- Trh so zariadenými bytmi v 1. štvrťroku - stagnácia na vysokej úrovni
- Od júna 2015 len interná provízia
- Energetický certifikát povinný od 1. mája 2015
- Novinky v krátkosti o trhu s nehnuteľnosťami na bývanie a kancelárskymi priestormi
1. ponuky na Immobilienscout24
2 Mníchov sa rozširuje - vývoj počtu obyvateľov v Mníchove
3 Mníchov stavia viac ako 50 nových škôl
4. Najväčšie projekty bytovej výstavby v Mníchove
5. predaj nehnuteľností
6. trh s kancelárskymi priestormi v 1. štvrťroku + 16 % - Trh práce v Mníchove - veľmi silný
- Úrokové sadzby hypoték - takmer darček
Trh s nehnuteľnosťami zostáva pod tlakom
Kúpne ceny dosiahli rekordné hodnoty a stále sa veľa investuje. Nemecká vláda má takpovediac šťastie, pretože zmena zákona z 1. júna nemá v súčasnosti tlmiaci účinok na investície do nehnuteľností, okrem iného aj vďaka extrémne nízkym úrokovým sadzbám hypoték. Nastala investičná kríza.
Trh so zariadenými bytmi v 1. štvrťroku - stagnácia na vysokej úrovni
V Mníchove sa do zariadených bytov investovalo viac ako v ktorejkoľvek inej metropole Nemecka. Viaceré veľké bytové domy boli realizované alebo sú ešte vo fáze dokončovania. V nasledujúcich rokoch budú nasledovať početné projekty.
Trh so zariadenými bytmi sa preto v 1. štvrťroku konsolidoval na veľmi vysokej úrovni. Mr. Lodge úspešne sprostredkoval takmer 900 bytov. Podľa očakávania mali odľahčujúci účinok novo dokončené bytové domy. Počet žiadostí v segmente 1-izbových bytov klesá. Zaznamenali sme však nárast dopytu po 2- a 3-izbových bytoch. V porovnaní s predchádzajúcim rokom sa v apríli prejavil priaznivý trend vo všetkých segmentoch (1-, 2- a 3-izbové byty).
Len interná komisia z júna 2015
Novela zákona o nájme bytov nadobudne účinnosť 1. júna a zásadne zmení trh s nehnuteľnosťami. Zákonodarca takmer znemožnil nájomcom platiť províziu. Spoločnosť Mr. Lodge sa ako vedúca a najväčšia agentúra pre dočasné ubytovanie naďalej obmedzuje na výhradné sprostredkovanie bytov na dočasné užívanie, na ktoré sa nevzťahuje horná hranica nájomného. Zameriava sa na prenájom bez voľných miest. Aby sme to dosiahli, musíme pracovať efektívne a viditeľnosť ponúk musí byť pre potenciálnych nájomcov zaručená.
Od 1. júna bude Mr. Lodge do ponuky pre nájomcov zaraďovať len byty a domy bez provízie. Poskytovateľovi bude účtovaná interná provízia na základe dĺžky trvania nájomnej zmluvy. Dá sa očakávať, že prenajímatelia budú od júna zahŕňať náklady na marketing a sprostredkovanie do nájomného. Predpokladáme, že nájomné bude približne o 15 - 20 % vyššie.
Poskytovateľom budeme od 1. júna účtovať nasledujúcu internú províziu:
| Nájomné | |
|---|---|
| Do 3 mesiacov | 60 % mesačného nájomného vrátane DPH. |
| Do 4 mesiacov | 75% mesačného nájomného s DPH |
| Do 5 mesiacov | 90% mesačného nájomného s DPH |
| Do 6 mesiacov | 105 % mesačného nájomného s DPH |
| Do 7 mesiacov | 120 % mesačného nájomného s DPH |
| Do 8 mesiacov | 135 % mesačného nájomného s DPH |
| Do 9 mesiacov | 150 % mesačného nájomného s DPH |
| Dlhšie ako 9 mesiacov | max. 150 % mesačného nájomného s DPH |
Očakávame, že v dôsledku zrušenia externej komisie sa dopyt výrazne zvýši. Pre mnohé spoločnosti bol obchodný model s externou províziou neatraktívny. Prenájom s internou províziou je atraktívnejší aj pre súkromné osoby. Mnohí zahraniční zákazníci model externej provízie nepoznali.
Energetický certifikát povinný od 1. mája 2015
Prechodné obdobie pre povinnosť vydávať energetický certifikát sa končí 30. 4. 2015. Porušenie tejto povinnosti môžu úrady od 1. mája 2015 stíhať a môžu ukladať pokuty. Týka sa to, žiaľ, aj poskytovateľov zariadených bytov a domov. Licenciu môžete spravidla získať od spoločnosti spravujúcej nehnuteľnosti. Mnohé spoločnosti inzerujú svoje služby na internete (vyhľadajte v Googli: vytvoriť certifikát energetickej hospodárnosti).
Upozorňujeme, že vzhľadom na zákonné požiadavky budeme od 1. mája ponúkať iba nehnuteľnosti s certifikátom energetickej hospodárnosti.
Novinky v krátkosti o trhu s obytnými a kancelárskymi nehnuteľnosťami
1. Ponuky na Immobilienscout24:
Určitým ukazovateľom situácie na trhu s bývaním je ponuka na Immoscout. Je zarážajúce, že ponuka nájomných bytov sa mesiac pred novou reguláciou poplatkov realitných kancelárií zvyšuje a za posledné dva mesiace vzrástla približne o 15 %. Je možné, že niektorí potenciálni kupujúci odkladajú hľadanie bytu. Na dočasnej ponuke bytov to zatiaľ nie je viditeľné.
- Ponuka nájomných bytov:
16.07.12 : 1.652 | 10.03.13 : 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04. 2015 : 1.635 - Ponuka zariadených bytov / prechodného ubytovania:
16.07.12 : 1.123 | 10.03.13 : 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04. 2015 : 1.056
Byty a domy na predaj
Ponuka nehnuteľností na predaj sa naďalej znižuje. V prípade bytov do 250 000 eur to bolo dokonca dramatické (-45 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom). Ponuka domov sa tiež masívne znížila (-30 %).
- Ponuka predaja kondomínií - prudko klesajúca ponuka:
16.07.12 : 3.323 | 10.03.13 : 2.158 | 11.04.14 : 2.305 | 24.04. 2015 : 1.854 jednotiek - Ponuka predaja kondomínií do 200 tis:
16.07.12 : 517 | 10.03.13 : 353 | 11.04.14: 250 | 24.04.2015 : 139 jednotiek - Ponuka predaja kondomínií do 250 000:
29.10.13 : 496 | 11.04.14 : 408 | 24.04.15 : 221 - Ponuka predaja rodinných domov:
29.10.13 : 393 | 11.04.14 : 386 | 24.04.15 : 272
2 Mníchov sa rozširuje - vývoj počtu obyvateľov v Mníchove
Žiadne iné veľké mesto v Nemecku sa nerozvíja tak dynamicky ako Mníchov. Podľa najnovšej prognózy výboru pre mestské plánovanie sa Mníchov v rokoch 2013 až 2030 rozrastie o 230 000 obyvateľov. Hranica 1,5 milióna obyvateľov bude prekročená v máji 2015. Predpokladá sa, že do roku 2020 počet obyvateľov dosiahne 1,6 milióna a do roku 2030 1 720 000. Najnovšie údaje hovoria až o 1 800 000 obyvateľoch. Ak sa tieto údaje stanú skutočnosťou, nedostatok bytov bude naďalej hlavným a dominantným problémom. Očakáva sa, že počet obyvateľov okolitých okresov sa zvýši o 300 000, čo znamená, že väčšia oblasť Mníchova sa rozrastie až o 600 000 obyvateľov, čo je súčasný počet obyvateľov Düsseldorfu.
3 Mníchov postaví viac ako 50 nových škôl
Silný prílev nových obyvateľov predstavuje pre mesto úplne nové výzvy. Školské kapacity je potrebné rýchlo rozšíriť. Do roku 2030 sa plánuje investícia v objeme 4,5 miliardy eur do 27 nových základných škôl, 3 stredných škôl, 5 podporných centier, 5 stredných škôl, 7 gymnázií, 4 odborných škôl a rozšíri sa 44 škôl. Ide o jeden z najväčších alebo dokonca najväčší program výstavby škôl v Európe.
4 Najväčšie projekty bytovej výstavby v Mníchove
Kde nájdu v budúcnosti cenovo dostupné bývanie mnohí ľudia, ktorí sa chcú presťahovať do väčšej oblasti Mníchova? Ako môžu miestne orgány vymedziť dostatok zastaviteľných plôch? Gigantická úloha pre úrady a developerov. Faktom je, že súčasná stavebná aktivita je príliš nízka na to, aby poskytla dostatočnú úľavu. Ceny pozemkov sa za posledných 10 rokov zdvojnásobili, čo je jedným z hlavných dôvodov veľmi vysokých cien nehnuteľností.
| Najväčšie projekty plánované na najbližšie roky: | Jednotky |
|---|---|
| Mníchov Západ (Freiham) | 4.000 |
| Mníchov-Sever (Bayernkaserne, Heidemannstr.) | 4.000 |
| Mníchov-Západ - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee) | 2.400 |
| Mníchov - severovýchod (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.) | 1.800 |
| Mníchov sever (Funkkaserne, Frankfurter Ring) | 1.700 |
| Mníchov-Haidhausen (lokalita Paulaner) | 1.400 |
| Mníchov-východ (Friedensstraße) | 1.400 |
| Mníchov-juh - Obersendling (Campus South/Siemens) | 1.270 |
| Mníchov východ - Perlach (Hochäckerstrasse) | 1.100 |
| Zdroj: Immobilienzeitung, mesto Mníchov, Süddeutsche Zeitung |
5. predaj nehnuteľností
Na jednej strane silná expanzia Mníchova a stále nedostatočný objem novej výstavby hovoria v prospech ďalších investícií do nehnuteľností. Na druhej strane veľmi vysoké predajné ceny, ktoré sa v súčasnosti dajú dosiahnuť, vedú niektorých majiteľov k tomu, že zvažujú predaj svojich nehnuteľností. Argumenty pre predaj posilňuje aj horná hranica nájomného a provízia, ktorú platí prenajímateľ. Tu odporúčame našu bývalú zamestnankyňu Nathalie Povlin, ktorá sa venuje vášmu predaju a zaručuje osobnú podporu: www. myimmocoach.de. Pred zadaním zákazky na predaj vždy odporúčame získať aspoň dva posudky.
6. Trh kancelárií 1. štvrťrok +16 %
BNP PARIBAS REALESTATE hlási za 1. štvrťrok +16 %; po slabom 2. a 3. štvrťroku bol veľmi pozitívny aj 4. štvrťrok. Miera neobsadenosti naďalej klesá.
Trh práce v Mníchove - veľmi silný
Mníchovský trh práce vykázal v marci 2015 veľmi robustné údaje. Nezamestnanosť na úrovni 45 964 osôb (miera 4,7 %) je výrazne nižšia ako v rovnakom mesiaci minulého roka. Na trhu je viac ako 10 000 voľných pracovných miest a na trhu vzdelávania je tiež viac ako 6 000 voľných pracovných miest. Očakáva sa, že ekonomika bude v tomto roku naďalej veľmi silná. (Zdroj: Spolkový úrad práce v Mníchove)
Úrokové sadzby hypoték - takmer darček
Tu sú aktuálne najlepšie hodnoty z 24.4.2015 (efektívna úroková sadzba). Tieto (najlepšie) hodnoty sa vzťahujú na pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti vo výške 50 % pri kúpnej cene 200 000 EUR a amortizácii 2 % a sú určené ako orientačné (zdroj: Interhyp - www.interhyp.de)
| Termín | Jún '05 | Jún'06 | Február'08 | Apr'10 | Február'11 | október'12 | Nov'13 | Apr'15 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 rokov | 2,91 % | 4,02 % | 4,19 % | 2,75 % | 3,39 % | 1,73 % | 1,90 % | 0,65 % | |
| 10 rokov | 3,49 % | 4,27 % | 4,48 % | 3,57 % | 3,96 % | 2,45 % | 2,54 % | 0,90 % | |
| 15 rokov | 3,75 % | 4,47 % | 4,63 % | 4,02 % | 4,33 % | 2,91 % | 3,15 % | 1,31 % | |
| 20 rokov | 3,30 % | 1,70 % | |||||||
Váš, Norbert Verbücheln