Zpráva o trhu s nemovitostmi - Pronájem a prodej

Naše pravidelná zpráva o trhu má poskytnout obecný přehled a pomoci vám vytvořit si vlastní obrázek o vývoji trhu a obecných údajích o mnichovském trhu s nemovitostmi.

• Trh s bydlením a nemovitostmi v Mnichově zůstává i v roce 2016 velmi napjatý
• Trh se zařízenými nemovitostmi - nízká nabídka, vysoká poptávka, nízká míra neobsazenosti.
• Prodej nemovitostí podle pana Lodge - rok 2016 s nejvyššími cenami
• Novinky ve zkratce o trhu s obytnými a kancelářskými nemovitostmi
• Trh práce v Mnichově
• Úrokové sazby hypoték

Pokud chcete dočasně pronajmout nebo prodat vlastní zařízenou nemovitost, samozřejmě vám vždy rádi pomůžeme osobně, abychom mohli řešit vaši individuální situaci a najít řešení.

Mnichov v letošním roce opět zažívá velmi silný nárůst počtu obyvatel v důsledku pokračující silné ekonomiky a přílivu uprchlíků. Trh s bydlením a nemovitostmi proto zůstává mimořádně napjatý. Ceny nadále rostou a budou růst i nadále.

Nabídka nájemních bytů dostupných na různých realitních portálech se celkově výrazně snižuje. To se týká nejen zařízených, ale především nezařízených bytů. Růst počtu obyvatel snižuje nabídku.

Jedním z hlavních problémů je, že nabídky jsou stále méně viditelné. To znamená, že ve srovnání s předchozími lety se mnoho nabídek bytů již nedostává na realitní portály, ale stále častěji se umisťují pod stůl. Vzhledem k růstu nájmů dochází také k menšímu počtu stěhování v rámci města. Ti, kteří byt mají, si ho nechávají za vlastních podmínek.

Mr. Lodge vidí jasný trend v sektoru zařízených bytů: V nabídce je stále méně nových zařízených bytů. Pokles oproti předchozímu roku je dvouciferný. Tento trend existuje ve všech německých metropolích.

Důvody poklesu jsou různé. Na jedné straně se obecně nabízí méně bytů. Na druhé straně se zvýšily náklady na marketing - od 1. června 2015 již neplatí provizi nájemce, ale pronajímatel. Kromě toho nájemníci stále častěji zůstávají v zařízeném bytě déle, protože se prodlužují projekty a/nebo se ukazuje, že najít vhodný nezařízený byt je velmi obtížné. Kromě toho si stále více nájemníků uvědomuje výhody zařízeného bytu: Ušetříte na nákladném a časově náročném zařizování a vybavení bytu na dobu určitou.

Stejně jako si nájemníci z dobrého důvodu stále častěji pronajímají zařízené nemovitosti, i pronajímatelé se z dobrého důvodu rozhodují pro pronájem zařízených nemovitostí. Jedním z argumentů ve prospěch pronájmu zařízené nemovitosti je stále především lepší dostupnost nemovitosti - jako majitel zůstáváte flexibilnější. Kromě toho pro dočasný pronájem často rozhodují profesní a soukromé důvody a mnoho majitelů se také zaměřuje na lepší ziskovost.

Poptávka po zařízených bytech v roce 2016 mírně vzrostla. Stejně jako na trhu koupě, kde klesá počet transakcí a roste obrat, se podobný scénář rýsuje i na trhu pronájmu. Vzhledem k nižší nabídce, zejména bytů 1+kk, bylo v roce 2016 ve srovnání s rokem 2015/2014 zatím zprostředkováno méně bytů, a to i přes nárůst poptávky.

V důsledku toho klesá míra neobsazenosti. Tento trend bude pokračovat i v roce 2017, pokud se ekonomika bude vyvíjet pozitivně. Zprostředkování 3 až 5pokojových bytů a domů zůstalo v absolutních číslech stabilní.

• Nabídka jednopokojových bytů zůstává ve všech cenových relacích zcela nedostatečná. Volná místa nebyla ve 3. čtvrtletí prakticky znát.
• V případě 2pokojových bytů je nedostatek nabídek, zejména v dobrých lokalitách a v cenových relacích do cca 1 700 eur.
• Sezónní nedostatek byl zaznamenán u 3 až 5pokojových bytů a domů.

V příštích třech měsících očekáváme mírné uvolnění u žadatelů o byt, které bude ve srovnání s předchozími roky mírné. V roce 2017 očekáváme další nedostatek zařízených bytů ve všech segmentech.

Pronajímatel je povinen písemně potvrdit nastěhování nájemce do dvou týdnů.

Zde naleznete formulář, který město Mnichov pro toto potvrzení používá.

Potvrzení o vystěhování bylo v září opět zrušeno.

Pokud chcete prodat svou nemovitost, můžete i vy využít našich zkušeností. Vaše výhody:

• Poradenství při prodeji poskytují prověření odborníci na nemovitosti s dlouholetými zkušenostmi.
• Kvalita fotografií a videí pro prezentaci nemovitostí je prověřená Mr. Lodge špičkové kvality.
• Připravujeme nemovitosti k prodeji prostřednictvím home stagingu, pokud je to vhodné a žádoucí.
• Do určité výše je to pro prodávajícího zdarma.
• Nabízíme poradenství v oblasti financování a zprostředkování prodeje z jedné ruky.
• Kromě obvyklé inzerce na obvyklých internetových portálech a na naší domovské stránce nabízíme prodávajícím rozšířenou, potenciální skupinu kupujících díky mnoha kontaktům na pronajímatele (např. na naše stávající pronajímatele, kteří mají zájem o koupi, a/nebo letákovou inzerci v okolí prodávané nemovitosti s cílem oslovit latentní zájemce z okolí).

Odměňujeme doporučení: od 1. listopadu 2016 odměňujeme doporučení nemovitosti třetí strany (tj. majitel nám není znám) 10 % ze získané a vyplacené provize. Pokud se doporučení týká nemovitosti, jejíž majitel je nám znám, vyplatíme 5 % ze získané a vyplacené provize.

S prodejem vám rád poradí naše obchodní oddělení - vaše první kontaktní místo:

Peter Sarta, manažer prodeje
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-mail: peter.sarta@mrlodge.de

1. počet obyvatel v Mnichově do 31.12.2016:
Očekává se, že počet obyvatel Mnichova dosáhne do konce roku téměř 1 550 000. To překonává všechny optimistické prognózy. Podíl zahraničních obyvatel neúměrně vzrostl a do konce roku dosáhne přibližně 440 000, což představuje nárůst na přibližně 28 %.

2. Prudký nárůst jednočlenných domácností v letech 2013-2030:
Hlavní město spolkové země Mnichov předpokládá do roku 2030 nárůst o přibližně 115 000 domácností jednotlivců. Téměř dvě třetiny z nich mají tvořit jednočlenné domácnosti (+ cca 73 000 domácností). U větších čtyř a vícečlenných domácností se očekává nárůst o cca 13 000 domácností.
V současné době není v Mnichově dostatečná kapacita a plánování zaostává za skutečností. Bude zapotřebí nejen 1000 dalších bytů, ale také odpovídající infrastruktura s jeslemi, školkami, školami, administrativou, silnicemi, veřejnou dopravou a samozřejmě spousta a spousta dalších zaměstnanců - to je obrovská výzva.

3. Regulace nájemného: další změny na obzoru
Druhá novela nájemního práva se zamýšleným zpřísněním horní hranice nájemného prozatím nebude zavedena. Plánuje se však/bude se plánovat mimo jiné povinnost poskytovat informace o předchozím nájemném u nových nájemních smluv a vracení nájemného zaplaceného navíc.
Revize nebo zpřísnění indexu nájemného se stále očekává.

4. Zvýšení cen nemovitostí:
Mnichov, kde ceny stávajících nemovitostí v nejlepších lokalitách v některých případech přesahují 10 000 eur za metr čtvereční, je zdaleka nejvyšší v Německu.
Dokonce i v Paříži jsou ceny v dobrých lokalitách "jen" o něco vyšší. Před lety byl Mnichov ještě zasvěceným tipem i pro pařížské investory.

Portál Immoscout ukazuje velmi vysoké, inflační roční míry růstu nabídek nemovitostí:
Změny cen rezidenčních nemovitostí ve Schwabingu:

• červen 2014 oproti předchozímu roku + 10,87 %.
• Červen 2015 ve srovnání s předchozím rokem + 9,93 %.
• červen 2016 ve srovnání s předchozím rokem + 13,02 %

Majitelé nemovitostí se za posledních 10 let těšili nárůstu hodnoty o 100 - 200 %.

5. Stavební povolení + 46 %:
V roce 2015 se počet povolených bytů ve čtvrtém čtvrtletí ještě výrazně zvýšil, což znamená, že výsledek 7 489 povolených bytů je stále úctyhodný, i když se neočekává, že by to trhu s bydlením příliš ulevilo.
V období od 1. ledna do 31. srpna 2016 se počet stavebních povolení zvýšil o neuvěřitelných 46 % oproti stejnému období předchozího roku (5 503 oproti 3 767 v roce 2014). Vysoký nárůst je bohužel poněkud ošidný, protože srovnatelný údaj za prvních 8 měsíců roku 2015 byl velmi nízký. Za celý rok 2016 se očekává vysoký počet licencí.

Další hodnoty 01.01.-31.08.2016 z okresů
(v závorce je uvedeno období předchozího roku):

• Ebersberg 412 (385) + 7 %.
• Erding 435 (579) - 24 %
• Freising 671 (505) + 32,9 %
• Fürstenfeldbruck 538 (522) + 3 %
• Mnichov (LK) 1007 (879) + 14,6 %
• Starnberg 453 (382) + 18,6 %
• Mnichov město 5 503 (3 767) + 46,1 %

Zdroj: Bavorský zemský statistický úřad

6 Projekty výstavby v centru města:
Paulaner Areal: Největší vnitroměstský stavební projekt v příštích letech se uskuteční v areálu pivovaru Paulaner v Au. Bayerische Hausbau plánuje 1 500 bytů pro více než 3 500 osob. Zahájení výstavby je plánováno na rok 2017.

Werksviertel u Ostbahnhofu: Nová mnichovská koncertní hala ve Werksviertelu u Ostbahnhofu bude postavena společně s předpokládanými 1 500 novými byty od roku 2018/2019 (zahájení výstavby).

7. Nabídky na Immobilienscout24:
Byty a domy na prodej - Zveřejněná nabídka na prodej se oproti jaru zvýšila o 11 %.

• Nabídka prodeje bytových domů:
  10.03.2013: 2.158 | 11.04.2014: 2.305 | 24.04. 2015: 1.854 | 24.04.2016: 1.739 | 24.10.2016: 1.932
• Nabídka prodeje kondominií do 200 000 eur:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24. 04.2015: 139 | 24.04.2016: 64 | 24.10. 2016: 79
• Nabídka prodeje kondominií do 250 000 eur:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24. 04.2015: 221 | 24.04.2016: 136 | 24.10 .2016: 137
• Nabídka prodeje kondominií do 500 000 eur:
  24.04.2016: 765 | 24.10.2016: 811
• Nabídkové prodeje kondominií do 1 000 000 eur: 24.04.2016: 1 000 000 eur:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04. 2016: 1.511 | 24.10.2016: 1.662
• Nabídka prodejních domů:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24. 04.2015: 272 | 24.04.2016: 279 | 15.10 .2016: 334

8. kancelářský trh 1. - 3. čtvrtletí 2016:
COLLIERS International hlásí za první tři čtvrtletí roku 2016 nárůst využití o 9 % (552 400 m2), přičemž míra neobsazenosti v oblasti Mnichova (včetně okolí) klesla na 3,1 % a v rámci města pouze na 2,2 %. Odborníci očekávají další pokles míry neobsazenosti, podprůměrnou novou stavební aktivitu v oblasti komerčních nemovitostí a růst nájemného.

Mnichovský trh práce je i nadále ve velmi dobré kondici. Nezaměstnanost v září dosáhla 42 058 osob (4,2 %) a byla výrazně nižší než ve stejném měsíci loňského roku (4,5 %). Počet volných pracovních míst (celkem 13 376) je o 14,5 % vyšší než v předchozím roce. Počet nově registrovaných pracovních míst za měsíc září je mírně nižší než v předchozím roce. Očekávání zůstávají velmi pozitivní. (Zdroj: Spolková agentura práce Mnichov)

Spolehlivé údaje o celkové zaměstnanosti jsou k dispozici k 31. březnu 2016. V mnichovském obvodu agentury práce je 1 028 755 zaměstnanců, kteří podléhají odvodům na sociální pojištění. Ve srovnání s rokem 2015 je to o 29 970 zaměstnanců více (+ 3 % oproti předchozímu roku). Pro srovnání, například v Hamburku je 927 500 zaměstnanců podléhajících odvodům sociálního pojištění (+ 1,8 % oproti předchozímu roku).

Stavební úvěry dosáhly letos v létě nového historického minima. Podmínky pro úvěry se od léta pohybují do strany na historicky nejnižší úrovni a v některých případech se pohybují pod 1 %. Zde jsou aktuální nejlepší hodnoty z 15. října 2016 (efektivní úroková sazba). Tyto (nejlepší) hodnoty se vztahují k poměru úvěru k hodnotě nemovitosti ve výši 50 % při pořizovací ceně 200 000 eur a amortizaci 2 % a jsou určeny jako orientační. (Zdroj: Interhyp - www. interhyp.de)