De woningmarkt van München
De markt voor woningen in München zal dynamisch zijn in 2025. Een aanzienlijke toename van het aanbod zal gepaard gaan met een grotere koopbereidheid, terwijl hogere financieringsvereisten de aankoopbeslissingen zullen beïnvloeden. In deze omgeving worden locatie, kenmerken en realistische prijsverwachtingen steeds belangrijker.
De belangrijkste punten op een rij:
- Koopmarkt: Aanzienlijke toename van het aanbod gekoppeld aan een grote vraag; prijzen grotendeels stabiel, lichte daling in afzonderlijke segmenten. Meer dan 65% van de kopers waren eigenaar-bewoners of kochten voor familie.
- Huurmarkt (gemeubileerd): Inconsistente vraag in het 4e kwartaal, stijgend aanbod van 1- en 2-slaapkamerappartementen; meubilair van hoge kwaliteit blijft aan belang winnen.
- Bouwvergunningen: Bijna gehalveerd in de stad München (-48%), enige sterke groei in de omliggende gebieden - met name in Rosenheim, Ebersberg en Miesbach.
- Rentetarieven & financiering: De hypotheekrente blijft een belangrijke factor; de rente steeg licht aan het einde van het jaar.
- Algemene omstandigheden: Een robuuste arbeidsmarkt, een stijgende bevolking en een hoog momentum voor startende ondernemers ondersteunen de vraag, terwijl regelgeving en een lage nieuwbouwactiviteit het aanbod beperken.
Huurmarkt voor gemeubileerde appartementen
De vraag naar gemeubileerde appartementen en huizen ontwikkelde zich verschillend in het 4e kwartaal. De gematigde vraag in november contrasteerde met de toegenomen vraag in december. De trend in januari was vergelijkbaar met vorig jaar.
Net als in voorgaande kwartalen waren flats en 2-kamerappartementen veruit de meest gewilde categorieën.
De meest gewilde prijsklasse voor flats met 1 slaapkamer is €1.100 tot €1.500 en voor flats met 2 slaapkamers €1.700 tot €2.300 (elk inclusief alle nutsvoorzieningen, elektriciteit en internet). Huizen werden voornamelijk verhuurd voor €3.500 tot €5.000 (plus nutsvoorzieningen). Luxere woningen en villa's haalden huurprijzen tot €15.000. De trend gaat in de richting van steeds beter uitgeruste woningen.
In heel 2025 begeleidde Mr. Lodge meer dan 11.000 kandidaat-huurders (-3,5%) en bemiddelde met succes meer dan 2.100 gemeubileerde flats en huizen. Er werden 13% minder nieuwe appartementen aangeboden, wat de krimpende huizenmarkt weerspiegelt.
Voor 2026 verwachten we dat de vraag iets hoger zal zijn dan in het voorgaande jaar.
Koopmarkt voor flats en huizen
Het hele jaar en het 4e kwartaal werden gekenmerkt door een groot en aanzienlijk toegenomen aanbod op de markt in München. Aan de andere kant werden de gebeurtenissen het hele jaar door gekenmerkt door een hoge koopbereidheid. De juiste locatie, inrichting en een aantrekkelijke aankoopprijs waren belangrijke factoren in de koopbereidheid. Voor Mr. Lodge steeg de omzet in de verkoop met 42%. Het 4e kwartaal was ook erg dynamisch. Meer dan 65% van de kopers waren eigenaar-bewoners of kochten voor familie.
Het najaarsverslag van de deskundigencommissie in München meldt een stagnatie tot lichte daling van de prijzen voor appartementen, twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen voor het 1e tot 3e kwartaal (het 4e kwartaal is nog niet beschikbaar). Op de markt voor vrijstaande, halfvrijstaande en rijtjeshuizen en kleine appartementencomplexen werden 11% meer transacties geregistreerd. De prijzen voor individuele woningbouwkavels daalden met 16% ten opzichte van de standaard grondwaarden per 1 januari 2024.
| SOORT ONROEREND GOEDE WONINGEN (in gemiddelde, goede woonwijken) | SCHATTE PRIJS |
| Halfvrijstaande woning | €1.105.000 |
| Hoekwoningen | €1.025.000 |
| Tussenwoningen | 880,000 |
Immoscout meldt voor het eerst sinds 2020 stijgende prijzen in alle top 8-steden aan het einde van het jaar, met een gematigde groei van 0,8% voor München. De vraag zou zich weer naar de steden verplaatsen.
Aanscherping van de huurstop en verdere regelgeving:
De door de Duitse regering geplande aanscherping van de huurwetgeving en verdere regulering van de huurbevriezing zal investeringen in huurwoningen en de aankoop van onroerend goed voor gepensioneerden niet ondersteunen.
Eigendom te koop aanbieden
Aanbod koopwoningen daalt
Vergeleken met het vorige kwartaal en het jaar daarvoor is de toename van het aanbod en het aanbod van te koop staande appartementen, huizen en grond in München en bijna alle districten gedaald. In de districten Dachau, Ebersberg en Miesbach is het aanbod van flats gedaald ten opzichte van vorig jaar.
| APPARTEMENTEN | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Wijziging in % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Landkreis Dachau | 178 | 163 | 8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3% | |||
| LK Miesbach,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Wijziging in % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% | |||
| LK Miesbach,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Verandering in % |
| München | 270 | 279 | 3,3% |
| München district | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Landkreis Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg,8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% | |||
| LK Miesbach,0% |
BOUWVERGUNNINGEN
In de stad München zijn de bouwvergunningen voor flats bijna gehalveerd. Op 30 november waren er slechts 4.537 flats goedgekeurd, wat neerkomt op een daling van 48% op jaarbasis. In sommige districten was er een zeer positieve trend. Ebersberg +69%, Miesbach en Rosenheim met elk +84%. Het district Rosenheim springt er in het bijzonder uit met 1.115 goedgekeurde flats.
| GEBOUWDE APPARTEMENTEN | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Wijziging in % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| München district | 1496 | 1649 | 10% |
| Landkreis Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
BEVOLKINGSONTWIKKELING
De bevolking nam in totaal toe met 9.542 mensen (1.613.399 hoofdbewoners vergeleken met 1.603.857 aan het begin van het jaar) in de loop van het jaar tot eind november. Het aantal huishoudens steeg met 5.340 (868.674 vergeleken met 863.334). Voor het jaar 2025 meldde de stad München een geboorteoverschot van +2.860 en een instroomsaldo van +4.825. Over het geheel genomen daalde de instroom echter aanzienlijk en steeg de uitstroom.
ARBEIDSMARKT STAD MÜNCHEN
Arbeidsmarkt robuuster dan in andere regio's:
Het Bundesagentur für Arbeit meldt in december 2025 een vrijwel ongewijzigde werkloosheid (percentage 5%) in het Agenturendistrict München. Vergeleken met het jaar ervoor is het echter aanzienlijk gestegen met 9,4%. Het aantal geregistreerde banen ligt 10,8 procent onder dat van het jaar ervoor. Het aantal premieplichtige werknemers is gestegen tot 1.242.026 (+0,5%). Het agentschap geeft commentaar: Hoewel de lichte stijging van de werkloosheid in december binnen de gebruikelijke seizoensgebonden bandbreedte valt, is het aantal werklozen nog steeds hoger dan het in vele jaren is geweest, terwijl er tegelijkertijd minder vacatures beschikbaar zijn. Het aantal vacatures op Stepstone (09.01.2026) ligt op hetzelfde niveau als vorig jaar.
INFLATIE
De inflatie in Duitsland zal in december 2025 naar verwachting +1,8% bedragen. Het wordt gemeten als de verandering in de consumentenprijsindex (CPI) ten opzichte van dezelfde maand van het voorgaande jaar. Volgens het Federale Bureau voor de Statistiek (Destatis) zullen de consumentenprijzen ongewijzigd blijven ten opzichte van november 2025 (0,0%) op basis van de tot nu toe beschikbare resultaten. De jaarlijkse gemiddelde inflatie voor 2025 zal naar verwachting +2,2% bedragen. De inflatie exclusief voedsel en energie, vaak kerninflatie genoemd, zal in december 2025 naar verwachting +2,4% bedragen.
RENTEONTWIKKELING
De ontwikkeling van de hypotheekrente blijft een belangrijke factor voor aankoopbeslissingen op de vastgoedmarkt. De huidige beoordelingen van de financieringssector geven aan dat de ruimte voor verdere rentedalingen beperkt is en dat het risico van stijgende financieringskosten toeneemt. "Er is nauwelijks ruimte voor neerwaartse druk op vastgoedfinanciering en deze lijkt duurder te worden. Gezien de prognoses raden we af om te speculeren op dalende rentes - het risico van stijgende kosten weegt hier momenteel duidelijk tegenop. Als je kunt kopen en de juiste woning hebt gevonden, moet je nu de feiten op een rijtje zetten. Professioneel advies zal je helpen om je budget realistisch te berekenen en subsidiemogelijkheden optimaal te integreren in de financiering. Goed advies zal een belangrijke factor zijn in 2026," voorspelt Miriam Mohr, Chief Sales Officer van de Interhyp Group, in december 2025.
| Looptijd | Oct'12 | Oct'16 | mei'19 | Juli'21 | Juli'22 | mei'23 | Aug'24 | mei'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
VOORUITZICHT
We verwachten dat de residentiële vastgoedmarkt in München zich positief zal ontwikkelen in 2026, op voorwaarde dat de Duitse overheid de investeringsbereidheid niet afremt door nieuwe regelgeving in te voeren en de huurwetgeving aan te scherpen. Beperkte nieuwbouwactiviteit, economische kracht en aanhoudende immigratie ondersteunen over het algemeen de vraag. Gedegen marktanalyses en professioneel advies worden steeds belangrijker.
