Mnichovský trh s rezidenčními nemovitostmi
Trh s rezidenčními nemovitostmi v Mnichově bude v roce 2025 dynamický. Výrazný nárůst nabídky se bude potkávat s větší ochotou ke koupi, přičemž rozhodování o koupi ovlivní vyšší požadavky na financování. V tomto prostředí nabývají na významu lokalita, vlastnosti a realistická cenová očekávání.
Přehled nejdůležitějších bodů:
- Nákupní trh: Výrazný nárůst nabídky spojený s vysokou poptávkou; ceny převážně stabilní, v jednotlivých segmentech mírně klesají. Více než 65 % kupujících byli vlastníci nebo kupující pro příbuzné.
- Trh pronájmu (zařízený): Trh bytů: nestálá poptávka ve 4. čtvrtletí, rostoucí nabídka bytů s 1 a 2 ložnicemi; kvalitní vybavení nadále nabývá na významu.
- Stavební povolení: V Mnichově poklesly téměř o polovinu (-48 %), v okolních oblastech - zejména v Rosenheimu, Ebersbergu a Miesbachu - zaznamenaly silný růst.
- Úrokové sazby a financování: Úrokové sazby hypoték zůstávají klíčovým faktorem; na konci roku se úrokové sazby mírně zvýšily.
- Všeobecné podmínky: Silný trh práce, rostoucí počet obyvatel a vysoká dynamika začínajících podnikatelů podporují poptávku, zatímco regulace a nízká nová stavební aktivita omezují nabídku.
Trh s pronájmem zařízených bytů
Poptávka po zařízených bytech a domech se ve 4. čtvrtletí vyvíjela odlišně. Utlumená poptávka v listopadu kontrastovala se zvýšenou poptávkou v prosinci. V lednu byl vývoj podobný jako v předchozím roce.
Stejně jako v předchozích čtvrtletích byly zdaleka nejžádanějšími kategoriemi byty a byty 2+kk.
Nejžádanější cenové rozpětí bytů s 1 ložnicí je 1 100 až 1 500 eur a bytů se 2 ložnicemi 1 700 až 2 300 eur (každý včetně všech služeb, elektřiny a internetu). Domy byly pronajímány převážně za 3 500 až 5 000 eur (včetně nákladů na služby). Luxusnější nemovitosti a vily dosahovaly nájemného až 15 000 €. Trendem jsou stále lépe vybavené nemovitosti.
V roce 2025 jako celku asistoval Mr. Lodge více než 11 000 potenciálním nájemcům (-3,5 %) a úspěšně zprostředkoval přes 2 100 vybavených bytů a domů. V nabídce bylo o 13 % méně nových bytů, což odráží zpřísňující se situaci na trhu s bydlením.
Pro rok 2026 očekáváme mírně vyšší poptávku než v předchozím roce.
Nákupní trh bytů a domů
Celý rok a 4. čtvrtletí se vyznačovaly velkou a výrazně zvýšenou nabídkou na mnichovském trhu. Na druhé straně se události po celý rok vyznačovaly vysokou ochotou nakupovat. Klíčovými faktory ochoty ke koupi byly vhodná lokalita, vybavení a atraktivní kupní cena. For Mr. Lodge, the sales area saw a 42% increase in turnover. Velmi dynamické bylo i 4. čtvrtletí. Více než 65 % kupujících byli vlastníci nebo kupující pro příbuzné.
Podzimní zpráva mnichovské odborné komise uvádí stagnaci až mírný pokles cen bytových domů, dvojdomů a řadových domů za 1. až 3. čtvrtletí (4. čtvrtletí zatím není k dispozici). Na trhu rodinných domů, dvojdomů a řadových domů a malých bytových komplexů bylo zaznamenáno o 11 % více transakcí. Ceny pozemků pro individuální bytovou výstavbu klesly o 16 % oproti standardním hodnotám pozemků k 1. lednu 2024.
| TYP NEMOVITOSTI (v průměrných, dobrých rezidenčních oblastech) | PŘEDPOKLÁDANÁ CENA |
| Dvojdomek | 1 105 000€ |
| Rohové řadové domy | 1 025 000 € |
| Střední řadové domy | 880 000€ |
Immoscout hlásí na konci roku poprvé od roku 2020 růst cen ve všech 8 největších městech, přičemž v Mnichově byl zaznamenán mírný růst o 0,8 %. Poptávka se přesune zpět do měst.
Zpřísnění zmrazení nájemného a další regulace:
Plánované zpřísnění nájemního práva a další regulace zmrazení nájemného ze strany německé vlády nepodpoří investice do nájemních bytů a nákup nemovitostí na stáří.
Nabídka nemovitostí k prodeji
Nabídka nemovitostí na prodej klesá
V porovnání s předchozím čtvrtletím a předchozím rokem se v Mnichově a téměř ve všech okresech snížil nárůst nabídky a nabídka bytů, domů a pozemků na prodej. V okresech Dachau, Ebersberg a Miesbach se nabídka bytů oproti předchozímu roku snížila.
| BYTY | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Změna v % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| okres Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22.3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Změna v % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Změna v % |
| Mnichov | 270 | 279 | 3,3% |
| Okres Mnichov | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
STAVEBNÍ POVOLENÍ
V Mnichově se počet stavebních povolení na byty snížil téměř o polovinu. K 30. listopadu bylo povoleno pouze 4 537 bytů, což odpovídá meziročnímu poklesu o 48 %. V některých okresech byl zaznamenán velmi pozitivní trend. Ebersberg +69 %, Miesbach a Rosenheim s +84 % každý. Vyniká zejména okres Rosenheim s 1 115 schválenými byty.
| SCHVÁLENÍ STAVBY BYTŮ | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Změna v % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Okres Mnichov | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
POPULAČNÍ VÝVOJ
Počet obyvatel se v průběhu roku do konce listopadu zvýšil celkem o 9 542 osob (1 613 399 hlavních obyvatel oproti 1 603 857 na začátku roku). Počet domácností se zvýšil o 5 340 (868 674 oproti 863 334). Za rok 2025 vykázalo město Mnichov přebytek narozených +2 860 a saldo přílivu +4 825. Celkově se však výrazně snížil příliv a zvýšil odliv.
TRH PRÁCE MĚSTO MNICHOV
Trh práce je silnější než v jiných regionech:
V prosinci 2025 hlásila Spolková agentura práce téměř nezměněnou nezaměstnanost (míra 5 %) v mnichovském agenturním obvodu. Oproti předchozímu roku však výrazně vzrostla o 9,4 %. Počet registrovaných pracovních míst je o 10,8 % nižší než v předchozím roce. Počet zaměstnanců podléhajících odvodům sociálního pojištění vzrostl na 1 242 026 (+0,5 %). Agentura k tomu uvádí následující komentář: Přestože mírný nárůst nezaměstnanosti v prosinci je v obvyklém sezónním rozmezí, počet nezaměstnaných je stále vyšší než po mnoho let a zároveň je méně volných pracovních míst. Počet volných pracovních míst na Stepstone (09.01.2026) je na stejné úrovni jako v loňském roce.
INFLACE
Očekává se, že míra inflace v Německu bude v prosinci 2025 činit +1,8 %. Měří se jako změna indexu spotřebitelských cen (CPI) ve srovnání se stejným měsícem předchozího roku. Podle Spolkového statistického úřadu (Destatis) zůstanou spotřebitelské ceny na základě dosud dostupných výsledků oproti listopadu 2025 beze změny (0,0 %). Průměrná roční míra inflace pro rok 2025 by měla činit +2,2 %. Míra inflace bez potravin a energií, často označovaná jako jádrová inflace, by měla v prosinci 2025 činit +2,4 %.
VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB
Vývoj úrokových sazeb hypoték zůstává klíčovým faktorem pro rozhodování o koupi nemovitosti na trhu. Aktuální hodnocení z oblasti financování naznačují, že prostor pro další pokles úrokových sazeb je omezený a riziko růstu nákladů na financování se zvyšuje. "Prostor pro tlak na snižování úrokových sazeb u financování nemovitostí téměř neexistuje a má tendenci se zdražovat. S ohledem na prognózy nedoporučujeme spekulovat na pokles úrokových sazeb - riziko růstu nákladů v současné době jednoznačně převažuje. Pokud můžete nakupovat a našli jste vhodnou nemovitost, měli byste si nyní zjistit fakta. Odborné poradenství vám pomůže realisticky spočítat váš rozpočet a optimálně zakomponovat do financování možnosti dotací. Dobré poradenství bude v roce 2026 klíčovým faktorem," předpovídá Miriam Mohr, obchodní ředitelka Interhyp Group, prosinec 2025.
| Dospělost | říjen'12 | říjen'16 | květen'19 | červenec'21 | červenec'22 | květen'23 | srpen'24 | květen'25 | leden'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Očekáváme, že trh s rezidenčními nemovitostmi v Mnichově se bude v roce 2026 vyvíjet pozitivně, pokud německá vláda nebude brzdit ochotu investovat zaváděním nových předpisů a zpřísňováním nájemního práva. Omezená nová stavební aktivita, ekonomická síla a pokračující imigrace obecně podporují poptávku. Stále důležitější jsou důkladné analýzy trhu a odborné poradenství.
