Münchenski trg stanovanjskih nepremičnin
Trg stanovanjskih nepremičnin v Münchnu bo leta 2025 dinamičen. Občutno povečanje ponudbe se bo srečalo z večjo pripravljenostjo za nakup, medtem ko bodo višje zahteve glede financiranja vplivale na odločitve o nakupu. V tem okolju postajajo lokacija, značilnosti in realna cenovna pričakovanja vse pomembnejši.
Najpomembnejše točke na prvi pogled:
- Nakupni trg: znatno povečanje ponudbe ob hkratnem velikem povpraševanju; cene so večinoma stabilne, v posameznih segmentih nekoliko nižje. Več kot 65 % kupcev so bili lastniki ali so kupovali za sorodnike.
- Najemni trg (opremljeni): V 4. četrtletju je bilo povpraševanje nespremenjeno, ponudba stanovanj z 1 in 2 spalnicami se je povečala; visokokakovostna oprema še naprej pridobiva na pomenu.
- Gradbena dovoljenja: V Münchnu se je število gradbenih dovoljenj skoraj prepolovilo (-48 %), v okoliških krajih - zlasti v Rosenheimu, Ebersbergu in Miesbachu - pa se je močno povečalo.
- Obrestne mere in financiranje: Hipotekarne obrestne mere ostajajo ključni dejavnik; obrestne mere so se konec leta nekoliko zvišale.
- Splošni pogoji: V zadnjih letih so se razmere na trgu dela izboljšale: močan trg dela, naraščajoče število prebivalcev in velik zagon novih podjetij podpirajo povpraševanje, medtem ko predpisi in nizka aktivnost na področju novogradenj omejujejo ponudbo.
Najemni trg za opremljena stanovanja
Povpraševanje po opremljenih stanovanjih in hišah se je v četrtem četrtletju razvijalo različno. Zmanjšano povpraševanje novembra je bilo v nasprotju s povečanim povpraševanjem decembra. Januarja je bil trend podoben kot v prejšnjem letu.
Tako kot v prejšnjih četrtletjih so bila stanovanja in dvosobna stanovanja daleč najbolj iskane kategorije.
Najbolj iskan cenovni razred za stanovanja z eno spalnico je od 1.100 do 1.500 EUR, za stanovanja z dvema spalnicama pa od 1.700 do 2.300 EUR (vsaka vključuje vse komunalne storitve, elektriko in internet). Hiše so bile večinoma oddane za ceno med 3 500 in 5 000 EUR (skupaj s komunalnimi stroški). Za razkošnejše nepremičnine in vile so najemnine znašale do 15 000 EUR. Trend je usmerjen v vse bolje opremljene nepremičnine.
V celotnem letu 2025 je Mr. Lodge pomagal več kot 11.000 potencialnim najemnikom (-3,5 %) in uspešno posredoval pri več kot 2.100 opremljenih stanovanjih in hišah. V ponudbi je bilo 13 % manj novih stanovanj, kar odraža zaostrene razmere na stanovanjskem trgu.
Za leto 2026 pričakujemo, da bo povpraševanje nekoliko večje kot v prejšnjem letu.
Trg nakupov stanovanj in hiš
Za celotno leto in četrto četrtletje je bila značilna velika in znatno povečana ponudba na münchenskem trgu. Po drugi strani pa je bila za dogodke vse leto značilna velika pripravljenost za nakup. Ključni dejavniki pripravljenosti na nakup so bili ustrezna lokacija, oprema in privlačna nakupna cena. Mr. Lodgeu se je promet na prodajnem področju povečal za 42 %. Tudi četrto četrtletje je bilo zelo dinamično. Več kot 65 % kupcev je bilo lastnikov stanovanj ali so kupovali za sorodnike.
Jesensko poročilo münchenske strokovne komisije poroča o stagnaciji do rahlega padca cen stanovanjskih hiš, dvostanovanjskih hiš in vrstnih hiš za 1. do 3. četrtletje (4. četrtletje še ni na voljo). Na trgu enodružinskih, dvostanovanjskih in vrstnih hiš ter manjših stanovanjskih kompleksov je bilo zabeleženih 11 % več transakcij. Cene parcel za individualno stanovanjsko gradnjo so se v primerjavi s standardnimi vrednostmi zemljišč na dan 1. januarja 2024 znižale za 16 %.
| VRSTA NEPREMIČNINE (v povprečnih, dobrih stanovanjskih soseskah) | PROXIMALNA CENA |
| Hiša v dvojčku | 1,105.000 EUR |
| Vogalne vrstne hiše | 1.025.000 EUR |
| Srednje vrstne hiše | 880.000 EUR |
Immoscout poroča, da so se cene konec leta prvič po letu 2020 zvišale v vseh osmih največjih mestih, v Münchnu je bila rast zmerna, in sicer 0,8-odstotna. Povpraševanje naj bi se preusmerilo nazaj v mesta.
Poostritev zamrznitve najemnin in nadaljnji predpisi:
Načrtovana zaostritev najemne zakonodaje in nadaljnja regulacija zamrznitve najemnin, ki jo načrtuje nemška vlada, ne bosta podprla naložb v najemna stanovanja in nakup nepremičnin za upokojitev.
Ponudite nepremičnino za prodajo
Ponudba nepremičnin za prodajo se zmanjšuje
V primerjavi s prejšnjim četrtletjem in prejšnjim letom se je v Münchnu in skoraj vseh okrožjih zmanjšalo povečanje ponudbe in ponudba stanovanj, hiš in zemljišč za prodajo. V okrožjih Dachau, Ebersberg in Miesbach se je ponudba stanovanj v primerjavi s prejšnjim letom zmanjšala.
| STANOVANJA | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Spremenjeno v % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Spreminjanje v % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Spreminjanje v % |
| München | 270 | 279 | 3,3% |
| okrožje München | 206 | 222 | 7,8 |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
GRADBENA DOVOLJENJA
V Münchnu se je število gradbenih dovoljenj za stanovanja skoraj prepolovilo. Do 30. novembra je bilo odobrenih le 4.537 stanovanj, kar pomeni 48-odstotno zmanjšanje na letni ravni. V nekaterih okrožjih je bil trend zelo pozitiven. Ebersberg +69 %, Miesbach in Rosenheim +84 %. Posebej izstopa okrožje Rosenheim s 1 115 odobrenimi stanovanji.
| Odobritev gradnje stanovanj | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Spremenjeno v % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Okrožje München | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
RAZVOJ PREBIVALSTVA
Število prebivalcev se je med letom do konca novembra povečalo za 9.542 (1.613.399 glavnih prebivalcev v primerjavi z 1.603.857 na začetku leta). Število gospodinjstev se je povečalo za 5.340 (868.674 v primerjavi z 863.334). Za leto 2025 je mesto München poročalo o presežku rojstev v višini +2.860 in bilanci prilivov v višini +4.825. Na splošno pa se je priliv znatno zmanjšal, odliv pa povečal.
TRG DELA MESTO MÜNCHEN
Trg dela je močnejši kot v drugih regijah:
Zvezni zavod za zaposlovanje je decembra 2025 poročal o skoraj nespremenjeni brezposelnosti (stopnja 5 %) v münchenskem agencijskem okrožju. V primerjavi s prejšnjim letom pa se je znatno povečala, in sicer za 9,4 odstotka. Število registriranih delovnih mest je za 10,8 odstotka nižje kot v predhodnem letu. Število zaposlenih, za katere se plačujejo prispevki za socialno varnost, se je povečalo na 1.242.026 (+0,5 %). Komentar agencije: Čeprav je rahlo povečanje brezposelnosti v decembru v okviru običajnih sezonskih omejitev, je število brezposelnih še vedno višje kot že vrsto let, hkrati pa je na voljo manj prostih delovnih mest. Število prostih delovnih mest na portalu Stepstone (09.01.2026) je na enaki ravni kot lani.
INFLACIJA
Stopnja inflacije v Nemčiji bo decembra 2025 predvidoma znašala +1,8 %. Meri se kot sprememba indeksa cen življenjskih potrebščin (CPI) v primerjavi z istim mesecem prejšnjega leta. Po podatkih Zveznega statističnega urada (Destatis) bodo cene življenjskih potrebščin glede na do zdaj razpoložljive rezultate v primerjavi z novembrom 2025 ostale nespremenjene (0,0%). Povprečna letna stopnja inflacije za leto 2025 bo po pričakovanjih znašala +2,2%. Stopnja inflacije brez hrane in energentov, ki se pogosto imenuje osnovna inflacija, bo decembra 2025 predvidoma znašala +2,4%.
GIBANJE OBRESTNIH MER
Gibanje hipotekarnih obrestnih mer ostaja ključni dejavnik pri odločitvah za nakup na nepremičninskem trgu. Trenutne ocene finančnega sektorja kažejo, da so možnosti za nadaljnje zniževanje obrestnih mer omejene, tveganje naraščajočih stroškov financiranja pa se povečuje. "Prostora za pritisk na zniževanje financiranja nepremičnin skorajda ni več in kaže se, da se bo financiranje podražilo. Glede na napovedi odsvetujemo špekuliranje na znižanje obrestnih mer - tveganje naraščajočih stroškov trenutno očitno prevladuje. Če lahko kupujete in ste našli pravo nepremičnino, morate zdaj ugotoviti dejstva. Strokovno svetovanje vam bo pomagalo realno izračunati proračun in v financiranje optimalno vključiti možnosti subvencij. Dobro svetovanje bo ključni dejavnik v letu 2026," napoveduje Miriam Mohr, vodja prodaje v skupini Interhyp decembra 2025.
| Zrelost | Okt'12 | Okt'16 | Maj'19 | Jul'21 | Jul'22 | Maj'23 | Aug'24 | Maj'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Pričakujemo, da se bo trg stanovanjskih nepremičnin v Münchnu leta 2026 razvijal pozitivno, če nemška vlada z uvajanjem novih predpisov in zaostrovanjem najemne zakonodaje ne bo ovirala pripravljenosti za naložbe. Omejena nova gradbena dejavnost, gospodarska moč in nadaljnje priseljevanje na splošno podpirajo povpraševanje. Vse pomembnejše postajajo zanesljive tržne analize in strokovno svetovanje.
