FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT MUNICH 2026/I

DYNAMISK TILLGÅNG OCH EFTERFRÅGAN

Münchens marknad för bostadsfastigheter

Marknaden för bostadsfastigheter i München kommer att vara dynamisk under 2025. En betydande ökning av utbudet kommer att mötas av en större köpvilja, samtidigt som högre finansieringskrav kommer att påverka köpbesluten. I den här miljön blir läge, funktioner och realistiska prisförväntningar allt viktigare.

De viktigaste punkterna i korthet:

Köpmarknaden: Betydande utbudsökning i kombination med hög efterfrågan; priserna i stort sett stabila, något nedåt i enskilda segment. Över 65% av köparna var bostadsrättsinnehavare eller köpte till släktingar.
Hyresmarknaden (möblerad): Ostadig efterfrågan under 4:e kvartalet, ökande utbud av 1- och 2-rumslägenheter; högkvalitativ inredning fortsätter att öka i betydelse.
Bygglov: Nästan en halvering i staden München (-48%), viss stark tillväxt i de omgivande områdena - särskilt i Rosenheim, Ebersberg och Miesbach.
Räntor & finansiering: Bolåneräntorna är fortfarande en nyckelfaktor; räntorna steg något i slutet av året.
Allmänna förutsättningar: Robust arbetsmarknad, ökande befolkning och hög nyetableringstakt ger stöd åt efterfrågan, medan regleringar och låg nybyggnadsaktivitet begränsar utbudet.

PDF FÖR NEDLADDNING

Hyresmarknaden för möblerade lägenheter

Efterfrågan på möblerade lägenheter och hus utvecklades olika under det 4:e kvartalet. En dämpad efterfrågan i november kontrasterade mot en ökad efterfrågan i december. Utvecklingen i januari var likartad med föregående år.
Liksom under tidigare kvartal var bostadsrätter och 2:or de klart mest efterfrågade kategorierna.

Text Lagerutveckling jämfört med början av kvartalet (Q4)

ERBJUDANDETS UTVECKLING JÄMFÖRT MED BÖRJAN AV KVARTALET (Q4)

PER BALANSDAGEN 13/01/2026

constx = document.getElementById("offerChart").getContext("2d"); const labels = ["LÄGENHETER", "2 RUM", "3-4 RUM", "HUS"]; // Slutvärden enligt specifikationen (i %) const data = [44, 22, -5, 0]; new Diagram(ctx, { typ: "bar", data: { etiketter, dataset: [{ data, backgroundColour: "#003761", borderSkipped: false, barThickness: 36, categoryPercentage: 0,7, barPercentage: 0,8 }] }, alternativ: { indexAxis: "y", responsive: true, maintainAspectRatio: false, plugins: { legend: { display: false }, tooltip: { återkallelser: { etikett: (kontext) => { const v = context.parsed.x; if (v === 0) return "0 %"; return v.toLocaleString("de-DE", { minimumFractionDigits: 0, maximumFractionDigits: 1 }) + " %"; } } } }, skalor: { y: { grid: { display: false }, ticks: { färg: "#003761", typsnitt: { storlek: 12, vikt: "600" }, stoppning: 10 }, border: { display: false } }, x: { grid: { display: false }, kant: { display: true, färg: "#003761", bredd: 2 }, ticks: { stepSize: 10, färg: "#003761", typsnitt: { storlek: 12, vikt: "600" } }, title: { display: true, text: "ÄNDRING AV ERBJUDANDE I %", färg: "#003761", font: { storlek: 13, vikt: "700" }, padding: { topp: 14 } }, suggestedMin: -8, suggestedMax: 46 } } }, Plugins: [{ // vertikal 0-linje id: "zeroLine", afterDraw(diagram) { const { ctx, skalor: { x, y } } = diagram; const x0 = x.getPixelForValue(0); ctx.save(); ctx.strokeStyle = "#003761"; ctx.lineWidth = 2; ctx.beginPath(); ctx.moveTo(x0, y.top); ctx.lineTo(x0, y.bottom); ctx.stroke(); ctx.restore(); } }] }); .

Den mest eftertraktade prisklassen för lägenheter med 1 sovrum är 1.100-1.500 euro och för lägenheter med 2 sovrum 1.700-2.300 euro (vardera inklusive alla verktyg, el och internet). Hus hyrdes huvudsakligen ut för mellan 3 500 och 5 000 euro (plus hushållsel). Mer lyxiga fastigheter och villor nådde hyror på upp till 15 000 euro. Trenden går mot allt mer välutrustade fastigheter.
Under 2025 som helhet hjälpte Mr. Lodge över 11.000 potentiella hyresgäster (-3,5%) och förmedlade framgångsrikt över 2.100 möblerade lägenheter och hus. Antalet nya lägenheter som erbjöds var 13% färre, vilket återspeglar den allt stramare bostadsmarknaden.
För 2026 förväntar vi oss att efterfrågan kommer att vara något högre än föregående år.

Köpmarknaden för lägenheter och hus

Hela året och det 4:e kvartalet präglades av ett stort och kraftigt ökat utbud på marknaden i München. Å andra sidan präglades händelserna av en hög köpvilja under hela året. Rätt läge, inredning och en attraktiv köpeskilling var nyckelfaktorer för köpviljan. För Mr. Lodge ökade omsättningen inom försäljningsområdet med 42%. Även det 4:e kvartalet var mycket dynamiskt. Över 65% av köparna var egna företagare eller köpte för släktingar.

Höstrapporten från Münchens expertkommitté rapporterar om en stagnation till en svag nedgång i priserna på bostadsrätter, parhus och radhus för kvartal 1 till 3 (kvartal 4 är ännu inte tillgängligt). På marknaden för villor, parhus och radhus samt små bostadsrättskomplex registrerades 11% fler transaktioner. Priserna på enskilda tomter för bostadsbyggande sjönk med 16% jämfört med de standardiserade markvärdena per den 1 januari 2024.

FASTIGHETSTYP (i genomsnittliga, bra bostadsområden)	APPROXIMATPRIS
Parhus	1.105.000 euro
Hörnradhus	1 025 000 euro
Mellanradhus	880 000 euro

Immoscout rapporterar stigande priser för första gången sedan 2020 i alla de 8 största städerna i slutet av året, med en måttlig tillväxt på 0,8% för München. Efterfrågan skulle skifta tillbaka till städerna.

Åtstramning av hyresstoppet och ytterligare regleringar:

Den tyska regeringens planerade skärpning av hyreslagstiftningen och ytterligare reglering av hyresstoppet kommer inte att stödja investeringar i hyreslägenheter och köp av fastigheter för pensionärer.

Köpeskillingsutveckling München lägenheter

Inköpsprisutveckling för lägenheter i München

Exklusive kapitalinvesteringar och nybyggnation

Källa: geomap.immo Text const ctxPrice = document.getElementById("priceChart").getContext("2d"); // Skärmdump: Q1 2023 till Q4 2025 const priceLabels = [ "Q1 2023", "Q2 2023", "Q3 2023", "Q4 2023", "Q1 2024", "Q2 2024", "Q3 2024", "Q4 2024", "Q1 2025", "Q2 2025", "Q3 2025", "Q4 2025" ]; // Värden för skärmdump const priceData = [ 8968, 8775, 8817, 8833, 8716, 8866, 9270, 9281, 9102, 8970, 8985, 8990 ]; new Diagram(ctxPrice, { typ: "linje", data: { etiketter: priceLabels, dataset: [{ label: "Pris per m²", data: priceData, borderColour: "#184a73", backgroundColor: "rgba(24, 74, 115, 0.0)", // som skärmdump: ingen områdesfyllning pointBackgroundColor: "#184a73", pointBorderColor: "#184a73", pointRadius: 3, pointHoverRadius: 4, spänning: 0,25 }] }, alternativ: { responsiv: true, maintainAspectRatio: false, layout: { padding: { topp: 18, höger: 10, botten: 6, vänster: 6 } }, // Utrymme för värden ovanför punkter plugins: { legend: { display: false }, verktygstips: { återuppringningar: { label: (kontext) => { const värde = kontext.parsed.y; return "Pris per m²: " + value.toLocaleString("de-DE") + " €"; } } } }, skalor: { x: { grid: { display: false }, ticks: { maxRotation: 0, autoSkip: false } }, y: { titel: { display: true, text: "Pris per m²", font: { storlek: 11 } }, ticks: { callback: (värde) => värde.toLocaleString("de-DE"), }, suggestedMin: 7000, föreslagenMax: 10000, rutnät: { borderDash: [2, 2], // som på skärmdumpen: prickad/streckad färg: "#c9a24d" // guld/beige rutnätslinjer } } } }, plugins: [{ // Värden ovanför punkterna (som på skärmdumpen) id: "valueLabels", afterDatasetsDraw(diagram) { const { ctx, chartArea } = chart; const meta = diagram.getDatasetMeta(0); ctx.save(); ctx.fillStyle = "#184a73"; ctx.font = "12px system-ui"; ctx.textAlign = "center"; meta.data.forEach((pt, i) => { const value = diagram.data.dataset[0].data[i]; låt y = pt.y - 10; // om det blir trångt högst upp, flytta nedåt if (y < chartArea.top + 10) y = pt.y + 16; // Format som i skärmdumpen: 8,968 (tusendelar) const text = value.toLocaleString("de-DE"); ctx.fillText(text, pt.x, y); }); ctx.restore(); } }] }); .

Du är välkommen att använda vår prisberäknare online eller ett personligt möte för att få en första prisuppskattning.

Till prisberäknaren online

Ta reda på hur värdet på din fastighet kan bestämmas.

Värdering av fastigheter

Våra kvalificerade fastighetsexperter kommer att inspektera din fastighet personligen och genomföra en grundlig värdering.

Ordna ett möte på plats

Erbjuda fastighet till försäljning

Utbudet av fastigheter till salu minskar
Jämfört med föregående kvartal och föregående år har ökningen av utbudet och utbudet av lägenheter, hus och mark till salu i München och nästan alla distrikt minskat. I distrikten Dachau, Ebersberg och Miesbach är utbudet av lägenheter lägre än föregående år.

LÄGENHETER	13.01.2025	12.01.2026	Förändring i procent
München	3094	3648	17,9%
Landkreis München	542	656	21,0%
LK Fürstenfeldbruck	305	360	15,0%
Dachau	178	163	-8,4% LK
LK Ebersberg 261 213 18,4
LK Starnberg,3
LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3
LK Miesbach,6

HÄUSER	13.01.2025	12.01.2026	Förändring i procent
München	776	921	18,7%
Landkreis München	538	619	15,1%
LK Fürstenfeldbruck	376	518	23,7%
Dachau	318	348	9,4% LK
LK Ebersberg	242	330	36,4
LK Starnberg,9
LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% LK
LK Miesbach,7

GRUNDSTÜCKE	13.01.2025	12.01.2026	Förändring i %.
München	270	279	3,3%.
München distrikt 206 222 7,8
LK Fürstenfeldbruck	149	130	-12,7%
Dachau	93	117	25,8% LK
LK Ebersberg	75	71	-5,3
LK Starnberg,8
LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% LK Miesbach	88	103
LK Miesbach,0

BYGGLOV

I staden München har byggloven för lägenheter nästan halverats. Per den 30 november hade endast 4.537 lägenheter godkänts, vilket motsvarar en minskning med 48% jämfört med samma period föregående år. I vissa distrikt var utvecklingen mycket positiv. Ebersberg +69%, Miesbach och Rosenheim med +84% vardera. Distriktet Rosenheim utmärker sig särskilt med 1.115 godkända lägenheter.

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik
BYGGNADSPROVOKATION LÄGENHETER	01.01.-31.12.2024	01.01.-31.12.2025	Förändring i %.
München	9357	4820	-48%
Münchens distrikt	1496	1649	10
Bad Tölz distrikt	254	252	-1% München
LK Dachau	418	473	13
LK Ebersberg	231	390	69
LK Freising	569	646	14
LK Erding	798	523	-34
LK Fürstenfeldbruck	307	508	65%
LK Miesbach	170	313	84
LK Starnberg406330-19
LK Rosenheim	697	1115	84
	14613	11019	-25%

BEFOLKNINGSUTVECKLING

Befolkningen ökade med totalt 9.542 personer (1.613.399 fast bosatta jämfört med 1.603.857 i början av året) under året fram till slutet av november. Antalet hushåll ökade med 5.340 (868.674 jämfört med 863.334). För år 2025 redovisade staden München ett födelseöverskott på +2 860 och en inflyttningsbalans på +4 825. Totalt sett minskade dock inflyttningen betydligt och utflyttningen ökade.

1.613.399 fast boende plus 9.542 sedan januari 2025

868.674 privata hushåll plus 5.340 hushåll sedan januari 2025

ARBETSMARKNAD STADEN MUNICH

Arbetsmarknaden mer robust än i andra regioner:

I december 2025 rapporterade Federal Employment Agency nästan oförändrad arbetslöshet (5%) i Münchens byrådistrikt. Jämfört med föregående år har den dock stigit betydligt med 9,4 procent. Antalet registrerade jobb ligger 10,8% under föregående år. Antalet anställda som omfattas av socialförsäkringsavgifter steg till 1.242.026 (+0,5%). Byrån kommenterar: Även om den lilla ökningen av arbetslösheten i december ligger inom det vanliga säsongsmässiga intervallet är antalet arbetslösa fortfarande högre än det har varit på många år, samtidigt som det finns färre lediga platser tillgängliga. Antalet lediga platser på Stepstone (09.01.2026) ligger på samma nivå som förra året.

55.981<br /> personer söker jobb i staden München

5,3% Arbetslöshet

+9,4% ökning av arbetslösheten jämfört med föregående år

INFLATION

Inflationstakten i Tyskland väntas uppgå till +1,8% i december 2025. Den mäts som förändringen i konsumentprisindex (KPI) jämfört med samma månad föregående år. Enligt Federal Statistical Office (Destatis) kommer konsumentpriserna att förbli oförändrade jämfört med november 2025 (0,0%) baserat på de resultat som finns tillgängliga hittills. Den årliga genomsnittliga inflationstakten för 2025 väntas uppgå till +2,2%. Inflationstakten exklusive livsmedel och energi, ofta kallad kärninflationen, väntas uppgå till +2,4% i december 2025.

Konsumentprisindex

KONSUMERPRISINDEX

FÖRÄNDRING JÄMFÖRT MED SAMMA MÅNAD FÖREGÅENDE ÅR I %, BASÅR 2020 = 100

RÄNTEUTVECKLING

Bolåneräntornas utveckling är fortsatt en viktig faktor för köpbesluten på fastighetsmarknaden. Aktuella bedömningar från finanssektorn pekar på att utrymmet för ytterligare räntefall är begränsat och att risken för stigande finansieringskostnader ökar. "Det finns knappast något utrymme för nedåtpress på fastighetsfinansieringen och den tenderar att bli dyrare. Mot bakgrund av prognoserna avråder vi från att spekulera i fallande räntor - risken för stigande kostnader väger i dagsläget klart tyngre. Om du kan köpa och har hittat rätt fastighet bör du fastställa fakta nu. Professionell rådgivning hjälper dig att realistiskt beräkna din budget och på bästa sätt integrera subventionsalternativ i finansieringen. Goda råd kommer att vara en nyckelfaktor under 2026", förutspår Miriam Mohr, Chief Sales Officer för Interhyp Group, i december 2025.

Quelle: Interhyp, 2% Tilgung, 50% Eigenkapital
Förfallotidpunkt	Okt12	Okt16	Maj19	Juli21	Juli22	Maj23	Aug24	Maj25	Jan26
5 Jahre	1,7%	0,7%	0,7%	0,6%	2,7%	3,7%	3,1%	3,0%	3,2%
10 Jahre	2,4%	0,9%	0,8%	0,6%	2,9%	3,3%	3,0%	2,8%	3,3%
15 Jahre	2,9%	1,3%	1,2%	0,9%	3,1%	3,6%	3,3%	3,0%	3,7%
20 Jahre			1,5%	1,1%	3,4%	3,8%	3,4%	3,2%	3,9%

UTSIKTER

Vi förväntar oss att bostadsfastighetsmarknaden i München kommer att utvecklas positivt under 2026, förutsatt att den tyska regeringen inte hämmar investeringsviljan genom att införa nya regleringar och skärpa hyreslagstiftningen. Begränsad nybyggnadsaktivitet, ekonomisk styrka och fortsatt invandring ger generellt stöd åt efterfrågan. Välgrundade marknadsanalyser och professionell rådgivning blir allt viktigare.

PDF FÖR NEDLADDNING

Andra intressanta ämnen

Erbjudanden om köp

Erbjudanden om uthyrning

Information till säljare

Kalkylator för fastighetspris

Värdering av fastigheter

Finansiering

tillbaka topp