Poročilo o trgu nepremičnin - Oddajanje in prodaja

Naše redno tržno poročilo je namenjeno splošnemu pregledu in vam pomaga, da si ustvarite lastno sliko o razvoju trga in splošnih podatkih o münchenskem nepremičninskem trgu.

• Stanovanjski in nepremičninski trg v Münchnu je v letu 2016 še vedno zelo napet
• Trg opremljenih nepremičnin - majhna ponudba, veliko povpraševanje, nizka stopnja nezasedenosti
• Prodaja nepremičnin Mr. Lodge - leto 2016 z najvišjimi cenami
• Novice na kratko o trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin
• Trg dela v Münchnu
• Hipotekarne obrestne mere

Če želite začasno oddati v najem ali prodati svojo opremljeno nepremičnino, vam bomo seveda vedno z veseljem osebno pomagali pri obravnavi vašega individualnega položaja in iskanju rešitev.

V Münchnu je letos zaradi še vedno močnega gospodarstva in prihoda beguncev ponovno zabeležen zelo velik porast prebivalstva. Trg stanovanj in nepremičnin je zato še vedno izjemno napet. Cene se še naprej zvišujejo in se bodo še naprej zviševale.

Ponudba najemnih stanovanj, ki so na voljo na različnih nepremičninskih portalih, se na splošno močno zmanjšuje. To ne velja le za opremljena stanovanja, temveč predvsem za neopremljena stanovanja. Rast prebivalstva zmanjšuje ponudbo.

Ena glavnih težav je, da so ponudbe vse manj vidne. To pomeni, da v primerjavi s prejšnjimi leti veliko ponudb za stanovanja ne pride več na nepremičninske portale, ampak se vse pogosteje znajdejo pod mizo. Zaradi rasti najemnin je tudi manj selitev znotraj mesta. Tisti, ki imajo stanovanje, ga ohranjajo pod svojimi pogoji.

Mr. Lodge vidi jasen trend v opremljenem sektorju: Na voljo je manj novih opremljenih stanovanj. Padec v primerjavi s prejšnjim letom je dvomesten. Ta trend je prisoten v vseh nemških metropolah.

Razlogi za upad so različni. Po eni strani je na voljo na splošno manj stanovanj. Po drugi strani so se povečali stroški trženja - od 1. junija 2015 provizije ne plačuje več najemnik, temveč najemodajalec. Najemniki tudi vse pogosteje ostajajo dlje časa v opremljenem stanovanju, saj se projekti podaljšujejo in/ali je zelo težko najti primerno neopremljeno stanovanje. Poleg tega vse več najemnikov prepoznava prednosti opremljenega stanovanja: Zaenkrat prihranite pri dragi in zamudni ureditvi in opremi stanovanja.

Tako kot najemniki iz dobrih razlogov vse pogosteje najemajo opremljene nepremičnine, se tudi najemodajalci iz dobrih razlogov odločajo za najem z opremo. Eden od argumentov v prid oddajanju opremljenih nepremičnin je še vedno predvsem boljša razpoložljivost nepremičnine - kot lastnik ste bolj prilagodljivi. Poleg tega v prid začasnemu oddajanju pogosto odločajo poklicni in zasebni razlogi, veliko lastnikov pa se osredotoča tudi na boljšo donosnost.

Povpraševanje po opremljenih stanovanjih se je leta 2016 nekoliko povečalo. Podoben scenarij kot na nakupnem trgu, kjer se število transakcij zmanjšuje, promet pa povečuje, se pojavlja tudi na najemnem trgu. Zaradi manjše ponudbe, zlasti enosobnih stanovanj, je bilo v letu 2016 v primerjavi z letom 2015/2014 kljub povečanemu povpraševanju do zdaj posredovanih manj stanovanj.

Zaradi tega se stopnja nezasedenih stanovanj zmanjšuje. Ta trend se bo nadaljeval tudi v letu 2017, če bo gospodarstvo ostalo pozitivno. Posredovanje 3- do 5-sobnih stanovanj in hiš je v absolutnem smislu ostalo stabilno.

• Ponudba enosobnih stanovanj ostaja popolnoma nezadostna v vseh cenovnih razredih. Prostih stanovanj v tretjem četrtletju praktično ni bilo.
• Pri 2-sobnih stanovanjih primanjkuje ponudbe, zlasti na dobrih lokacijah in v cenovnih razredih do približno 1.700 EUR
• Pri 3- do 5-sobnih stanovanjih in hišah je bilo zaznati sezonsko pomanjkanje.

Pričakujemo, da se bodo iskalci stanovanj v naslednjih treh mesecih nekoliko umirili, kar pa bo v primerjavi s prejšnjimi leti le malo. V letu 2017 pričakujemo nadaljnje pomanjkanje opremljenih stanovanj v vseh segmentih.

Najemodajalec mora pisno potrditi vselitev najemnika v dveh tednih.

Tukaj lahko najdete obrazec, ki ga za potrditev uporablja mesto München.

Potrdilo o izselitvi je bilo septembra ponovno ukinjeno.

Naše izkušnje lahko izkoristite tudi vi, če želite prodati svojo nepremičnino. Vaše prednosti:

• Svetovanje pri prodaji zagotavljajo preverjeni strokovnjaki za nepremičnine z dolgoletnimi izkušnjami.
• Kakovost fotografij in videoposnetkov za predstavitev nepremičnin je dokazano vrhunska, Mr. Lodge.
• Nepremičnine pripravimo za prodajo z uprizoritvijo doma, če je to primerno in zaželeno.
• To je do določene stopnje za prodajalca brezplačno.
• Ponujamo svetovanje pri financiranju in posredovanje iz enega vira.
• Poleg običajnih oglasov na običajnih spletnih portalih in naši domači strani prodajalcem ponujamo razširjeno, potencialno skupino kupcev zaradi naših številnih stikov z najemodajalci (npr. naši trenutni najemodajalci, ki se zanimajo za nakup, in/ali oglaševanje z letaki v bližini nepremičnine, ki se prodaja, da bi nagovorili latentno zainteresirane kupce iz soseske).

Priporočila nagrajujemo: od 1. novembra 2016 bomo priporočila nepremičnin tretjih oseb (tj. lastnik nam ni znan) nagradili z 10 % zaslužene in plačane provizije. Če gre za priporočilo za nepremičnino, katere lastnik nam je znan, bomo plačali 5 % zaslužene in izplačane provizije.

Z veseljem vam bo svetoval naš prodajni oddelek - vaša prva kontaktna točka pri prodaji:

Peter Sarta, vodja prodaje
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-naslov: peter.sarta@mrlodge.de

1. število prebivalcev v Münchnu do 31.12.2016:
Po pričakovanjih bo število prebivalcev Münchna do konca leta doseglo skoraj 1.550.000. To presega vse optimistične napovedi. Nesorazmerno se je povečal delež tujih prebivalcev, ki bo do konca leta dosegel približno 440.000, kar pomeni povečanje na približno 28 %.

2. strmo povečanje števila enočlanskih gospodinjstev v obdobju 2013-2030:
Glavno mesto zvezne dežele München predvideva, da se bo do leta 2030 število samskih gospodinjstev povečalo za približno 115.000. Skoraj dve tretjini od teh naj bi bilo enočlanskih gospodinjstev (+ približno 73.000 gospodinjstev). Pri večjih gospodinjstvih s štirimi ali več osebami se pričakuje povečanje za približno 13.000 gospodinjstev.
V Münchnu trenutno ni zadostnih zmogljivosti, načrtovanje pa zaostaja za dejanskim stanjem. Potrebnih ne bo le 1000 dodatnih stanovanj, temveč tudi ustrezna infrastruktura z jaslimi, vrtci, šolami, upravo, cestami, javnim prevozom in seveda veliko in veliko dodatnega osebja - to je velik izziv.

3. Nadzor najemnin: nadaljnje spremembe na obzorju
2. sprememba najemne zakonodaje z nameravano zaostritvijo zgornje meje najemnin zaenkrat ne bo uvedena. Vendar pa so/bi bili med drugim načrtovani obveznost zagotavljanja informacij o prejšnji najemnini za nova najemna razmerja in vračilo preveč plačane najemnine.
Revizija ali zaostritev indeksa najemnin je še vedno v teku.

4. Povečanje cen nepremičnin:
Cene obstoječih nepremičnin na najboljših lokacijah v Münchnu, ki v nekaterih primerih presegajo 10.000 EUR na kvadratni meter, so daleč najvišje v Nemčiji.
Celo v Parizu so cene na dobrih lokacijah "le" nekoliko višje. Pred leti je bil München celo za pariške vlagatelje še vedno neznanka.

Portal Immoscout prikazuje zelo visoke, inflacijske letne stopnje rasti ponudb nepremičnin:
Spremembe cen stanovanjskih nepremičnin v Schwabingu:

• junij 2014 v primerjavi s prejšnjim letom + 10,87 %.
• junij 2015 v primerjavi s prejšnjim letom + 9,93 %.
• junij 2016 v primerjavi s prejšnjim letom + 13,02 %

Lastniki nepremičnin so bili v zadnjih 10 letih deležni povečanja vrednosti za 100 do 200 %.

5. Število gradbenih dovoljenj + 46 %:
Leta 2015 se je število odobrenih stanovanj v četrtem četrtletju še vedno precej povečalo, kar pomeni, da je rezultat 7 489 odobrenih stanovanj še vedno spoštovanja vreden, čeprav se ne pričakuje, da bi to prineslo veliko olajšanje za stanovanjski trg.
V obdobju od 1. januarja do 31. avgusta 2016 se je število izdanih gradbenih dovoljenj v primerjavi z enakim obdobjem prejšnjega leta povečalo za neverjetnih 46 % (5 503 v primerjavi s 3 767 v letu 2014). Žal je visoka rast nekoliko zavajajoča, saj je bil primerjalni podatek za prvih osem mesecev leta 2015 zelo nizek. Za celotno leto 2016 se pričakuje visoko število dovoljenj.

Dodatne vrednosti od 01.01.-31.08.2016 iz okrožij
(v oklepajih je navedeno obdobje prejšnjega leta):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• München (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• München mesto 5.503 (3.767) + 46,1 %

Vir: Bavarski državni statistični urad

6 Gradbeni projekti v mestnih središčih:
Paulaner Areal: Največji gradbeni projekt v središču mesta v naslednjih nekaj letih bo potekal na območju pivovarne Paulaner v Au. Podjetje Bayerische Hausbau načrtuje 1 500 stanovanj za več kot 3 500 ljudi. Gradnja se bo predvidoma začela leta 2017.

Werksviertel pri Ostbahnhofu: Nova münchenska koncertna dvorana v Werksviertlu pri Ostbahnhofu bo zgrajena skupaj s predvidoma 1.500 novimi stanovanji od leta 2018/2019 (začetek gradnje).

7. ponudbe na portalu Immobilienscout24:
Objavljena ponudba za prodajo se je v primerjavi s pomladjo povečala za 11 %.

• Ponudba prodaje stanovanjskih nepremičnin:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Ponudba za prodajo kondominijev do 200.000 EUR:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Ponudba za prodajo kondominijev do 250.000 EUR:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Ponudba za prodajo kondominijev do 500.000 EUR:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Ponudba za prodajo kondominijev v vrednosti do 1.000.000 EUR: 10.04.2016: 1.000.000 EUR:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Ponudba prodajnih hiš:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8. trg pisarn 1. - 3. četrtletje 2016:
COLLIERS International poroča o 9-odstotnem povečanju obsega uporabe (552.400 m2) v prvih treh četrtletjih leta 2016, pri čemer se je stopnja nezasedenosti na območju Münchna (vključno z okolico) znižala na 3,1 %, znotraj mesta pa le na 2,2 %. Strokovnjaki predvidevajo nadaljnji upad stopenj nezasedenosti, podpovprečno aktivnost novih gradenj na področju poslovnih nepremičnin in rast najemnin.

Trg dela v Münchnu ostaja v zelo dobrem stanju. Brezposelnost je bila septembra z 42.058 (4,2 %) bistveno nižja kot v istem mesecu lani (4,5 %). Število prostih delovnih mest (skupaj 13.376) je za 14,5 % višje kot v preteklem letu. Število novo prijavljenih delovnih mest v mesecu septembru je nekoliko nižje kot v preteklem letu. Pričakovanja ostajajo zelo pozitivna. (Vir: Zvezni zavod za zaposlovanje v Münchnu)

Zanesljivi podatki o skupni zaposlenosti so na voljo od 31. marca 2016. V münchenskem okrožju zavoda za zaposlovanje je 1.028.755 zaposlenih, za katere veljajo prispevki za socialno varnost. V primerjavi z letom 2015 je bilo v tem obdobju zaposlenih 29.970 delavcev več (+ 3 % v primerjavi s prejšnjim letom). Za primerjavo: v Hamburgu, na primer, je 927.500 zaposlenih, za katere veljajo prispevki za socialno varnost (+ 1,8 % v primerjavi s prejšnjim letom).

Gradbena posojila so to poletje dosegla novo najnižjo vrednost v zgodovini. Pogoji za posojila se od poletja gibljejo vstran na zgodovinsko nizki ravni in so v nekaterih primerih nižji od 1 %. Tukaj so prikazane trenutno najboljše vrednosti od 15. oktobra 2016 (efektivna obrestna mera). (Najboljše) vrednosti se nanašajo na 50-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine pri nakupni ceni 200.000 EUR in 2-odstotni amortizaciji ter so namenjene kot vodilo. (Vir: Interhyp - www. interhyp.de)