Ринок житлової нерухомості Мюнхена
Ринок житлової нерухомості в Мюнхені буде динамічним у 2025 році. Значне збільшення пропозиції супроводжуватиметься більшим бажанням купувати, тоді як вищі вимоги до фінансування впливатимуть на рішення про купівлю. У цьому середовищі все більшого значення набувають місце розташування, характеристики та реалістичні цінові очікування.
Найважливіші моменти з першого погляду:
- Ринок купівлі: Значне збільшення пропозиції у поєднанні з високим попитом; ціни переважно стабільні, дещо знизилися в окремих сегментах. Понад 65% покупців були власниками житла або купували для родичів.
- Ринок оренди (мебльованої): Нестабільний попит у 4-му кварталі, зростання пропозиції 1- та 2-кімнатних квартир; якісні меблі продовжують набувати все більшого значення.
- Дозволи на будівництво: Майже вдвічі скоротились у Мюнхені (-48%), спостерігалось значне зростання в прилеглих районах, зокрема в Rosenheim, Еберсберзі та Miesbach.
- Відсоткові ставки та фінансування: Відсоткові ставки за іпотечними кредитами залишаються ключовим фактором; наприкінці року відсоткові ставки дещо зросли.
- Загальні умови: Міцний ринок праці, зростання населення та висока динаміка відкриття нових підприємств підтримують попит, тоді як регулювання та низька активність у новому будівництві обмежують пропозицію.
Ринок оренди мебльованих квартир
Попит на мебльовані квартири та будинки у 4-му кварталі розвивався по-різному. Пригнічений попит у листопаді контрастував зі зростанням попиту в грудні. Тенденція у січні була подібною до минулорічної.
Як і в попередніх кварталах, найбільш затребуваними категоріями були квартири і 2-кімнатні квартири.
Найпопулярніший ціновий діапазон для 1-кімнатних квартир - від €1 100 до €1 500, а для 2-кімнатних - від €1 700 до €2 300 (кожна з них включає всі комунальні послуги, електроенергію та інтернет). Будинки переважно здавалися в оренду за ціною від 3 500 до 5 000 євро (плюс комунальні витрати). Більш розкішні об'єкти нерухомості та вілли здавалися в оренду за ціною до 15 000 євро. Тенденція полягає в тому, що об'єкти нерухомості стають все більш добре обладнаними.
Загалом у 2025 році Mr. Lodge допоміг понад 11 000 потенційних орендарів (-3,5%) і успішно здійснив брокерські операції з понад 2100 мебльованих квартир і будинків. Було запропоновано на 13% менше нових квартир, що відображає звуження ринку житла.
У 2026 році ми очікуємо, що попит буде дещо вищим, ніж у попередньому році.
Ринок купівлі-продажу квартир і будинків
Весь рік і 4-й квартал характеризувалися великою і значно збільшеною пропозицією на ринку нерухомості Мюнхена. З іншого боку, протягом року спостерігалася висока готовність до купівлі. Ключовими факторами такого бажання були правильне розташування, обстановка і приваблива ціна покупки. За словами Mr. Lodge, товарообіг у торговому залі зріс на 42%. 4-й квартал також був дуже динамічним. Понад 65% покупців були власниками або купували житло для родичів.
Осінній звіт експертного комітету Мюнхена повідомляє про стагнацію або незначне зниження цін на кондомініуми, двоквартирні будинки і будинки з терасами за 1-3-й квартал (дані за 4-й квартал ще не доступні). На ринку індивідуальних, садибних і терасових будинків, а також невеликих комплексів ОСББ було зареєстровано на 11% більше угод. Ціни на ділянки під індивідуальну житлову забудову впали на 16% порівняно з нормативною вартістю землі станом на 1 січня 2024 року.
| ТИП НЕРУХОМОСТІ (в середньому, хороші житлові райони) | ОРИГІНАЛЬНА ЦІНА |
| Окремий будинок | 1 105 000 євро |
| Кутові будинки з терасами | 1 025 000 євро |
| Середні терасові будинки | 880 000 євро |
Immoscout повідомляє про зростання цін вперше з 2020 року в усіх 8 найбільших містах наприкінці року, з помірним зростанням на 0,8% для Мюнхена. Попит повернеться до великих міст.
Посилення мораторію на підвищення орендної плати та подальше регулювання:
Заплановане урядом Німеччини посилення законодавства про оренду житла та подальше регулювання заморожування орендної плати не сприятиме інвестиціям в орендовані квартири та купівлі нерухомості для виходу на пенсію.
Ваша обґрунтована оцінка нерухомості як основа успішного продажу
Визначте реалістичну ринкову вартість вашої нерухомості: швидко онлайн, під час особистого відеодзвінка або безпосередньо на місці з нашими досвідченими експертами з нерухомості. Прозора, надійна та заснована на актуальних ринкових даних - для безпечних рішень та успішного процесу продажу.
Пропонуємо нерухомість на продаж
Пропозиція нерухомості на продаж зменшується
Порівняно з попереднім кварталом та минулим роком, приріст пропозиції та пропозиція квартир, будинків та земельних ділянок на продаж у Мюнхені та майже в усіх районах зменшилася. У районах Dachau, Еберсберг і Miesbach пропозиція квартир знизилася порівняно з минулим роком.
| КВАРТИРИ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Зміна у % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4 |
| ЛК Еберсберг | 261 | 213 | -18,4 |
| ЛК Starnberg | 188 | 213 | 13,3 |
| ЛК Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22.3%. |
| ЛК Miesbach | 243 | 227 | -6,6%. |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Зміна у % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4 |
| ЛК Еберсберг | 242 | 330 | 36,4 |
| ЛК Штарнберг | 338 | 466 | 37,9 |
| ЛК Bad Tölz/Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9 % |
| ЛК Miesbach | 252 | 289 | 14.7% |
| ГРУНДШТУКЕ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Зміна у % |
| Мюнхен | 270 | 279 | 3,3 |
| Мюнхенський район | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| ЛК Еберсберг | 75 | 71 | -5,3 |
| ЛК Starnberg | 157 | 185 | 17,8 |
| ЛК Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7.8 % |
| ЛК Miesbach | 88 | 103 | 17.0% |
ДОЗВОЛИ НА БУДІВНИЦТВО
У Мюнхені кількість дозволів на будівництво квартир скоротилася майже вдвічі. Станом на 31 грудня було затверджено лише 5 366 квартир, що відповідає падінню на 46% порівняно з попереднім роком. У деяких районах спостерігалася дуже позитивна тенденція, наприклад, у Miesbach (+58%) та Fürstenfeldbruck (+66%). Особливо виділяється район Rosenheim з 1 194 затвердженими квартирами.
| ЗАТВЕРДЖЕНІ НАБУДОВНІ КВАРТИРИ | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Зміна у % |
| München | 9938 | 5366 | -46% |
| Район Мюнхена | 1650 | 1734 | 5% |
| Bad Tölz | |||
| ЛК Dachau | 444 | 510 | 15% |
| ЛК Еберсберг | 576 | 400 | -31% |
| ЛК Freising | 620 | 701 | 13% |
| ЛК Ердінг | 808 | 544 | -33% ЛК Фюрстенфельдберг |
| LK Fürstenfeldbruck | 345 | 574 | 66% |
| Л. К. Miesbach | 199 | 315 | 58% |
| ЛК Starnberg | 634 | 375 | -41% |
| ЛК Rosenheim | 668 | 1194 | 79% |
РОЗВИТОК НАСЕЛЕННЯ
Чисельність населення збільшилася на 8 572 особи (1 612 429 постійних мешканців порівняно з 1 603 857 на початку року) протягом року до кінця грудня. Кількість домогосподарств зросла на 4 849 (868 183 порівняно з 863 334). У 2025 році місто Мюнхен повідомило про надлишок народжуваності +2 860 осіб і сальдо припливу +4 825 осіб. Однак в цілому приплив населення значно зменшився, а відтік збільшився.
РИНОК ПРАЦІ МЮНХЕН
Ринок праці більш стійкий, ніж в інших регіонах:
У грудні 2025 року Федеральне агентство зайнятості повідомило про майже незмінний рівень безробіття (5%) у мюнхенському агентському окрузі. Однак порівняно з попереднім роком воно значно зросло на 9,4%. Зареєстрованих робочих місць на 10,8% менше, ніж торік. Кількість працівників, які сплачують внески на соціальне страхування, зросла до 1 242 026 (+0,5%). Коментує агентство: Незважаючи на те, що незначне зростання безробіття в грудні знаходиться в межах звичайного сезонного діапазону, кількість безробітних все ще вища, ніж була протягом багатьох років, в той же час кількість доступних вакансій є меншою. Кількість вакансій на сайті Stepstone (09.01.2026) знаходиться на рівні минулого року.
ІНФЛЯЦІЯ
Очікується, що рівень інфляції в Німеччині в грудні 2025 року становитиме +1,8%. Вона вимірюється як зміна індексу споживчих цін (ІСЦ) порівняно з аналогічним місяцем попереднього року. За даними Федерального статистичного управління (Destatis), споживчі ціни залишаться незмінними порівняно з листопадом 2025 року (0,0%), виходячи з результатів, доступних на сьогоднішній день. Середньорічний показник інфляції у 2025 році очікується на рівні +2,2%. Інфляція без урахування цін на продукти харчування та енергоносії, яку часто називають базовою інфляцією, очікується на рівні +2,4% у грудні 2025 року.
РОЗВИТОК ПРОЦЕНТНИХ СТАВОК
Зростання відсоткових ставок за іпотечними кредитами залишається ключовим фактором для прийняття рішень про купівлю на ринку нерухомості. Поточні оцінки фінансового сектору вказують на те, що можливості для подальшого зниження процентних ставок обмежені, а ризик зростання вартості фінансування зростає. "Навряд чи є місце для зниження тиску на фінансування нерухомості, і воно має тенденцію до подорожчання. З огляду на прогнози, ми не радимо спекулювати на зниженні відсоткових ставок - ризик зростання вартості наразі явно переважає. Якщо ви маєте можливість купити і знайшли потрібний об'єкт нерухомості, то варто вже зараз з'ясувати всі обставини. Професійна консультація допоможе вам реалістично розрахувати свій бюджет і оптимально інтегрувати варіанти субсидій у фінансування. Хороша порада буде ключовим фактором у 2026 році", - прогнозує Міріам Мор, директор з продажів Interhyp Group, у грудні 2025 року.
| Термін погашення | жовтень 12 | жовтень 16 | травень 19 | липень 21 | липень 22 | травень 23 | серпень 24 | травень 25 | січень 26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
ПЕРСПЕКТИВА
Ми очікуємо, що ринок житлової нерухомості в Мюнхені позитивно розвиватиметься у 2026 році за умови, що уряд Німеччини не буде стримувати бажання інвестувати шляхом запровадження нових правил та посилення законодавства про оренду. Обмежена активність у сфері нового будівництва, економічна стабільність і триваюча імміграція загалом підтримують попит. Надійний аналіз ринку та професійні консультації стають все більш важливими.
