Verslag over de vastgoedmarkt - Verhuur en verkoop

Ons periodieke marktrapport is bedoeld om een algemeen overzicht te geven en u te helpen om uw eigen beeld te vormen van de marktontwikkelingen en de algemene gegevens over de vastgoedmarkt in München.

• De woning- en vastgoedmarkt in München blijft zeer krap in 2016
• De gemeubileerde vastgoedmarkt - laag aanbod, hoge vraag, lage leegstand
• Vastgoedverkoop door Mr. Lodge - 2016 met topprijzen
• Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
• Arbeidsmarkt in München
• Hypotheekrente

Als u uw eigen gemeubileerde woning tijdelijk wilt verhuren of verkopen, helpen we u natuurlijk graag persoonlijk om uw individuele situatie aan te pakken en oplossingen te vinden.

München heeft dit jaar opnieuw te maken met een zeer sterke bevolkingsgroei als gevolg van de aanhoudend sterke economie en de instroom van vluchtelingen. De woning- en vastgoedmarkt blijft daarom extreem krap. De prijzen zijn blijven stijgen en zullen dat ook blijven doen.

Het aanbod van huurappartementen op de verschillende portaalsites neemt over het algemeen aanzienlijk af. Dit geldt niet alleen voor gemeubileerde appartementen, maar ook voor huurwoningen. Dit geldt niet alleen voor gemeubileerde flats, maar vooral ook voor ongemeubileerde flats. De bevolkingsgroei vermindert het aanbod.

Een van de grootste problemen is dat het aanbod steeds minder zichtbaar wordt. Dit betekent dat, in vergelijking met voorgaande jaren, veel flataanbiedingen niet langer hun weg vinden naar vastgoedportalen, maar steeds vaker onder de tafel worden gelegd. Door de stijging van de huren zijn er ook minder verhuizingen binnen de stad. Wie een appartement heeft, houdt het op zijn eigen voorwaarden.

Mr. Lodge ziet een duidelijke trend in de gemeubileerde sector: Er worden minder nieuwe gemeubileerde appartementen aangeboden. De daling ten opzichte van vorig jaar bedraagt 2 cijfers. Deze trend bestaat in alle Duitse metropolen.

De redenen voor de daling zijn divers. Enerzijds komen er in het algemeen minder appartementen beschikbaar. Anderzijds zijn de marketingkosten gestegen - sinds 1 juni 2015 is het niet langer de huurder die de commissie betaalt, maar de verhuurder. Bovendien blijven huurders steeds langer in een gemeubileerde flat wonen, omdat projecten worden uitgebreid en/of het erg moeilijk is om een geschikte ongemeubileerde flat te vinden. Bovendien zien steeds meer huurders de voordelen van een gemeubileerde flat in: Je bespaart voorlopig op de dure en tijdrovende inrichting van een flat.

Net zoals huurders steeds vaker gemeubileerd huren, kiezen ook verhuurders niet voor niets voor gemeubileerd verhuren. Een argument ten gunste van gemeubileerde verhuur is nog steeds in de eerste plaats de betere beschikbaarheid van de woning - als eigenaar blijf je flexibeler. Daarnaast zijn professionele en privéredenen vaak doorslaggevend voor tijdelijke verhuur en richten veel eigenaren zich ook op een betere winstgevendheid.

De vraag naar gemeubileerde appartementen steeg licht in 2016. Net als op de koopmarkt, waar de transacties afnemen en de omzet toeneemt, tekent zich een vergelijkbaar scenario af op de huurmarkt. Door het lagere aanbod, vooral van flats met 1 slaapkamer, zijn er in 2016 tot nu toe minder flats bemiddeld dan in 2015/2014, ondanks de toegenomen vraag.

Als gevolg hiervan daalt de leegstand. Deze trend zal zich in 2017 voortzetten als de economie positief blijft. Het aanbod van 3- tot 5-kamerappartementen en woningen is in absolute zin stabiel gebleven.

• Het aanbod van flats met 1 slaapkamer blijft volledig ontoereikend in alle prijsklassen. In het 3e kwartaal was er vrijwel geen leegstand.
• Bij 2-kamerappartementen is er een gebrek aan aanbod, vooral op goede locaties en in prijsklassen tot ongeveer € 1.700.
• Er waren seizoensgebonden tekorten aan 3- tot 5-kamerappartementen en -woningen.

We verwachten een lichte afname voor flatzoekers in de komende drie maanden, die licht zal zijn in vergelijking met voorgaande jaren. In 2017 verwachten we een verder tekort aan gemeubileerde flats in alle segmenten.

De verhuurder is verplicht om de verhuizing van de huurder binnen twee weken schriftelijk te bevestigen.

Hier vind je het formulier dat de stad München gebruikt voor de bevestiging.

De verhuisbevestiging werd in september weer afgeschaft.

Ook jij kunt profiteren van onze ervaring als je je huis wilt verkopen. Uw voordelen:

• Verkoopadvies wordt gegeven door bewezen vastgoedexperts met vele jaren ervaring.
• De kwaliteit van de foto's en video's voor de presentatie van de woningen is bewezen Mr. Lodge topkwaliteit.
• Wij bereiden woningen voor op de verkoop door middel van home staging als dit gepast en gewenst is.
• Dit is tot een bepaald niveau gratis voor de verkoper.
• Wij bieden financieringsadvies en bemiddeling uit één hand.
• Naast de gebruikelijke advertenties op de gebruikelijke internetportalen en onze homepage, bieden wij onze verkopers een uitgebreide, potentiële groep kopers door onze vele verhuurderscontacten (bijv. onze huidige verhuurders die geïnteresseerd zijn in kopen en/of flyeradvertenties in de omgeving van het te koop staande pand om latent geïnteresseerde kopers uit de buurt aan te spreken).

We belonen aanbevelingen: vanaf 1 november 2016 belonen we aanbevelingen van een woning van derden (d.w.z. de eigenaar is ons niet bekend) met 10 % van de verdiende en betaalde commissie. Als de aanbeveling een woning betreft waarvan we de eigenaar kennen, betalen we 5% van de verdiende en betaalde commissie.

Onze verkoopafdeling adviseert je graag - je eerste aanspreekpunt voor de verkoop:

Peter Sarta, Verkoopmanager
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. aantal inwoners in München tot 31.12.2016:
Verwacht wordt dat de bevolking van München tegen het einde van het jaar bijna 1.550.000 zal bedragen. Dit overtreft alle optimistische voorspellingen. Het aandeel buitenlandse inwoners is onevenredig gegroeid en zal tegen het einde van het jaar ongeveer 440.000 bedragen - een stijging tot ongeveer 28%.

2. Sterke toename van eenpersoonshuishoudens 2013 - 2030:
De deelstaathoofdstad München verwacht een toename van ongeveer 115.000 particuliere huishoudens tegen 2030. Bijna twee derde hiervan zullen naar verwachting eenpersoonshuishoudens zijn (+ ca. 73.000 huishoudens). Voor grotere huishoudens van vier of meer personen wordt een toename van ongeveer 13.000 huishoudens verwacht.
Er is momenteel onvoldoende capaciteit in München en de planning loopt achter op de realiteit. Er zijn niet alleen 1000 extra appartementen nodig, maar ook een bijbehorende infrastructuur met crèches, kleuterscholen, scholen, administratie, wegen, openbaar vervoer en natuurlijk heel veel extra personeel - het is een enorme uitdaging.

3. huurcontrole: verdere veranderingen aan de horizon
De 2e wijziging van het huurrecht met de beoogde aanscherping van de huurgrens wordt voorlopig niet ingevoerd. Er zijn/worden echter wel plannen voor onder andere een informatieplicht over de vorige huurprijs bij nieuwe huurcontracten en het terugbetalen van te veel betaalde huur.
Een herziening of aanscherping van de huurindex laat nog op zich wachten.

4. stijging van de vastgoedprijzen:
Met prijzen van meer dan €10.000/sqm in sommige gevallen voor bestaande woningen op toplocaties is München veruit het hoogste niveau in Duitsland.
Zelfs in Parijs liggen de prijzen op goede locaties "slechts" iets hoger. Jaren geleden was München nog een geheime tip, zelfs voor Parijse investeerders.

Het Immoscout-portaal toont zeer hoge, inflatoire jaarlijkse groeicijfers voor vastgoedaanbiedingen:
Prijsveranderingen woningen in Schwabing:

• Juni 2014 t.o.v. vorig jaar + 10,87
• Juni 2015 t.o.v. voorgaand jaar + 9,93
• Juni 2016 t.o.v. voorgaand jaar + 13,02 %

Huiseigenaren hebben in de afgelopen 10 jaar waardestijgingen van 100 - 200 % genoten

5. bouwvergunningen + 46 %:
In 2015 steeg het aantal goedgekeurde flats nog aanzienlijk in het vierde kwartaal, waardoor het resultaat van 7.489 goedgekeurde flats nog steeds respectabel was, hoewel dit naar verwachting niet veel verlichting zal bieden voor de woningmarkt.
In de periode van 1 januari tot 31 augustus 2016 stegen de bouwvergunningen met een ongelooflijke 46% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (5.503 tegenover 3.767 in 2014). Helaas is de hoge groei enigszins bedrieglijk, aangezien het vergelijkende cijfer voor de eerste 8 maanden van 2015 erg laag was. Voor heel 2016 wordt een hoog aantal vergunningen verwacht.

Overige waarden 01.01.- 31.08.2016 van de districten
(periode vorig jaar tussen haakjes):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %.
• Erding 435 (579) - 24 %.
• Freising 671 (505) + 32,9%.
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• München (LK) 1007 (879) + 14,6%.
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• München stad 5.503 (3.767) + 46,1 %

Bron: Beiers Staatsbureau voor Statistiek

6 Bouwprojecten in stadscentra:
Paulaner Areal: Het grootste binnenstedelijke bouwproject in de komende jaren vindt plaats op het terrein van de Paulaner-brouwerij in de Au. Bayerische Hausbau plant 1.500 appartementen voor meer dan 3.500 mensen. De start van de bouw is gepland voor 2017.

Werksviertel bij Ostbahnhof: Het nieuwe concertgebouw in München in het Werksviertel bij Ostbahnhof wordt gebouwd samen met naar verwachting 1.500 nieuwe appartementen vanaf 2018/2019 (start bouw).

7. aanbiedingen op Immobilienscout24:
Flats and houses for sale - Het gepubliceerde aanbod voor verkoop is met 11% gestegen ten opzichte van het voorjaar.

• Aanbod van verkoop van appartementen:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Verkoopaanbiedingen van appartementen tot €200.000:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Verkoopaanbod van appartementen tot €250.000:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Verkoopaanbod van appartementen tot €500.000:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Verkoopaanbod koopwoningen tot €1.000.000:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Aanbod verkoophuizen:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8e kantorenmarkt 1e - 3e kwartaal 2016:
COLLIERS International meldt een stijging van de opname met 9% (552.400 m²) voor de eerste 3 kwartalen van 2016, waarbij de leegstand in de regio München (inclusief omliggende gebieden) daalde tot 3,1% en binnen de stadsgrenzen tot slechts 2,2%. Experts verwachten een verdere daling van de leegstand, minder dan gemiddelde nieuwbouwactiviteiten in commercieel vastgoed en stijgende huren.

De arbeidsmarkt in München blijft in zeer goede vorm. Met 42.058 (4,2%) was de werkloosheid in september aanzienlijk lager dan in dezelfde maand vorig jaar (4,5%). Het aantal vacatures (13.376 in totaal) is 14,5% hoger dan vorig jaar. Het aantal nieuw geregistreerde banen voor de maand september is iets lager dan vorig jaar. De verwachtingen blijven zeer positief. (Bron: Bundesagentur für Arbeit München)

Betrouwbare cijfers over de totale werkgelegenheid zijn beschikbaar op 31 maart 2016. In het arbeidsbemiddelingsdistrict München zijn 1.028.755 werknemers onderworpen aan sociale premies. In vergelijking met 2015 zijn er 29.970 meer werknemers (+ 3% ten opzichte van het voorgaande jaar). Ter vergelijking: in Hamburg bijvoorbeeld zijn 927.500 werknemers onderworpen aan socialezekerheidsbijdragen (+ 1,8% vergeleken met het jaar daarvoor).

Bouwleningen hebben deze zomer een nieuw historisch dieptepunt bereikt. De voorwaarden voor leningen bewegen sinds de zomer zijwaarts op een historisch laag niveau en zijn in sommige gevallen lager dan 1%. Hier zijn de huidige beste waarden van 15 oktober 2016 (effectieve rente). De (beste) waarden hebben betrekking op een loan-to-value ratio van 50% met een aankoopprijs van 200.000 euro en 2% afschrijving en zijn bedoeld als richtlijn. (Bron: Interhyp - www.interhyp.de)