Terugblik op 2012 - sterke groei | Vooruitzichten voor 2013 - eerste helft van het jaar - robuuste economie | Korte verslagen over de woning- en kantorenmarkt | Inside Mr. Lodge: app voor de iPad | Huizen te koop - bijzondere appartementencomplexen | Hypotheekrente - bijna een geschenk
- Terugblik op 2012 - sterke groei
- Vooruitzichten voor 2013 - 1e helft van het jaar - robuuste economie
- Inside Mr. Lodge
- Kort nieuws over de woning- en kantorenmarkt
- Onroerend goed te koop - Speciale appartementsgebouwen
- Arbeidsmarkt München: Robuust - percentage staat op 5%
- Hypotheekrente - bijna een geschenk: leningen voor een ongelooflijke 1,59%
Terugblik 2012 - Sterke groei!
20% meer vraag naar gemeubileerde appartementen
De uitstekende economische situatie kenmerkte 2012 en de vraag ontwikkelde zich erg goed. Bijna alle aanbieders in de hele stad en de regio München profiteerden hiervan.
- Eenkamerappartementen waren het hele jaar door erg schaars en in sommige gevallen erg duur.
- Er was ook een goede vraag naar 2-kamerappartementen. Alleen in het laatste kwartaal was er een licht overaanbod.
- Het beeld was gedifferentieerder voor 3-4-kamerappartementen. De vraag naar 3-kamerappartementen boven de €2.000 (en in sommige gevallen daaronder) was gematigder. Hieruit blijkt dat flats die niet aan de (hoge) eisen van veel klanten voldoen, door potentiële kopers kritischer worden bekeken of soms bijna niet worden gevraagd.
In het algemeen geldt dat hoe ouder de inrichting wordt, hoe moeilijker het is om ze te verkopen. Flats die 10 - 15 jaar geleden nieuw bewoond werden en toen aan de eisen voldeden, worden tegenwoordig door veel klanten niet meer als up-to-date beschouwd en zijn daarom niet meer in trek. Huurverlagingen zijn dan onvermijdelijk en dit kan ook leiden tot onnodige leegstand. Dit geldt ook voor nieuw ingerichte appartementen als de inrichting niet marktconform is.
Vooruitzichten voor 2013 - 1e helft van het jaar - robuuste economie
Voor de eerste helft van het jaar verwachten we een robuuste economie met een hoge vraag en een dalend aanbod - de ontwikkeling van de vraag in januari en februari overtrof onze verwachtingen.
De tweede helft van het jaar en de jaarwisseling van 2013/2014 wordt spannend, met de Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 in het Olympiadorf) als eerste die in juli wordt opgeleverd met meer dan 300 gemeubileerde appartementen. Rond de jaarwisseling van 2013/2014 komt er nog een aanbieder op de markt in Bogenhausen (Vogelweidestraße/Prinzregentenstraße) met ongeveer 160 gemeubileerde appartementen. We weten niet hoe groot het totale volume van nieuwe woningen zal zijn die op de markt komen. Maar we kunnen met zekerheid zeggen dat de kwaliteit van de nieuwe flats vaak veel beter is dan de flats die eerder werden aangeboden.
Daarom hebben we onze ondersteuning voor onze aanbieders geïntensiveerd en bieden we professioneel advies en ondersteuning bij het inrichten en uitrusten van je appartement in München door onze 4 binnenhuisarchitecten. We werken ook samen met externe aanbieders zoals Kröncke Interior, Focus Einrichtungen en andere interieuradviseurs.
We raden alle aanbieders sterk aan om ons te raadplegen voor inrichtingsadvies. We krijgen vaak de afgewerkte flat aangeboden, die soms inrichtingsfouten vertoont. Helaas leidt dit vaak tot aanzienlijke, onnodige leegstand en lagere huurprijzen.(meer informatie hier)
Onze tip: Premium appartementen die voldoen aan hoge eisen op het gebied van algemene kwaliteit, inrichting en locatie worden zeer goed ontvangen door de markt.
Belangrijke informatie over de inrichting - Let op:
- 1-slaapkamerappartementen: Gelieve altijd met een bed in te richten! Een slaapbank mag alleen worden toegevoegd als dat nodig is. Het bed moet minstens 120 cm breed zijn.
- 2-kamerappartementen: In de slaapkamer willen de huurders een tweepersoonsbed met een minimale breedte van 160 cm, bij voorkeur 180 cm.
- 3-kamerappartementen: Indien mogelijk moet de 3e kamer altijd worden ingericht als 2e slaapkamer met een bed van minimaal 120-160 cm breed. Gebruik hier ook geen slaapbank.
Binnen in Mr. Lodge:
Het bedrijf groeit en opent binnenkort nog een kantoorlocatie aan de Türkenstr. 11. Om aan de toegenomen eisen te kunnen voldoen, hebben we ons personeelsbestand op alle gebieden uitgebreid en hebben we nu meer dan 60 vaste medewerkers.
App voor de iPad:
In de afgelopen 8 maanden hebben we een team van experts onze eigen app voor de iPad laten ontwikkelen om overdrachten en teruggaven te documenteren, vooral voor gemeubileerde flats en huizen, en we zijn nu bezig om het registratieproces om te zetten naar digitale registratie. Degenen die betrokken zijn bij de overdracht/teruggave (bijv. Mr. Lodge, huurders, verhuurders, enz.) hebben alle relevante informatie, documentatie en foto's in de vorm van een PDF onmiddellijk nadat de overdracht/teruggave is voltooid.
Korte rapporten over de woning- en kantorenmarkt
1e Immobilienscout24 - Cijfers:
- Aanbod van verkoop van appartementen:
16.07.12: 3.323 | 14.09.12: 2.190 | 21.10.12: 2.294 | 10.03.13 : 2.158 - Aanbod verkopen van condominiums tot 200.000:
16.07.12: 517 | 14.09.12: 430 | 21.10.12: 421 | 10.03.13 : 353 - Aanbod huurappartementen:
16.07.12: 1.652 | 14.09.12: 1.406 | 21.10.12: 1.527 | 10.03.13: 1.576 - Aanbod gemeubileerde appartementen / tijdelijke accommodatie:
16.07.12: 1.123 | 14.09.12: 1.080 | 21.10.12: 1.104 | 10.03.13: 1.152
2. München op de 2e plaats in Europa
Voor investeerders in Europa staat München nu vlak achter Londen wat betreft interesse van investeerders en heeft daarmee Parijs vervangen.
3e München in 2030:
Volgens SZ Online gaat de stedenbouwkundige planning ervan uit dat de bevolking van München tegen 2030 met nog eens 15% zal groeien. Dit betekent dat er flats moeten worden gebouwd voor meer dan 200.000 nieuwe inwoners van München. In de afgelopen 30 jaar is de situatie ongeveer elke 10 jaar verslechterd; het planbureau verwacht niet dat dit deze keer zal gebeuren. De vooruitzichten voor vastgoedinvesteringen in het grotere gebied van München blijven er zeer goed uitzien.
4 München blijft een veilige stad
Welt Online (welt.de) citeert een analyse van het verzekerings- en financiële vergelijkingsportaal geld.de op basis van gegevens van het Federale Bureau voor de Statistiek voor 2011.
Volgens deze analyse is Recklinghausen de koploper in steden met meer dan 100.000 inwoners met 591 inbraken per 100.000 inwoners. München staat op de 102e plaats met 67 inbraken per 100.000 inwoners (op een totaal van 1.300.000 inwoners en een absoluut aantal van 871 inbraken in 2011).
5. kantorenmarkt: 2012
De opname van kantoorruimte daalde met 17% tot ongeveer 700.000 m². Met minder dan 7% is de leegstand lager dan deze lange tijd is geweest: de reden hiervoor is dat er minder kantoren zijn opgeleverd. Voor 2013 wordt een vergelijkbaar opnameniveau verwacht.
6. Bouwvergunningen voor appartementen in München
In 2012 daalden de bouwvergunningen in München met 9,23% tot 7.549 eenheden. In 2011 waren ze echter met meer dan 53% gestegen ten opzichte van 2010, tot 8.317 eenheden. Bron: Bureau voor de statistiek van de stad München
Onroerend goed te koop - Speciale flatgebouwen
Leningen zijn nog nooit zo goedkoop geweest als nu en blijven de vraag aanwakkeren. In een achtergrondartikel in WELT van 26 februari 2013 wordt echter ook benadrukt dat financiering duidelijk steeds riskanter wordt, met als kop: Kopers van appartementen nemen een grote gok.
De eigenvermogensratio daalt duidelijk. Citaat: "De eigenvermogensratio van aspirant-kopers is binnen twee jaar bijna gehalveerd."
Het aantal aangeboden appartementen op Immobilienscout24 in München daalt. Er worden echter zeer grote volumes verkocht die niet worden aangeboden op de relevante portalen. Projectontwikkelaars zijn ook vaak alleen vertegenwoordigd met voorbeeldwoningen en hebben eigenlijk een groot aantal woningen in de aanbieding.
De markt voor appartementen met 1 slaapkamer is erg krap. Daarom hebben sommige projectontwikkelaars studentenflats en bedrijfsflats ontdekt en bouwen ze flatgebouwen met voornamelijk 1-slaapkamerappartementen. (zie hierboven) Hier is een onvolledige lijst van huidige projecten:
- Er worden 167 gemeubileerde zakenflats gebouwd door een kantoorgebouw aan de Vogelweideplatz een nieuwe bestemming te geven.
Verkoopfase: (APP.ARTMENTS) Pantera 167 appartementen - 86 studenten- en bedrijfsappartementen van ca. 18 m² tot ca. 38 m² breiden zich als perimeterblokontwikkeling uit langs de Balanstraße
- verdere studentenflats in de St. Cajetanstraße:
Bouw- en verkoopfase - ca. 500 studentenflats in de Landsbergerstrasse (Studio M):
Verkoopfase - Studentenflats in de Pfälzer-Wald-Strasse onder het label myroom:
Bouw- en verkoopfase - Nog niet op de markt: 270 studentenflats gepland in de Brudermühlstrasse:
Südhausbau
Verkoop:
Hebben de koopprijzen al hun hoogtepunt bereikt? Deze vraag speelt bij veel eigenaren die overwegen hun huis te verkopen. Wie nu verkoopt, profiteert zeker van een eersteklas prijsniveau. Zoals al in eerdere verslagen is vermeld, raden we over het algemeen aan om 2 of 3 adviezen van verschillende makelaars in te winnen.
Arbeidsmarkt München: Robuust - percentage op 5%
De arbeidsmarkt in München is robuust in februari 2013 met dalende werkloosheidscijfers. Met 46.339 (5%) is de werkloosheid lager dan in januari, maar hoger dan het cijfer van vorig jaar (4,7%). Het aantal vacatures ligt ongeveer op hetzelfde niveau als vorig jaar. Al met al is dit verheugend en laat het de robuuste economie in München zien. (Bron: Bundesagentur für Arbeit München)
Hypotheekrente: bijna een geschenk: leningen voor een ongelooflijke 1,59
Zijn lagere hypotheekrentes nog mogelijk? We stelden deze vraag in oktober vorig jaar. Nu blijkt dat ze mogelijk zijn. Hier zijn de huidige beste waarden van 7 maart 2013 (effectieve rente). De waarden zijn gebaseerd op een loan-to-value ratio van 50% met een aankoopprijs van € 200.000 en 2% aflossing en zijn bedoeld als richtlijn:
| Termijn | Juni '05 | Juni '06 | Maart '07 | Feb'08 | Apr'10 | Feb'11 | Okt'12 | Mar'13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 jaar | 2,91% | 4,02% | 4,07% | 4,19% | 2,75% | 3,39% | 1,73% | 1,59% |
| 10 jaar | 3,49% | 4,27% | 4,11% | 4,48% | 3,57% | 3,96% | 2,45% | 2,36% |
| 15 jaar | 3,75% | 4,47% | 4,30% | 4,63% | 4,02% | 4,33% | 2,91% | 2,92% |
| 20 jaar | 3,05% | 3,00% | ||||||
(Bron: Interhyp - www.interhyp.de)
Het volgende marktrapport wordt verwacht in juni 2013.
Wij wensen u een gelukkig voorjaar
Hoogachtend, Norbert Verbücheln