Η αγορά κατοικιών του Μονάχου
Η αγορά κατοικιών στο Μόναχο θα είναι δυναμική το 2025. Η σημαντική αύξηση της προσφοράς θα συναντήσει μεγαλύτερη προθυμία αγοράς, ενώ οι υψηλότερες απαιτήσεις χρηματοδότησης θα επηρεάσουν τις αποφάσεις αγοράς. Σε αυτό το περιβάλλον, η τοποθεσία, τα χαρακτηριστικά και οι ρεαλιστικές προσδοκίες τιμών αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία.
Τα πιο σημαντικά σημεία με μια ματιά:
- Αγορά αγοράς: Σημαντική αύξηση της προσφοράς σε συνδυασμό με υψηλή ζήτηση- οι τιμές σε μεγάλο βαθμό σταθερές, ελαφρώς μειωμένες σε επιμέρους τμήματα. Πάνω από το 65% των αγοραστών ήταν ιδιοκτήτες ή αγόραζαν για συγγενείς.
- Αγορά ενοικίων (επιπλωμένων): Ασυνεχής ζήτηση το 4ο τρίμηνο, αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων 1 και 2 υπνοδωματίων- η επίπλωση υψηλής ποιότητας συνεχίζει να αποκτά μεγαλύτερη σημασία.
- Οικοδομικές άδειες: Σχεδόν στο μισό στην πόλη του Μονάχου (-48%), κάποια ισχυρή αύξηση στις γύρω περιοχές - ιδίως στο Rosenheim, το Ebersberg και το Miesbach.
- Επιτόκια & χρηματοδότηση: Τα ενυπόθηκα επιτόκια παραμένουν βασικός παράγοντας- τα επιτόκια αυξήθηκαν ελαφρώς στο τέλος του έτους.
- Γενικές συνθήκες: Η εύρωστη αγορά εργασίας, η αύξηση του πληθυσμού και η υψηλή δυναμική εκκίνησης στηρίζουν τη ζήτηση, ενώ οι κανονιστικές ρυθμίσεις και η χαμηλή δραστηριότητα νέων κατασκευών περιορίζουν την προσφορά.
Αγορά ενοικίασης επιπλωμένων διαμερισμάτων
Η ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα και κατοικίες εξελίχθηκε διαφορετικά το 4ο τρίμηνο. Η υποτονική ζήτηση τον Νοέμβριο αντιπαρατέθηκε με την αυξημένη ζήτηση τον Δεκέμβριο. Η τάση τον Ιανουάριο ήταν παρόμοια με το προηγούμενο έτος.
Όπως και τα προηγούμενα τρίμηνα, τα διαμερίσματα και τα διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων ήταν μακράν οι πιο περιζήτητες κατηγορίες.
Το πιο περιζήτητο εύρος τιμών για διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου είναι 1.100 έως 1.500 ευρώ και για διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων 1.700 έως 2.300 ευρώ (το καθένα περιλαμβάνει όλα τα κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα και internet). Οι κατοικίες νοικιάζονται κατά κύριο λόγο μεταξύ 3.500 και 5.000 ευρώ (συν τα έξοδα κοινής ωφέλειας). Τα πιο πολυτελή ακίνητα και οι βίλες πέτυχαν ενοίκια έως και 15.000 ευρώ. Η τάση είναι προς ολοένα και πιο καλά εξοπλισμένα ακίνητα.
Το 2025 συνολικά, Mr. Lodge βοήθησε πάνω από 11.000 υποψήφιους ενοικιαστές (-3,5%) και μεσολάβησε επιτυχώς για πάνω από 2.100 επιπλωμένα διαμερίσματα και κατοικίες. Υπήρξαν 13% λιγότερα νέα διαμερίσματα σε προσφορά, γεγονός που αντανακλά τη στενότητα της αγοράς κατοικίας.
Για το 2026, αναμένουμε ότι η ζήτηση θα είναι ελαφρώς υψηλότερη σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Αγορά αγοράς διαμερισμάτων και κατοικιών
Όλο το έτος και το 4ο τρίμηνο χαρακτηρίστηκαν από μεγάλη και σημαντικά αυξημένη προσφορά στην αγορά του Μονάχου. Από την άλλη πλευρά, τα γεγονότα χαρακτηρίστηκαν από υψηλή προθυμία αγοράς καθ' όλη τη διάρκεια του έτους. Η σωστή τοποθεσία, η επίπλωση και η ελκυστική τιμή αγοράς αποτέλεσαν βασικούς παράγοντες για την προθυμία αγοράς. Για τον Mr. Lodge, ο κύκλος εργασιών στον τομέα των πωλήσεων αυξήθηκε κατά 42%. Το 4ο τρίμηνο ήταν επίσης πολύ δυναμικό. Πάνω από το 65% των αγοραστών ήταν ιδιοκτήτες ή αγόραζαν για συγγενείς.
Η φθινοπωρινή έκθεση της επιτροπής εμπειρογνωμόνων του Μονάχου αναφέρει στασιμότητα έως ελαφρά μείωση των τιμών για τις συγκυριαρχίες, τις ημι-μονοκατοικίες και τις σειρές για το 1ο έως 3ο τρίμηνο (το 4ο τρίμηνο δεν είναι ακόμη διαθέσιμο). Στην αγορά των μονοκατοικιών, των διπλοκατοικιών και των κατοικιών σε σειρά, καθώς και των μικρών συγκροτημάτων κατοικιών, καταγράφηκαν 11% περισσότερες συναλλαγές. Οι τιμές των μεμονωμένων οικοπέδων κατοικιών μειώθηκαν κατά 16% σε σύγκριση με τις κανονικές αξίες γης την 1η Ιανουαρίου 2024.
| ΤΥΠΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (σε μέσες, καλές κατοικημένες περιοχές) | ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΤΙΚΗ ΤΙΜΗ |
| Μονοκατοικία | 1.105.000 ευρώ |
| Γωνιακές μονοκατοικίες | 1.025.000€ |
| Μεσαίες σειρές | 880.000€ |
Η Immoscout αναφέρει αύξηση των τιμών για πρώτη φορά από το 2020 και μετά και στις 8 κορυφαίες πόλεις στο τέλος του έτους, με μέτρια αύξηση 0,8% για το Μόναχο. Η ζήτηση θα μετατοπιστεί πίσω στις πόλεις.
Σκλήρυνση του παγώματος των ενοικίων και περαιτέρω ρυθμίσεις:
Η σχεδιαζόμενη από τη γερμανική κυβέρνηση αυστηροποίηση της νομοθεσίας για τις μισθώσεις και η περαιτέρω ρύθμιση του παγώματος των ενοικίων δεν θα στηρίξει τις επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα και την αγορά ακινήτων για συνταξιοδότηση.
Προσφορά ακινήτου προς πώληση
Η προσφορά ακινήτων προς πώληση μειώνεται
Σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και το προηγούμενο έτος, η αύξηση της προσφοράς και η προσφορά διαμερισμάτων, κατοικιών και οικοπέδων προς πώληση στο Μόναχο και σε όλες σχεδόν τις περιοχές έχει μειωθεί. Στις περιοχές Dachau, Ebersberg και Miesbach, η προσφορά διαμερισμάτων είναι μειωμένη σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
| ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Μεταβολή σε % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Μεταβολή σε % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14.7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Μεταβολή σε % |
| Μόναχο | 270 | 279 | 3,3% |
| Περιφέρεια Μονάχου | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17.0% |
ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΈΣ ΆΔΕΙΕΣ
Στην πόλη του Μονάχου, οι οικοδομικές άδειες για διαμερίσματα μειώθηκαν σχεδόν στο μισό. Στις 30 Νοεμβρίου είχαν εγκριθεί μόνο 4.537 διαμερίσματα, γεγονός που αντιστοιχεί σε ετήσια μείωση 48%. Υπήρξε μια πολύ θετική τάση σε ορισμένες συνοικίες. Το Ebersberg +69%, το Miesbach και το Rosenheim με +84% το καθένα. Η περιοχή του Rosenheim ξεχωρίζει ιδιαίτερα με 1.115 εγκεκριμένα διαμερίσματα.
| ΕΓΚΡΙΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Μεταβολή σε % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Περιφέρεια Μονάχου | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
ΠΛΗΘΥΣΜΙΑΚΉ ΑΝΆΠΤΥΞΗ
Ο πληθυσμός αυξήθηκε συνολικά κατά 9.542 άτομα (1.613.399 κύριοι κάτοικοι έναντι 1.603.857 στην αρχή του έτους) κατά τη διάρκεια του έτους μέχρι το τέλος Νοεμβρίου. Ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 5.340 (868.674 σε σύγκριση με 863.334). Για το έτος 2025, η πόλη του Μονάχου ανέφερε πλεόνασμα γεννήσεων +2.860 και ισοζύγιο εισροών +4.825. Συνολικά, ωστόσο, η εισροή μειώθηκε σημαντικά και η εκροή αυξήθηκε.
ΑΓΟΡΆ ΕΡΓΑΣΊΑΣ ΠΌΛΗ ΤΟΥ ΜΟΝΆΧΟΥ
Η αγορά εργασίας είναι πιο εύρωστη από ό,τι σε άλλες περιοχές:
Τον Δεκέμβριο του 2025, ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Απασχόλησης ανέφερε σχεδόν αμετάβλητη ανεργία (ποσοστό 5%) στην περιοχή του πρακτορείου του Μονάχου. Σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ωστόσο, αυξήθηκε σημαντικά κατά 9,4%. Οι εγγεγραμμένες θέσεις εργασίας είναι κατά 10,8% χαμηλότερες από το προηγούμενο έτος. Ο αριθμός των εργαζομένων που υπόκεινται σε εισφορές κοινωνικής ασφάλισης αυξήθηκε σε 1.242.026 (+0,5%). Το πρακτορείο σχολιάζει: "Ο αριθμός των απασχολουμένων στην αγορά εργασίας, ο οποίος είναι ο μεγαλύτερος από τον αντίστοιχο αριθμό των εργαζομένων στην αγορά εργασίας: Αν και η μικρή αύξηση της ανεργίας τον Δεκέμβριο είναι εντός του συνήθους εποχικού εύρους, ο αριθμός των ανέργων εξακολουθεί να είναι υψηλότερος από ό,τι ήταν εδώ και πολλά χρόνια, ενώ ταυτόχρονα υπάρχουν λιγότερες διαθέσιμες κενές θέσεις εργασίας. Ο αριθμός των κενών θέσεων εργασίας στο Stepstone (09.01.2026) βρίσκεται στα ίδια επίπεδα με πέρυσι.
ΠΛΗΘΩΡΙΣΜΟΣ
Ο πληθωρισμός στη Γερμανία αναμένεται να είναι +1,8% τον Δεκέμβριο του 2025. Μετράται ως η μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ) σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους. Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία (Destatis), οι τιμές καταναλωτή θα παραμείνουν αμετάβλητες σε σχέση με τον Νοέμβριο του 2025 (0,0%) με βάση τα μέχρι σήμερα διαθέσιμα αποτελέσματα. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός πληθωρισμού για το 2025 αναμένεται να είναι +2,2%. Ο ρυθμός πληθωρισμού εξαιρουμένων των τροφίμων και της ενέργειας, που συχνά αναφέρεται ως πυρήνας πληθωρισμού, αναμένεται να είναι +2,4% τον Δεκέμβριο του 2025.
ΕΞΈΛΙΞΗ ΤΩΝ ΕΠΙΤΟΚΊΩΝ
Η εξέλιξη των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων παραμένει βασικός παράγοντας για τις αποφάσεις αγοράς στην αγορά ακινήτων. Οι τρέχουσες εκτιμήσεις από τον τομέα της χρηματοδότησης δείχνουν ότι τα περιθώρια περαιτέρω μείωσης των επιτοκίων είναι περιορισμένα και ο κίνδυνος αύξησης του κόστους χρηματοδότησης αυξάνεται. "Δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου περιθώρια για πτωτικές πιέσεις στη χρηματοδότηση ακινήτων και τείνει να γίνει ακριβότερη. Λαμβάνοντας υπόψη τις προβλέψεις, σας συμβουλεύουμε να μην κερδοσκοπείτε σε πτώση των επιτοκίων - ο κίνδυνος αύξησης του κόστους επί του παρόντος υπερτερεί σαφώς. Εάν μπορείτε να αγοράσετε και έχετε βρει το κατάλληλο ακίνητο, θα πρέπει να δημιουργήσετε τα δεδομένα τώρα. Οι επαγγελματικές συμβουλές θα σας βοηθήσουν να υπολογίσετε ρεαλιστικά τον προϋπολογισμό σας και να ενσωματώσετε βέλτιστα τις επιλογές επιδότησης στη χρηματοδότηση. Οι καλές συμβουλές θα αποτελέσουν βασικό παράγοντα το 2026", προβλέπει η Miriam Mohr, Chief Sales Officer του ομίλου Interhyp, τον Δεκέμβριο του 2025.
| Ωριμότητα | Oct'12 | Oct'16 | May'19 | July'21 | July'22 | May'23 | Aug'24 | May'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Αναμένουμε ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων στο Μόναχο θα εξελιχθεί θετικά το 2026, υπό την προϋπόθεση ότι η γερμανική κυβέρνηση δεν θα αναστείλει τη διάθεση για επενδύσεις με την εισαγωγή νέων κανονισμών και την αυστηροποίηση της νομοθεσίας για τις μισθώσεις. Η περιορισμένη νέα οικοδομική δραστηριότητα, η οικονομική ισχύς και η συνεχιζόμενη μετανάστευση στηρίζουν γενικά τη ζήτηση. Οι ορθές αναλύσεις της αγοράς και οι επαγγελματικές συμβουλές αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία.
