Správa o trhu s nehnuteľnosťami - Dočasné bývanie

Mníchov - 20. marca 2013

Hodnotenie roku 2012 - silný rast
Výhľad na rok 2013 - 1. polrok - silná ekonomika
Vnútri Mr. Lodge
Novinky v krátkosti o trhu s obytnými a kancelárskymi nehnuteľnosťami
Nehnuteľnosti na predaj - špeciálne bytové domy
Mníchovský trh práce: Robustný - miera zamestnanosti na úrovni 5 %
Sadzby hypoték - Takmer darček: úvery za neuveriteľných 1,59 %

Prehľad za rok 2012 - Silný rast!

O 20 % vyšší dopyt po zariadených bytoch

Rok 2012 charakterizovala výborná hospodárska situácia a dopyt sa vyvíjal veľmi dobre. Z toho profitovali takmer všetci poskytovatelia v celom meste a väčšej oblasti Mníchova.

1-izbové byty boli počas celého roka veľmi nedostatkové a v niektorých prípadoch veľmi drahé
Dobrý dopyt bol aj po 2-izbových bytoch. Iba v poslednom štvrťroku bol zaznamenaný mierny prebytok ponuky.
V prípade 3-4-izbových bytov bola situácia diferencovanejšia. Dopyt po 3-izbových bytoch nad 2 000 EUR (a v niektorých prípadoch aj pod touto hranicou) bol miernejší. To svedčí o tom, že na byty, ktoré nespĺňajú (vysoké) nároky mnohých zákazníkov, sa potenciálni kupujúci pozerajú kritickejšie alebo o ne niekedy takmer nie je záujem.

Vo všeobecnosti platí, že čím staršie je zariadenie a vybavenie bytu, tým ťažšie sa predáva. Byty, ktoré boli novopostavené pred 10 - 15 rokmi a spĺňali vtedajšie požiadavky, už dnes mnohí zákazníci nepovažujú za aktuálne, a preto o ne už nie je záujem. Zníženiu nájomného sa potom nedá vyhnúť, čo môže viesť aj k zbytočnému uvoľňovaniu bytov. To platí aj pre novo zariadené byty, ak ich vybavenie a zariadenie nezodpovedá trhu.

Výhľad na rok 2013 - 1. polrok - silná ekonomika

V prvom polroku očakávame robustnú ekonomiku s vysokým dopytom a klesajúcou ponukou - vývoj dopytu v januári a februári prekonal naše očakávania.

Druhý polrok a prelom rokov 2013/2014 bude vzrušujúci, ako prvá bude v júli dokončená Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 v Olympiadorf) s viac ako 300 zariadenými bytmi. Na prelome rokov 2013/2014 príde na trh ďalší poskytovateľ v Bogenhausene (Vogelweidestraße/Prinzregentenstraße) s približne 160 zariadenými bytmi. Nevieme, aký veľký bude celkový objem nových nehnuteľností, ktoré prídu na trh. S istotou však môžeme povedať, že kvalita nových bytov je veľmi často oveľa vyššia ako kvalita bytov, ktoré boli v ponuke predtým.

Preto sme zintenzívnili podporu našich poskytovateľov a prostredníctvom našich 4 interiérových dizajnérov ponúkame profesionálne poradenstvo a podporu pri zariaďovaní a vybavovaní bytu v Mníchove. Spolupracujeme aj s externými poskytovateľmi, ako sú Kröncke Interior, Focus Einrichtungen a ďalší poradcovia v oblasti interiérového dizajnu.

Každému poskytovateľovi dôrazne odporúčame, aby sa s nami poradil o zariaďovaní. Často sa nám ponúka hotový byt, ktorý má niekedy nedostatky v zariaďovaní. To má, žiaľ, často za následok výrazné a zbytočné uvoľnenie bytov a nižšie nájomné.(viac informácií tu)

Náš tip: Prémiové byty, ktoré spĺňajú vysoké štandardy z hľadiska celkovej kvality, vybavenia a lokality, sú trhom veľmi dobre prijímané.

Dôležité informácie o vybavení - Upozorňujeme:

1-izbové byty: Prosím, vybavte ich vždy posteľou! Rozkladacia pohovka by sa mala pridať len v prípade potreby. Posteľ by mala byť široká aspoň 120 cm.
2-izbové byty: V spálni si nájomcovia želajú manželskú posteľ so šírkou minimálne 160 cm, najlepšie 180 cm.
3-izbové byty: Ak je to možné, 3. izba by mala byť vždy zariadená ako 2. spálňa s posteľou širokou minimálne 120 - 160 cm. Ani tu nepoužívajte riešenie s rozkladacou pohovkou.

Vnútri Mr. Lodge:

Türkenstr. 11. Aby sme splnili zvýšené požiadavky, zvýšili sme počet zamestnancov vo všetkých oblastiach a v súčasnosti máme viac ako 60 stálych zamestnancov.

Aplikácia pre iPad:

V priebehu posledných 8 mesiacov sme nechali tím odborníkov vyvinúť vlastnú aplikáciu pre iPad na dokumentovanie odovzdávania a vrátenia, najmä pri zariadených bytoch a domoch, a v súčasnosti prechádzame na digitálny záznam. Účastníci procesu odovzdávania/návratu (napr. Mr. Lodge, nájomníci, prenajímatelia atď.) majú všetky relevantné informácie, dokumentáciu a fotografie vo forme PDF okamžite po ukončení odovzdávania/návratu.

Stručné správy o trhu s obytnými a kancelárskymi nehnuteľnosťami

1. Immobilienscout24 - Číselné údaje:

Ponuka predaja bytov:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158
Ponuka predaja kondomínií do 200 tis:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353
Ponuka nájomných bytov:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576
Ponuka zariadených bytov / prechodného ubytovania:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152

2. Mníchov na 2. mieste v Európe
Pre investorov v Európe je Mníchov v súčasnosti z hľadiska záujmu investorov hneď za Londýnom a nahradil tak Paríž.

3. Mníchov v roku 2030:
Podľa SZ Online plánovanie rozvoja mesta predpokladá , že počet obyvateľov Mníchova do roku 2030 vzrastie o ďalších 15 %. To znamená, že bude potrebné postaviť byty pre viac ako 200 000 nových obyvateľov Mníchova. V posledných 30 rokoch dochádzalo k zmierneniu situácie približne každých 10 rokov, plánovací úrad neočakáva, že by k tomu došlo aj tentoraz. Vyhliadky na investície do nehnuteľností v širšom okolí Mníchova vyzerajú naďalej veľmi dobre.

4 Mníchov zostáva bezpečným mestom
Welt Online (welt.de) cituje analýzu poisťovacieho a finančného porovnávacieho portálu geld.de, ktorá vychádza z údajov Spolkového štatistického úradu za rok 2011.

Podľa nej je Recklinghausen s 591 vlámaniami na 100 000 obyvateľov na čele miest s viac ako 100 000 obyvateľmi. Mníchov je na 102. mieste s ekvivalentom 67 vlámaní na 100 000 obyvateľov (z celkového počtu 1 300 000 obyvateľov/ a absolútneho počtu 871 vlámaní v roku 2011).

5. Trh s kancelárskymi priestormi: rok 2012
Využívanie kancelárskych priestorov kleslo o 17 % na približne 700 000 m2. Miera neobsadenosti na úrovni pod 7 % je nižšia ako po dlhom čase: dôvod: dokončilo sa menej kancelárií. V roku 2013 sa očakáva podobná úroveň využívania.

6. Stavebné povolenia na výstavbu bytov v Mníchove
V roku 2012 klesol počet stavebných povolení v Mníchove o 9,23 % na 7 549 jednotiek. V roku 2011 však v porovnaní s rokom 2010 vzrástli o viac ako 53 % a dosiahli 8 317 jednotiek. Zdroj: Štatistický úrad mesta Mníchov

Nehnuteľnosti na predaj - špeciálne bytové domy

Úvery ešte nikdy neboli také lacné ako teraz a naďalej podporujú dopyt. Na skutočnosť, že financovanie je zjavne čoraz rizikovejšie, však upozorňuje aj sprievodný článok v časopise WELT z 26. februára 2013 s titulkom: Kupujúcibytov podstupujú veľký hazard.

Pomer vlastného kapitálu očividne klesá. Citát: "Pomer vlastného kapitálu potenciálnych kupujúcich sa v priebehu dvoch rokov znížil takmer o polovicu."
Počet bytov ponúkaných na portáli Immobilienscout24 v Mníchove klesá. Predávajú sa však veľmi veľké objemy, ktoré nie sú ponúkané na príslušných portáloch. Developeri sú tiež často zastúpení len ukážkovými bytmi a v skutočnosti majú v ponuke veľký počet nehnuteľností.

Trh s 1-izbovými bytmi je veľmi napätý. V dôsledku toho niektorí developeri objavili študentské byty a byty pre podnikateľov a stavajú bytové domy s prevažne 1-izbovými bytmi. (pozri vyššie) Tu je neúplný zoznam aktuálnych projektov:

167 zariadených služobných bytov vzniká prestavbou administratívnej budovy na Vogelweideplatz
Fáza predaja: (APP.ARTMENTS) Pantera 167 bytov
86 študentských a služobných bytov s rozlohou od cca 18 m2 do cca 38 m2 sa rozširuje pozdĺž Balanstraße ako obvodová bloková zástavba
ďalšie študentské byty na ulici St. Cajetanstraße:
Výstavba a predajná fáza
približne 500 študentských bytov na Landsbergerstrasse (Štúdio M):
Fáza predaja
Výstavba študentských bytov na Pfälzer-Wald-Strasse pod značkou myroom:
Výstavba a predajná fáza
Zatiaľ nie je na trhu: 270 plánovaných študentských bytov na Brudermühlstrasse:
Südhausbau

Predaj:

Dosiahli už nákupné ceny vrchol? Túto otázku si kladú mnohí majitelia, ktorí uvažujú o predaji svojej nehnuteľnosti. Každý, kto predáva teraz, určite využíva prvotriednu cenovú úroveň. Ako sme už spomínali v predchádzajúcich správach, vo všeobecnosti odporúčame získať 2 alebo 3 stanoviská od rôznych realitných kancelárií.

Mníchovský trh práce: Robustný - miera na úrovni 5 %.

Mníchovský trh práce je vo februári 2013 robustný a údaje o nezamestnanosti klesajú. Nezamestnanosť na úrovni 46 339 osôb (miera 5 %) je nižšia ako v januári, ale vyššia ako v predchádzajúcom roku (4,7 %). Počet voľných pracovných miest je zhruba na úrovni predchádzajúceho roka. Celkovo je to potešujúce a svedčí to o silnej ekonomike v Mníchove. (Zdroj: Spolkový úrad práce v Mníchove)

Úrokové sadzby hypoték: takmer darček: úvery za neuveriteľných 1,59 %.

Sú nižšie úrokové sadzby hypoték ešte možné? Túto otázku sme si položili v októbri minulého roka. Ako sa teraz ukazuje, možné sú. Tu sú aktuálne najlepšie hodnoty zo 7. marca 2013 (efektívna úroková sadzba). Hodnoty vychádzajú z 50 % pomeru úveru k hodnote nehnuteľnosti pri kúpnej cene 200 000 EUR a 2 % amortizácii a majú slúžiť ako orientačné:

Termín	jún '05	jún '06	marec'07	Február'08	Apr'10	február'11	október'12	Mar'13
5 rokov	2,91%	4,02%	4,07%	4,19%	2,75%	3,39%	1,73%	1,59%
10 rokov	3,49%	4,27%	4,11%	4,48%	3,57%	3,96%	2,45%	2,36%
15 rokov	3,75%	4,47%	4,30%	4,63%	4,02%	4,33%	2,91%	2,92%
20 rokov	3,05%							3,00%

(Zdroj: Interhyp - www. interhyp.de)

Ďalšia správa o trhu by mala byť uverejnená v júni 2013
Prajeme vám príjemnú jar

S pozdravom, Norbert Verbücheln

späť top