Rapport om eiendomsmarkedet - Utleie og salg

Vår regelmessige markedsrapport er ment å gi en generell oversikt og hjelpe deg med å danne deg ditt eget bilde av markedsutviklingen og de generelle dataene om eiendomsmarkedet i München.

• Bolig- og eiendomsmarkedet i München er fortsatt svært stramt i 2016
• Det møblerte eiendomsmarkedet - lavt tilbud, høy etterspørsel, lav ledighet
• Eiendomssalg av Mr. Lodge - 2016 med topp priser
• Kort om bolig- og kontoreiendomsmarkedet
• Arbeidsmarkedet i München
• Renter på boliglån

Hvis du ønsker å leie ut eller selge din egen møblerte eiendom på midlertidig basis, hjelper vi deg selvfølgelig gjerne personlig for å finne en løsning på din individuelle situasjon.

München opplever også i år en svært sterk befolkningsøkning på grunn av den fortsatt sterke økonomien og tilstrømningen av flyktninger. Bolig- og eiendomsmarkedet er derfor fortsatt ekstremt stramt. Prisene har fortsatt å stige og vil fortsette å gjøre det.

Utbudet av utleieleiligheter på de ulike eiendomsportalene synker generelt sett betydelig. Dette gjelder ikke bare møblerte leiligheter, men fremfor alt umøblerte leiligheter. Befolkningsveksten reduserer tilbudet.

Et av hovedproblemene er at tilbudene blir mindre og mindre synlige. Det betyr at mange leilighetstilbud ikke lenger finner veien til boligportalene, men i økende grad legges under bordet, sammenlignet med tidligere år. På grunn av leieprisøkningen er det også færre flyttinger innad i byen. De som har en leilighet, beholder den på sine egne premisser.

Lodge ser en klar trend i den møblerte sektoren: Det tilbys færre nye møblerte leiligheter. Nedgangen sammenlignet med året før er tosifret. Denne trenden finnes i alle Tysklands metropoler.

Årsakene til nedgangen er mange. På den ene siden blir det generelt færre leiligheter tilgjengelig. På den andre siden har markedsføringskostnadene økt - siden 1. juni 2015 er det ikke lenger leietakeren som betaler provisjonen, men utleieren. I tillegg blir leietakerne i stadig større grad boende lenger i en møblert leilighet, ettersom prosjektene utvides og/eller det er svært vanskelig å finne en passende umøblert leilighet. I tillegg ser stadig flere leietakere fordelene med en møblert leilighet: Man sparer den kostbare og tidkrevende møbleringen og utrustningen av leiligheten inntil videre.

På samme måte som leietakere i økende grad leier møblerte boliger, er det gode grunner til at utleiere også velger å leie ut møblert. Et argument for å leie ut møblert er fortsatt først og fremst den bedre tilgjengeligheten til boligen - som eier er du mer fleksibel. I tillegg er det ofte profesjonelle og private grunner som taler for midlertidig utleie, og mange eiere har også fokus på bedre lønnsomhet.

Etterspørselen etter møblerte leiligheter økte noe i 2016. På samme måte som på kjøpsmarkedet, der transaksjonene går ned og omsetningen øker, ser vi et lignende scenario på leiemarkedet. På grunn av lavere tilbud, særlig av 1-romsleiligheter, har det blitt formidlet færre leiligheter så langt i 2016 sammenlignet med 2015/2014, til tross for økt etterspørsel.

Som et resultat av dette faller ledigheten. Denne trenden vil fortsette i 2017 dersom konjunkturene holder seg positive. Formidlingen av 3- til 5-roms leiligheter og småhus har holdt seg stabil i absolutte tall.

• Tilbudet av ettromsleiligheter er fortsatt helt utilstrekkelig i alle prisklasser. Ledigheten var så godt som ukjent i 3. kvartal.
• Når det gjelder 2-romsleiligheter, er det mangel på tilbud, spesielt på gode beliggenheter og i prisklasser opp til rundt 1 700 euro.
• Det var sesongmessig mangel på 3- til 5-roms leiligheter og hus.

Vi forventer en liten lettelse for boligsøkerne de neste tre månedene, noe som vil være en liten nedgang sammenlignet med tidligere år. I 2017 forventer vi en ytterligere mangel på møblerte leiligheter i alle segmenter.

Utleier er forpliktet til å bekrefte leietakers innflytting skriftlig innen to uker.

Her finner du skjemaet som skal brukes av byen München til bekreftelsen.

Bekreftelse av utflytting ble avskaffet igjen i september.

Du kan også dra nytte av vår erfaring hvis du ønsker å selge eiendommen din. Dine fordeler:

• Salgsrådgivning gis av anerkjente eiendomseksperter med mange års erfaring.
• Kvaliteten på bildene og videoene for presentasjon av eiendommene er av dokumentert topp kvalitet fra Mr Lodge.
• Vi klargjør eiendommer for salg gjennom home staging hvis dette er hensiktsmessig og ønskelig.
• Dette er kostnadsfritt for selger opp til et visst nivå.
• Vi tilbyr finansieringsrådgivning og megling fra én og samme kilde.
• I tillegg til de vanlige annonsene på de vanlige internettportalene og vår hjemmeside, tilbyr vi våre selgere en utvidet, potensiell kjøpergruppe gjennom våre mange utleierkontakter (f.eks. våre nåværende utleiere som er interessert i å kjøpe og/eller flyvebladsannonsering i nærheten av eiendommen som er til salgs for å henvende oss til latent interesserte kjøpere fra nabolaget).

Vi belønner anbefalinger: Fra 1. november 2016 vil vi belønne anbefalinger av en tredjepartseiendom (dvs. at eieren ikke er kjent for oss) med 10 % av opptjent og utbetalt provisjon. Hvis anbefalingen gjelder en eiendom som vi kjenner eieren av, betaler vi 5 % av den opptjente og utbetalte provisjonen.

Vår salgsavdeling gir deg gjerne råd - ditt første kontaktpunkt i forbindelse med salget:

Peter Sarta, salgssjef
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-post: peter.sarta@mrlodge.de

1. Befolkning i München frem til 31.12.2016:
Münchens befolkning forventes å nå nesten 1 550 000 innen utgangen av året. Dette overgår alle optimistiske prognoser. Andelen utenlandske innbyggere har vokst uforholdsmessig mye og vil nå rundt 440 000 innen utgangen av året - en økning til rundt 28 %.

2. Kraftig økning i enpersonshusholdninger 2013 - 2030:
Delstatshovedstaden München forventer en økning på rundt 115 000 privathusholdninger innen 2030. Nesten to tredjedeler av disse forventes å være enpersonshusholdninger (+ ca. 73 000 husholdninger). For større husholdninger med fire eller flere personer forventes en økning på rundt 13 000 husholdninger.
I dag er kapasiteten i München utilstrekkelig, og planleggingen henger etter virkeligheten. Det vil ikke bare være behov for flere tusen nye leiligheter, men også en tilsvarende infrastruktur med barnehager, skoler, administrasjon, veier, kollektivtransport og selvfølgelig massevis av ekstra personale - det er en enorm utfordring.

3. Husleieregulering: Ytterligere endringer i horisonten
Den andre endringen av husleieloven med den tiltenkte innstrammingen av husleietaket vil ikke bli innført foreløpig. Det er imidlertid planer om blant annet en plikt til å opplyse om tidligere leie ved nye leieforhold og tilbakebetaling av for mye innbetalt leie.
En revisjon eller innstramming av husleieindeksen er ennå ikke gjennomført.

4. Økning i eiendomsprisene:
Med priser på over 10 000 euro/kvadratmeter i enkelte tilfeller for eksisterende eiendommer med førsteklasses beliggenhet, ligger München på det klart høyeste nivået i Tyskland.
Selv i Paris er prisene på gode beliggenheter "bare" litt høyere. For noen år siden var München fortsatt et insidertips, selv for parisiske investorer.

Immoscout-portalen viser svært høye, inflasjonsdrivende årlige vekstrater for eiendomstilbud:
Prisendringer boligeiendom i Schwabing:

• Juni 2014 sammenlignet med året før + 10,87 %.
• Juni 2015 sammenlignet med året før + 9,93 %.
• Juni 2016 sammenlignet med året før + 13,02 %.

Boligeiere har hatt en verdiøkning på 100 - 200 % de siste 10 årene

5. Byggetillatelser + 46 %:
I 2015 økte antallet godkjente leiligheter fortsatt betydelig i fjerde kvartal, slik at resultatet på 7 489 godkjente leiligheter fortsatt var respektabelt, selv om dette ikke forventes å gi noen stor lettelse for boligmarkedet.
I perioden 1. januar til 31. august 2016 økte antallet byggetillatelser med utrolige 46 % sammenlignet med samme periode året før (5 503 sammenlignet med 3 767 i 2014). Dessverre er den høye veksten noe villedende, ettersom sammenligningstallet for de første åtte månedene av 2015 var svært lavt. Det forventes et høyt antall lisenser for 2016 som helhet.

Ytterligere verdier 01.01.- 31.08.2016 fra distriktene
(forrige års periode i parentes):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %.
• Erding 435 (579) - 24 % - 24
• Freising 671 (505) + 32,9 %.
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 % (+ 3 %)
• München (LK) 1007 (879) + 14,6 % (+ 14,6 %)
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %.
• München by 5 503 (3 767) + 46,1 %.

Kilde: Bayerisches Landesamt für Statistik

6 Byggeprosjekter i bysentrum:
Paulaner Areal: Det største byggeprosjektet i sentrum de neste årene vil bli gjennomført på tomten til Paulaner-bryggeriet i Au. Bayerische Hausbau planlegger å bygge 1500 leiligheter for over 3500 mennesker. Byggestart er planlagt i 2017.

Werksviertel ved Ostbahnhof: Det nye konserthuset i München i Werksviertel ved Ostbahnhof skal bygges sammen med 1 500 nye leiligheter fra 2018/2019 (byggestart).

7. Tilbud på Immobilienscout24:
Leiligheter og hus til salgs - Det publiserte tilbudet for salg har økt med 11 % sammenlignet med våren.

• Tilgang på salg av borettslagsleiligheter:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Tilbudssalg av leiligheter opp til € 200 000:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24. 04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Tilbudssalg av leiligheter opp til € 250 000:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24. 04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Tilbudssalg av leiligheter opp til 500 000 euro:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Tilbudssalg av borettslagsleiligheter opp til 1 000 000 euro:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Tilbyr salg av hus:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24. 04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8. kontormarked 1. - 3. kvartal 2016:
COLLIERS International rapporterer om en økning på 9 % i utleien (552 400 kvm) for de tre første kvartalene i 2016, med en ledighetsrate i München-området (inkludert omliggende områder) som falt til 3,1 % og bare 2,2 % innenfor bygrensen. Ekspertene forventer et ytterligere fall i ledigheten, en nybyggingsaktivitet innen næringseiendom som ligger under gjennomsnittet, og stigende leiepriser.

Arbeidsmarkedet i München er fortsatt i meget god form. Med 42 058 (4,2 %) var arbeidsledigheten i september betydelig lavere enn i samme måned i fjor (4,5 %). Antall ledige stillinger (totalt 13 376) er 14,5 % høyere enn året før. Nyregistrerte jobber for september måned ligger litt under fjoråret. Forventningene er fortsatt svært positive. (Kilde: Bundesagentur für Arbeit München)

Det foreligger pålitelige tall for den totale sysselsettingen per 31. mars 2016. Det er 1 028 755 arbeidsgiveravgiftspliktige arbeidstakere i arbeidsformidlingsdistriktet München. Sammenlignet med 2015 er det 29 970 flere ansatte (+ 3 % i forhold til året før). Til sammenligning har for eksempel Hamburg 927 500 trygdepliktige ansatte (+ 1,8 % sammenlignet med året før).

Byggelånene har nådd et nytt historisk bunnivå i sommer. Lånebetingelsene har beveget seg sidelengs på et historisk lavt nivå siden i sommer og ligger i enkelte tilfeller under 1 %. Her er dagens beste verdier fra 15. oktober 2016 (effektiv rente). De (beste) verdiene er basert på en belåningsgrad på 50 % med en kjøpesum på 200 000 euro og 2 % amortisering og er ment som en veiledning. (Kilde: Interhyp - www.interhyp.de)