O mercado imobiliário residencial de Munique
O mercado de imóveis residenciais em Munique será dinâmico em 2025. Um aumento significativo da oferta será acompanhado por uma maior vontade de comprar, enquanto que os requisitos de financiamento mais elevados influenciarão as decisões de compra. Neste contexto, a localização, as caraterísticas e as expectativas de preço realistas estão a tornar-se cada vez mais importantes.
Os pontos mais importantes num relance:
- Mercado de compra: Aumento significativo da oferta associado a uma procura elevada; preços em grande parte estáveis, com ligeiras descidas em segmentos individuais. Mais de 65% dos compradores eram proprietários-ocupantes ou compravam para familiares.
- Mercado de arrendamento (mobilado): Procura inconsistente no 4º trimestre, aumento da oferta de apartamentos de 1 e 2 quartos; o mobiliário de alta qualidade continua a ganhar importância.
- Licenças de construção: Quase metade na cidade de Munique (-48%), com um forte crescimento nas áreas circundantes - particularmente em Rosenheim, Ebersberg e Miesbach.
- Taxas de juro e financiamento: As taxas de juro hipotecárias continuam a ser um fator-chave; as taxas de juro aumentaram ligeiramente no final do ano.
- Condições gerais: O mercado de trabalho robusto, o aumento da população e a elevada dinâmica de arranque estão a apoiar a procura, enquanto a regulamentação e a baixa atividade de construção nova estão a limitar a oferta.
Mercado de arrendamento de apartamentos mobilados
A procura de apartamentos e casas mobilados registou uma evolução diferente no 4º trimestre. A procura moderada em novembro contrastou com o aumento da procura em dezembro. Em janeiro, a tendência foi semelhante à do ano anterior.
Tal como nos trimestres anteriores, os apartamentos e os apartamentos de 2 quartos foram, de longe, as categorias mais procuradas.
A gama de preços mais procurada para apartamentos com 1 quarto é de 1 100 a 1 500 euros e para apartamentos com 2 quartos é de 1 700 a 2 300 euros (cada um incluindo todos os serviços públicos, eletricidade e Internet). As casas foram predominantemente arrendadas por valores entre 3 500 e 5 000 euros (mais despesas com serviços públicos). As propriedades e moradias mais luxuosas obtiveram rendas até 15 000 euros. A tendência é para imóveis cada vez mais bem equipados.
Em 2025, Mr. Lodge ajudou mais de 11 000 potenciais inquilinos (-3,5%) e intermediou com êxito mais de 2 100 apartamentos e casas mobilados. Houve menos 13% de novos apartamentos em oferta, o que reflecte a contração do mercado imobiliário.
Para 2026, esperamos que a procura seja ligeiramente superior à do ano anterior.
Mercado de compra de apartamentos e casas
O ano inteiro e o quarto trimestre caracterizaram-se por uma oferta grande e significativamente maior no mercado de Munique. Por outro lado, os eventos caracterizaram-se por uma elevada vontade de compra ao longo do ano. A localização correta, o mobiliário e um preço de compra atrativo foram factores determinantes para a vontade de comprar. Para Mr. Lodge, o volume de negócios na área das vendas aumentou 42%. O 4º trimestre foi também muito dinâmico. Mais de 65% dos compradores eram proprietários ou familiares.
O relatório de outono do Comité de Peritos de Munique dá conta de uma estagnação ou de uma ligeira descida dos preços dos condomínios, das casas geminadas e das casas geminadas do 1º ao 3º trimestre (o 4º trimestre ainda não está disponível). No mercado das moradias isoladas, geminadas e em banda, bem como dos pequenos condomínios, foram registadas mais 11% de transacções. Os preços dos lotes individuais para construção de edifícios residenciais diminuíram 16% em comparação com os valores padrão dos terrenos em 1 de janeiro de 2024.
| TIPO DE IMÓVEL (em zonas residenciais médias e boas) | PREÇO APROXIMADO |
| Moradia geminada | €1.105.000 |
| Casas com terraço de esquina | €1.025.000 |
| Moradias em banda | €880.000 |
No final do ano, a Immoscout regista um aumento dos preços pela primeira vez desde 2020 nas oito principais cidades, com um crescimento moderado de 0,8% em Munique. A procura voltará a deslocar-se para as cidades.
Reforço do congelamento das rendas e outros regulamentos:
O endurecimento da lei do arrendamento e a regulamentação adicional do congelamento das rendas, planeados pelo Governo alemão, não apoiarão o investimento em apartamentos para arrendamento e a compra de imóveis para a reforma.
Oferecer um imóvel para venda
Diminuição da oferta de imóveis para venda
Em comparação com o trimestre anterior e o ano anterior, o aumento da oferta e a oferta de apartamentos, casas e terrenos para venda em Munique e em quase todos os distritos diminuiu. Nos distritos de Dachau, Ebersberg e Miesbach, a oferta de apartamentos diminuiu em relação ao ano anterior.
| APARTAMENTOS | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Alteração em % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Distrito de Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.3% | |||
| LK Miesbach.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Alteração em % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Distrito de Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% | |||
| LK Miesbach.7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Alteração em % |
| Munique | 270 | 279 | 3.3% |
| Distrito de Munique | 206 | 222 | 7.8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg,8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% | |||
| LK Miesbach.0% |
LICENÇAS DE CONSTRUÇÃO
Na cidade de Munique, as licenças de construção de apartamentos diminuíram quase para metade. Até 30 de novembro, apenas 4.537 apartamentos tinham sido aprovados, o que corresponde a uma diminuição de 48% em relação ao ano anterior. Nalguns bairros, a evolução foi muito positiva. Ebersberg +69%, Miesbach e Rosenheim com +84% cada. O distrito de Rosenheim destaca-se em particular com 1.115 apartamentos aprovados.
| APARTAMENTOS DE APROVAÇÃO DE CONSTRUÇÃO | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Alteração em % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Distrito de Munique | 1496 | 1649 | 10% |
| Distrito de Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
DESENVOLVIMENTO DEMOGRÁFICO
A população aumentou num total de 9.542 pessoas (1.613.399 residentes principais contra 1.603.857 no início do ano) ao longo do ano até ao final de novembro. O número de famílias aumentou em 5.340 (868.674 contra 863.334). Para o ano de 2025, a cidade de Munique registou um excedente de nascimentos de +2.860 e um saldo de entradas de +4.825. Globalmente, porém, as entradas diminuíram significativamente e as saídas aumentaram.
MERCADO DE TRABALHO CIDADE DE MUNIQUE
Mercado de trabalho mais robusto do que noutras regiões:
Em dezembro de 2025, a Agência Federal de Emprego registou uma taxa de desemprego quase inalterada (5%) no distrito de Munique. No entanto, em comparação com o ano anterior, registou-se um aumento significativo de 9,4%. Os postos de trabalho registados são 10,8% inferiores aos do ano anterior. O número de trabalhadores sujeitos a contribuições para a segurança social aumentou para 1.242.026 (+0,5%). A agência comenta: Embora o ligeiro aumento do desemprego em dezembro se situe dentro do intervalo sazonal habitual, o número de desempregados continua a ser superior ao registado desde há muitos anos, ao mesmo tempo que há menos vagas disponíveis. O número de ofertas de emprego em Stepstone (09.01.2026) mantém-se ao mesmo nível do ano transato.
INFLAÇÃO
A taxa de inflação na Alemanha deverá ser de +1,8% em dezembro de 2025. É medida como a variação do índice de preços no consumidor (IPC) em comparação com o mesmo mês do ano anterior. De acordo com o Serviço Federal de Estatística (Destatis), os preços ao consumidor permanecerão inalterados em comparação com novembro de 2025 (0,0%) com base nos resultados disponíveis até o momento. Prevê-se que a taxa de inflação média anual para 2025 seja de +2,2%. A taxa de inflação excluindo alimentos e energia, muitas vezes referida como inflação subjacente, deverá ser de +2,4% em dezembro de 2025.
EVOLUÇÃO DAS TAXAS DE JURO
A evolução das taxas de juro das hipotecas continua a ser um fator-chave para as decisões de compra no mercado imobiliário. As avaliações actuais do sector financeiro indicam que a margem para novas descidas das taxas de juro é limitada e que o risco de aumento dos custos de financiamento está a aumentar. "Não há praticamente qualquer margem de manobra para uma pressão no sentido da descida do financiamento imobiliário e este tende a tornar-se mais caro. Tendo em conta as previsões, desaconselhamos a especulação sobre a descida das taxas de juro, uma vez que o risco de aumento dos custos é atualmente muito superior. Se pode comprar e encontrou o imóvel certo, deve fazer um levantamento dos factos. Um aconselhamento profissional ajudá-lo-á a calcular de forma realista o seu orçamento e a integrar de forma óptima as opções de subsídio no financiamento. Um bom aconselhamento será um fator-chave em 2026", prevê Miriam Mohr, diretora comercial do Grupo Interhyp, em dezembro de 2025.
| Vencimento | Out'12 | Out'16 | maio'19 | julho'21 | julho'22 | maio'23 | agosto'24 | maio'25 | janeiro'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
PERSPECTIVAS
Esperamos que o mercado imobiliário residencial em Munique se desenvolva positivamente em 2026, desde que o governo alemão não iniba a vontade de investir através da introdução de novos regulamentos e do endurecimento da lei do arrendamento. A atividade limitada de construção nova, a força económica e a imigração contínua apoiam, de um modo geral, a procura. Análises de mercado sólidas e aconselhamento profissional estão a tornar-se cada vez mais importantes.
