Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Monachium
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Monachium będzie dynamiczny w 2025 roku. Znaczący wzrost podaży spotka się z większą chęcią zakupu, a wyższe wymagania finansowe wpłyną na decyzje zakupowe. W tym środowisku lokalizacja, cechy i realistyczne oczekiwania cenowe stają się coraz ważniejsze.
Najważniejsze punkty w skrócie:
- Rynek zakupu: Znaczny wzrost podaży w połączeniu z wysokim popytem; ceny w dużej mierze stabilne, nieznacznie spadające w poszczególnych segmentach. Ponad 65% kupujących to właściciele mieszkań lub osoby kupujące dla krewnych.
- Rynek najmu (umeblowany): Niespójny popyt w IV kwartale, rosnąca podaż mieszkań 1- i 2-pokojowych; wysokiej jakości umeblowanie nadal zyskuje na znaczeniu.
- Pozwolenia na budowę: Prawie o połowę mniej pozwoleń na budowę w Monachium (-48%), silny wzrost w okolicznych regionach - szczególnie w Rosenheim, Ebersbergu i Miesbach.
- Stopy procentowe i finansowanie: Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje kluczowym czynnikiem; stopy procentowe nieznacznie wzrosły pod koniec roku.
- Warunki ogólne: Solidny rynek pracy, rosnąca populacja i wysoka dynamika start-upów wspierają popyt, podczas gdy regulacje i niska aktywność w zakresie nowych inwestycji budowlanych ograniczają podaż.
Rynek wynajmu mieszkań umeblowanych
Popyt na umeblowane mieszkania i domy kształtował się różnie w IV kwartale. Stłumiony popyt w listopadzie kontrastował ze zwiększonym popytem w grudniu. Tendencja w styczniu była podobna jak rok wcześniej.
Podobnie jak w poprzednich kwartałach, mieszkania i mieszkania z 2 sypialniami były zdecydowanie najbardziej poszukiwanymi kategoriami.
Najbardziej poszukiwany przedział cenowy dla mieszkań z 1 sypialnią wynosi od 1,100 do 1,500 euro, a dla mieszkań z 2 sypialniami od 1,700 do 2,300 euro (w tym wszystkie media, prąd i internet). Domy wynajmowane były głównie w cenie od 3 500 do 5 000 euro (plus koszty mediów). Bardziej luksusowe nieruchomości i wille osiągały czynsze do 15 000 euro. Tendencją są coraz lepiej wyposażone nieruchomości.
W całym 2025 r. Mr. Lodge pomógł ponad 11 000 potencjalnym najemcom (-3,5%) i z powodzeniem pośredniczył w wynajmie ponad 2 100 umeblowanych mieszkań i domów. W ofercie było o 13% mniej nowych mieszkań, co odzwierciedla zacieśniający się rynek mieszkaniowy.
W 2026 r. spodziewamy się nieco wyższego popytu niż w roku poprzednim.
Rynek zakupu mieszkań i domów
Cały rok i czwarty kwartał charakteryzowały się dużą i znacznie zwiększoną podażą na rynku monachijskim. Z drugiej strony, wydarzenia charakteryzowały się wysoką skłonnością do zakupu przez cały rok. Odpowiednia lokalizacja, wyposażenie i atrakcyjna cena zakupu były kluczowymi czynnikami wpływającymi na chęć zakupu. W przypadku Mr. Lodge obroty w obszarze sprzedaży wzrosły o 42%. Czwarty kwartał był również bardzo dynamiczny. Ponad 65% kupujących było właścicielami lub kupowało dla krewnych.
Jesienny raport monachijskiej komisji ekspertów donosi o stagnacji lub niewielkim spadku cen mieszkań własnościowych, domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej w okresie od 1 do 3 kwartału (dane za 4 kwartał nie są jeszcze dostępne). Na rynku domów wolnostojących, bliźniaczych i szeregowych, a także małych kompleksów kondominiów zarejestrowano o 11% więcej transakcji. Ceny pojedynczych działek pod zabudowę mieszkaniową spadły o 16% w porównaniu do standardowych wartości gruntów na dzień 1 stycznia 2024 r.
| RODZAJ NIERUCHOMOŚCI (w przeciętnych, dobrych dzielnicach mieszkaniowych) | PRZYBLIŻONA CENA |
| Dom w zabudowie bliźniaczej | 1.105.000 EUR |
| Narożne domy szeregowe | 1,025,000€ |
| Domy w średniej zabudowie szeregowej | 880.000 EUR |
Immoscout informuje o wzroście cen po raz pierwszy od 2020 r. we wszystkich 8 największych miastach pod koniec roku, przy umiarkowanym wzroście o 0,8% w Monachium. Popyt przeniesie się z powrotem do miast.
Zaostrzenie zamrożenia czynszów i dalsze regulacje:
Planowane przez niemiecki rząd zaostrzenie prawa najmu i dalsze regulacje dotyczące zamrożenia czynszów nie będą wspierać inwestycji w mieszkania na wynajem i zakup nieruchomości na emeryturę.
Oferowanie nieruchomości na sprzedaż
Spadek podaży nieruchomości na sprzedaż
W porównaniu do poprzedniego kwartału i poprzedniego roku, wzrost podaży mieszkań, domów i gruntów na sprzedaż w Monachium i prawie wszystkich dzielnicach spadł. W dzielnicach Dachau, Ebersberg i Miesbach podaż mieszkań spadła w porównaniu z rokiem poprzednim.
| APARTMENTS | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Zmiana w % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Powiat Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3% | |||
| LK Miesbach.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Zmiana w % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Powiat Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% | |||
| LK Miesbach.7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Zmiana w % |
| Monachium | 270 | 279 | 3,3% |
| Okręg Monachium | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Okręg Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg,8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% | |||
| LK Miesbach.0% |
POZWOLENIA NA BUDOWĘ
W Monachium liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła niemal o połowę. Na dzień 30 listopada zatwierdzono tylko 4 537 mieszkań, co odpowiada spadkowi o 48% rok do roku. W niektórych dzielnicach odnotowano bardzo pozytywny trend. Ebersberg +69%, Miesbach i Rosenheim po +84%. Szczególnie wyróżnia się dzielnica Rosenheim z 1 115 zatwierdzonymi mieszkaniami.
| APARTAMENTY BUDOWLANE | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Zmiana w % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Okręg Monachium | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
ROZWÓJ POPULACJI
Liczba ludności wzrosła łącznie o 9 542 osoby (1 613 399 głównych mieszkańców w porównaniu do 1 603 857 na początku roku) w ciągu roku do końca listopada. Liczba gospodarstw domowych wzrosła o 5 340 (868 674 w porównaniu do 863 334). W 2025 r. miasto Monachium odnotowało nadwyżkę urodzeń w wysokości +2 860 i saldo napływu w wysokości +4 825. Ogólnie rzecz biorąc, napływ znacznie się zmniejszył, a odpływ wzrósł.
RYNEK PRACY MIASTO MONACHIUM
Rynek pracy silniejszy niż w innych regionach:
W grudniu 2025 r. Federalna Agencja Pracy odnotowała prawie niezmienione bezrobocie (stopa 5%) w okręgu agencji Monachium. W porównaniu z rokiem poprzednim wzrosła ona jednak znacznie o 9,4%. Zarejestrowane miejsca pracy są o 10,8% niższe niż w roku poprzednim. Liczba pracowników podlegających składkom na ubezpieczenie społeczne wzrosła do 1 242 026 (+0,5%). Agencja komentuje: Chociaż niewielki wzrost bezrobocia w grudniu mieści się w zwykłym zakresie sezonowym, liczba bezrobotnych jest nadal wyższa niż od wielu lat, a jednocześnie dostępnych jest mniej wolnych miejsc pracy. Liczba wolnych miejsc pracy w Stepstone (09.01.2026) jest na tym samym poziomie co w ubiegłym roku.
INFLACJA
Oczekuje się, że w grudniu 2025 r. stopa inflacji w Niemczech wyniesie +1,8%. Jest ona mierzona jako zmiana wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI) w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku. Według Federalnego Urzędu Statystycznego (Destatis) ceny konsumpcyjne pozostaną niezmienione w porównaniu z listopadem 2025 r. (0,0%) w oparciu o dostępne do tej pory wyniki. Oczekuje się, że średnioroczna stopa inflacji w 2025 r. wyniesie +2,2%. Oczekuje się, że stopa inflacji z wyłączeniem żywności i energii, często określana jako inflacja bazowa, wyniesie +2,4% w grudniu 2025 r.
ROZWÓJ STÓP PROCENTOWYCH
Kształtowanie się oprocentowania kredytów hipotecznych pozostaje kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje zakupowe na rynku nieruchomości. Obecne oceny sektora finansowego wskazują, że zakres dalszych spadków stóp procentowych jest ograniczony, a ryzyko wzrostu kosztów finansowania rośnie. "Nie ma już praktycznie miejsca na presję spadkową na finansowanie nieruchomości i ma ono tendencję do drożenia. W świetle prognoz odradzamy spekulowanie na spadek stóp procentowych - ryzyko wzrostu kosztów obecnie zdecydowanie przeważa. Jeśli możesz kupić i znalazłeś odpowiednią nieruchomość, powinieneś teraz ustalić fakty. Profesjonalne doradztwo pomoże realistycznie obliczyć budżet i optymalnie włączyć opcje dotacji do finansowania. Dobre doradztwo będzie kluczowym czynnikiem w 2026 roku", przewiduje Miriam Mohr, dyrektor ds. sprzedaży Grupy Interhyp, w grudniu 2025 roku.
| Dojrzałość | Oct'12 | Oct'16 | May'19 | July'21 | July'22 | May'23 | Aug'24 | May'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
PERSPEKTYWY
Spodziewamy się pozytywnego rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w Monachium w 2026 r., pod warunkiem, że niemiecki rząd nie będzie hamował chęci do inwestowania poprzez wprowadzanie nowych regulacji i zaostrzanie prawa najmu. Ograniczona działalność budowlana, siła gospodarcza i ciągła imigracja generalnie wspierają popyt. Solidne analizy rynkowe i profesjonalne doradztwo stają się coraz ważniejsze.
