Münchens boligmarked
Markedet for boligeiendommer i München vil være dynamisk i 2025. En betydelig økning i tilbudet vil bli møtt av en større kjøpsvilje, samtidig som høyere finansieringskrav vil påvirke kjøpsbeslutningene. I dette miljøet blir beliggenhet, funksjoner og realistiske prisforventninger stadig viktigere.
De viktigste punktene i korte trekk:
- Kjøpsmarkedet: Betydelig økning i tilbudet kombinert med høy etterspørsel; prisene stort sett stabile, noe ned i enkelte segmenter. Over 65 % av kjøperne var selveiere eller kjøpte til slektninger.
- Leiemarkedet (møblert): Ujevn etterspørsel i 4. kvartal, økende tilbud av 1- og 2-romsleiligheter; møblering av høy kvalitet fortsetter å øke i betydning.
- Byggetillatelser: Nesten halvert i München by (-48 %), noe sterk vekst i de omkringliggende områdene - særlig i Rosenheim, Ebersberg og Miesbach.
- Renter og finansiering: Boliglånsrentene er fortsatt en nøkkelfaktor; rentene økte noe på slutten av året.
- Generelle rammebetingelser: Et robust arbeidsmarked, økende befolkning og høy etableringsaktivitet støtter etterspørselen, mens reguleringer og lav nybyggingsaktivitet begrenser tilbudet.
Leiemarkedet for møblerte leiligheter
Etterspørselen etter møblerte leiligheter og hus utviklet seg ulikt i 4. kvartal. Dempet etterspørsel i november sto i kontrast til økt etterspørsel i desember. Utviklingen i januar var omtrent som året før.
Som i tidligere kvartaler var leiligheter og 2-romsleiligheter de klart mest etterspurte kategoriene.
Den mest ettertraktede prisklassen for ettromsleiligheter ligger mellom 1 100 og 1 500 euro, og for toromsleiligheter mellom 1 700 og 2 300 euro (hver av disse prisene inkluderer alle fellesutgifter, strøm og internett). Hus ble hovedsakelig leid ut for mellom 3 500 og 5 000 euro (pluss strøm og vann). Mer luksuriøse eiendommer og villaer oppnådde leiepriser på opptil 15 000 euro. Trenden går mot stadig mer velutstyrte eiendommer.
I 2025 som helhet bisto Mr. Lodge over 11 000 potensielle leietakere (-3,5 %) og formidlet over 2 100 møblerte leiligheter og hus. Det var 13 % færre nye leiligheter som ble tilbudt, noe som gjenspeiler det strammere boligmarkedet.
For 2026 forventer vi at etterspørselen vil være noe høyere enn året før.
Markedet for kjøp av leiligheter og hus
Hele året og 4. kvartal var preget av et stort og betydelig økt tilbud på markedet i München. På den annen side var begivenhetene preget av høy kjøpsvilje gjennom hele året. Riktig beliggenhet, innredning og en attraktiv kjøpesum var nøkkelfaktorer for kjøpsviljen. For Mr. Lodge økte omsetningen på salgsområdet med 42 %. Også 4. kvartal var svært dynamisk. Over 65 % av kjøperne var selveiere eller kjøpte til slektninger.
Høstrapporten fra ekspertutvalget i München rapporterer om en stagnasjon til svak nedgang i prisene på borettslagsleiligheter, tomannsboliger og rekkehus for 1. til 3. kvartal (4. kvartal er ennå ikke tilgjengelig). På markedet for eneboliger, tomannsboliger og rekkehus samt små leilighetskomplekser ble det registrert 11 % flere transaksjoner. Prisene på individuelle boligtomter falt med 16 % sammenlignet med standard tomteverdier per 1. januar 2024.
| EIENDOMSTYPE (i gjennomsnittlige, gode boligområder) | PRIS |
| Tomannsbolig | 1 105 000 euro |
| Rekkehus på hjørnet | 1 025 000 euro |
| Rekkehus i midten av rekkehusområdet 880 000 euro |
Immoscout rapporterer om stigende priser for første gang siden 2020 i alle de åtte største byene ved utgangen av året, med en moderat vekst på 0,8 % for München. Etterspørselen vil flytte tilbake til byene.
Innstramming av husleiestoppet og ytterligere reguleringer:
Den tyske regjeringens planlagte innstramming av husleieloven og ytterligere regulering av husleiefrysen vil ikke støtte investeringer i utleieleiligheter og kjøp av pensjonistboliger.
Din velbegrunnede verdivurdering av eiendommen som grunnlag for et vellykket salg
Fastsett den realistiske markedsverdien på eiendommen din: raskt på nettet, i en personlig videosamtale eller direkte på stedet med våre erfarne eiendomseksperter. Transparent, pålitelig og basert på aktuelle markedsdata - for sikre beslutninger og en vellykket salgsprosess.
Tilby eiendom for salg
Utbudet av eiendommer til salgs synker
Sammenlignet med forrige kvartal og året før har økningen i tilbudet og utbudet av leiligheter, hus og tomter til salgs i München og nesten alle bydeler gått ned. I bydelene Dachau, Ebersberg og Miesbach er utbudet av leiligheter lavere enn året før.
| LEILIGHETER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Endring i %. |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau distrikt | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg 261 213 18,4 | |||
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3 | |||
| LK Miesbach,6 |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Endring i %. |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4 |
| LK Ebersberg 242 330 36,4 | |||
| LK Starnberg 338-466 37,9 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9 | |||
| LK Miesbach,7 |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Endring i %. |
| München | 270 | 279 | 3,3 %. |
| München distrikt 206 222 7,8 | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau distrikt | 93 | 117 | 25,8 |
| LK Ebersberg 75 71 5,3 | |||
| LK Starnberg,8% LK Bad Tölz | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% LK Miesbach | 88 | 103 | |
| LK Miesbach,0 |
BYGGETILLATELSER
I München er antallet byggetillatelser for leiligheter nesten halvert. Per 31. desember var det bare godkjent 5366 leiligheter, noe som tilsvarer en nedgang på 46 % sammenlignet med året før. Det var en svært positiv utvikling i enkelte bydeler, som Miesbach med +58 % og Fürstenfeldbruck med +66 %. Distriktet Rosenheim skiller seg spesielt ut med 1194 godkjente leiligheter.
| BYGGEGODKJENNELSE LEILIGHETER | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Endring i %. |
| München | 9938 | 5366 | -46% |
| München distrikt 1650 1734 5 | |||
| Bad Tölz distrikt | 275 | 274 | 0% |
| LK Dachau 444 510 15 | |||
| LK Ebersberg 576 400-31 | |||
| LK Freising 620 701 13 | |||
| LK Erding 808 544 33 | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 345 | 574 | 66% |
| LK Miesbach 199 315 58 | |||
| LK Starnberg 634 375 41 | |||
| LK Rosenheim -668/1194-79 |
BEFOLKNINGSUTVIKLING
Befolkningen økte med totalt 8 572 personer (1 612 429 hovedinnbyggere sammenlignet med 1 603 857 ved årets begynnelse) i løpet av året fram til utgangen av desember. Antall husholdninger økte med 4 849 (868 183 sammenlignet med 863 334). For året 2025 rapporterte byen München et fødselsoverskudd på +2 860 og en innflyttingsbalanse på +4 825. Samlet sett gikk imidlertid innflyttingen betydelig ned, og utflyttingen økte.
ARBEIDSMARKEDET BYEN MÜNCHEN
Arbeidsmarkedet mer robust enn i andre regioner:
Det føderale arbeidsbyrået rapporterer om nesten uendret arbeidsledighet (rate 5%) i München byrådistrikt i desember 2025. Sammenlignet med året før har den imidlertid steget betydelig med 9,4 prosent. Registrerte jobber ligger 10,8 prosent under året før. Antall ansatte som er underlagt sosialforsikringsbidrag, steg til 1 242 026 (+0,5 %). Byrået kommenterer: Selv om den svake økningen i arbeidsledigheten i desember er innenfor det vanlige sesongmessige intervallet, er antallet arbeidsledige fortsatt høyere enn det har vært på mange år, samtidig som det er færre ledige stillinger tilgjengelig. Antall ledige stillinger på Stepstone (09.01.2026) ligger på samme nivå som i fjor.
INFLASJON
Inflasjonen i Tyskland forventes å ligge på +1,8 % i desember 2025. Den måles som endringen i konsumprisindeksen (KPI) sammenlignet med samme måned året før. Ifølge det føderale statistikkbyrået (Destatis) vil konsumprisene forbli uendret sammenlignet med november 2025 (0,0 %) basert på de resultatene som er tilgjengelige til nå. Den årlige gjennomsnittlige inflasjonen for 2025 forventes å ligge på +2,2 %. Inflasjonen eksklusive matvarer og energi, ofte omtalt som kjerneinflasjonen, forventes å ligge på +2,4 % i desember 2025.
RENTEUTVIKLING
Utviklingen i boliglånsrentene er fortsatt en nøkkelfaktor for kjøpsbeslutninger i eiendomsmarkedet. Dagens vurderinger fra finansieringsbransjen tyder på at rommet for ytterligere rentefall er begrenset, og risikoen for stigende finansieringskostnader øker. "Det er knapt rom for press nedover på eiendomsfinansieringen, og den tenderer til å bli dyrere. Med tanke på prognosene fraråder vi å spekulere i fallende renter - risikoen for stigende kostnader veier for øyeblikket klart tyngre. Hvis du kan kjøpe og har funnet den rette eiendommen, bør du få klarhet i fakta nå. Profesjonell rådgivning vil hjelpe deg med å beregne budsjettet realistisk og integrere subsidiemuligheter i finansieringen på best mulig måte. God rådgivning vil være en nøkkelfaktor i 2026", spår Miriam Mohr, Chief Sales Officer i Interhyp Group, i desember 2025.
| Forfallstidspunkt | okt'12 | okt'16 | mai'19 | juli'21 | juli'22 | mai'23 | aug'24 | mai'25 | jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
UTSIKTER
Vi forventer at boligmarkedet i München vil utvikle seg positivt i 2026, forutsatt at den tyske regjeringen ikke hemmer investeringsviljen ved å innføre nye reguleringer og innstramninger i husleieloven. Begrenset nybyggingsaktivitet, økonomisk styrke og fortsatt innvandring støtter generelt etterspørselen. Gode markedsanalyser og profesjonell rådgivning blir stadig viktigere.
