Piața imobiliară rezidențială din München
Piața proprietăților rezidențiale din München va fi dinamică în 2025. O creștere semnificativă a ofertei va fi întâmpinată de o dorință mai mare de a cumpăra, în timp ce cerințele de finanțare mai ridicate vor influența deciziile de cumpărare. În acest mediu, locația, caracteristicile și așteptările realiste privind prețul devin din ce în ce mai importante.
Cele mai importante puncte într-o privire de ansamblu:
- Piața de cumpărare: Creștere semnificativă a ofertei cuplată cu o cerere ridicată; prețuri în mare parte stabile, în ușoară scădere pe segmente individuale. Peste 65% dintre cumpărători au fost proprietari-ocupanți sau au cumpărat pentru rude.
- Piața închirierilor (mobilate): Cerere inconsecventă în trimestrul al 4-lea, ofertă în creștere pentru apartamentele cu 1 și 2 camere; mobilierul de înaltă calitate continuă să câștige în importanță.
- Autorizații de construcție: Aproape înjumătățite în orașul München (-48%), unele creșteri puternice în zonele învecinate - în special în Rosenheim, Ebersberg și Miesbach.
- Ratele dobânzilor și finanțarea: Ratele dobânzilor ipotecare rămân un factor cheie; ratele dobânzilor au crescut ușor la sfârșitul anului.
- Condiții generale: Piața solidă a forței de muncă, creșterea populației și ritmul ridicat de înființare sprijină cererea, în timp ce reglementările și activitatea scăzută de construcții noi limitează oferta.
Piața chiriilor pentru apartamentele mobilate
Cererea pentru apartamente și case mobilate a evoluat diferit în trimestrul al patrulea. Cererea moderată din noiembrie a contrastat cu cererea crescută din decembrie. Tendința din ianuarie a fost similară cu cea din anul precedent.
Ca și în trimestrele anterioare, apartamentele și locuințele cu 2 camere au fost de departe cele mai căutate categorii.
Cea mai căutată gamă de prețuri pentru apartamentele cu 1 cameră este cuprinsă între 1.100 și 1.500 de euro, iar pentru apartamentele cu 2 camere între 1.700 și 2.300 de euro (fiecare incluzând toate utilitățile, electricitatea și internetul). Casele au fost închiriate predominant pentru sume cuprinse între 3 500 și 5 000 EUR (plus costurile utilităților). Proprietățile mai luxoase și vilele au obținut chirii de până la 15.000 EUR. Tendința este către proprietăți din ce în ce mai bine echipate.
În întregul an 2025, Mr. Lodge a asistat peste 11.000 de potențiali chiriași (-3,5%) și a intermediat cu succes peste 2.100 de apartamente și case mobilate. Au fost oferite cu 13% mai puține apartamente noi, reflectând restrângerea pieței imobiliare.
Pentru 2026, ne așteptăm ca cererea să fie ușor mai mare decât în anul precedent.
Piața de cumpărare pentru apartamente și case
Întregul an și al patrulea trimestru au fost caracterizate de o ofertă mare și semnificativ mai mare pe piața din München. Pe de altă parte, evenimentele au fost caracterizate de o dorință ridicată de a cumpăra pe tot parcursul anului. Locația potrivită, mobilierul și un preț de achiziție atractiv au fost factori-cheie în dorința de a cumpăra. Pentru Mr. Lodge, cifra de afaceri în domeniul vânzărilor a crescut cu 42%. Cel de-al patrulea trimestru a fost, de asemenea, foarte dinamic. Peste 65% dintre cumpărători au fost proprietari-ocupanți sau au cumpărat pentru rude.
Raportul de toamnă al comisiei de experți de la München indică o stagnare până la o ușoară scădere a prețurilor pentru condominii, case semidecomandate și case terasate pentru trimestrele I-III (trimestrul IV nu este încă disponibil). Pe piața caselor unifamiliale, semidecomandate și terasate, precum și a complexelor mici de apartamente, au fost înregistrate cu 11% mai multe tranzacții. Prețurile terenurilor pentru construcții rezidențiale individuale au scăzut cu 16% față de valorile standard ale terenurilor la 1 ianuarie 2024.
| TIP IMOBILIAR (în zone rezidențiale medii, bune) | PREȚ APROXIMATIV |
| Case semidecomandate | €1,105,000 |
| Case terasate pe colț | €1,025,000 |
| Case semidecomandate | 880.000€ |
Immoscout raportează prețuri în creștere pentru prima dată din 2020 în toate primele 8 orașe la sfârșitul anului, cu o creștere moderată de 0,8% pentru München. Cererea s-ar îndrepta din nou către orașe.
Înăsprirea înghețării chiriilor și alte reglementări:
Înăsprirea planificată de guvernul german a legislației privind închirierea și reglementarea suplimentară a înghețării chiriilor nu vor sprijini investițiile în apartamentele de închiriat și achiziționarea de proprietăți pentru pensionare.
Oferta de proprietate pentru vânzare
Scăderea ofertei de proprietăți de vânzare
Comparativ cu trimestrul precedent și cu anul precedent, creșterea ofertei și oferta de apartamente, case și terenuri de vânzare în München și în aproape toate districtele a scăzut. În districtele Dachau, Ebersberg și Miesbach, oferta de apartamente este în scădere față de anul precedent.
| APARTAMENTE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Schimbare în % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau,4% | |||
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3% | |||
| LK Miesbach,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Schimbare în % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau,4% | |||
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% | |||
| LK Miesbach,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Schimbare în % |
| München | 270 | 279 | 3,3% |
| Districtul München | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg,8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% | |||
| LK Miesbach,0% |
AUTORIZAȚII DE CONSTRUCȚIE
În orașul München, autorizațiile de construcție pentru apartamente au scăzut aproape la jumătate. La 30 noiembrie, fuseseră aprobate doar 4 537 de apartamente, ceea ce corespunde unei scăderi de 48 % de la an la an. În unele districte s-a înregistrat o tendință foarte pozitivă. Ebersberg +69%, Miesbach și Rosenheim cu +84% fiecare. Districtul Rosenheim se evidențiază în special cu 1 115 apartamente aprobate.
| APROBARE CONSTRUCȚIE APARTAMENTE | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Schimbare în % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Districtul München | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
DEZVOLTAREA POPULAȚIEI
Populația a crescut cu un total de 9 542 de persoane (1 613 399 de rezidenți principali față de 1 603 857 la începutul anului) în cursul anului până la sfârșitul lunii noiembrie. Numărul gospodăriilor a crescut cu 5.340 (868.674 față de 863.334). Pentru anul 2025, orașul München a raportat un excedent de nașteri de +2 860 și un sold al afluxurilor de +4 825. Cu toate acestea, în ansamblu, afluxurile au scăzut semnificativ, iar ieșirile au crescut.
PIAȚA MUNCII ORAȘUL MUNICH
Piața muncii mai solidă decât în alte regiuni:
În decembrie 2025, Agenția Federală pentru Ocuparea Forței de Muncă a raportat un șomaj aproape neschimbat (rata de 5%) în districtul agenției din München. Comparativ cu anul precedent, acesta a crescut însă semnificativ, cu 9,4%. Locurile de muncă înregistrate sunt cu 10,8% mai mici decât în anul precedent. Numărul angajaților supuși contribuțiilor la asigurările sociale a crescut la 1 242 026 (+0,5%). Agenția comentează: Deși creșterea ușoară a șomajului în decembrie se încadrează în intervalul sezonier obișnuit, numărul șomerilor este încă mai mare decât a fost de mulți ani, în timp ce, în același timp, există mai puține locuri de muncă vacante disponibile. Numărul de locuri de muncă vacante pe Stepstone (09.01.2026) este la același nivel ca anul trecut.
INFLAȚIE
Se estimează că rata inflației în Germania va fi de +1,8% în decembrie 2025. Aceasta este măsurată ca variație a indicelui prețurilor de consum (IPC) comparativ cu aceeași lună a anului precedent. Potrivit Oficiului Federal de Statistică (Destatis), prețurile de consum vor rămâne neschimbate față de noiembrie 2025 (0,0%) pe baza rezultatelor disponibile până în prezent. Se preconizează că rata medie anuală a inflației pentru 2025 va fi de +2,2%. Rata inflației fără alimente și energie, denumită adesea inflație de bază, este estimată la +2,4% în decembrie 2025.
EVOLUȚIA RATEI DOBÂNZII
Evoluția ratelor dobânzilor ipotecare rămâne un factor-cheie pentru deciziile de cumpărare pe piața imobiliară. Evaluările actuale din sectorul de finanțare indică faptul că posibilitățile de scădere suplimentară a ratelor dobânzilor sunt limitate, iar riscul de creștere a costurilor de finanțare este în creștere. "Aproape că nu mai există loc pentru presiuni în sensul scăderii asupra finanțării proprietăților și aceasta tinde să devină mai scumpă. Având în vedere previziunile, vă sfătuim să nu speculați cu privire la scăderea ratelor dobânzilor - în prezent, riscul de creștere a costurilor depășește în mod clar acest lucru. Dacă puteți cumpăra și ați găsit proprietatea potrivită, ar trebui să stabiliți faptele acum. Consultanța profesională vă va ajuta să vă calculați în mod realist bugetul și să integrați în mod optim opțiunile de subvenționare în finanțare. Buna consiliere va fi un factor-cheie în 2026", prezice Miriam Mohr, Chief Sales Officer al Interhyp Group, în decembrie 2025.
| Maturitate | oct'12 | oct'16 | mai'19 | iulie'21 | iulie'22 | mai'23 | aug'24 | mai'25 | ian'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
PERSPECTIVE
Ne așteptăm ca piața imobiliară rezidențială din München să evolueze pozitiv în 2026, cu condiția ca guvernul german să nu inhibe dorința de a investi prin introducerea de noi reglementări și înăsprirea legislației privind închirierea. Activitatea limitată de construcții noi, puterea economică și imigrația continuă susțin în general cererea. Analizele de piață solide și consultanța profesională devin din ce în ce mai importante.
