Mníchovský trh s obytnými nehnuteľnosťami
Trh s obytnými nehnuteľnosťami v Mníchove bude v roku 2025 dynamický. Výraznému nárastu ponuky bude zodpovedať väčšia ochota kupovať, pričom rozhodovanie o kúpe ovplyvnia vyššie požiadavky na financovanie. V tomto prostredí sú čoraz dôležitejšie lokalita, vlastnosti a realistické cenové očakávania.
Najdôležitejšie body v skratke:
- Nákupný trh: Výrazný nárast ponuky spojený s vysokým dopytom; ceny prevažne stabilné, v jednotlivých segmentoch mierne klesli. Viac ako 65 % kupujúcich boli vlastníci alebo kupujúci pre príbuzných.
- Trh prenájmu (zariadený): V 4. štvrťroku nestály dopyt, rastúca ponuka 1- a 2-izbových bytov; kvalitné vybavenie naďalej získava na význame.
- Stavebné povolenia: V meste Mníchov poklesli takmer o polovicu (-48 %), v okolitých oblastiach - najmä v Rosenheime, Ebersbergu a Miesbachu - zaznamenali výrazný rast.
- Úrokové sadzby a financovanie: Úrokové sadzby hypoték zostávajú kľúčovým faktorom; úrokové sadzby sa koncom roka mierne zvýšili.
- Všeobecné podmienky: Silný trh práce, rastúci počet obyvateľov a vysoká dynamika začínajúcich podnikov podporujú dopyt, zatiaľ čo regulácia a nízka aktivita v oblasti novej výstavby obmedzujú ponuku.
Trh s prenájmom zariadených bytov
Dopyt po zariadených bytoch a domoch sa vo 4. štvrťroku vyvíjal odlišne. Tlmený dopyt v novembri kontrastoval so zvýšeným dopytom v decembri. V januári bol vývoj podobný ako v predchádzajúcom roku.
Rovnako ako v predchádzajúcich štvrťrokoch boli jednoznačne najžiadanejšími kategóriami byty a 2-izbové byty.
Najžiadanejšie cenové rozpätie pre 1-izbové byty je 1 100 až 1 500 EUR a pre 2-izbové byty 1 700 až 2 300 EUR (každý vrátane všetkých služieb, elektriny a internetu). Domy sa prenajímali prevažne za 3 500 až 5 000 EUR (plus náklady na energie). Luxusnejšie nehnuteľnosti a vily dosahovali nájomné až 15 000 €. Trendom sú čoraz lepšie vybavené nehnuteľnosti.
V roku 2025 ako celku Mr. Lodge asistoval viac ako 11 000 potenciálnym nájomníkom (-3,5 %) a úspešne sprostredkoval viac ako 2 100 zariadených bytov a domov. V ponuke bolo o 13 % menej nových bytov, čo odráža sprísnenie situácie na trhu s bývaním.
V roku 2026 očakávame mierne vyšší dopyt ako v predchádzajúcom roku.
Nákupný trh s bytmi a domami
Celý rok a 4. štvrťrok sa vyznačovali veľkou a výrazne zvýšenou ponukou na mníchovskom trhu. Na druhej strane sa udalosti počas celého roka vyznačovali vysokou ochotou nakupovať. Kľúčovými faktormi ochoty kúpiť boli vhodná lokalita, vybavenie a atraktívna kúpna cena. V prípade Mr. Lodgeho sa obrat v oblasti predaja zvýšil o 42 %. Veľmi dynamický bol aj 4. štvrťrok. Viac ako 65 % kupujúcich boli vlastníci alebo kupujúci pre príbuzných.
Jesenná správa mníchovskej odbornej komisie uvádza stagnáciu až mierny pokles cien bytových domov, dvojdomov a radových rodinných domov za 1. až 3. štvrťrok (4. štvrťrok ešte nie je k dispozícii). Na trhu so samostatne stojacimi domami, dvojdomami a radovými domami, ako aj malými kondomíniovými komplexmi bolo zaznamenaných o 11 % viac transakcií. Ceny pozemkov pre individuálnu bytovú výstavbu klesli o 16 % v porovnaní so štandardnými hodnotami pozemkov k 1. januáru 2024.
| TYP NEHNUTEĽNOSTI (v priemerných, dobrých obytných oblastiach) | PROXIMÁLNA CENA |
| Dvojdom | 1 105 000 € |
| Rohové radové domy | 1 025 000 € |
| Stredné radové domy | 880 000 € |
Immoscout hlási na konci roka prvýkrát od roku 2020 rast cien vo všetkých 8 najväčších mestách, pričom v Mníchove bol zaznamenaný mierny rast o 0,8 %. Dopyt by sa presunul späť do miest.
Sprísnenie zmrazenia nájomného a ďalšie regulácie:
Plánované sprísnenie nájomného práva nemeckou vládou a ďalšia regulácia zmrazenia nájomného nepodporia investície do nájomných bytov a kúpu nehnuteľností na dôchodok.
Ponuka nehnuteľností na predaj
Ponuka nehnuteľností na predaj klesá
V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a predchádzajúcim rokom sa v Mníchove a takmer vo všetkých okresoch znížil nárast ponuky a ponuka bytov, domov a pozemkov na predaj. V okresoch Dachau, Ebersberg a Miesbach sa ponuka bytov oproti predchádzajúcemu roku znížila.
| BYTY | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Zmena v % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| okres Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Zmena v % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Zmena v % |
| Mníchov | 270 | 279 | 3,3% |
| Okres Mníchov | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
STAVEBNÉ POVOLENIA
V Mníchove sa počet stavebných povolení na výstavbu bytov znížil takmer o polovicu. K 30. novembru bolo schválených len 4 537 bytov, čo predstavuje medziročný pokles o 48 %. V niektorých okresoch bol zaznamenaný veľmi pozitívny trend. Ebersberg +69 %, Miesbach a Rosenheim po +84 %. Vyniká najmä okres Rosenheim s 1 115 schválenými bytmi.
| POVOLENIE VÝSTAVBY BYTOV | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Zmena v % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Okres Mníchov | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
POPULAČNÝ VÝVOJ
Počet obyvateľov sa v priebehu roka do konca novembra zvýšil celkovo o 9 542 osôb (1 613 399 hlavných obyvateľov oproti 1 603 857 na začiatku roka). Počet domácností sa zvýšil o 5 340 (868 674 v porovnaní s 863 334). Za rok 2025 mesto Mníchov vykázalo prebytok narodených +2 860 a saldo prírastku +4 825. Celkovo sa však prírastok výrazne znížil a odliv zvýšil.
TRH PRÁCE MESTO MNÍCHOV
Trh práce je silnejší ako v iných regiónoch:
Spolkový úrad práce uvádza, že v decembri 2025 sa nezamestnanosť v agentúrnom okrese Mníchov takmer nezmenila (miera 5 %). V porovnaní s predchádzajúcim rokom však výrazne vzrástla o 9,4 %. Počet registrovaných pracovných miest je o 10,8 % nižší ako v predchádzajúcom roku. Počet zamestnancov podliehajúcich odvodom na sociálne poistenie vzrástol na 1 242 026 (+0,5 %). Agentúra to komentuje: Hoci mierny nárast nezamestnanosti v decembri je v rámci obvyklého sezónneho rozsahu, počet nezamestnaných je stále vyšší ako po mnoho rokov a zároveň je menej voľných pracovných miest. Počet voľných pracovných miest na Stepstone (09.01.2026) je na rovnakej úrovni ako v minulom roku.
INFLÁCIA
Očakáva sa, že miera inflácie v Nemecku bude v decembri 2025 na úrovni +1,8 %. Meria sa ako zmena indexu spotrebiteľských cien (CPI) v porovnaní s rovnakým mesiacom predchádzajúceho roka. Podľa Spolkového štatistického úradu (Destatis) zostanú spotrebiteľské ceny na základe doteraz dostupných výsledkov v porovnaní s novembrom 2025 nezmenené (0,0 %). Očakáva sa, že priemerná ročná miera inflácie v roku 2025 dosiahne +2,2 %. Miera inflácie bez potravín a energií, často označovaná ako jadrová inflácia, by mala v decembri 2025 dosiahnuť +2,4 %.
VÝVOJ ÚROKOVÝCH SADZIEB
Vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverov zostáva kľúčovým faktorom pri rozhodovaní o kúpe na trhu s nehnuteľnosťami. Aktuálne hodnotenia zo sektora financovania naznačujú, že priestor na ďalší pokles úrokových sadzieb je obmedzený a riziko rastu nákladov na financovanie sa zvyšuje. "Priestor pre tlak na znižovanie financovania nehnuteľností už takmer neexistuje a má tendenciu sa zdražovať. Vzhľadom na prognózy neodporúčame špekulovať na pokles úrokových sadzieb - riziko rastu nákladov v súčasnosti jednoznačne prevažuje. Ak môžete kupovať a našli ste vhodnú nehnuteľnosť, mali by ste si teraz zistiť skutočnosti. Odborné poradenstvo vám pomôže realisticky vypočítať váš rozpočet a optimálne zakomponovať do financovania možnosti dotácií. Dobré poradenstvo bude v roku 2026 kľúčovým faktorom," predpovedá Miriam Mohr, obchodná riaditeľka skupiny Interhyp Group, v decembri 2025.
| Dospelosť | októbra'12 | októbra'16 | mája'19 | júla'21 | júla'22 | mája'23 | augusta'24 | mája'25 | jána'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Očakávame, že trh s obytnými nehnuteľnosťami v Mníchove sa bude v roku 2026 vyvíjať pozitívne za predpokladu, že nemecká vláda nebude brzdiť ochotu investovať zavedením nových predpisov a sprísnením nájomného práva. Obmedzená nová stavebná činnosť, ekonomická sila a pokračujúca imigrácia vo všeobecnosti podporujú dopyt. Dôkladné analýzy trhu a odborné poradenstvo sú čoraz dôležitejšie.
