München lakóingatlan-piaca
A müncheni lakóingatlanok piaca 2025-ben dinamikusan fog alakulni. A kínálat jelentős növekedése nagyobb vásárlási hajlandósággal fog találkozni, miközben a magasabb finanszírozási követelmények befolyásolni fogják a vásárlási döntéseket. Ebben a környezetben az elhelyezkedés, a tulajdonságok és a reális árelvárások egyre fontosabbá válnak.
A legfontosabb pontok egy pillantásra:
- Vásárlási piac: Jelentős kínálatnövekedés magas kereslettel párosul; az árak nagyrészt stabilak, egyes szegmensekben enyhén csökkennek. A vevők több mint 65%-a saját tulajdonú vagy rokonoknak vásárolt.
- Bérleti piac (bútorozott): Következetlen kereslet a 4. negyedévben, növekvő kínálat az 1 és 2 hálószobás lakások esetében; a minőségi bútorzat továbbra is egyre nagyobb jelentőséggel bír.
- Építési engedélyek: München városában majdnem a felére csökkent (-48%), a környező területeken - különösen Rosenheimben, Ebersbergben és Miesbachban - némi erőteljes növekedés.
- Kamatok és finanszírozás: A jelzáloghitelek kamatai továbbra is kulcsfontosságúak; a kamatok az év végén enyhén emelkedtek.
- Általános feltételek: Az erős munkaerőpiac, a növekvő népesség és a magas indulási lendület támogatja a keresletet, míg a szabályozás és az alacsony új építési aktivitás korlátozza a kínálatot.
A bútorozott lakások bérleti piaca
A bútorozott lakások és házak iránti kereslet a 4. negyedévben eltérően alakult. A novemberi visszafogott kereslet ellentétben állt a decemberi megnövekedett kereslettel. A januári tendencia az előző évhez hasonlóan alakult.
Az előző negyedévekhez hasonlóan a lakások és a 2 hálószobás lakások voltak messze a legkeresettebb kategóriák.
A legkeresettebb árkategória az 1 hálószobás lakások esetében 1 100 és 1 500 euró, a 2 hálószobás lakások esetében pedig 1 700 és 2 300 euró között mozog (mindegyik tartalmazza a közüzemi díjakat, a villanyáramot és az internetet). A házakat túlnyomórészt 3 500 és 5 000 euró közötti áron adták ki (plusz közüzemi költségek). A fényűzőbb ingatlanok és villák bérleti díja elérte a 15 000 eurót is. A tendencia az egyre jobban felszerelt ingatlanok felé mutat.
A 2025-ös év egészében Mr. Lodge több mint 11 000 leendő bérlőnek nyújtott segítséget (-3,5%), és több mint 2100 bútorozott lakást és házat közvetített sikeresen. Az új lakáskínálat 13%-kal kevesebb volt, ami a szűkülő lakáspiacot tükrözi.
A 2026-os évre vonatkozóan az előző évhez képest kissé magasabb keresletre számítunk.
Lakások és házak vásárlási piaca
Az egész évet és a 4. negyedévet a nagy és jelentősen megnövekedett kínálat jellemezte a müncheni piacon. Másrészt az eseményeket egész évben magas vásárlási hajlandóság jellemezte. A megfelelő elhelyezkedés, a berendezés és a vonzó vételár kulcsfontosságú tényezők voltak a vásárlási hajlandóságban. Mr. Lodge esetében az értékesítési terület forgalma 42%-kal nőtt. A 4. negyedév szintén nagyon dinamikusan alakult. A vevők több mint 65%-a saját tulajdonú vagy rokonoknak vásárolt.
A müncheni szakértői bizottság őszi jelentése a társasházak, ikerházak és sorházak árainak stagnálásáról vagy enyhe csökkenéséről számol be az 1-3. negyedévre vonatkozóan (a 4. negyedév még nem áll rendelkezésre). A családi házak, ikerházak és sorházak, valamint a kisebb társasházi komplexumok piacán 11%-kal több tranzakciót regisztráltak. Az egyedi lakóházi építési telkek árai 16%-kal csökkentek a 2024. január 1-jei egységes telekértékekhez képest.
| INGATLAN TÍPUS (átlagos, jó lakóövezetekben) | APRÓFIKUS ÁRA |
| ikerház | 1.105.000 euró |
| Saroktelek sorházak | 1,025,000 € |
| Középső sorházak | 880,000 euró |
Az Immoscout 2020 óta először emelkedő árakról számol be az év végén a top 8 város mindegyikében, München esetében pedig mérsékelt, 0,8%-os növekedésről. A kereslet ismét a városok felé tolódna.
A bérleti díjak befagyasztásának szigorítása és további szabályozások:
A német kormány által tervezett bérleti jog szigorítása és a lakbérbefagyasztás további szabályozása nem fogja támogatni a bérlakásokba történő beruházásokat és a nyugdíjasoknak szánt ingatlanvásárlást.
Ajánlat ingatlan eladásra
Csökken az eladó ingatlanok kínálata
Az előző negyedévhez és az előző évhez képest Münchenben és szinte minden kerületben csökkent a kínálat növekedése és az eladó lakások, házak és telkek kínálata. Dachau, Ebersberg és Miesbach kerületekben a lakáskínálat az előző évhez képest csökkent.
| APARTMANOK | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Változás %-ban |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6.6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Változás a %-ban | |||
| München | 776 | 921 | 18,7% | |||
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% | |||
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% | |||
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% | |||
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Változás %-ban |
| München | 270 | 279 | 3,3% |
| Müncheni kerület | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
ÉPÍTÉSI ENGEDÉLYEK
Münchenben a lakásépítési engedélyek száma csaknem a felére csökkent. November 30-ig mindössze 4537 lakást engedélyeztek, ami 48%-os csökkenésnek felel meg az előző évhez képest. Néhány kerületben nagyon pozitív tendencia volt tapasztalható. Ebersberg +69%, Miesbach és Rosenheim egyenként +84%-kal. Rosenheim kerülete különösen kiemelkedik a maga 1115 jóváhagyott lakásával.
| ÉPÍTÉSI ENGEDÉLYEZETT LAKÁSOK | 01.01.01.-2024.12.31. | 01.01.01.-2025.12.31. | Változás a %-ban |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Müncheni kerület | 1496 | 1649 | 10% |
| Bad Tölz | |||
| Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
NÉPESSÉGFEJLŐDÉS
A lakosság száma az év folyamán november végéig összesen 9542 fővel nőtt (1 613 399 fő lakos az év eleji 1 603 857 fővel szemben). A háztartások száma 5 340 fővel nőtt (868 674 fő a 863 334 fővel szemben). A 2025-ös évre vonatkozóan München városa +2.860 születési többletet és +4.825 beáramlási egyenleget jelentett. Összességében azonban a beáramlás jelentősen csökkent, a kiáramlás pedig nőtt.
MUNKAERŐPIAC MÜNCHEN VÁROSA
A munkaerőpiac szilárdabb, mint más régiókban:
A Szövetségi Munkaügyi Hivatal 2025 decemberében szinte változatlan munkanélküliségről (5%-os arány) számolt be a müncheni ügynökségi körzetben. Az előző évhez képest azonban jelentősen, 9,4 százalékkal emelkedett. A regisztrált munkahelyek száma 10,8%-kal alacsonyabb az előző évinél. A társadalombiztosítási járulékköteles munkavállalók száma 1.242.026-ra emelkedett (+0,5%). Az ügynökség megjegyzései: Bár a munkanélküliség decemberi enyhe növekedése a szokásos szezonális tartományon belül van, a munkanélküliek száma még mindig magasabb, mint hosszú évek óta volt, ugyanakkor kevesebb az üres álláshely. A Stepstone-on (09.01.2026) az üres álláshelyek száma a tavalyi szinten van.
INFLÁCIÓ
Németországban az inflációs ráta 2025 decemberében várhatóan +1,8% lesz. Ezt a fogyasztói árindex (CPI) változásaként mérik az előző év azonos hónapjához képest. A Szövetségi Statisztikai Hivatal (Destatis) szerint a fogyasztói árak az eddig rendelkezésre álló eredmények alapján 2025 novemberéhez képest változatlanok maradnak (0,0%). A 2025-ös éves átlagos inflációs ráta várhatóan +2,2% lesz. Az élelmiszerek és energia nélkül számított inflációs ráta, amelyet gyakran maginflációnak neveznek, 2025 decemberében várhatóan +2,4% lesz.
KAMATLÁBAK ALAKULÁSA
A jelzáloghitel-kamatlábak alakulása továbbra is kulcsfontosságú tényező az ingatlanpiaci vásárlási döntések szempontjából. A finanszírozási ágazat jelenlegi értékelései szerint a kamatlábak további csökkenésének lehetősége korlátozott, és a finanszírozási költségek emelkedésének kockázata növekszik. "Az ingatlanfinanszírozásra alig van lefelé irányuló nyomás, és tendenciaszerűen drágul. Az előrejelzések fényében azt tanácsoljuk, hogy ne spekuláljunk a kamatlábak csökkenésére - a növekvő költségek kockázata jelenleg egyértelműen felülmúlja ezt. Ha Ön tud vásárolni, és megtalálta a megfelelő ingatlant, akkor most érdemes megállapítani a tényeket. Szakértői tanácsadás segít reálisan kiszámítani a költségvetését, és optimálisan beépíteni a támogatási lehetőségeket a finanszírozásba. A jó tanácsadás 2026-ban kulcsfontosságú tényező lesz" - jósolja Miriam Mohr, az Interhyp Csoport értékesítési vezetője 2025 decemberében.
| Érettség | Oct'12 | Oct'16 | May'19 | July'21 | July'22 | May'23 | Aug'24 | May'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Várakozásaink szerint a müncheni lakóingatlanpiac 2026-ban pozitívan fog alakulni, feltéve, hogy a német kormány nem gátolja a befektetési hajlandóságot új szabályozások bevezetésével és a bérleti jog szigorításával. A korlátozott új építési tevékenység, a gazdasági erő és a folyamatos bevándorlás általánosságban támogatja a keresletet. A megalapozott piaci elemzések és a szakmai tanácsadás egyre fontosabbá válik.
