Relatório sobre o mercado imobiliário - Arrendamento e venda

O nosso relatório periódico sobre o mercado destina-se a fornecer uma panorâmica geral e a ajudá-lo a formar a sua própria imagem da evolução do mercado e dos dados gerais sobre o mercado imobiliário de Munique.

• Em 2016, o mercado imobiliário em Munique continua a ser muito restrito
• O mercado imobiliário mobilado - pouca oferta, grande procura, baixa taxa de desocupação
• Venda de imóveis por Mr Lodge - 2016 com preços de topo
• Breves notícias sobre o mercado imobiliário residencial e de escritórios
• Mercado de trabalho em Munique
• Taxas de juro do crédito hipotecário

Se pretende arrendar ou vender o seu próprio imóvel mobilado a título temporário, teremos naturalmente todo o gosto em ajudá-lo pessoalmente, a fim de resolver a sua situação individual e encontrar soluções.

Este ano, Munique regista novamente um forte aumento da população, devido à continuação da economia forte e ao afluxo de refugiados. O mercado da habitação e do imobiliário continua, por isso, a ser extremamente restrito. Os preços continuaram a subir e continuarão a subir.

A oferta de apartamentos para arrendamento disponível nos vários portais imobiliários está a diminuir significativamente em termos globais. Isto aplica-se não só aos apartamentos mobilados, mas sobretudo aos apartamentos não mobilados. O crescimento da população está a reduzir a oferta.

Um dos principais problemas é que as ofertas estão a tornar-se cada vez menos visíveis. Isto significa que, em comparação com os anos anteriores, muitas ofertas de apartamentos já não se encontram nos portais imobiliários, mas são cada vez mais colocadas debaixo da mesa. Devido ao aumento das rendas, também há menos mudanças dentro da cidade. Quem tem um apartamento está a mantê-lo nas suas próprias condições.

O Sr. Lodge pode constatar uma tendência clara no sector dos apartamentos mobilados: Estão a ser oferecidos menos apartamentos novos mobilados. O declínio em relação ao ano anterior situa-se na ordem dos dois dígitos. Esta tendência verifica-se em todas as metrópoles alemãs.

As razões para este declínio são múltiplas. Por um lado, estão a ficar disponíveis menos apartamentos em geral. Por outro lado, os custos de marketing aumentaram - desde 1 de junho de 2015, já não é o inquilino que paga a comissão, mas sim o senhorio. Além disso, os inquilinos permanecem cada vez mais tempo num apartamento mobilado, uma vez que os projectos são prolongados e/ou é muito difícil encontrar um apartamento não mobilado adequado. Além disso, cada vez mais inquilinos reconhecem as vantagens de um apartamento mobilado: Poupa-se, de momento, na dispendiosa e morosa tarefa de mobilar e equipar um apartamento.

Tal como os inquilinos alugam cada vez mais imóveis mobilados por uma boa razão, também os proprietários optam pelo arrendamento mobilado por uma boa razão. Um argumento a favor do arrendamento mobilado continua a ser, em primeiro lugar, a melhor disponibilidade do imóvel - como proprietário, mantém-se mais flexível. Além disso, as razões profissionais e privadas são muitas vezes decisivas a favor do arrendamento temporário e muitos proprietários também se concentram numa melhor rentabilidade.

A procura de apartamentos mobilados aumentou ligeiramente em 2016. Tal como no mercado de compra, onde as transacções estão a diminuir e o volume de negócios a aumentar, está a surgir um cenário semelhante no mercado de arrendamento. Devido à menor oferta, em particular de apartamentos com 1 quarto, foram mediados menos apartamentos até agora em 2016, em comparação com 2015/2014, apesar do aumento da procura.

Consequentemente, as taxas de disponibilidade estão a diminuir. Esta tendência manter-se-á em 2017, se a economia se mantiver positiva. As colocações de apartamentos de 3 a 5 assoalhadas e de moradias mantiveram-se estáveis em termos absolutos.

• A oferta de apartamentos de 1 quarto continua a ser completamente insuficiente em todas as gamas de preços. As vagas eram praticamente desconhecidas no 3º trimestre.
• No caso dos apartamentos de 2 assoalhadas, há falta de oferta, sobretudo em boas localizações e nas gamas de preços até cerca de 1.700 euros
• A escassez de apartamentos e moradias de 3 a 5 assoalhadas é sazonal.

Prevemos um ligeiro abrandamento da procura de apartamentos nos próximos três meses, que será ligeiro em comparação com os anos anteriores. Em 2017, prevemos uma nova escassez de apartamentos mobilados em todos os segmentos.

O senhorio é obrigado a confirmar por escrito a mudança do inquilino no prazo de duas semanas.

Aqui pode encontrar o formulário a ser utilizado pela cidade de Munique para a confirmação.

A confirmação da mudança foi novamente abolida em setembro.

Também você pode beneficiar da nossa experiência se quiser vender o seu imóvel. As suas vantagens:

• Os conselhos de venda são prestados por especialistas imobiliários com muitos anos de experiência.
• A qualidade das fotografias e dos vídeos de apresentação dos imóveis é comprovada pelo Sr. Lodge.
• Preparamos os imóveis para venda através da preparação da casa, se tal for apropriado e desejado.
• Até um determinado nível, o vendedor não tem qualquer custo.
• Oferecemos aconselhamento financeiro e corretagem a partir de uma única fonte.
• Para além dos anúncios habituais nos portais de Internet habituais e na nossa homepage, oferecemos aos nossos vendedores um grupo alargado de potenciais compradores, graças aos nossos numerosos contactos de senhorios (por exemplo, os nossos actuais senhorios interessados em comprar e/ou publicidade em folhetos nas imediações do imóvel à venda, a fim de abordar compradores latentes da vizinhança).

Recompensamos as recomendações: a partir de 1 de novembro de 2016, recompensaremos as recomendações de um imóvel de terceiros (ou seja, cujo proprietário não nos é conhecido) com 10 % da comissão ganha e paga. Se a recomendação for para um imóvel cujo proprietário nos é conhecido, pagaremos 5 % da comissão recebida e paga.

O nosso departamento comercial terá todo o prazer em aconselhá-lo - o seu primeiro ponto de contacto para a venda:

Peter Sarta, Diretor Comercial
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. população em Munique até 31.12.2016:
Prevê-se que a população de Munique atinja quase 1.550.000 habitantes até ao final do ano. Este número ultrapassa todas as previsões optimistas. A proporção de residentes estrangeiros cresceu de forma desproporcionada e atingirá cerca de 440.000 no final do ano - um aumento para cerca de 28%.

2. Aumento acentuado dos agregados familiares unipessoais 2013 - 2030:
A capital do Estado, Munique, prevê um aumento de cerca de 115.000 agregados familiares até 2030. Quase dois terços destes deverão ser agregados familiares unipessoais (+ aprox. 73.000 agregados familiares). Para os agregados familiares maiores, de quatro ou mais pessoas, espera-se um aumento de cerca de 13.000 agregados familiares.
Atualmente, a capacidade em Munique é insuficiente e o planeamento está atrasado em relação à realidade. Não só serão necessários milhares de apartamentos adicionais, mas também uma infraestrutura correspondente com creches, jardins-de-infância, escolas, administração, estradas, transportes públicos e, claro, muitos e muitos funcionários adicionais - é um enorme desafio.

3. controlo das rendas: mais mudanças no horizonte
A segunda alteração à lei do arrendamento, com o objetivo de aumentar o limite máximo das rendas, não será introduzida por enquanto. No entanto, estão/estariam previstas, entre outras coisas, a obrigação de fornecer informações sobre a renda anterior para os novos arrendamentos e o reembolso das rendas pagas em excesso.
Está ainda pendente uma revisão ou um agravamento do índice de rendas.

4. Aumento dos preços dos imóveis:
Com preços superiores a 10 000 euros/m², em alguns casos, para imóveis existentes em localizações privilegiadas, Munique é de longe o nível mais elevado da Alemanha.
Mesmo em Paris, os preços em boas localizações são "apenas" ligeiramente superiores. Há alguns anos, Munique era ainda uma dica privilegiada, mesmo para os investidores parisienses.

O portal Immoscout mostra taxas de crescimento anual muito elevadas e inflacionárias para as ofertas imobiliárias:
Variação de preços de imóveis residenciais em Schwabing:

• junho de 2014 em relação ao ano anterior + 10,87 %
• junho de 2015 em relação ao ano anterior + 9,93
• junho de 2016 em comparação com o ano anterior + 13,02 %

Os proprietários de imóveis registaram aumentos de valor de 100 a 200 % nos últimos 10 anos

5. licenças de construção + 46 %:
Em 2015, o número de apartamentos aprovados ainda aumentou significativamente no quarto trimestre, o que significa que o resultado de 7.489 apartamentos aprovados ainda era respeitável, embora não se espere que isso proporcione muito alívio para o mercado imobiliário.
No período de 1 de janeiro a 31 de agosto de 2016, as licenças de construção aumentaram uns incríveis 46% em comparação com o mesmo período do ano anterior (5.503 em comparação com 3.767 em 2014). Infelizmente, o elevado crescimento é um pouco enganador, uma vez que o valor comparativo para os primeiros 8 meses de 2015 foi muito baixo. Espera-se um elevado número de licenças para o ano de 2016 no seu conjunto.

Outros valores 01.01.- 31.08.2016 dos distritos
(período do ano anterior entre parêntesis):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) - 24
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• Munique (LK) 1007 (879) + 14,6
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Cidade de Munique 5.503 (3.767) + 46,1 %

Fonte: Departamento de Estatística do Estado da Baviera

6 Projectos de construção no centro da cidade:
Paulaner Areal: O maior projeto de construção no centro da cidade nos próximos anos terá lugar no local da fábrica de cerveja Paulaner, no Au. A Bayerische Hausbau planeia construir 1.500 apartamentos para mais de 3.500 pessoas. O início da construção está previsto para 2017.

Werksviertel perto de Ostbahnhof: A nova sala de espectáculos de Munique em Werksviertel em Ostbahnhof será construída juntamente com 1.500 novos apartamentos a partir de 2018/2019 (início da construção).

7. ofertas no Immobilienscout24:
Apartamentos e casas para venda - A oferta publicada para venda aumentou 11% em comparação com a primavera.

• Oferta de vendas de condomínios:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04.2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Oferta de vendas de condomínios até 200.000€:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10.2016: 79
• Oferta de vendas de condomínios até 250.000 €:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10.2016: 137
• Oferta de vendas de condomínios até 500.000 euros:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Oferta de vendas de condomínios até 1.000.000€:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Casas de venda de ofertas:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10.2016: 334

8º mercado de escritórios 1º - 3º trimestre de 2016:
A COLLIERS International relata um aumento de 9% na absorção (552.400 m²) nos primeiros 3 trimestres de 2016, com as taxas de vacância na área de Munique (incluindo áreas circundantes) caindo para 3,1% e apenas 2,2% dentro dos limites da cidade. Os especialistas prevêem uma nova descida das taxas de desocupação, uma atividade de construção nova abaixo da média no sector dos imóveis comerciais e um aumento das rendas.

O mercado de trabalho de Munique continua em muito boa forma. Com 42 058 pessoas (4,2%), a taxa de desemprego em setembro foi significativamente inferior à do mesmo mês do ano passado (4,5%). O número de ofertas de emprego (13.376 no total) é 14,5% superior ao do ano anterior. Os novos postos de trabalho registados no mês de setembro são ligeiramente inferiores aos do ano anterior. As expectativas continuam a ser muito positivas. (Fonte: Agência Federal de Emprego de Munique)

Em 31 de março de 2016, existem dados fiáveis sobre o emprego total. No distrito de agências de emprego de Munique, há 1.028.755 trabalhadores sujeitos a contribuições para a segurança social. Em comparação com 2015, há mais 29.970 trabalhadores (+ 3 % em relação ao ano anterior). Em comparação, Hamburgo, por exemplo, tem 927.500 trabalhadores sujeitos a contribuições para a segurança social (+ 1,8 % em relação ao ano anterior).

Os empréstimos à construção atingiram um novo mínimo histórico este verão. As condições dos empréstimos têm-se mantido a um nível historicamente baixo desde o verão e estão abaixo de 1% em alguns casos. Eis os melhores valores actuais a partir de 15 de outubro de 2016 (taxa de juro efectiva). Os (melhores) valores referem-se a um rácio empréstimo/valor de 50 % com um preço de compra de 200.000 euros e 2 % de amortização e servem de orientação. (Fonte: Interhyp - www.interhyp.de)