Пазарът на жилищни имоти в Мюнхен
През 2025 г. пазарът на жилищни имоти в Мюнхен ще бъде динамичен. Значителното нарастване на предлагането ще бъде посрещнато от по-голямо желание за покупка, докато по-високите изисквания за финансиране ще окажат влияние върху решенията за покупка. В тази среда местоположението, характеристиките и реалистичните ценови очаквания стават все по-важни.
Най-важните моменти накратко:
- Пазар на покупките: Значително увеличение на предлагането, съчетано с голямо търсене; цените са до голяма степен стабилни, в отделни сегменти леко се понижават. Над 65 % от купувачите са собственици или купуват за роднини.
- Пазар на наеми (обзавеждане): Непостоянно търсене през четвъртото тримесечие, нарастващо предлагане на апартаменти с 1 и 2 спални; висококачественото обзавеждане продължава да придобива все по-голямо значение.
- Разрешителни за строеж: почти наполовина в град Мюнхен (-48%), известен силен ръст в околните райони - особено в Rosenheim, Еберсберг и Miesbach.
- Лихвени проценти и финансиране: Лихвените проценти по ипотечните кредити остават ключов фактор; в края на годината лихвените проценти леко се повишиха.
- Общи условия: Стабилният пазар на труда, нарастващото население и високият темп на стартиране на бизнес подкрепят търсенето, докато регулациите и ниската активност в новото строителство ограничават предлагането.
Пазар на наеми на обзаведени апартаменти
Търсенето на обзаведени апартаменти и къщи се развива по различен начин през четвъртото тримесечие. Сдържаното търсене през ноември контрастира с повишеното търсене през декември. Тенденцията през януари беше сходна с тази от предходната година.
Както и през предходните тримесечия, апартаментите и двустайните жилища бяха категорично най-търсените категории.
Най-търсеният ценови диапазон за апартаменти с 1 спалня е от 1 100 до 1 500 евро, а за апартаменти с 2 спални - от 1 700 до 2 300 евро (всеки от тях включва всички комунални услуги, електричество и интернет). Къщите се отдават под наем предимно на цени между 3500 и 5000 евро (плюс разходите за комунални услуги). При по-луксозните имоти и вили наемите достигаха до 15 000 евро. Тенденцията е към все по-добре оборудвани имоти.
Като цяло през 2025 г. Mr. Lodge съдейства на над 11 000 потенциални наематели (-3,5%) и успешно посредничи за над 2100 обзаведени апартамента и къщи. Предлагаха се с 13% по-малко нови апартаменти, което отразява затягането на жилищния пазар.
За 2026 г. очакваме търсенето да бъде малко по-високо, отколкото през предходната година.
Пазар за покупка на апартаменти и къщи
Цялата година и четвъртото тримесечие се характеризираха с голямо и значително увеличено предлагане на пазара в Мюнхен. От друга страна, събитията се характеризираха с висока готовност за покупка през цялата година. Подходящото местоположение, обзавеждането и атрактивната покупна цена бяха ключови фактори за желанието за покупка. For Mr. Lodge, the sales area turnover increased by 42%. Четвъртото тримесечие също беше много динамично. Над 65% от купувачите бяха собственици на жилища или купуваха за роднини.
В есенния доклад на Мюнхенската експертна комисия се отчита застой до лек спад на цените на кондоминиумите, двуфамилните къщи и редовите къщи за периода от 1-во до 3-то тримесечие (за 4-то тримесечие все още няма данни). На пазара на еднофамилни, двуфамилни и терасовидни къщи, както и на малки жилищни комплекси, са регистрирани 11% повече сделки. Цените на парцелите за индивидуално жилищно строителство спаднаха с 16% в сравнение със стандартните стойности на земята към 1 януари 2024 г.
| ВИД НЕДВИЖИМИ ИМОТИ (в средни, добри жилищни райони) | ОБРАЗНА ЦЕНА |
| Двуетажна къща | €1,105,000 |
| Ъглови редови къщи | 1,025,000€ |
| Къщи в средна редова линия | 880 000 EUR |
В края на годината Immoscout отчита ръст на цените за първи път от 2020 г. насам във всички 8 най-големи града, като в Мюнхен ръстът е умерен - 0,8%. Търсенето ще се измести обратно към градовете.
Затягане на замразяването на наемите и допълнителни регулации:
Планираното от германското правителство затягане на закона за наемите и по-нататъшното регулиране на замразяването на наемите няма да подкрепи инвестициите в апартаменти под наем и покупката на имоти за пенсиониране.
Предлагане на имот за продажба
Предлагането на имоти за продажба намалява
В сравнение с предходното тримесечие и с предходната година увеличението на предлагането и предлагането на апартаменти, къщи и земя за продажба в Мюнхен и в почти всички окръзи е намаляло. В районите Dachau, Еберсберг и Miesbach предлагането на апартаменти е намаляло в сравнение с предходната година.
| АПАРТАМЕНТИ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Промяна в % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| ЛК Еберсберг | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22.3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Промяна в % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8.9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14.7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Промяна в % |
| Мюнхен | 270 | 279 | 3,3% |
| Област Мюнхен | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7.8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
РАЗРЕШИТЕЛНИ ЗА СТРОЕЖ
В град Мюнхен разрешителните за строеж на апартаменти са намалели почти наполовина. Към 30 ноември са били одобрени само 4537 жилища, което представлява спад от 48% на годишна база. В някои квартали се наблюдава много положителна тенденция. Еберсберг +69 %, Miesbach и Rosenheim с по +84 %. Районът Rosenheim се откроява особено с 1115 одобрени жилища.
| ОДОБРЕНИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО АПАРТАМЕНТИ | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Промяна в % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Област Мюнхен | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| ЛК Еберсберг | 231 | 390 | 69% |
| ЛК Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
РАЗВИТИЕ НА НАСЕЛЕНИЕТО
През годината до края на ноември населението се е увеличило с общо 9 542 души (1 613 399 основни жители в сравнение с 1 603 857 в началото на годината). Броят на домакинствата се е увеличил с 5 340 души (868 674 души спрямо 863 334 души). За 2025 г. град Мюнхен отчита излишък на ражданията от +2 860 и баланс на притока от +4 825. Като цяло обаче притокът значително намалява, а отливът се увеличава.
ПАЗАР НА ТРУДА ГРАД МЮНХЕН
Пазарът на труда е по-стабилен, отколкото в други региони:
През декември 2025 г. Федералната агенция по заетостта съобщава за почти непроменена безработица (5 %) в района на агенцията в Мюнхен. В сравнение с предходната година обаче тя се е повишила значително с 9,4 %. Регистрираните работни места са с 10,8 % по-малко от предходната година. Броят на заетите лица, подлежащи на социалноосигурителни вноски, се е увеличил до 1 242 026 (+0,5 %). Коментарите на агенцията: Въпреки че лекото увеличение на безработицата през декември е в рамките на обичайния сезонен диапазон, броят на безработните все още е по-висок, отколкото е бил в продължение на много години, като в същото време има по-малко свободни работни места. Броят на свободните работни места в Stepstone (09.01.2026 г.) е на същото ниво като миналата година.
ИНФЛАЦИЯ
Очаква се през декември 2025 г. инфлацията в Германия да бъде +1,8%. Той се измерва като изменение на индекса на потребителските цени (ИПЦ) в сравнение със същия месец на предходната година. Според Федералната статистическа служба (Destatis) въз основа на наличните до момента резултати потребителските цени ще останат непроменени спрямо ноември 2025 г. (0,0%). Средногодишният темп на инфлация за 2025 г. се очаква да бъде +2,2%. Темпът на инфлация, изключващ храните и енергията, често наричан базисна инфлация, се очаква да бъде +2,4% през декември 2025 г.
РАЗВИТИЕ НА ЛИХВЕНИТЕ ПРОЦЕНТИ
Динамиката на лихвените проценти по ипотечните кредити остава ключов фактор при вземането на решения за покупка на пазара на недвижими имоти. Текущите оценки на финансовия сектор показват, че възможностите за по-нататъшно понижение на лихвените проценти са ограничени и рискът от нарастване на разходите за финансиране се увеличава. "Почти няма възможност за натиск за намаляване на финансирането на недвижимите имоти и има тенденция то да става все по-скъпо. С оглед на прогнозите не съветваме да се спекулира с понижаването на лихвените проценти - рискът от нарастване на разходите в момента явно надделява. Ако можете да купувате и сте намерили подходящия имот, трябва да установите фактите сега. Професионалният съвет ще ви помогне да изчислите реалистично бюджета си и да включите оптимално възможностите за субсидиране във финансирането. Добрият съвет ще бъде ключов фактор през 2026 г.", прогнозира Мириам Мор, главен директор продажби на Interhyp Group, през декември 2025 г.
| Зрялост | Октомври'12 | Октомври'16 | Май'19 | Юли'21 | Юли'22 | Май'23 | Август'24 | Май'25 | Януари'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Очакваме пазарът на жилищни имоти в Мюнхен да се развива положително през 2026 г., при условие че германското правителство не възпрепятства желанието за инвестиции чрез въвеждане на нови разпоредби и затягане на закона за наемите. Ограничената нова строителна дейност, икономическата сила и продължаващата имиграция като цяло подкрепят търсенето. Разумните пазарни анализи и професионалните съвети стават все по-важни.
