη, δυνητική ομάδα αγοραστών λόγω των πολλών επαφών μας με τους ιδιοκτήτες (π.χ. τους σημερινούς ιδιοκτήτες μας που ενδιαφέρονται να αγοράσουν και/ή τη διαφήμιση με φυλλάδια στην περιοχή του προς πώληση ακινήτου, προκειμένου να απευθυνθούμε σε λανθάνουσες ενδιαφερόμενες αγοραστές από τη γειτονιά).

Επιβραβεύουμε τις συστάσεις: από την 1η Νοεμβρίου 2016, θα επιβραβεύουμε τις συστάσεις ακινήτων τρίτων (δηλαδή ο ιδιοκτήτης δεν είναι γνωστός σε εμάς) με το 10 % της προμήθειας που κερδίζεται και καταβάλλεται. Εάν η σύσταση αφορά ακίνητο του οποίου ο ιδιοκτήτης είναι γνωστός σε εμάς, θα καταβάλλουμε το 5 % της προμήθειας που κερδίσαμε και πληρώσαμε.

Το τμήμα πωλήσεών μας θα χαρεί να σας συμβουλεύσει - το πρώτο σημείο επαφής σας για την πώληση:

Peter Sarta, Διευθυντής Πωλήσεων
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. πληθυσμός στο Μόναχο έως τις 31.12.2016:
Ο πληθυσμός του Μονάχου αναμένεται να φτάσει σχεδόν το 1.550.000 μέχρι το τέλος του έτους. Αυτό υπερβαίνει όλες τις αισιόδοξες προβλέψεις. Το ποσοστό των αλλοδαπών κατοίκων έχει αυξηθεί δυσανάλογα και θα φθάσει περίπου τους 440.000 μέχρι το τέλος του έτους - μια αύξηση σε περίπου 28%.

2. Κατακόρυφη αύξηση των νοικοκυριών ενός ατόμου 2013 - 2030:
Η πρωτεύουσα του κρατιδίου, το Μόναχο, προβλέπει αύξηση κατά περίπου 115.000 ιδιωτικά νοικοκυριά έως το 2030. Σχεδόν τα δύο τρίτα αυτών αναμένεται να είναι νοικοκυριά ενός ατόμου (+ περίπου 73.000 νοικοκυριά). Για τα μεγαλύτερα νοικοκυριά τεσσάρων ή περισσότερων ατόμων αναμένεται αύξηση κατά περίπου 13.000 νοικοκυριά.
Η χωρητικότητα στο Μόναχο δεν είναι σήμερα επαρκής και ο σχεδιασμός υστερεί σε σχέση με την πραγματικότητα. Δεν θα χρειαστούν μόνο 1000 επιπλέον διαμερίσματα, αλλά και αντίστοιχη υποδομή με βρεφονηπιακούς σταθμούς, νηπιαγωγεία, σχολεία, διοίκηση, δρόμους, δημόσιες συγκοινωνίες και, φυσικά, πολύ επιπλέον προσωπικό - πρόκειται για μια τεράστια πρόκληση.

3. Έλεγχος των ενοικίων: περαιτέρω αλλαγές στον ορίζοντα
Η 2η τροποποίηση του νόμου περί μισθώσεων με την επιδιωκόμενη αυστηροποίηση του ανώτατου ορίου ενοικίου δεν θα εισαχθεί προς το παρόν. Ωστόσο, υπάρχουν/θα υπάρξουν σχέδια, μεταξύ άλλων, για την υποχρέωση παροχής πληροφοριών σχετικά με το προηγούμενο μίσθωμα για τις νέες μισθώσεις και την επιστροφή των ενοικίων που καταβλήθηκαν καθ' υπέρβαση.
Εκκρεμεί ακόμη η αναθεώρηση ή η αυστηροποίηση του δείκτη ενοικίου.

4. Αύξηση των τιμών των ακινήτων:
Με τιμές άνω των 10.000 ευρώ/τ.μ. σε ορισμένες περιπτώσεις για υφιστάμενα ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες, το Μόναχο βρίσκεται μακράν στο υψηλότερο επίπεδο στη Γερμανία.
Ακόμη και στο Παρίσι, οι τιμές σε καλές τοποθεσίες είναι "μόνο" ελαφρώς υψηλότερες. Πριν από χρόνια, το Μόναχο αποτελούσε ακόμα ένα insider tip, ακόμα και για τους Παριζιάνους επενδυτές.

Η πύλη Immoscout δείχνει πολύ υψηλούς, πληθωριστικούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης των προσφορών ακινήτων:
Μεταβολές τιμών κατοικιών στο Schwabing:

• Ιουνίου 2014 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος + 10,87 %
• Ιούνιος 2015 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος + 9,93 %
• Ιούνιος 2016 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος + 13,02 %

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν απολαύσει αυξήσεις της αξίας τους κατά 100 - 200 % τα τελευταία 10 χρόνια

5. Άδειες οικοδομής + 46 %:
Το 2015, ο αριθμός των εγκεκριμένων διαμερισμάτων αυξήθηκε ακόμη σημαντικά το τέταρτο τρίμηνο, πράγμα που σημαίνει ότι το αποτέλεσμα των 7.489 εγκεκριμένων διαμερισμάτων ήταν ακόμη αξιοσέβαστο, αν και αυτό δεν αναμένεται να προσφέρει μεγάλη ανακούφιση στην αγορά κατοικίας.
Την περίοδο από την 1η Ιανουαρίου έως τις 31 Αυγούστου 2016, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά απίστευτο 46% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους (5.503 έναντι 3.767 το 2014). Δυστυχώς, η υψηλή αύξηση είναι κάπως παραπλανητική, καθώς ο συγκριτικός αριθμός για τους πρώτους 8 μήνες του 2015 ήταν πολύ χαμηλός. Για το 2016 συνολικά αναμένεται υψηλός αριθμός αδειών.

Περαιτέρω τιμές 01.01.- 31.08.2016 από τις περιφέρειες
(σε παρένθεση η περίοδος του προηγούμενου έτους):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• Μόναχο (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Πόλη Μονάχου 5.503 (3.767) + 46,1 %

Πηγή: Στατιστική Υπηρεσία του κρατιδίου της Βαυαρίας

6 Κατασκευαστικά έργα στο κέντρο της πόλης:
Paulaner Areal: Το μεγαλύτερο κατασκευαστικό έργο στο κέντρο της πόλης τα επόμενα χρόνια θα πραγματοποιηθεί στο χώρο της ζυθοποιίας Paulaner στην Au. Η Bayerische Hausbau σχεδιάζει 1.500 διαμερίσματα για πάνω από 3.500 άτομα. Η κατασκευή έχει προγραμματιστεί να ξεκινήσει το 2017.

Werksviertel κοντά στο Ostbahnhof: Η νέα αίθουσα συναυλιών του Μονάχου στο Werksviertel στο Ostbahnhof θα κατασκευαστεί μαζί με αναμενόμενα 1.500 νέα διαμερίσματα από το 2018/2019 (έναρξη κατασκευής).

7:
Διαμερίσματα και κατοικίες προς πώληση - Η δημοσιευμένη προσφορά προς πώληση αυξήθηκε κατά 11% σε σύγκριση με την άνοιξη.

• Προσφορά για πωλήσεις διαμερισμάτων:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Προσφορά πώλησης διαμερισμάτων έως 200.000 ευρώ:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Προσφορά πωλήσεων διαμερισμάτων έως 250.000 ευρώ:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Προσφορά πωλήσεων διαμερισμάτων έως 500.000 ευρώ:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Προσφορά πωλήσεων διαμερισμάτων έως 1.000.000 €:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Σπίτια πώλησης προσφοράς:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8η αγορά γραφείων 1ο - 3ο τρίμηνο 2016:
Η COLLIERS International αναφέρει αύξηση της απορρόφησης κατά 9 % (552.400 τ.μ.) για τα 3 πρώτα τρίμηνα του 2016, με τα ποσοστά κενών χώρων στην περιοχή του Μονάχου (συμπεριλαμβανομένων των γύρω περιοχών) να μειώνονται στο 3,1 % και μόνο στο 2,2 % εντός των ορίων της πόλης. Οι εμπειρογνώμονες αναμένουν περαιτέρω μείωση των ποσοστών κενών χώρων, κάτω του μέσου όρου νέα οικοδομική δραστηριότητα στα εμπορικά ακίνητα και αύξηση των ενοικίων.

Η αγορά εργασίας του Μονάχου παραμένει σε πολύ καλή κατάσταση. Με 42.058 άτομα (4,2%), η ανεργία τον Σεπτέμβριο ήταν σημαντικά χαμηλότερη από ό,τι τον ίδιο μήνα πέρυσι (4,5%). Ο αριθμός των κενών θέσεων εργασίας (συνολικά 13.376) είναι κατά 14,5 % υψηλότερος από ό,τι το προηγούμενο έτος. Οι νέες εγγεγραμμένες θέσεις εργασίας για το μήνα Σεπτέμβριο είναι ελαφρώς χαμηλότερες από το προηγούμενο έτος. Οι προσδοκίες παραμένουν πολύ θετικές. (Πηγή: Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Απασχόλησης Μονάχου)

Υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για τη συνολική απασχόληση στις 31 Μαρτίου 2016. Στην περιφέρεια του Μονάχου υπάρχουν 1.028.755 εργαζόμενοι που υπόκεινται σε εισφορές κοινωνικής ασφάλισης. Σε σύγκριση με το 2015, υπάρχουν 29.970 περισσότεροι εργαζόμενοι (+ 3 % σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος). Συγκριτικά, στο Αμβούργο, για παράδειγμα, υπάρχουν 927.500 εργαζόμενοι που υπόκεινται σε εισφορές κοινωνικής ασφάλισης (+ 1,8 % σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος).

Τα οικοδομικά δάνεια έχουν φθάσει σε νέο ιστορικό χαμηλό αυτό το καλοκαίρι. Οι όροι για τα δάνεια κινούνται πλάγια σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα από το καλοκαίρι και σε ορισμένες περιπτώσεις είναι κάτω από 1%. Ακολουθούν οι τρέχουσες καλύτερες τιμές από τις 15 Οκτωβρίου 2016 (πραγματικό επιτόκιο). Οι (βέλτιστες) τιμές αναφέρονται σε λόγο δανείου προς αξία 50 % με τιμή αγοράς 200.000 ευρώ και απόσβεση 2 % και προορίζονται ως οδηγός. (Πηγή: Interhyp - www. interhyp.de)