Доклад за пазара на недвижими имоти - отдаване под наем и продажба

Нашият редовен пазарен доклад има за цел да предостави общ преглед и да ви помогне да си съставите собствена представа за развитието на пазара и общите данни за пазара на недвижими имоти в Мюнхен.

• Пазарът на жилища и имоти в Мюнхен остава много свит през 2016 г.
• Пазар на обзаведени имоти - ниско предлагане, високо търсене, нисък процент на незаети площи
• Продажби на имоти от Mr. Lodge - 2016 г. с най-високи цени
• Кратки новини за пазара на жилищни и офис имоти
• Пазар на труда в Мюнхен
• Лихвени проценти по ипотечните кредити

Ако искате да отдадете под наем или да продадете временно свой собствен обзаведен имот, разбира се, винаги ще се радваме да ви помогнем лично, за да разгледаме вашата индивидуална ситуация и да намерим решения.

През тази година Мюнхен отново отбелязва много силно увеличение на населението поради продължаващата силна икономика и притока на бежанци. Поради това пазарът на жилища и недвижими имоти остава изключително свит. Цените продължават да се покачват и ще продължат да се покачват.

Предлагането на апартаменти под наем, които се предлагат в различните портали за недвижими имоти, като цяло намалява значително. Това се отнася не само за обзаведените, но преди всичко за необзаведените апартаменти. Нарастването на населението води до намаляване на предлагането.

Един от основните проблеми е, че офертите стават все по-малко видими. Това означава, че в сравнение с предишни години много оферти за апартаменти вече не попадат в порталите за недвижими имоти, а все по-често се поставят под масата. Поради повишаването на наемите се наблюдава и по-малко премествания в рамките на града. Тези, които имат жилище, го запазват при свои собствени условия.

Mr. Lodge вижда ясна тенденция в сектора на обзавеждането: Предлагат се все по-малко нови обзаведени апартаменти. Спадът в сравнение с предходната година е в двуцифрен диапазон. Тази тенденция се наблюдава във всички германски метрополии.

Причините за спада са многобройни. От една страна, като цяло се предлагат все по-малко апартаменти. От друга страна, разходите за маркетинг са се увеличили - от 1 юни 2015 г. вече не наемателят плаща комисионата, а наемодателят. Освен това наемателите все по-често остават в обзаведено жилище за по-дълго време, тъй като проектите се удължават и/или намирането на подходящо необзаведено жилище се оказва много трудно. Освен това все повече наематели осъзнават предимствата на обзаведеното жилище: За момента се спестява скъпото и трудоемко обзавеждане и оборудване на жилището.

Както наемателите все по-често наемат обзаведени имоти, така и наемодателите избират обзаведени имоти по основателна причина. Един от аргументите в полза на обзаведеното отдаване под наем все още е предимно по-добрата наличност на имота - като собственик вие оставате по-гъвкав. Освен това професионалните и личните причини често са решаващи в полза на временното отдаване под наем, а много собственици се фокусират и върху по-добрата рентабилност.

През 2016 г. търсенето на обзаведени апартаменти леко нарасна. Както и на пазара на покупко-продажби, където сделките намаляват, а оборотът се увеличава, подобен сценарий се очертава и на пазара на наеми. Поради по-малкото предлагане, особено на апартаменти с 1 спалня, през 2016 г. досега са сключени договори за посредничество за по-малко апартаменти в сравнение с 2015/2014 г., въпреки увеличеното търсене.

В резултат на това процентът на незаетите жилища намалява. Тази тенденция ще се запази и през 2017 г., ако икономиката остане положителна. Предлагането на 3- до 5-стайни апартаменти и къщи остава стабилно в абсолютно изражение.

• Предлагането на апартаменти с 1 спалня остава напълно недостатъчно във всички ценови диапазони. През третото тримесечие свободните жилища на практика не бяха известни.
• При 2-стайните апартаменти има недостиг на оферти, особено на добри места и в ценовия диапазон до около 1700 евро
• Имаше сезонен недостиг на 3- до 5-стайни апартаменти и къщи.

Очакваме леко облекчение за търсещите жилища през следващите три месеца, което ще бъде слабо в сравнение с предходните години. През 2017 г. очакваме по-нататъшен недостиг на обзаведени апартаменти във всички сегменти.

Наемодателят е длъжен да потвърди писмено нанасянето на наемателя в рамките на две седмици.

Тук можете да намерите формуляра, който се използва от град Мюнхен за потвърждение.

Потвърждаването на напускането на жилището беше премахнато отново през септември.

Вие също можете да се възползвате от нашия опит, ако искате да продадете имота си. Вашите предимства:

• Консултациите за продажба се предоставят от доказани експерти по недвижими имоти с дългогодишен опит.
• Качеството на снимките и видеоклиповете за представяне на имотите е доказано Mr. Lodge.
• Подготвяме имотите за продажба чрез инсцениране на дома, ако това е подходящо и желано.
• Това е безплатно за продавача до определено ниво.
• Предлагаме консултации за финансиране и посредничество от един източник.
• В допълнение към обичайните обяви в обичайните интернет портали и на нашата начална страница предлагаме на нашите продавачи разширена, потенциална група от купувачи благодарение на многобройните ни контакти с наемодатели (напр. настоящи наемодатели, които се интересуват от покупка, и/или рекламни листовки в близост до продавания имот, за да се обърнем към латентно заинтересовани купувачи от квартала).

Възнаграждаваме препоръките: от 1 ноември 2016 г. ще възнаграждаваме препоръките за имот на трета страна (т.е. собственикът не ни е известен) с 10 % от спечелената и платена комисиона. Ако препоръката е за имот, чийто собственик ни е известен, ще изплащаме 5 % от спечелената и платена комисиона.

Нашият отдел за продажби с удоволствие ще ви консултира - това е вашата първа точка за контакт при продажбата:

Питър Сарта, мениджър продажби
Т.: 089 340 823 541 | М.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. население в Мюнхен до 31.12.2016 г:
Населението на Мюнхен се очаква да достигне почти 1 550 000 души до края на годината. Това надхвърля всички оптимистични прогнози. Делът на чуждестранните жители е нараснал непропорционално и до края на годината ще достигне около 440 000 души - увеличение до около 28 %.

2. рязко увеличаване на броя на едночленните домакинства в периода 2013-2030 г:
Столицата на провинция Мюнхен предвижда до 2030 г. увеличение на броя на едночленните домакинства с около 115 000. Почти две трети от тях се очаква да бъдат еднолични домакинства (+ около 73 000 домакинства). При по-големите домакинства от четири или повече души се очаква увеличение с около 13 000 домакинства.
Понастоящем капацитетът на Мюнхен е недостатъчен и планирането изостава от реалността. Необходими са не само 1000 допълнителни жилища, но и съответна инфраструктура с ясли, детски градини, училища, администрация, пътища, обществен транспорт и, разбира се, много, много допълнителен персонал - това е огромно предизвикателство.

3. контрол на наемите: нови промени на хоризонта
Второто изменение на закона за наемите с предвиденото затягане на тавана на наемите засега няма да бъде въведено. Въпреки това има/ще има планове за, наред с други неща, задължение за предоставяне на информация за предишния наем за нови наемни договори и за връщане на надплатените наеми.
Все още се очаква преразглеждане или затягане на индекса на наемите.

4. повишаване на цените на недвижимите имоти:
С цени от над 10 000 евро/кв.м в някои случаи за съществуващи имоти на най-добрите места, Мюнхен е далеч от най-високото ниво в Германия.
Дори в Париж цените на имотите на добри места са "само" малко по-високи. Преди години Мюнхен все още беше вътрешен съвет, дори за парижките инвеститори.

Порталът Immoscout показва много високи, инфлационни годишни темпове на растеж на офертите за имоти:
Промени в цените на жилищните имоти в Schwabing:

• юни 2014 г. в сравнение с предходната година + 10,87 %
• юни 2015 г. спрямо предходната година + 9,93 %
• юни 2016 г. спрямо предходната година + 13,02 %

Собствениците на имоти са се радвали на увеличение на стойността с 100 - 200 % през последните 10 години

5. разрешения за строеж + 46 %:
През 2015 г. броят на одобрените жилища все пак се е увеличил значително през четвъртото тримесечие, което означава, че резултатът от 7 489 одобрени жилища все още е респектиращ, въпреки че не се очаква това да доведе до голямо облекчение за жилищния пазар.
В периода от 1 януари до 31 август 2016 г. разрешителните за строеж са се увеличили с невероятните 46 % в сравнение със същия период на предходната година (5 503 в сравнение с 3 767 през 2014 г.). За съжаление високият ръст е донякъде измамен, тъй като сравнителната стойност за първите 8 месеца на 2015 г. е била много ниска. За цялата 2016 г. се очаква висок брой лицензи.

Допълнителни стойности от 01.01.2016 г. до 31.08.2016 г. от областите
(периодът от предходната година в скоби):

• Еберсберг 412 (385) + 7 %
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• Мюнхен (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Мюнхен град 5 503 (3 767) + 46,1 %

Източник: Статистическа служба на провинция Бавария

6 Проекти за изграждане на градски центрове:
Paulaner Areal: Най-големият строителен проект в центъра на града през следващите няколко години ще се осъществи на мястото на пивоварната Paulaner в Ау. Байерише Хаусбау планира изграждането на 1 500 жилища за над 3 500 души. Строителството е планирано да започне през 2017 г.

Werksviertel близо до Ostbahnhof: Новата концертна зала в Мюнхен в Werksviertel при Ostbahnhof ще бъде построена заедно с очакваните 1500 нови апартамента от 2018/2019 г. (начало на строителството).

7. оферти на Immobilienscout24: В момента в Германия се предлагат оферти за закупуване на недвижими имоти, които се намират на територията на Германия:
Публикуваните оферти за продажба са се увеличили с 11% в сравнение с пролетта: апартаменти и къщи за продажба.

• Предлагането на продажби на жилищни сгради:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Оферта за продажба на кондоминиуми на стойност до 200 000 евро:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Оферти за продажба на кондоминиуми на стойност до 250 000 евро:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Оферти за продажба на жилищни имоти на стойност до 500 000 евро:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Офертни продажби на кондоминиуми на стойност до 1 000 000 евро: 10.04.2016 г:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Къщи за продажба на оферти:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

Пазар на офис площи 1 - 3 тримесечие на 2016 г:
COLLIERS International отчита 9-процентно увеличение на усвоените площи (552 400 кв.м) за първите три тримесечия на 2016 г., като процентът на незаетите площи в района на Мюнхен (включително околните райони) е спаднал до 3,1 %, а в рамките на града - само до 2,2 %. Експертите очакват по-нататъшно намаляване на процента на незаетите площи, нова строителна активност под средната за страната в областта на търговските имоти и повишаване на наемите.

Пазарът на труда в Мюнхен остава в много добро състояние. Безработицата през септември е значително по-ниска от тази през същия месец на миналата година (4,5%) - 42 058 души (4,2%). Броят на свободните работни места (общо 13 376) е с 14,5 % по-висок от този през предходната година. Новорегистрираните работни места за месец септември са малко по-малко от предходната година. Очакванията остават много положителни. (Източник: Федерална агенция по заетостта в Мюнхен)

Надеждни данни за общата заетост са налични към 31 март 2016 г. В района на Агенцията по заетостта в Мюнхен има 1 028 755 служители, които подлежат на социалноосигурителни вноски. В сравнение с 2015 г. броят на служителите е с 29 970 повече (+ 3 % в сравнение с предходната година). За сравнение, в Хамбург, например, има 927 500 служители, подлежащи на социалноосигурителни вноски (+ 1,8 % в сравнение с предходната година).

Това лято строителните заеми достигнаха нов исторически минимум. От лятото насам условията по кредитите се движат встрани на исторически ниско ниво и в някои случаи са под 1%. Ето и най-добрите стойности към момента от 15 октомври 2016 г. (ефективен лихвен процент). (Най-добрите) стойности се отнасят за съотношение заем/стойност на имота от 50 % при покупна цена от 200 000 евро и амортизация от 2 % и имат ориентировъчен характер. (Източник: Interhyp - www. interhyp.de)