Münchens marknad för bostadsfastigheter
Marknaden för bostadsfastigheter i München kommer att vara dynamisk under 2025. En betydande ökning av utbudet kommer att mötas av en större köpvilja, samtidigt som högre finansieringskrav kommer att påverka köpbesluten. I denna miljö blir läge, funktioner och realistiska prisförväntningar allt viktigare.
De viktigaste punkterna i en överblick:
- Köpmarknaden: Betydande utbudsökning i kombination med hög efterfrågan; priserna i stort sett stabila, något nedåt i enskilda segment. Över 65% av köparna var bostadsrättsinnehavare eller köpte till släktingar.
- Hyresmarknaden (möblerad): Ostadig efterfrågan under 4:e kvartalet, ökande utbud av 1- och 2-rumslägenheter; högkvalitativ inredning fortsätter att öka i betydelse.
- Bygglov: Nästan en halvering i staden München (-48%), viss stark tillväxt i de omgivande områdena - särskilt i Rosenheim, Ebersberg och Miesbach.
- Räntor & finansiering: Bolåneräntorna är fortfarande en nyckelfaktor; räntorna steg något i slutet av året.
- Allmänna förutsättningar: Robust arbetsmarknad, ökande befolkning och hög nyetableringstakt ger stöd åt efterfrågan, medan regleringar och låg nybyggnadsaktivitet begränsar utbudet.
Hyresmarknaden för möblerade lägenheter
Efterfrågan på möblerade lägenheter och hus utvecklades olika under det 4:e kvartalet. En dämpad efterfrågan i november kontrasterade mot en ökad efterfrågan i december. Utvecklingen i januari var likartad med föregående år.
Liksom under tidigare kvartal var bostadsrätter och 2:or de klart mest efterfrågade kategorierna.
Den mest eftertraktade prisklassen för lägenheter med 1 sovrum är 1.100-1.500 euro och för lägenheter med 2 sovrum 1.700-2.300 euro (vardera inklusive alla verktyg, el och internet). Hus hyrdes huvudsakligen ut för mellan 3 500 och 5 000 euro (plus hushållsel). Mer lyxiga fastigheter och villor nådde hyror på upp till 15 000 euro. Trenden går mot allt mer välutrustade fastigheter.
Under 2025 som helhet hjälpte Mr. Lodge över 11.000 potentiella hyresgäster (-3,5%) och förmedlade framgångsrikt över 2.100 möblerade lägenheter och hus. Antalet nya lägenheter som erbjöds var 13% färre, vilket återspeglar den allt stramare bostadsmarknaden.
För 2026 förväntar vi oss att efterfrågan kommer att vara något högre än föregående år.
Köpmarknaden för lägenheter och hus
Hela året och det 4:e kvartalet präglades av ett stort och kraftigt ökat utbud på marknaden i München. Å andra sidan präglades händelserna av en hög köpvilja under hela året. Rätt läge, inredning och en attraktiv köpeskilling var nyckelfaktorer för köpviljan. För Mr. Lodge ökade omsättningen inom försäljningsområdet med 42%. Även det 4:e kvartalet var mycket dynamiskt. Över 65% av köparna var egna företagare eller köpte för släktingar.
Höstrapporten från Münchens expertkommitté rapporterar om en stagnation till en svag nedgång i priserna på bostadsrätter, parhus och radhus för kvartal 1 till 3 (kvartal 4 är ännu inte tillgängligt). På marknaden för villor, parhus och radhus samt små bostadsrättskomplex registrerades 11% fler transaktioner. Priserna på enskilda tomter för bostadsbyggande sjönk med 16% jämfört med de standardiserade markvärdena per den 1 januari 2024.
| FASTIGHETSTYP (i genomsnittliga, bra bostadsområden) | APPROXIMATPRIS |
| Parhus | 1.105.000 euro |
| Hörnradhus | 1 025 000 euro |
| Mellanradhus | 880 000 euro |
Immoscout rapporterar stigande priser för första gången sedan 2020 i alla de 8 största städerna i slutet av året, med en måttlig tillväxt på 0,8% för München. Efterfrågan skulle skifta tillbaka till städerna.
Åtstramning av hyresstoppet och ytterligare regleringar:
Den tyska regeringens planerade skärpning av hyreslagstiftningen och ytterligare reglering av hyresstoppet kommer inte att stödja investeringar i hyreslägenheter och köp av fastigheter för pensionärer.
Din välgrundade fastighetsvärdering som grund för en lyckad försäljning
Fastställ det realistiska marknadsvärdet för din fastighet: snabbt online, i ett personligt videosamtal eller direkt på plats med våra erfarna fastighetsexperter. Transparent, tillförlitligt och baserat på aktuella marknadsdata - för säkra beslut och en framgångsrik försäljningsprocess.
Erbjuda fastighet till försäljning
Utbudet av fastigheter till salu minskar
Jämfört med föregående kvartal och föregående år har ökningen av utbudet och utbudet av lägenheter, hus och mark till salu i München och nästan alla distrikt minskat. I distrikten Dachau, Ebersberg och Miesbach är utbudet av lägenheter lägre än föregående år.
| LÄGENHETER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Förändring i procent |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4% LK |
| LK Ebersberg 261 213 18,4 | |||
| LK Starnberg,3 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3 | |||
| LK Miesbach,6 |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Förändring i procent |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Dachau | 318 | 348 | 9,4% LK |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4 |
| LK Starnberg,9 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% LK | |||
| LK Miesbach,7 |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Förändring i %. |
| München | 270 | 279 | 3,3%. |
| München distrikt 206 222 7,8 | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% LK |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3 |
| LK Starnberg,8 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% LK Miesbach | 88 | 103 | |
| LK Miesbach,0 |
BYGGLOV
I staden München har byggloven för lägenheter nästan halverats. Per den 31 december hade endast 5.366 lägenheter godkänts, vilket motsvarar en minskning med 46% jämfört med föregående år. I vissa distrikt var utvecklingen mycket positiv, t.ex. i Miesbach med +58% och Fürstenfeldbruck med +66%. Distriktet Rosenheim utmärker sig särskilt med 1.194 godkända lägenheter.
| BYGGNADSPROVOKATION LÄGENHETER | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Förändring i %. |
| München | 9938 | 5366 | -46% |
| Münchens distrikt | 1650 | 1734 | 5 |
| Bad Tölz distrikt | 275 | 274 | 0 |
| LK Dachau | 444 | 510 | 15 |
| LK Ebersberg 576 400 31 | |||
| LK Freising | 620 | 701 | 13 |
| LK Erding | 808 | 544 | -33 |
| LK Fürstenfeldbruck | 345 | 574 | 66% |
| LK Miesbach | 199 | 315 | 58 |
| LK Starnberg | 634 | 375 | -41 |
| LK Rosenheim | 668 | 1194 | 79 |
BEFOLKNINGSUTVECKLING
Befolkningen ökade med totalt 8.572 personer (1.612.429 fast bosatta jämfört med 1.603.857 i början av året) under året fram till slutet av december. Antalet hushåll ökade med 4.849 (868.183 jämfört med 863.334). För år 2025 redovisade staden München ett födelseöverskott på +2 860 och en inflyttningsbalans på +4 825. Totalt sett minskade dock inflyttningen betydligt och utflyttningen ökade.
ARBETSMARKNAD STADEN MUNICH
Arbetsmarknaden mer robust än i andra regioner:
I december 2025 rapporterade Federal Employment Agency nästan oförändrad arbetslöshet (5%) i Münchens byrådistrikt. Jämfört med föregående år har den dock stigit betydligt med 9,4 procent. Antalet registrerade jobb ligger 10,8% under föregående år. Antalet anställda som omfattas av socialförsäkringsavgifter steg till 1.242.026 (+0,5%). Byrån kommenterar: Även om den lilla ökningen av arbetslösheten i december ligger inom det vanliga säsongsmässiga intervallet är antalet arbetslösa fortfarande högre än det har varit på många år, samtidigt som det finns färre lediga platser tillgängliga. Antalet lediga platser på Stepstone (09.01.2026) ligger på samma nivå som förra året.
INFLATION
Inflationstakten i Tyskland väntas uppgå till +1,8% i december 2025. Den mäts som förändringen i konsumentprisindex (KPI) jämfört med samma månad föregående år. Enligt Federal Statistical Office (Destatis) kommer konsumentpriserna att förbli oförändrade jämfört med november 2025 (0,0%) baserat på de resultat som finns tillgängliga hittills. Den årliga genomsnittliga inflationstakten för 2025 väntas uppgå till +2,2%. Inflationstakten exklusive livsmedel och energi, ofta kallad kärninflationen, väntas uppgå till +2,4% i december 2025.
RÄNTEUTVECKLING
Bolåneräntornas utveckling är fortsatt en viktig faktor för köpbesluten på fastighetsmarknaden. Aktuella bedömningar från finanssektorn pekar på att utrymmet för ytterligare räntefall är begränsat och att risken för stigande finansieringskostnader ökar. "Det finns knappast något utrymme för nedåtpress på fastighetsfinansieringen och den tenderar att bli dyrare. Mot bakgrund av prognoserna avråder vi från att spekulera i fallande räntor - risken för stigande kostnader väger i dagsläget klart tyngre. Om du kan köpa och har hittat rätt fastighet bör du fastställa fakta nu. Professionell rådgivning hjälper dig att realistiskt beräkna din budget och på bästa sätt integrera subventionsalternativ i finansieringen. Goda råd kommer att vara en nyckelfaktor under 2026", förutspår Miriam Mohr, Chief Sales Officer för Interhyp Group, i december 2025.
| Förfallotidpunkt | Okt12 | Okt16 | Maj19 | Juli21 | Juli22 | Maj23 | Aug24 | Maj25 | Jan26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
UTSIKTER
Vi förväntar oss att bostadsfastighetsmarknaden i München kommer att utvecklas positivt under 2026, förutsatt att den tyska regeringen inte hämmar investeringsviljan genom att införa nya regleringar och skärpa hyreslagstiftningen. Begränsad nybyggnadsaktivitet, ekonomisk styrka och fortsatt invandring ger generellt stöd åt efterfrågan. Välgrundade marknadsanalyser och professionell rådgivning blir allt viktigare.
