뮌헨의 주거용 부동산 시장
2025년 뮌헨의 주거용 부동산 시장은 역동적으로 변할 것입니다. 공급이 크게 증가함에 따라 구매 의향이 높아지는 반면, 자금 조달 요건이 높아져 구매 결정에 영향을 미칠 것입니다. 이러한 환경에서는 위치, 기능, 현실적인 기대 가격이 점점 더 중요해지고 있습니다.
가장 중요한 포인트를 한 눈에 살펴보세요:
- 구매 시장: 높은 수요와 함께 공급이 크게 증가했으며, 가격은 대체로 안정적이고 개별 세그먼트에서 소폭 하락했습니다. 구매자의 65% 이상이 소유주 또는 친척을 위한 구매였습니다.
- 임대 시장(가구 제공): 4분기의 수요는 일정하지 않았으며, 1, 2베드룸 아파트의 공급이 증가했고, 고품질 가구의 중요성은 계속 높아지고 있습니다.
- 건축 허가: 뮌헨시에서 거의 절반으로 감소(-48%), 주변 지역, 특히 Rosenheim, Ebersberg, Miesbach에서 높은 성장세를 보였습니다.
- 금리 및 자금 조달: 모기지 금리는 여전히 주요 요인이며, 연말에 금리가 소폭 상승했습니다.
- 일반적 여건: 탄탄한 노동 시장, 인구 증가, 높은 창업 모멘텀이 수요를 뒷받침하는 반면, 규제와 낮은 신규 건설 활동은 공급을 제한하고 있습니다.
가구가 비치된 아파트 임대 시장
4분기에는 가구가 비치된 아파트와 주택에 대한 수요가 다르게 전개되었습니다. 11월의 수요 감소는 12월의 수요 증가와 대조를 이뤘습니다. 1월의 추세는 전년과 비슷했습니다.
이전 분기와 마찬가지로 아파트와 투룸이 가장 많이 찾는 숙소 유형이었습니다.
가장 많이 찾는 가격대는 1베드룸 아파트의 경우 1,100~1,500유로, 2베드룸 아파트는 1,700~2,300유로(각각 모든 공과금, 전기, 인터넷 포함)였습니다. 주택은 주로 3,500유로에서 5,000유로(공과금 포함) 사이에 임대되었습니다. 보다 고급스러운 숙소와 빌라는 최대 15,000유로의 임대료를 받았습니다. 점점 더 시설이 잘 갖춰진 숙소를 선호하는 추세입니다.
2025년 전체적으로는 11,000명 이상의 예비 세입자를 지원했으며(-3.5%), 2,100건 이상의 가구가 완비된 아파트와 주택을 성공적으로 중개했습니다. 긴축된 주택 시장을 반영하듯 신규 아파트 공급이 13% 감소했습니다.
2026년에는 전년보다 수요가 소폭 증가할 것으로 예상됩니다.
아파트 및 주택 구매 시장
올해 전체와 4분기는 뮌헨 시장의 공급이 크게 증가한 것이 특징입니다. 반면에 이벤트는 연중 내내 높은 구매 의향을 보인 것이 특징입니다. 적절한 위치, 가구, 매력적인 구매 가격이 구매 의향의 주요 요인이었습니다. Mr. Lodge의 경우 판매 영역의 매출이 42% 증가했습니다. 4분기 역시 매우 역동적이었습니다. 구매자의 65% 이상이 소유주이거나 친척을 위한 구매였습니다.
뮌헨 전문가 위원회의 가을 보고서에 따르면 1~3분기 콘도, 반단독 주택, 계단식 주택의 가격은 정체에서 약간의 하락세로 돌아섰습니다(4분기는 아직 공개되지 않음). 단독주택, 반단독주택, 계단식 주택과 소규모 콘도미니엄 단지 시장에서는 11% 더 많은 거래가 등록되었습니다. 개별 주거용 건물 부지의 가격은 2024년 1월 1일 기준 표준 토지 가치에 비해 16% 하락했습니다.
Immoscout은 연말 상위 8개 도시 모두에서 2020년 이후 처음으로 가격이 상승했으며, 뮌헨의 경우 0.8%의 완만한 성장률을 기록했다고 밝혔습니다. 수요는 다시 도시로 이동할 것입니다.
임대료 동결 및 추가 규제 강화:
독일 정부가 계획 중인 임대차법 강화와 임대료 동결에 대한 추가 규제는 임대 아파트 투자 및 은퇴를 위한 부동산 구입을 지원하지 않을 것입니다.
매물 제공
판매용 부동산 공급 감소
뮌헨과 거의 모든 지역에서 아파트, 주택 및 토지 매물 공급이 전 분기 및 전년과 비교했을 때 공급 증가와 공급량이 감소했습니다. Dachau, Ebersberg 및 Miesbach 지역에서는 아파트 공급이 전년 대비 감소했습니다.
| 아파트 | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 변동률(%) |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau.4% | |||
| LK 에버스베르크 | 261 | 213 | -18.4% |
| LK Starnberg.3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.3% | |||
| LK Miesbach.6% |
| 하우저 | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 변화율(%) |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau.4% | |||
| LK 에버스베르크 | 242 | 330 | 36.4% |
| LK Starnberg.9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.9% | |||
| LK Miesbach.7% |
| 그룬트슈투케 | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 변화율(%) |
| 뮌헨 | 270 | 279 | 3.3% |
| 뮌헨 지구 | 206 | 222 | 7.8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau 지구 | 93 | 117 | 25.8% |
| LK 에버스베르크 | 75 | 71 | -5.3% |
| LK Starnberg.8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.8% | |||
| LK Miesbach.0% |
건축 허가
뮌헨시에서는 아파트 건축 허가가 거의 절반으로 줄었습니다. 11월 30일 현재 4,537채의 아파트만 승인되었으며, 이는 전년 대비 48% 감소한 수치입니다. 일부 지역에서는 매우 긍정적인 추세를 보였습니다. Ebersberg +69%, Miesbach와 Rosenheim은 각각 +84%입니다. 특히 1,115개의 아파트가 승인된 Rosenheim 지역이 눈에 띄었습니다.
| 건설 승인 아파트 | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | 변동률(%) |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| 뮌헨 지구 | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz 지구 | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK 에버스베르크 | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
인구 개발
11월 말까지 한 해 동안 인구는 총 9,542명(연초 1,603,857명 대비 1,613,399명)이 증가했습니다(주 거주자 1,613,399명). 세대 수는 5,340세대(868,674세대, 863,334세대 대비)가 증가했습니다. 2025년 한 해 동안 뮌헨시는 +2,860명의 출생 흑자와 +4,825명의 유입 수지를 기록했습니다. 그러나 전반적으로 유입은 크게 감소하고 유출은 증가했습니다.
노동 시장 도시 뮌헨
다른 지역보다 견고한 노동 시장:
2025년 12월 연방고용청은 뮌헨 대행업 지역의 실업률(5%)이 거의 변동이 없다고 발표했습니다. 그러나 전년도와 비교하면 9.4%로 크게 상승했습니다. 등록된 일자리는 전년보다 10.8% 감소했습니다. 사회보험료 납부 대상 직원 수는 1,242,026명(+0.5%)으로 증가했습니다. 통계청은 다음과 같이 말합니다: 12월 실업률의 소폭 증가는 일반적인 계절적 범위 내에 있지만, 실업자 수는 여전히 수년 동안보다 높으며 동시에 공석은 더 적습니다. 스텝스톤(09.01.2026)의 공석 수는 작년과 같은 수준입니다.
인플레이션
2025년 12월 독일의 인플레이션율은 +1.8%가 될 것으로 예상됩니다. 이는 전년 동월 대비 소비자물가지수(CPI)의 변동률로 측정됩니다. 독일 연방통계청(Destatis)에 따르면, 현재까지 나온 결과에 따르면 소비자 물가는 2025년 11월(0.0%)과 비교해 변동 없이 유지될 것으로 보입니다. 2025년 연평균 인플레이션율은 +2.2%가 될 것으로 예상됩니다. 핵심 인플레이션이라고도 하는 식품 및 에너지를 제외한 인플레이션율은 2025년 12월에 +2.4%가 될 것으로 예상됩니다.
이자율 개발
모기지 이자율의 움직임은 여전히 부동산 시장에서 구매 결정의 핵심 요소입니다. 현재 금융 부문의 평가에 따르면 금리의 추가 하락 범위는 제한적이며 금융 비용 상승의 위험이 증가하고 있습니다. "부동산 금융에 대한 하방 압력의 여지는 거의 없으며 더 비싸지는 경향이 있습니다. 이러한 예측을 고려할 때 금리 하락에 대한 투기는 하지 않는 것이 좋습니다. 현재로서는 비용 상승의 위험이 이보다 훨씬 더 높기 때문입니다. 구매가 가능하고 적합한 부동산을 찾았다면 지금 사실을 확인해야 합니다. 전문가의 조언은 예산을 현실적으로 계산하고 보조금 옵션을 자금 조달에 최적으로 통합하는 데 도움이 될 것입니다. 2026년에는 좋은 조언이 핵심 요소가 될 것입니다."라고 2025년 12월 Interhyp 그룹의 최고 영업 책임자인 Miriam Mohr는 예측합니다.
| 만기 | 12년 | 10월 | 16년 | 19년 5월 | 21년 7월 | 22년 7월 | 23년 5월 | 24년 8월 | 25년 5월 | 26년 1월 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% | |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% | |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% | |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
