Münih'in konut emlak piyasası
Münih'teki konut piyasası 2025 yılında dinamik olacaktır. Arzdaki önemli bir artış, daha fazla satın alma isteğiyle karşılanırken, daha yüksek finansman gereksinimleri satın alma kararlarını etkileyecektir. Bu ortamda, konum, özellikler ve gerçekçi fiyat beklentileri giderek daha önemli hale gelmektedir.
Bir bakışta en önemli noktalar:
- Satın alma piyasası: Yüksek taleple birlikte arzda önemli artış; fiyatlar büyük ölçüde sabit, münferit segmentlerde hafif düşüş. Alıcıların %65'inden fazlası ev sahibi veya akrabaları için satın alanlardan oluşuyor.
- Kira piyasası (mobilyalı): Dördüncü çeyrekte tutarsız talep, 1 ve 2 yatak odalı dairelerde artan arz; yüksek kaliteli mobilyalar önem kazanmaya devam ediyor.
- İnşaat ruhsatları: Münih şehrinde neredeyse yarı yarıya azaldı (-%48), çevre bölgelerde - özellikle Rosenheim, Ebersberg ve Miesbach'ta - bazı güçlü büyüme.
- Faiz oranları ve finansman: Mortgage faiz oranları önemli bir faktör olmaya devam ediyor; faiz oranları yıl sonunda biraz arttı.
- Genel koşullar: Sağlam işgücü piyasası, artan nüfus ve yüksek başlangıç ivmesi talebi desteklerken, düzenlemeler ve düşük yeni inşaat faaliyeti arzı sınırlıyor.
Mobilyalı daireler için kira piyasası
Mobilyalı daire ve konutlara yönelik talep 4. çeyrekte farklı bir şekilde gelişmiştir. Kasım ayındaki durgun talep, Aralık ayında artan taleple tezat oluşturmuştur. Ocak ayındaki eğilim ise bir önceki yıla benzer olmuştur.
Önceki çeyreklerde olduğu gibi, daireler ve 2 odalı daireler açık ara en çok aranan kategoriler olmuştur.
En çok rağbet gören fiyat aralığı 1 yatak odalı daireler için 1.100 ila 1.500 Avro ve 2 yatak odalı daireler için 1.700 ila 2.300 Avro'dur (her biri tüm hizmetler, elektrik ve internet dahil). Evler ağırlıklı olarak 3.500 ila 5.000 Avro (artı hizmet maliyetleri) arasında kiralanmıştır. Daha lüks mülkler ve villalar 15.000 €'ya kadar kiralanmıştır. Eğilim giderek daha iyi donanımlı mülklere doğru.
2025 yılının tamamında, Mr. Lodge 11.000'in üzerinde kiracı adayına yardımcı olmuş (-%3,5) ve 2.100'ün üzerinde mobilyalı daire ve eve başarıyla aracılık etmiştir. Daralan konut piyasasını yansıtacak şekilde %13 daha az yeni daire teklif edildi.
2026 yılı için talebin bir önceki yıla göre biraz daha yüksek olmasını bekliyoruz.
Daire ve evler için satın alma piyasası
Yılın tamamı ve 4. çeyrek, Münih piyasasında büyük ve önemli ölçüde artan arz ile karakterize edildi. Öte yandan, yıl boyunca satın alma isteğinin yüksek olduğu olaylar yaşandı. Doğru konum, mobilyalar ve cazip bir satın alma fiyatı, satın alma isteğinde kilit faktörlerdi. Mr. Lodge için satış alanındaki ciro %42 oranında artmıştır. Dördüncü çeyrek de çok hareketli geçti. Alıcıların %65'inden fazlası ev sahibi ya da akrabaları için satın alan kişilerdi.
Münih uzman komitesinin sonbahar raporu, 1. çeyrekten 3. çeyreğe kadar (4. çeyrek henüz mevcut değil) apartman daireleri, yarı müstakil evler ve teraslı evler için fiyatlarda durgunluk veya hafif bir düşüş olduğunu bildiriyor. Müstakil, yarı müstakil ve teraslı evler ile küçük kat mülkiyeti kompleksleri piyasasında %11 daha fazla işlem kaydedilmiştir. Münferit konut arsalarının fiyatları, 1 Ocak 2024 tarihindeki standart arsa değerlerine kıyasla %16 oranında düşmüştür.
| GAYRİMENKUL TÜRÜ (ortalama, iyi yerleşim alanlarında) | TAHMİNİ FİYAT |
| Yarı müstakil ev | €1,105,000 |
| Köşe teraslı evler | €1,025,000 |
| Orta teraslı evler | €880,000 |
Immoscout, yıl sonunda ilk 8 şehrin tamamında 2020'den bu yana ilk kez fiyatların arttığını ve Münih'te %0,8'lik ılımlı bir büyüme kaydedildiğini bildiriyor. Talep tekrar şehirlere kayacak.
Kira dondurmanın sıkılaştırılması ve ilave düzenlemeler:
Alman hükümetinin kira yasasında yapmayı planladığı sıkılaştırma ve kira dondurma uygulamasının daha da düzenlenmesi, kiralık daire yatırımlarını ve emeklilik için mülk alımını desteklemeyecektir.
Satılık mülk teklifi
Satılık mülk arzı azalıyor
Bir önceki çeyreğe ve bir önceki yıla kıyasla, Münih'te ve neredeyse tüm ilçelerde satılık daire, ev ve arsa arzındaki artış ve arz azalmıştır. Dachau, Ebersberg ve Miesbach bölgelerinde daire arzı bir önceki yıla göre azalmıştır.
| DAİRELER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | %'deki Değişim |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau bölgesi | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | %13,3 |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | % olarak değişim |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau bölgesi | 318 | 348 | %9,4 |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14.7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | % olarak değişim |
| Münih | 270 | 279 | %3,3 |
| Münih Bölgesi | 206 | 222 | %7,8 |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau bölgesi | 93 | 117 | %25,8 |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | %7,8 |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17.0% |
İNŞAAT İZİNLERİ
Münih şehrinde, apartman daireleri için verilen inşaat izinleri neredeyse yarı yarıya azaldı. 30 Kasım itibariyle sadece 4.537 daire için onay verilmiş olup, bu rakam bir önceki yıla göre %48'lik bir düşüşe tekabül etmektedir. Bazı bölgelerde çok olumlu bir eğilim vardı. Ebersberg +%69, Miesbach ve Rosenheim'ın her biri +%84 oranında artış göstermiştir. Özellikle Rosenheim bölgesi 1.115 onaylı daire ile öne çıkmaktadır.
| İNŞAAT ONAYLI DAİRELER | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | % olarak değişim |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Münih bölgesi | 1496 | 1649 | %10 |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | %69 |
| Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
NÜFUS GELIŞIMI
Nüfus, yıl boyunca Kasım ayı sonuna kadar toplam 9.542 kişi artmıştır (yıl başında 1.603.857 olan ana ikamet eden kişi sayısı 1.613.399). Hane halkı sayısı 5.340 kişi artmıştır (863.334'e kıyasla 868.674). 2025 yılı için Münih şehri +2.860 doğum fazlası ve +4.825 giriş dengesi bildirmiştir. Bununla birlikte, genel olarak, giriş önemli ölçüde azalmış ve çıkış artmıştır.
İŞGÜCÜ PİYASASI MÜNİH ŞEHRİ
İşgücü piyasası diğer bölgelere kıyasla daha sağlam:
Aralık 2025'te Federal İş Ajansı, Münih ajans bölgesinde işsizlik oranının (%5) neredeyse değişmediğini bildirmiştir. Ancak bir önceki yıla kıyasla yüzde 9,4 ile önemli ölçüde artmıştır. Kayıtlı işler bir önceki yılın %10,8 altındadır. Sosyal sigorta primine tabi çalışan sayısı 1.242.026'ya yükselmiştir (+%0,5). Ajans yorum yapıyor: Aralık ayında işsizlikteki hafif artış olağan mevsimsel aralıkta olsa da, işsiz sayısı hala uzun yıllardır olduğundan daha yüksektir ve aynı zamanda daha az boş pozisyon bulunmaktadır. Stepstone'daki (09.01.2026) boş pozisyon sayısı geçen yılla aynı seviyede.
ENFLASYON
Almanya'da enflasyon oranının Aralık 2025'te +%1,8 olması bekleniyor. Bu oran, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) değişim olarak ölçülmektedir. Federal İstatistik Ofisi'ne (Destatis) göre, bugüne kadar elde edilen sonuçlara göre tüketici fiyatları Kasım 2025'e kıyasla değişmeyecektir (%0,0). Yıllık ortalama enflasyon oranının 2025 yılı için +%2,2 olması beklenmektedir. Genellikle çekirdek enflasyon olarak adlandırılan gıda ve enerji hariç enflasyon oranının Aralık 2025'te +%2,4 olması beklenmektedir.
FAIZ ORANI GELIŞIMI
Mortgage faiz oranlarının gelişimi, emlak piyasasında satın alma kararları için kilit bir faktör olmaya devam etmektedir. Finansman sektöründen gelen mevcut değerlendirmeler, faiz oranlarında daha fazla düşüş için kapsamın sınırlı olduğunu ve finansman maliyetlerinin yükselme riskinin arttığını göstermektedir. "Gayrimenkul finansmanı üzerinde aşağı yönlü baskı için neredeyse hiç alan yok ve daha pahalı hale gelme eğiliminde. Tahminler ışığında, faiz oranlarının düşmesi üzerine spekülasyon yapılmamasını tavsiye ediyoruz - artan maliyet riski şu anda açıkça bundan daha ağır basıyor. Eğer satın alabilecek durumdaysanız ve doğru mülkü bulduysanız, gerçekleri şimdi tespit etmelisiniz. Profesyonel danışmanlık, bütçenizi gerçekçi bir şekilde hesaplamanıza ve sübvansiyon seçeneklerini finansmana en uygun şekilde entegre etmenize yardımcı olacaktır. İyi bir danışmanlık 2026'da kilit bir faktör olacaktır." Interhyp Group Satış Direktörü Miriam Mohr, Aralık 2025'te bu konuda bir öngörüde bulundu.
| Olgunluk | Ekim'12 | Ekim'16 | Mayıs'19 | Temmuz'21 | Temmuz'22 | Mayıs'23 | Ağustos'24 | Mayıs'25 | Ocak'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
GÖRÜNÜM
Alman hükümetinin yeni düzenlemeler getirerek ve kiracılık yasasını sıkılaştırarak yatırım yapma isteğini engellememesi koşuluyla, Münih'teki konut emlak piyasasının 2026 yılında olumlu yönde gelişmesini bekliyoruz. Sınırlı yeni inşaat faaliyeti, ekonomik güç ve devam eden göç genel olarak talebi desteklemektedir. Sağlam piyasa analizleri ve profesyonel tavsiyeler giderek daha önemli hale gelmektedir.
