Správa o trhu s nehnuteľnosťami - Prenájom a predaj

Cieľom našej pravidelnej správy o trhu je poskytnúť všeobecný prehľad a pomôcť vám vytvoriť si vlastný obraz o vývoji trhu a všeobecných údajoch o mníchovskom trhu s nehnuteľnosťami.

• Trh s bývaním a nehnuteľnosťami v Mníchove je v roku 2016 naďalej veľmi napätý
• Trh so zariadenými nehnuteľnosťami - nízka ponuka, vysoký dopyt, nízka miera neobsadenosti
• Predaj nehnuteľností podľa pána Lodge - rok 2016 s najvyššími cenami
• Novinky v krátkosti o trhu s obytnými a kancelárskymi nehnuteľnosťami
• Trh práce v Mníchove
• Úrokové sadzby hypoték

Ak chcete dočasne prenajať alebo predať vlastnú zariadenú nehnuteľnosť, samozrejme, vždy vám radi pomôžeme osobne, aby sme mohli riešiť vašu individuálnu situáciu a nájsť riešenia.

Mníchov tento rok opäť zaznamenáva veľmi silný nárast počtu obyvateľov v dôsledku pretrvávajúcej silnej ekonomiky a prílevu utečencov. Trh s bývaním a nehnuteľnosťami je preto naďalej mimoriadne napätý. Ceny naďalej rastú a budú rásť aj naďalej.

Ponuka nájomných bytov dostupných na rôznych realitných portáloch sa celkovo výrazne znižuje. Týka sa to nielen zariadených, ale predovšetkým nezariadených bytov. Rast počtu obyvateľov znižuje ponuku.

Jedným z hlavných problémov je, že ponuky sú čoraz menej viditeľné. To znamená, že v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi sa mnohé ponuky bytov už nenachádzajú na realitných portáloch, ale čoraz častejšie sa umiestňujú pod stôl. V dôsledku rastu nájomného sa tiež menej sťahuje v rámci mesta. Tí, ktorí majú byt, si ho nechávajú za vlastných podmienok.

Mr. Lodge vidí jasný trend v sektore zariadených nehnuteľností: V ponuke je menej nových zariadených bytov. Pokles v porovnaní s predchádzajúcim rokom je dvojciferný. Tento trend existuje vo všetkých nemeckých metropolách.

Dôvody poklesu sú rôzne. Na jednej strane sa vo všeobecnosti ponúka menej bytov. Na druhej strane sa zvýšili náklady na marketing - od 1. júna 2015 už neplatí províziu nájomca, ale prenajímateľ. Okrem toho nájomníci čoraz častejšie zostávajú v zariadenom byte dlhšie, pretože projekty sa predlžujú a/alebo nájsť vhodný nezariadený byt sa ukazuje ako veľmi ťažké. Okrem toho si čoraz viac nájomníkov uvedomuje výhody zariadeného bytu: Ušetríte na nákladnom a časovo náročnom zariaďovaní a vybavovaní bytu.

Tak ako si nájomníci z dobrého dôvodu čoraz častejšie prenajímajú zariadené nehnuteľnosti, aj prenajímatelia sa z dobrého dôvodu rozhodujú pre prenájom zariadených nehnuteľností. Jedným z argumentov v prospech prenájmu zariadených nehnuteľností je stále predovšetkým lepšia dostupnosť nehnuteľnosti - ako majiteľ zostávate flexibilnejší. Okrem toho v prospech dočasného prenájmu často rozhodujú profesionálne a súkromné dôvody a mnohí majitelia sa zameriavajú aj na lepšiu ziskovosť.

Dopyt po zariadených bytoch sa v roku 2016 mierne zvýšil. Podobne ako na trhu kúpy, kde klesá počet transakcií a rastie obrat, sa podobný scenár objavuje aj na trhu prenájmu. Vzhľadom na nižšiu ponuku, najmä 1-izbových bytov, sa v roku 2016 v porovnaní s rokom 2015/2014 zatiaľ sprostredkovalo menej bytov, a to aj napriek zvýšenému dopytu.

V dôsledku toho klesá miera neobsadenosti. Tento trend bude pokračovať aj v roku 2017, ak sa ekonomika bude vyvíjať pozitívne. Umiestňovanie 3- až 5-izbových bytov a domov zostalo v absolútnom vyjadrení stabilné.

• Ponuka 1-izbových bytov zostáva úplne nedostatočná vo všetkých cenových kategóriách. Voľné byty boli v 3. štvrťroku prakticky neznáme.
• V prípade 2-izbových bytov je nedostatok ponúk, najmä v dobrých lokalitách a v cenových reláciách do približne 1 700 EUR
• Sezónne bol nedostatok 3- až 5-izbových bytov a domov.

Očakávame, že v nasledujúcich troch mesiacoch dôjde k miernemu uvoľneniu uchádzačov o byty, ktoré bude v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi mierne. V roku 2017 očakávame ďalší nedostatok zariadených bytov vo všetkých segmentoch.

Prenajímateľ je povinný do dvoch týždňov písomne potvrdiť nasťahovanie nájomcu.

Tu nájdete formulár, ktorý má mesto Mníchov použiť na potvrdenie.

Potvrdenie o vysťahovaní bolo v septembri opäť zrušené.

Ak chcete predať svoju nehnuteľnosť, môžete aj vy využiť naše skúsenosti. Vaše výhody:

• Poradenstvo pri predaji poskytujú osvedčení odborníci na nehnuteľnosti s dlhoročnými skúsenosťami.
• Kvalita fotografií a videí na prezentáciu nehnuteľností je osvedčená Mr. Lodge.
• Nehnuteľnosti pripravíme na predaj prostredníctvom home stagingu, ak je to vhodné a žiaduce.
• Do určitej úrovne je to pre predávajúceho bezplatné.
• Ponúkame poradenstvo v oblasti financovania a sprostredkovania z jednej ruky.
• Okrem bežnej inzercie na obvyklých internetových portáloch a našej domovskej stránke ponúkame našim predávajúcim rozšírenú, potenciálnu skupinu kupujúcich vďaka našim početným kontaktom na prenajímateľov (napr. naši súčasní prenajímatelia, ktorí majú záujem o kúpu a/alebo letáková inzercia v okolí predávanej nehnuteľnosti s cieľom osloviť latentných záujemcov o kúpu z okolia).

Odporúčania odmeňujeme: od 1. novembra 2016 odmeňujeme odporúčania nehnuteľností tretích strán (t. j. majiteľ nám nie je známy) 10 % zo získanej a vyplatenej provízie. Ak sa odporúčanie týka nehnuteľnosti, ktorej majiteľ je nám známy, vyplatíme 5 % zo získanej a vyplatenej provízie.

Naše obchodné oddelenie vám rado poradí - je to váš prvý kontaktný bod pri predaji:

Peter Sarta, manažér predaja
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. počet obyvateľov v Mníchove do 31.12.2016:
Očakáva sa, že počet obyvateľov Mníchova dosiahne do konca roka takmer 1 550 000. To prevyšuje všetky optimistické prognózy. Podiel zahraničných obyvateľov neúmerne vzrástol a do konca roka dosiahne približne 440 000, čo predstavuje nárast na približne 28 %.

2. Prudký nárast jednočlenných domácností v rokoch 2013 - 2030:
Hlavné mesto spolkovej krajiny Mníchov očakáva do roku 2030 nárast počtu domácností jednotlivcov o približne 115 000. Očakáva sa, že takmer dve tretiny z nich budú tvoriť jednočlenné domácnosti (+ približne 73 000 domácností). V prípade väčších štvorčlenných a viacčlenných domácností sa očakáva nárast o približne 13 000 domácností.
V súčasnosti nie sú v Mníchove dostatočné kapacity a plánovanie zaostáva za skutočnosťou. Bude potrebných nielen 1000 ďalších bytov, ale aj zodpovedajúca infraštruktúra s jasľami, škôlkami, školami, administratívou, cestami, verejnou dopravou a, samozrejme, veľa a veľa ďalších zamestnancov - to je obrovská výzva.

3. Regulácia nájomného: ďalšie zmeny na obzore
2. novela zákona o nájme so zamýšľaným sprísnením hornej hranice nájomného sa zatiaľ nezavedie. Plánuje sa však/bude sa plánovať okrem iného povinnosť poskytovať informácie o predchádzajúcom nájomnom pri nových nájomných zmluvách a vrátenie nájomného zaplateného navyše.
Revízia alebo sprísnenie indexu nájomného sa stále očakáva.

4. Zvýšenie cien nehnuteľností:
Mníchov, kde ceny existujúcich nehnuteľností v najlepších lokalitách v niektorých prípadoch presahujú 10 000 eur za meter štvorcový, dosahuje zďaleka najvyššiu úroveň v Nemecku.
Dokonca aj v Paríži sú ceny v dobrých lokalitách "len" o niečo vyššie. Pred rokmi bol Mníchov ešte zasväteným tipom aj pre parížskych investorov.

Portál Immoscout ukazuje veľmi vysoké, inflačné ročné miery rastu ponúk nehnuteľností:
Zmeny cien rezidenčných nehnuteľností v Schwabingu:

• jún 2014 v porovnaní s predchádzajúcim rokom + 10,87 %.
• jún 2015 v porovnaní s predchádzajúcim rokom + 9,93 %
• jún 2016 v porovnaní s predchádzajúcim rokom + 13,02 %

Majitelia nehnuteľností sa za posledných 10 rokov tešili z nárastu hodnoty o 100 - 200 %

5. Počet stavebných povolení + 46 %:
V roku 2015 sa počet schválených bytov vo štvrtom štvrťroku ešte výrazne zvýšil, čo znamená, že výsledok 7 489 schválených bytov je stále úctyhodný, hoci sa neočakáva, že by to trhu s bývaním prinieslo výraznú úľavu.
V období od 1. januára do 31. augusta 2016 sa počet stavebných povolení zvýšil o neuveriteľných 46 % v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka (5 503 oproti 3 767 v roku 2014). Bohužiaľ, vysoký rast je trochu klamlivý, keďže porovnávací údaj za prvých 8 mesiacov roku 2015 bol veľmi nízky. Za celý rok 2016 sa očakáva vysoký počet licencií.

Ďalšie hodnoty 01.01.- 31.08.2016 z okresov
(v zátvorkách je uvedené obdobie predchádzajúceho roka):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• Mníchov (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Mníchov mesto 5 503 (3 767) + 46,1 %

Zdroj: Bavorský štátny štatistický úrad

6 Projekty výstavby v centre mesta:
Paulaner Areal: Najväčší projekt výstavby vo vnútri mesta sa v najbližších rokoch uskutoční v areáli pivovaru Paulaner v Au. Spoločnosť Bayerische Hausbau plánuje 1 500 bytov pre viac ako 3 500 ľudí. Začiatok výstavby je naplánovaný na rok 2017.

Werksviertel pri Ostbahnhofe: Nová mníchovská koncertná hala vo Werksvierte pri Ostbahnhofe bude postavená spolu s predpokladaným počtom 1 500 nových bytov od roku 2018/2019 (začiatok výstavby).

7. ponuky na Immobilienscout24:
Ponuka bytov a domov na predaj - zverejnená ponuka na predaj sa v porovnaní s jarou zvýšila o 11 %.

• Ponuka predaja kondomínií:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Ponuka predaja bytov do 200 000 eur:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Ponuka predaja kondomínií do 250 000 €:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Ponuka predaja kondomínií do 500 000 €:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Ponukové predaje kondomínií do 1 000 000 €: 24.04.2016: 1 000 000 €:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Ponuka predajných domov:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8. trh kancelárií 1. - 3. štvrťrok 2016:
COLLIERS International uvádza, že za prvé tri štvrťroky 2016 došlo k 9 % nárastu nájmov (552 400 m2), pričom neobsadenosť v oblasti Mníchova (vrátane okolia) klesla na 3,1 % a v rámci mesta len na 2,2 %. Odborníci očakávajú ďalší pokles miery neobsadenosti, podpriemernú novú stavebnú aktivitu v oblasti komerčných nehnuteľností a rastúce nájomné.

Mníchovský trh práce je naďalej vo veľmi dobrej kondícii. Nezamestnanosť v septembri na úrovni 42 058 osôb (4,2 %) bola výrazne nižšia ako v rovnakom mesiaci minulého roka (4,5 %). Počet voľných pracovných miest (spolu 13 376) je o 14,5 % vyšší ako v predchádzajúcom roku. Počet novo registrovaných pracovných miest v septembri je mierne nižší ako v predchádzajúcom roku. Očakávania zostávajú veľmi pozitívne. (Zdroj: Spolkový úrad práce Mníchov)

Spoľahlivé údaje o celkovej zamestnanosti sú k dispozícii k 31. marcu 2016. V mníchovskom okrese úradu práce je 1 028 755 zamestnancov, ktorí podliehajú odvodom na sociálne poistenie. V porovnaní s rokom 2015 je to o 29 970 zamestnancov viac (+ 3 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom). Na porovnanie, napríklad v Hamburgu je 927 500 zamestnancov podliehajúcich odvodom sociálneho poistenia (+ 1,8 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom).

Stavebné úvery dosiahli toto leto nové historické minimum. Podmienky pre úvery sa od leta pohybujú do strany na historicky najnižšej úrovni a v niektorých prípadoch sú nižšie ako 1 %. Tu sú aktuálne najlepšie hodnoty z 15. októbra 2016 (efektívna úroková sadzba). Tieto (najlepšie) hodnoty sa vzťahujú na 50 % pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti s kúpnou cenou 200 000 eur a 2 % amortizáciou a slúžia ako orientačné. (Zdroj: Interhyp - www. interhyp.de)