Raportul privind piața imobiliară - închirierea și vânzarea

Raportul nostru periodic de piață este menit să ofere o imagine de ansamblu și să vă ajute să vă formați propria imagine a evoluției pieței și a datelor generale privind piața imobiliară din München.

• Piața imobiliară și a locuințelor din München rămâne foarte strânsă în 2016
• Piața proprietăților mobilate - ofertă scăzută, cerere ridicată, rată scăzută a locurilor libere
• Vânzări de proprietăți de către Mr. Lodge - 2016 cu prețuri de top
• Noutăți pe scurt privind piața imobiliară rezidențială și de birouri
• Piața muncii din München
• Ratele dobânzilor ipotecare

Dacă doriți să vă închiriați sau să vă vindeți temporar propria proprietate mobilată, vom fi, desigur, întotdeauna bucuroși să vă ajutăm personal pentru a aborda situația dumneavoastră individuală și pentru a găsi soluții.

München se confruntă din nou cu o creștere foarte puternică a populației în acest an, datorită economiei puternice și a afluxului de refugiați. Prin urmare, piața locuințelor și a proprietăților rămâne extrem de strânsă. Prețurile au continuat să crească și vor continua să crească.

Oferta de apartamente de închiriat disponibile pe diferite portaluri imobiliare este în scădere semnificativă în general. Acest lucru este valabil nu numai pentru apartamentele mobilate, ci mai ales pentru apartamentele nemobilate. Creșterea populației reduce oferta.

Una dintre principalele probleme este că ofertele devin din ce în ce mai puțin vizibile. Aceasta înseamnă că, în comparație cu anii precedenți, multe oferte de apartamente nu mai ajung pe portalurile imobiliare, ci sunt din ce în ce mai des puse sub masă. Din cauza creșterii chiriilor, există, de asemenea, mai puține mutări în interiorul orașului. Cei care au un apartament îl păstrează în condițiile lor.

Mr. Lodge poate observa o tendință clară în sectorul mobilat: Se oferă mai puține apartamente noi mobilate. Scăderea față de anul precedent este de ordinul a două cifre. Această tendință există în toate metropolele din Germania.

Motivele declinului sunt multiple. Pe de o parte, în general, sunt disponibile mai puține apartamente. Pe de altă parte, costurile de marketing au crescut - de la 1 iunie 2015, nu mai este chiriașul cel care plătește comisionul, ci proprietarul. În plus, chiriașii rămân din ce în ce mai mult timp într-un apartament mobilat, deoarece proiectele sunt extinse și/sau găsirea unui apartament nemobilat adecvat se dovedește foarte dificilă. În plus, din ce în ce mai mulți chiriași recunosc avantajele unui apartament mobilat: Economisiți timp și bani pentru mobilarea și echiparea unui apartament pentru moment.

La fel cum chiriașii închiriază din ce în ce mai mult proprietăți mobilate din motive întemeiate, și proprietarii optează pentru închirierea mobilată din motive întemeiate. Un argument în favoarea închirierii mobilate rămâne în primul rând disponibilitatea mai bună a proprietății - în calitate de proprietar, rămâneți mai flexibil. În plus, motivele profesionale și private sunt adesea decisive în favoarea închirierii temporare, iar mulți proprietari se concentrează și pe o rentabilitate mai bună.

Cererea de apartamente mobilate a crescut ușor în 2016. Ca și pe piața achizițiilor, unde tranzacțiile sunt în scădere și cifra de afaceri în creștere, un scenariu similar se conturează pe piața închirierilor. Din cauza ofertei mai reduse, în special de apartamente cu 1 dormitor, până în prezent în 2016 au fost intermediate mai puține apartamente decât în 2015/2014, în ciuda creșterii cererii.

Ca urmare, ratele de neocupare sunt în scădere. Această tendință va continua în 2017, dacă economia rămâne pozitivă. Plasările de apartamente și case cu 3 până la 5 camere au rămas stabile în termeni absoluți.

• Oferta de apartamente cu 1 cameră rămâne complet insuficientă în toate gamele de prețuri. Locurile vacante au fost practic necunoscute în trimestrul al treilea.
• În cazul apartamentelor cu 2 camere, există o lipsă de oferte, în special în locații bune și în intervalele de preț de până la aproximativ 1.700 EUR
• Au existat deficite sezoniere de apartamente și case cu 3 până la 5 camere.

Ne așteptăm la o ușoară relaxare pentru solicitanții de apartamente în următoarele trei luni, care va fi ușoară comparativ cu anii anteriori. În 2017, anticipăm o nouă penurie de apartamente mobilate în toate segmentele.

Proprietarul este obligat să confirme în scris mutarea chiriașului în termen de două săptămâni.

Aici puteți găsi formularul utilizat de orașul München pentru confirmare.

Confirmarea mutării a fost eliminată din nou în septembrie.

Și dumneavoastră puteți beneficia de experiența noastră dacă doriți să vă vindeți proprietatea. Avantajele dvs:

• Consultanța de vânzare este oferită de experți imobiliari dovediți cu mulți ani de experiență.
• Calitatea fotografiilor și a clipurilor video pentru prezentarea proprietăților este dovedită Mr. Lodge de cea mai bună calitate.
• Pregătim proprietățile pentru vânzare prin home staging dacă acest lucru este adecvat și dorit.
• Acest lucru este gratuit pentru vânzător până la un anumit nivel.
• Oferim consultanță financiară și brokeraj dintr-o singură sursă.
• În plus față de anunțurile obișnuite de pe portalurile de internet obișnuite și de pe pagina noastră principală, oferim vânzătorilor noștri un grup extins de potențiali cumpărători datorită numeroaselor noastre contacte cu proprietarii (de exemplu, proprietarii noștri actuali care sunt interesați să cumpere și/sau pliante publicitare în apropierea proprietății de vânzare pentru a ne adresa cumpărătorilor latenți interesați din vecinătate).

Recompensăm recomandările: începând cu 1 noiembrie 2016, vom recompensa recomandările pentru o proprietate terță (adică proprietarul nu este cunoscut de noi) cu 10 % din comisionul câștigat și plătit. Dacă recomandarea este pentru o proprietate al cărei proprietar este cunoscut de noi, vom plăti 5 % din comisionul câștigat și plătit.

Departamentul nostru de vânzări va fi bucuros să vă consilieze - primul dvs. punct de contact pentru vânzare:

Peter Sarta, Director de vânzări
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. Populația din München până la 31.12.2016:
Se așteaptă ca populația orașului München să ajungă la aproape 1 550 000 de locuitori până la sfârșitul anului. Aceasta depășește toate previziunile optimiste. Proporția rezidenților străini a crescut disproporționat și va ajunge la aproximativ 440 000 până la sfârșitul anului - o creștere de aproximativ 28%.

2. Creșterea accentuată a numărului de gospodării unipersonale 2013 - 2030:
Capitala landului München anticipează o creștere de aproximativ 115 000 de gospodării individuale până în 2030. Se preconizează că aproape două treimi dintre acestea vor fi gospodării unipersonale (+ aprox. 73 000 de gospodării). Pentru gospodăriile mai mari, de patru sau mai multe persoane, se preconizează o creștere de aproximativ 13 000 de gospodării.
În prezent, capacitatea din München este insuficientă, iar planificarea este în urma realității. Nu numai că vor fi necesare mii de apartamente suplimentare, dar și o infrastructură corespunzătoare cu creșe, grădinițe, școli, administrație, drumuri, transport public și, bineînțeles, mult, mult personal suplimentar - este o provocare uriașă.

3. Controlul chiriilor: alte schimbări la orizont
Cel de-al doilea amendament la legea chiriilor, care prevede înăsprirea plafonului chiriilor, nu va fi introdus pentru moment. Cu toate acestea, există/ar exista planuri privind, printre altele, obligația de a furniza informații cu privire la chiria anterioară pentru noile contracte de închiriere și rambursarea chiriei plătite în exces.
O revizuire sau o înăsprire a indicelui chiriei este încă în așteptare.

4. Creșterea prețurilor proprietăților:
Cu prețuri de peste 10 000 EUR/mp în unele cazuri pentru proprietățile existente în locații privilegiate, München este de departe cel mai ridicat nivel din Germania.
Chiar și în Paris, prețurile în locații bune sunt "doar" puțin mai mari. În urmă cu câțiva ani, Munchenul era încă un "insider tip", chiar și pentru investitorii parizieni.

Portalul Immoscout arată rate anuale de creștere foarte ridicate, inflaționiste, pentru ofertele imobiliare:
Modificări de preț proprietăți rezidențiale în Schwabing:

• Iunie 2014 față de anul precedent + 10,87 %
• Iunie 2015 comparativ cu anul precedent + 9,93 %
• Iunie 2016 comparativ cu anul precedent + 13,02 %

Proprietarii s-au bucurat de creșteri de valoare de 100 - 200 % în ultimii 10 ani

5. autorizații de construcție + 46 %:
În 2015, numărul apartamentelor aprobate a crescut încă semnificativ în trimestrul al patrulea, ceea ce înseamnă că rezultatul de 7 489 de apartamente aprobate a fost încă respectabil, deși nu este de așteptat ca acest lucru să ofere o ușurare semnificativă pentru piața imobiliară.
În perioada 1 ianuarie - 31 august 2016, autorizațiile de construire au crescut cu un incredibil 46% față de aceeași perioadă a anului precedent (5 503 față de 3 767 în 2014). Din păcate, creșterea ridicată este oarecum înșelătoare, deoarece cifra comparativă pentru primele 8 luni din 2015 a fost foarte scăzută. Un număr ridicat de licențe este așteptat pentru întregul an 2016.

Valori suplimentare 01.01.- 31.08.2016 din districte
(perioada anului precedent între paranteze):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• München (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Orașul München 5 503 (3 767) + 46,1 %

Sursă: Oficiul de Stat pentru Statistică din Bavaria

6 Proiecte de construcție în centrul orașului:
Paulaner Areal: Cel mai mare proiect de construcție din centrul orașului în următorii ani se va desfășura pe amplasamentul fabricii de bere Paulaner din Au. Bayerische Hausbau intenționează să construiască 1.500 de apartamente pentru peste 3.500 de persoane. Construcția este programată să înceapă în 2017.

Werksviertel lângă Ostbahnhof: Noua sală de concerte din München din Werksviertel la Ostbahnhof va fi construită împreună cu 1.500 de apartamente noi preconizate începând cu 2018/2019 (începerea construcției).

7. Oferte pe Immobilienscout24:
Apartamente și case de vânzare - Oferta de vânzare publicată a crescut cu 11% față de primăvară.

• 8. Oferta de vânzări de condominii:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Oferte de vânzare de apartamente de până la 200.000 €:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Oferte de vânzare de apartamente de până la 250.000 €:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Oferte de vânzare de apartamente de până la 500.000 €:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Oferte de vânzare de apartamente de până la 1.000.000 €:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Ofertă case de vânzări:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

Piața a 8-a de birouri trimestrul I - trimestrul III 2016:
COLLIERS International raportează o creștere de 9 % a ocupării (552.400 mp) pentru primele 3 trimestre ale anului 2016, cu rate de neocupare în zona München (inclusiv zonele înconjurătoare) în scădere la 3,1 % și doar 2,2 % în limitele orașului. Experții anticipează o scădere suplimentară a ratelor de neocupare, o activitate de construcții noi sub medie în domeniul proprietăților comerciale și o creștere a chiriilor.

Piața muncii din München rămâne într-o formă foarte bună. La 42 058 (4,2 %), rata șomajului în septembrie a fost semnificativ mai mică decât în aceeași lună a anului trecut (4,5 %). Numărul locurilor de muncă vacante (13 376 în total) este cu 14,5 % mai mare decât în anul precedent. Numărul locurilor de muncă nou înregistrate pentru luna septembrie este ușor inferior celui din anul precedent. Așteptările rămân foarte pozitive. (Sursa: Agenția federală pentru ocuparea forței de muncă din München)

La 31 martie 2016 sunt disponibile cifre fiabile privind numărul total de angajați. În districtul agențiilor de ocupare a forței de muncă din Munchen există 1 028 755 de angajați supuși contribuțiilor la asigurările sociale. Comparativ cu 2015, numărul angajaților a crescut cu 29 970 (+ 3 % față de anul precedent). În comparație, Hamburg, de exemplu, are 927 500 de angajați supuși contribuțiilor la asigurările sociale (+ 1,8 % față de anul precedent).

Creditele pentru construcții au atins un nou minim istoric în această vară. Condițiile pentru credite au evoluat lateral la un nivel istoric scăzut din vară și sunt sub 1% în unele cazuri. Iată cele mai bune valori actuale din 15 octombrie 2016 (rata efectivă a dobânzii). Valorile (cele mai bune) se referă la un raport împrumut/valoare de 50 % cu un preț de achiziție de 200 000 de euro și o amortizare de 2 % și sunt orientative. (Sursa: Interhyp - www.interhyp.de)