Münchens marked for boligejendomme
Markedet for boligejendomme i München vil være dynamisk i 2025. En betydelig stigning i udbuddet vil blive mødt med en større købsvilje, mens højere finansieringskrav vil påvirke købsbeslutningerne. I dette miljø bliver beliggenhed, funktioner og realistiske prisforventninger stadig vigtigere.
De vigtigste punkter på et øjeblik:
- Købsmarkedet: Betydelig stigning i udbuddet kombineret med høj efterspørgsel; priserne er stort set stabile, lidt lavere i enkelte segmenter. Over 65 % af køberne var ejere eller købte til familiemedlemmer.
- Udlejningsmarkedet (møbleret): Inkonsekvent efterspørgsel i 4. kvartal, stigende udbud af 1- og 2-værelses lejligheder; møbler af høj kvalitet får fortsat større betydning.
- Byggetilladelser: Næsten halveret i byen München (-48%), nogen stærk vækst i de omkringliggende områder - især i Rosenheim, Ebersberg og Miesbach.
- Renter og finansiering: Realkreditrenter er fortsat en nøglefaktor; renterne steg en smule i slutningen af året.
- Generelle forhold: Et robust arbejdsmarked, stigende befolkningstal og et højt opstartsmomentum understøtter efterspørgslen, mens regulering og lav nybygningsaktivitet begrænser udbuddet.
Udlejningsmarked for møblerede lejligheder
Efterspørgslen efter møblerede lejligheder og huse udviklede sig forskelligt i 4. kvartal. Dæmpet efterspørgsel i november stod i kontrast til øget efterspørgsel i december. Tendensen i januar var den samme som året før.
Som i de foregående kvartaler var lejligheder og 2-værelses lejligheder langt de mest efterspurgte kategorier.
Den mest efterspurgte prisklasse for lejligheder med 1 soveværelse er €1.100 til €1.500 og for lejligheder med 2 soveværelser €1.700 til €2.300 (begge inklusive alle forbrugsudgifter, elektricitet og internet). Huse blev overvejende udlejet for mellem €3.500 og €5.000 (plus forbrugsomkostninger). Mere luksuriøse ejendomme og villaer opnåede huslejer på op til 15.000 euro. Tendensen går mod stadig mere veludstyrede ejendomme.
I 2025 som helhed hjalp Mr. Lodge over 11.000 potentielle lejere (-3,5%) og formidlede over 2.100 møblerede lejligheder og huse. Der blev udbudt 13% færre nye lejligheder, hvilket afspejler det strammere boligmarked.
I 2026 forventer vi, at efterspørgslen vil være lidt højere end året før.
Markedet for køb af lejligheder og huse
Hele året og 4. kvartal var præget af et stort og markant øget udbud på markedet i München. På den anden side var begivenhederne præget af en høj købsvilje gennem hele året. Den rigtige beliggenhed, indretning og en attraktiv købspris var nøglefaktorer i købsviljen. For Mr. Lodge steg omsætningen på salgsområdet med 42%. 4. kvartal var også meget dynamisk. Over 65% af køberne var ejere eller købte til familiemedlemmer.
Efterårsrapporten fra ekspertudvalget i München rapporterer om en stagnation til et lille fald i priserne på ejerlejligheder, dobbelthuse og rækkehuse for 1. til 3. kvartal (4. kvartal er endnu ikke tilgængeligt). På markedet for parcel-, række- og dobbelthuse samt små ejerlejlighedskomplekser blev der registreret 11% flere transaktioner. Priserne på individuelle boligbyggegrunde faldt med 16 % i forhold til standardgrundværdierne pr. 1. januar 2024.
| EJENDOMSTYPE (i gennemsnitlige, gode boligområder) | FORUDSAT PRIS |
| Dobbelthus | €1.105.000 |
| Rækkehuse på hjørnet | €1.025.000 |
| Mellemliggende rækkehuse | €880.000 |
Immoscout rapporterer om stigende priser for første gang siden 2020 i alle top 8-byer i slutningen af året, med en moderat vækst på 0,8 % for München. Efterspørgslen vil flytte tilbage til byerne.
Stramning af huslejestoppet og yderligere reguleringer:
Den tyske regerings planlagte stramning af lejeloven og yderligere regulering af huslejestoppet vil ikke støtte investeringer i udlejningslejligheder og køb af ejendom til pensionering.
Din velbegrundede ejendomsvurdering som grundlag for et vellykket salg
Fastlæg den realistiske markedsværdi af din ejendom: hurtigt online, i et personligt videoopkald eller direkte på stedet med vores erfarne ejendomseksperter. Gennemsigtig, pålidelig og baseret på aktuelle markedsdata - for sikre beslutninger og en vellykket salgsproces.
Udbyd ejendom til salg
Udbuddet af ejendomme til salg falder
Sammenlignet med det foregående kvartal og det foregående år er stigningen i udbuddet og udbuddet af lejligheder, huse og grunde til salg i München og næsten alle distrikter faldet. I bydelene Dachau, Ebersberg og Miesbach er udbuddet af lejligheder faldet i forhold til året før.
| LEJLIGHEDER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Ændring i %. |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Landkreis Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg 261 213 18,4 | |||
| LK Starnberg,3 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3 | |||
| LK Miesbach,6 |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Ændring i %. |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau distrikt | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4 |
| LK Starnberg,9 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% | |||
| LK Miesbach,7 |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Ændring i %. |
| München | 270 | 279 | 3,3 %. |
| München distrikt | 206 | 222 | 7,8 |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau-distriktet | 93 | 117 | 25,8 |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3 |
| LK Starnberg,8 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8 | |||
| LK Miesbach,0 |
BYGGETILLADELSER
I byen München er byggetilladelserne til lejligheder næsten halveret. Pr. 31. december var der kun godkendt 5.366 lejligheder, hvilket svarer til et fald på 46 % i forhold til året før. Der var en meget positiv tendens i nogle distrikter, såsom Miesbach med +58% og Fürstenfeldbruck med +66%. Især distriktet Rosenheim skiller sig ud med 1.194 godkendte lejligheder.
| BYGGEGODKENDELSE LEJLIGHEDER | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Ændring i %. |
| München | 9938 | 5366 | -46% |
| München distrikt 1650 1734 5%. | |||
| Bad Tölz-distriktet | 275 | 274 | 0% |
| LK Dachau | 444 | 510 | 15 |
| LK Ebersberg 576 400 31% | |||
| LK Freising | 620 | 701 | 13 |
| LK Erding | 808 | 544 | -33 |
| LK Fürstenfeldbruck | 345 | 574 | 66% |
| LK Miesbach. | |||
| LK Starnberg634375-41 | |||
| LK Rosenheim668119479 |
BEFOLKNINGSUDVIKLING
Befolkningen steg med i alt 8.572 personer (1.612.429 hovedindbyggere sammenlignet med 1.603.857 i begyndelsen af året) i løbet af året frem til slutningen af december. Antallet af husstande steg med 4.849 (868.183 sammenlignet med 863.334). For året 2025 rapporterede byen München et fødselsoverskud på +2.860 og en tilstrømningsbalance på +4.825. Samlet set faldt tilstrømningen dog betydeligt, og afstrømningen steg.
ARBEJDSMARKED BYEN MÜNCHEN
Arbejdsmarkedet er mere robust end i andre regioner:
I december 2025 rapporterede Federal Employment Agency næsten uændret arbejdsløshed (sats 5%) i Münchens agenturdistrikt. Sammenlignet med året før er den dog steget markant med 9,4 procent. Antallet af registrerede job ligger 10,8 % under det foregående år. Antallet af ansatte, der skal betale socialsikringsbidrag, steg til 1.242.026 (+0,5 %). Agenturet kommenterer: Selvom den lille stigning i arbejdsløsheden i december ligger inden for det sædvanlige sæsonmæssige interval, er antallet af arbejdsløse stadig højere, end det har været i mange år, samtidig med at der er færre ledige stillinger til rådighed. Antallet af ledige stillinger på Stepstone (09.01.2026) er på samme niveau som sidste år.
INFLATION
Inflationsraten i Tyskland forventes at være +1,8% i december 2025. Den måles som ændringen i forbrugerprisindekset (CPI) sammenlignet med samme måned året før. Ifølge det føderale statistiske kontor (Destatis) vil forbrugerpriserne forblive uændrede i forhold til november 2025 (0,0%) baseret på de resultater, der er tilgængelige til dato. Den årlige gennemsnitlige inflation for 2025 forventes at være +2,2 %. Inflationen ekskl. fødevarer og energi, ofte kaldet kerneinflationen, forventes at være +2,4 % i december 2025.
UDVIKLING I RENTESATSER
Udviklingen i realkreditrenterne er fortsat en nøglefaktor for købsbeslutninger på ejendomsmarkedet. De aktuelle vurderinger fra finansieringssektoren tyder på, at mulighederne for yderligere rentefald er begrænsede, og at risikoen for stigende finansieringsomkostninger er stigende. "Der er næppe plads til et nedadgående pres på ejendomsfinansieringen, og der er en tendens til, at den bliver dyrere. I lyset af prognoserne fraråder vi at spekulere i faldende renter - risikoen for stigende omkostninger opvejer i øjeblikket klart dette. Hvis du kan købe og har fundet den rigtige ejendom, bør du få styr på fakta nu. Professionel rådgivning vil hjælpe dig med at beregne dit budget realistisk og integrere tilskudsmulighederne optimalt i finansieringen. God rådgivning vil være en nøglefaktor i 2026", forudser Miriam Mohr, Chief Sales Officer i Interhyp Group, i december 2025.
| Forfaldstidspunkt | Okt'12 | Okt'16 | Maj'19 | Juli'21 | Juli'22 | Maj'23 | Aug'24 | Maj'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
UDSIKTER
Vi forventer, at boligmarkedet i München vil udvikle sig positivt i 2026, forudsat at den tyske regering ikke hæmmer investeringslysten ved at indføre nye regler og stramme lejelovgivningen. Begrænset nybyggeri, økonomisk styrke og fortsat indvandring understøtter generelt efterspørgslen. Solide markedsanalyser og professionel rådgivning bliver stadig vigtigere.
